VVGE 1997/98 Nr. 29
Rubrum
VVGE 1997/98 Nr. 29, S. 75:
Bewilligt die Bodenrechtskommission die Abparzellierung eines Wohnhauses ab einem landwirtschaftlichen Grundstück in der Annahme, der notwendige Wohnraum sei auf einer Nachbarparzelle sichergestellt, ist dieser Eigentümer in das Verfahren miteinzubeziehen und allenfalls eine entsprechende Auflage zu verfügen.
Entscheid des Regierungsrates vom 22. April 1997 (Nr. 1085)
Regeste
VVGE 1997/98 Nr. 29, S. 75: Art. 60 BGBB; Art. 4 BV. Bewilligt die Bodenrechtskommission die Abparzellierung eines Wohnhauses ab einem landwirtschaftlichen Grundstück in der Annahme, der notwendige Wohnraum sei auf einer Nachbarparzelle si
Sachverhalt
Am 30. November 1995 reichte X beim Einwohnergemeinderat ein Baubewilligungsgesuch ein für den Neubau eines Zweifamilienhauses auf der landwirtschaftlich genutzten Parzelle C. X ist auch Eigentümer eines Dreifamilienhauses auf der Nachbarliegenschaft B, welche in der Bauzone liegt. Er hat die Parzelle C, zusammen mit andern Parzellen, seiner Schwester verpachtet. Diese bewirtschaftet auch die Parzelle A, auf welcher ein Zweifamilienhaus steht. Dieses Haus wurde am 18. Oktober 1994 abparzelliert und bildet eine neue Wohnhausparzelle. Die kantonale Bodenrechtskommission bewilligte am 10. Januar 1995 diese Zerstückelung und die Entlassung aus dem bäuerlichen Bodenrecht.
Mit Entscheid vom 3. Dezember 1996 teilte das Baudepartement mit, gestützt auf die Entscheide der Bodenrechtskommission vom 10. Januar 1995 sowie das Schreiben der Bodenrechtskommission vom 1. Juli 1996 ergebe sich, dass für die Parzelle C grundsätzlich kein Anspruch mehr auf zusätzliche Wohneinheiten bestehe. Es sei nämlich davon auszugehen, dass der landwirtschaftlich zu begründende Wohnraum mit dem Dreifamilienhaus auf Parzelle B abgedeckt sei. Die raumplanerische Ausnahmebewilligung für den Neubau des Bauernhauses werde somit nicht erteilt.
Gegen diesen Beschluss führte X am 24. Dezember 1996 beim Regierungsrat Beschwerde. Er bringt im wesentlichen vor, dass er nach seiner Auffassung über das Wohnhaus auf Parzelle B frei verfügen könne. Es habe nie zur Landwirtschaft gehört und die aktive Bauernfamilie wohne noch keine zwei Jahre dort. Das Gesuch vom 27. Mai 1994 um Abparzellierung des Wohnhauses auf der Parzelle A sei ohne sein Wissen durch die damaligen Eigentümer erfolgt. Nach der bewilligten Abparzellierung des Hauses A fehle nun das Bauernhaus. Der Landwirtschaft müsse der notwendige Wohnraum zugestanden werden.
Erwägungen
Erwägungen 1 bis 5: Bestätigung der Bewilligungsverweigerung, da der landwirtschaftliche Betrieb von der Bauzone aus geleitet werden kann.
6. Der Beschwerdeführer rügt, dass die Abparzellierung des Wohnhauses ab der Parzelle A ohne sein Mitwirken erfolgt sei. Richtigerweise hätte er damals ins Verfahren miteinbezogen werden müssen, weil auch über sein Wohnhaus auf der Parzelle B verfügt worden sei, wie sich heute zeige. Damit macht er sinngemäss geltend, im damaligen Verfahren sei sein Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden.
a. Art. 4 BV gibt dem Bürger nicht nur im Zivil- und Straf-, sondern auch im Verwaltungsverfahren grundsätzlich Anspruch darauf, dass er vor dem Erlass einer in seine Rechtsstellung eingreifenden Verfügung angehört werde (BGE 119 Ia 261, 106 Ia 162 mit Hinweisen). Der Anspruch auf rechtliches Gehör bestimmt sich jedoch in erster Linie nach den kantonalen Verfahrensvorschriften. Wo sich der kantonale Rechtsschutz als ungenügend erweist, greifen die unmittelbar aus Art. 4 BV folgenden bundesrechtlichen Verfahrensregeln Platz (BGE 122 I 158, 119 Ib 16, 106 Ia 74).
b. Am 10. Januar 1995 bewilligte die Bodenrechtskommission die Abparzellierung des Wohnhauses ab der Parzelle A. In ihrer Stellungnahme vom 1. Juli 1996 begründet sie dies damit, dass im Gesuch vom 27. Mai 1994 geltend gemacht worden sei, dass das landwirtschaftliche Gewerbe von X auch ohne Haus auf der Parzelle A über die notwendigen Gebäulichkeiten (Wohnhaus und Scheune) verfüge. Die Bodenrechtskommission habe darauf abgestellt, nachdem dies noch bestätigt worden sei, und folglich der Abparzellierung des Hauses auf der Parzelle A zugestimmt. Der notwendige bzw. genügende Wohnraum des landwirtschaftlichen Gewerbes von X beziehe sich auf das Wohnhaus auf der Parzelle B, wo der heutige Beschwerdeführer und die Pächterfamilie wohnen. Dieses Grundstück gelte, da zum landwirtschaftlichen Gewerbe gehörig, obwohl in der Bauzone gelegen, als dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211.412.11) unterstellt (ohne entsprechende Anmerkung im Grundbuch).
Wie sich aus der Stellungnahme der Bodenrechtskommission vom 1. Juli 1996 bzw. aus deren Entscheid vom 10. Januar 1995 ergibt, erfolgte die Abparzellierung des Wohnhauses ab der Parzelle A somit ohne Mitwirken des Beschwerdeführers. Nachdem aber sein Haus auf der Parzelle B ebenfalls Gegenstand des damaligen Entscheides war, hätte der Beschwerdeführer als dessen Eigentümer miteinbezogen werden müssen. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Bodenrechtskommission es in ihrem damaligen Entscheid unterlassen hat, den für den landwirtschaftlichen Betrieb notwendigen Wohnraum, z.B. durch eine entsprechende Auflage, sicherzustellen. Heute stellt sich die Situation so dar, dass der Entscheid der Bodenrechtskommission vom 10. Januar 1995 rechtskräftig ist. Das auf der Parzelle A sich befindende Wohnhaus wurde abparzelliert und aus der Landwirtschaft entlassen. Die Parzelle B ist in rechtlicher Hinsicht nicht der Landwirtschaft unterstellt, faktisch dient sie ihr aber trotzdem. Der Beschwerdeführer machte hierzu am Augenschein geltend, bis heute habe er noch keinen schriftlichen Bescheid, dass sein Wohnhaus dem landwirtschaftlichen Gewerbe zugehöre. Um dies festzustellen hat der Beschwerdeführer die Möglichkeit, gemäss Art. 84 BGBB eine Feststellungsverfügung zu verlangen (vgl. dazu Beat Stalder in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995, nachfolgend Kommentar BGBB genannt, N 4 zu Art. 84). Die Bodenrechtskommission wird dabei in ihre Erwägungen miteinbeziehen müssen, ob ihr Entscheid vom 10. Januar 1995 zu Recht erfolgt ist und das Haus auf Parzelle A tatsächlich aus dem BGBB entlassen werden durfte.
Für den vorliegenden Entscheid ändert sich aber nichts. Gegenstand der Beschwerde ist nicht der Entscheid der Bodenrechtskommission, sondern das Baugesuch vom 30. November 1995 bzw. der Entscheid des Baudepartementes vom 3. Dezember 1996. Wie sich aus den Erwägungen ergibt, kann aus raumplanerischer Sicht kein zusätzlicher Wohnraum bewilligt werden. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen.