VVGE 2005/06 Nr. 22

2.2 Die Nutzungsumlagerung ist kantonalrechtlich in Art. 15 Abs. 7 des Baugesetzes vom 12. Juni 1994 (BauG; GDB 710.1) geregelt. Die (ohnehin wortgleiche) Bestimmung von Art. 6 Abs. 6 des Baureglements hat in diesem Sinne keine eigenständige Bedeutung (vgl. Art. 17 Abs. 3 BauG). Demnach sind Übertragungen von Nutzungsanteilen von Grundstück zu Grundstück möglich, sofern sie aneinander grenzen und der gleichen Nutzungszone zugeordnet sind. Die zulässige Grenze der Nutzungsumlagerung wurde im parlamentarischen Verfahren eingehend diskutiert. Ein Antrag auf eine Ausdehnung der Nutzungsumlagerung zwischen Grundstücken, die nicht direkt aneinander grenzen, wurde abgewiesen (Kantonsrats-Protokoll vom 16./17. Dezember 1993, S. 188 und 194 f.). Ein Transfer der Ausnützungsziffer ist demnach grundsätzlich nur zwischen zwei direkt benachbarten Grundstücken zulässig (vgl. auch Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 2. Auflage, Bern 1995, S. 157 f.). Einzige Ausnahme bilden Umlagerungen zwischen Grundstücken, die bloss durch interne Erschliessungs- und Feinerschliessungsanlagen (unabhängig von ihrer Breite), Zugängen, Feldwegen, Zufahrten zu Tiefgaragen, durch kleine Wasserläufe oder Ähnlichem getrennt sind (Kantonsrats-Protokoll, a.a.O., S. 187; Erläuterungen zum Baugesetz, S. 25).

2.3 Mit öffentlicher Urkunde vom 18. Oktober 2000 erfolgte eine Umlagerung von nicht verwendeten Ausnutzungen der Parzellen 1765, 1788, 1789, 1790, 1791, 1792 und 1793 auf die Bauparzellen 164 und 1787.

Sämtliche im öffentlich beurkundeten Vertrag vom 18. Oktober 2000 erwähnten Parzellen liegen in derselben Nutzungszone. Die Parzellen 1790, 1791 und 1792 fallen jedoch nach dem Ausgeführten für einen Ausnutzungstransfer ausser Betracht, da sie rund 30 bis 60 Meter vom Baugrundstück entfernt liegen. Irrelevant ist dabei, dass von der ursprünglichen Parzelle, welche 6067 m2 mass und im Eigentum des Beschwerdegegners stand, im Jahre 1989 die sieben fraglichen Grundstücke (Nr. 1787 bis 1793) abparzelliert wurden. Es braucht nicht weiter geprüft zu werden, ob zum Zeitpunkt der Abparzellierung und vor Baubeginn der heute bestehenden Gebäude eine Nutzungsumlagerung über nicht direkt aneinandergrenzende Grundstücke zulässig gewesen wäre (vgl. TVR [Thurgauer Verwaltungsrechtssprechung] 2004, Nr. 34). Über 15 Jahre nach der Abparzellierung fällt eine derartige Umlagerung der Ausnutzung auf jeden Fall ausser Betracht. Zwischen den bereits bestehenden Gebäuden auf den Parzellen 1790 und 1791 und dem neuen Bauprojekt besteht kein funktionaler Zusammenhang im Sinne einer Gesamtüberbauung (Aldo Zaugg, a.a.O, S. 158). Der Ausnutzungstransfer dient vorliegend einzig der grösstmöglichen Ausnutzung der beiden Bauparzellen. Ebenfalls nicht statthaft ist die Berechnung der Ausnützungsziffer über die gesamte Überbauung. Eine derartige Vorgehensweise wäre allenfalls in einem Quartierplanungsverfahren möglich gewesen (Art. 18 Abs. 3 BauG).

Die Parkplatzparzelle Nr. 1793 grenzt zwar nicht direkt an das Baugrundstück an, zwischen den Bauparzellen und dem Parkplatz verläuft aber nur eine schmale Feinerschliessungsstrasse, so dass nach dem Ausgeführten eine Übertragung der Ausnützungsziffer auf die Baugrundstücke zulässig ist.