VVGE 1995/96 Nr. 23

2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass es sich bei der Zelglistrasse um eine öffentliche Strasse im Sinne von Art. 1 der Strassenverordnung vom 14. September 1935 (LB VII, 159) handle. Richtigerweise hätte daher das Verfahren nach Art. 17 Strassenverordnung zum Zuge kommen müssen; diese Bestimmung sähe unter anderem eine 14tägige Auflagefrist und nicht bloss die 10tägige des baugesetzlichen Einspracheverfahrens vor. Demgegenüber halten der Einwohnergemeinderat sowie die Bauherrschaft fest, bei dieser Strasse handle es sich um eine Privatstrasse, welche nicht unter die Strassenverordnung falle.

a. Die Strassenverordnung definiert den Begriff der "öffentlichen Strasse" nicht. Es ist aber unzweifelhaft, dass sich die Strassenverordnung lediglich auf Strassen bezieht, welche sich im Eigentum des Kantons, der Gemeinden oder allenfalls von Korporationen oder öffentlich-rechtlichen Genossenschaften befinden (vgl. etwa Art. 16 ff. und Art. 19 ff. Strassenverordnung). In der Systematik des Gesetzes wird stets lediglich von Kantons- und Gemeindestrassen gesprochen. Die Bestimmungen der Strassenverordnung beziehen sich ausschliesslich auf Kantons- und Gemeindestrassen. Massgebend für die Anwendung der Strassenverkehrsordnung ist somit nicht der Benutzerkreis einer Strasse, sondern die öffentlich-rechtliche Trägerschaft (Erläuterungen BauG, Art. 34 Abs. 2 BauG, S. 65). Die Zelglistrasse hingegen ist Eigentum eines privaten Vereins, des Quartiervereins, und untersteht daher auch nicht der Strassenverordnung.

b. Unbehelflich ist daher auch ein von der Beschwerdeführerin ins Feld geführter Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 11. September 1990 (veröffentlicht in: VVGE 1989 und 1990, Nr. 51, Erw. 6), in welchem das Verwaltungsgericht für die Definition des Begriffs der "Privaten Strasse" eines Baureglementes auf die Begriffsumschreibung in Art. 1 der Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962 (VRV; SR 741.11) abstellte und festhielt, dass eine kommunale Strassenabstandsbestimmung, welche einen Abstand von Bauten zu einer privaten Strasse von zehn Metern vorschrieb, lediglich für Privatstrassen gelte, die nicht ausschliesslich privatem Gebrauch dienten und somit öffentlich im Sinne von Art. 1 VRV seien. Darum geht es hier jedoch nicht. Es geht darum, ob die Zelglistrasse eine öffentliche Strasse im Sinne der Strassenverordnung ist, was jedoch aufgrund des Gesagten zu verneinen ist. Der Einwohnergemeinderat hat daher das Baugesuch zu Recht dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren unterzogen.

...

4. a. Gemäss Art. 1 Abs. 4 der Verordnung zum Baugesetz vom 4. Juni 1972 (VV zum aBauG; LB XIII, 347) ist der Ausweis des zuständigen Grundbuchamtes über das Einverständnis des Grundeigentümers beizubringen, wenn auf fremdem Boden gebaut werden soll. Art. 27 der Verordnung zum neuen Baugesetz vom 7. Juli 1994 (BauV; LB XXIII, 88) bestimmt, dass für bewilligungspflichtige Bauvorhaben vor Beginn ein vom Gesuchsteller, Projektverfasser und Grundeigentümer unterschriebenes Baugesuch auf amtlichem Formular in der vorgeschriebenen Anzahl einzureichen ist. Diese Bestimmungen tragen dem Umstand Rechnung, dass die Baubewilligungsbehörde eine Baubewilligung auch einer Person erteilen darf, welche nicht Grundeigentümer ist. Diese muss aber eine eigene Berechtigung am Bauobjekt haben (Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, N 2 zu § 151). Es muss verhindert werden, dass die Baubewilligungsbehörde in zeitraubender Arbeit ein Bauvorhaben prüft, dessen Verwirklichung zum vorneherein am Widerstand des verfügungsberechtigten Eigentümers des Baugrundstückes scheitert. Ausserdem hat der verfügungsberechtigte Grundeigentümer ein schützenswertes Interesse daran, dass sein Eigentum nicht in unrechtmässiger Weise beeinträchtigt wird (VVGE 1991 und 1992, Nr. 19). Nötig ist einzig das Einverständnis des oder der Grundeigentümer (Erläuterungen BauG, Art. 27 BauV, S. 170). Nicht verlangt wird aber zum Beispiel eine grundbuchliche Sicherstellung, da dies eine privatrechtliche Angelegenheit ist. Daraus folgt, dass das entsprechende Einverständnis des verfügungsberechtigten Grundeigentümers vor der Erteilung der Baubewilligung vorliegen muss und nicht, wie vom Einwohnergemeinderat vorgebracht, erst vor Baubeginn. Die Auslegung von Art. 1 Abs. 4 VV zum aBauG durch die Baubewilligungsbehörde ist daher rechtswidrig.

Es ging aber auch nicht an, dass der Einwohnergemeinderat in seinem Beschluss vom 9. März 1994 unter Ziffer 2 das Einreichen der entsprechenden Landerwerbsund Dienstbarkeitsverträge der verfügungsberechtigten Grundeigentümer vor Baubeginn als Nebenbestimmung verfügte, können doch Nebenbestimmungen nicht dazu dienen, fehlende baugesetzliche Bewilligungsvoraussetzungen, nämlich das fehlende grundsätzliche Einverständnis des Grundeigentümers, zu heilen (Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1977, 424; vgl. auch Ulrich Zimmerli, Bedingung und Auflage - Sinn und Unsinn, Baurechtstagung 1983/Tagungsunterlage 6, 11).

b. Zu prüfen ist nun, ob das Einverständnis der betroffenen Grundeigentümer vorliegt oder nicht. Aus der Baubewilligung vom 9. März 1994 ergibt sich nicht direkt, welche Parzellen von der Verbreiterung betroffen werden, da nur die Nummer der Strassenparzelle (1052) aufgeführt ist. Aus dem genehmigten Plan (Situation 1:500) ergibt sich aber, dass sich die Bewilligung auf die Parzellen 1048, 1049, 1139, 1151, 1152 und 1211 bezieht. Die Bewilligung bezieht sich ausdrücklich nicht auf die Parzellen 1060 und 1108; in diesem Punkt ist das von der Beschwerdeführerin gerügte fehlende Einverständnis belanglos. In bezug auf die übrigen genannten Parzellen ist festzustellen, dass das Einverständnis nur bezüglich der Parzellen 1048 und 1139 als vorliegend angesehen werden kann, da diese Eigentümer eine "Erklärung" vom 29. November 1993 unterschrieben und X die Vollmacht zu Verhandlungen mit Behörden erteilt haben. Unbestritten ist sodann, dass das Einverständnis der Grundeigentümer von Parzelle 1049 (Quartierverein) fehlt. Es liegt somit nicht das Einverständnis sämtlicher betroffener Grundeigentümer vor. Dies ergibt sich indirekt auch aus der Baubewilligung, wurde doch verlangt, dass die nötigen Landerwerbs- und Dienstbarkeitsverträge vor Baubeginn vorliegen müssen. Damit wurde zwar verhindert, dass das Eigentum Dritter widerrechtlich betroffen wird; es wurde aber ein Bewilligungsverfahren eingeleitet und durchgeführt, dessen Verwirklichung ungewiss ist. Es ist nicht sinnvoll und vom Gesetzgeber auch ausdrücklich abgelehnt worden, dass Baubewilligungs- und Rechtsmittelbehörden ein Vorhaben prüfen, das höchst ungewiss ist. Aus diesem Grund sind die Voraussetzungen nicht gegeben, dass der Regierungsrat das geplante Vorhaben in materieller Hinsicht prüft. Im Grunde genommen liegt das Vorgehen des Einwohnergemeinderates auch nicht im Interesse der Baugesuchstellerin, da diese von einer allfälligen Baubewilligung gar keinen Gebrauch machen könnte und die Bewilligung nach 18 Monaten allenfalls wieder dahinfallen würde (Art. 35 Abs. 2 BauV).