Urteil vom 25. Juni 2025 betreffend Anschlussgebühren GB (pdf, 144 KB) Urteil vom 25. Juni 2025 betreffend Anschlussgebühren GB (pdf, 144 KB)

1. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht eingereicht. Die Schätzungskommission ist zu deren Behandlung zuständig (§ 116 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes, PBG; BGS 711.1). Die Beschwerdeführerin ist durch die angefochtene Anschlussgebühr (Wasseranschluss und Kanalisationsanschluss) beschwert und zur Beschwerde legitimiert. Auf diese ist somit einzutreten.

2.1 Gemäss § 28 der Kantonalen Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und -gebühren (GBV; BGS 711.41) haben die Grundeigentümer und Benützer für die Benützung der öffentlichen Anlagen der Abwasserbeseitigungs- und Wasserversorgungsanlagen Anschluss- und Benützungsgebühren zu entrichten (Abs. 1); diese dienen zur Finanzierung von Betrieb und Unterhalt der Erschliessungsanlagen, ihre Höhe ist so zu bemessen, dass sich die Anlagen weitgehend selbst erhalten (Abs. 2). Nach § 29 GBV erhebt die Gemeinde für den Anschluss an die öffentlichen Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen eine einmalige Anschlussgebühr. Diese wird aufgrund der Gesamtversicherungssumme der SGV der angeschlossenen Gebäude berechnet, sofern die Gemeinde nicht eine andere Berechnungsgrundlage beschliesst (Abs. 1). Die Gebührenansätze für den Anschluss an die Anlagen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung sind von der Gemeinde in einem Reglement festzulegen (Abs. 2 und Art. 3 lit. a; SOG 2011 Nr. 21 E. 3a/b).

2.2 Das GBR der EG C weicht in der Tat von der in Art. 29 Abs. 1 GBV erwähnten Bemessung nach Gesamtversicherungssumme der SGV ab. § 17 Abs. 1 GBR sieht viel mehr vor, dass die Anschlussgebühr an das Wassernetz jeder angeschlossenen Baute pro m2 Bruttogeschossfläche erhoben wird, wobei die Bruttogeschossfläche inklusive Keller und Dachgeschoss berechnet wird (Abs. 4).

3.1 Zu klären ist zunächst, ob die vorliegend zur Diskussion stehende Einstellhalle unter den Begriff «Keller» gemäss § 17 Abs. 4 GBR gefasst werden kann und demgemäss die Geschossfläche angesichts des Wortlauts des kommunalen Reglements überhaupt in die Berechnung einfliessen darf. Das Reglement bedarf daher einer Auslegung.

3.2 Die Auslegung eines Gesetzes ist auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die von ihm erkennbar getroffenen Wertentscheidungen auszurichten. Ausgangspunkt der Auslegung einer Norm bildet ihr Wortlaut. Vom daraus abgeleiteten Sinne ist jedoch abzuweichen, wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass der Gesetzgeber diesen nicht gewollt haben kann (vgl. BGE 136 V 84 E. 4.3.2.1 S. 92). Solche Gründe können sich insbesondere aus der Entstehungsgeschichte der Norm, aus ihrem Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 141 II 262 E. 4.2 S. 272; BGE 140 II 289 E. 3.2 S. 292; BGE 135 IV 113 E. 2.4.2 S. 116; BGE 135 V 382 E. 11.4.1 S. 404; je mit Hinweisen). Insoweit wird vom historischen, teleologischen und systematischen Auslegungselement gesprochen. Bei der Auslegung einer Norm sind daher neben dem Wortlaut diese herkömmlichen Auslegungselemente zu berücksichtigen (BGE 139 V 82 E. 3.2.2 S. 84 f., BGE 135 V 319 E. 2.4 S. 321; BGE 134 III 273 E. 4 S. 277; je mit Hinweisen). Sind mehrere Auslegungen möglich, ist jene zu wählen, die den verfassungsrechtlichen Vorgaben am besten entspricht. Allerdings findet auch eine verfassungskonforme Auslegung ihre Grenzen im klaren Wortlaut und Sinn einer Gesetzesbestimmung (BGE 141 V 221 E. 5.2.1 S. 225; BGE 140 V 449 E. 4.2 S. 455; je mit Hinweisen).

3.3 Gemäss § 29 Abs. 1 GBV sind die Gemeinden befugt, für die Anschlussgebühren andere Berechnungsgrundlagen als die Gesamtversicherungssumme der SGV zu beschliessen. Die Beschwerdegegnerin entschied sich für das Modell der Bruttogeschossflächen als Berechnungsgrundlage, also die Anschlussgebühr an das Flächenmass anzuknüpfen. Zur Präzisierung der anrechenbaren Geschossflächen hat sie in § 17 Abs. 4 GBR die Begriffe «Dachgeschoss» und «Keller» gewählt. Auch wenn die Begründung der Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 9. Mai 2025, warum der Begriff «Geschossfläche» nicht Eingang ins Reglement gefunden hat, nachvollziehbar erscheint, kann nicht von der Hand gewiesen werden, dass der Begriff «Keller» im vorliegenden Kontext zu Diskussionen Anlass geben kann. Indes ist bei der Auslegung des Reglements die Regelungsabsicht der Beschwerdegegnerin zu ergründen. Diese macht geltend, «Keller» als Synonym für «Untergeschoss» verwendet zu haben. Nach der Argumentation der Beschwerdeführerin sind zufolge des Begriffs «Keller» jedoch lediglich Kellerräumlichkeiten anrechenbar, was aber ebenfalls auslegungsbedürftig wäre. Denn Hobbyräume, Waschräume, Lagerräume oder weitere Nutzräume im Untergeschoss einer Liegenschaft wären gemäss der restriktiven Interpretation der Beschwerdeführerin wohl ebenfalls von der Anrechnung ausgeschlossen. Mit Blick auf die Rechtsprechung auf diesem Gebiet sowie die kommunalen Reglemente anderer Gemeinden kann dies jedoch offensichtlich nicht die Meinung der Beschwerdegegnerin gewesen sein. Vielmehr kann die Beschwerdegegnerin mit dem zugestandenermassen unglücklich gewählten Begriff «Keller» nur das Untergeschoss im eigentlichen Sinne gemeint haben, so dass sämtliche Geschossflächen auch im Untergeschoss zur Berechnung der Anschlussgebühren hinzugezogen werden müssen. Von einem offensichtlichen und bewussten Verzicht, das Wort «Untergeschoss» zu verwenden, kann angesichts des Regelungszwecks jedenfalls nicht ausgegangen werden. Damit liegt ebenfalls auf der Hand, dass auch eine Einstellhalle grundsätzlich zur Geschossfläche hinzuzuzählen ist. Dies hat umso mehr zu gelten, als dass die integrierte gemeinschaftliche Tiefgarage offensichtlich Bestandteil der jeweiligen Mehrfamiliengebäude ist, womit die Baute als Einheit zu betrachten ist (vgl. BGer 9C_348/2024

vom 31. Januar 2025 E. 1.3., mit Verweis auf BGer 1C_348/2019 vom 27. April 2020 E. 5.3.).

4.1 Die vorliegend zur Diskussion stehende Einstellhalle ist zugestandenermassen … m2 gross und gehört damit gemäss Ausführungen der Beschwerdegegnerin zur weitaus Grössten in der ganzen Gemeinde. Fraglich ist nun, ob die Erhebung der Anschlussgebühren gestützt auf die Geschossfläche in Anbetracht dessen, dass in der Einstellhalle zurzeit lediglich vier Wasseranschlüsse und acht Bodenrinnen vorhanden sind, gegen das Äquivalenzprinzip verstösst.

4.2 Das Äquivalenzprinzip verlangt in Konkretisierung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes insbesondere, dass eine Gebühr nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der bezogenen Leistung stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen bewegen muss. So stellt das Äquivalenzprinzip die gebührenrechtliche Ausgestaltung des Verhältnismässigkeitsprinzips nach Art. 5 Abs. 2 BV und des Willkürverbots nach Art. 9 BV dar; es hat demnach Verfassungsrang. Nach der Rechtsprechung dürfen sich Anschlussgebühren nach dem Mass des Vorteils richten, welcher dem Grundeigentümer aus der Abwasserentsorgung des Gebäudes erwächst, und kann bei der Bemessung dieser Gebühr auf andere kausalabgaberechtliche Kriterien abgestellt werden. Bei der Bemessung der Anschlussgebühren müssen indes nicht alle Umstände berücksichtigt werden, die im konkreten Fall das Mass der künftigen Inanspruchnahme der Wasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinflussen. Eine gewisse Schematisierung ist zulässig. Letztere führt regelmässig dazu, dass einzelne Faktoren, die Mehrkosten und damit höhere Gebühren verursachen, ausser Acht bleiben, obwohl sie nur einen geringen oder gar keinen Einfluss auf den Wasserverbrauch oder Abwasseranfall haben. Das Gleiche gilt auch im umgekehrten Sinne, indem kostenneutrale Umstände unberücksichtigt bleiben, obwohl sie sich auf die Beanspruchung der Infrastrukturanlagen auswirken. In diesem Sinne kann deshalb bei Wohnbauten die Gebührenbemessung beispielsweise anhand des Gebäudeversicherungswerts, der anrechenbaren Geschossfläche oder des Gebäudevolumens zulässig sein (so u.a. Urteil 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3). Zu beachten ist ferner, dass im Falle von Anschlussgebühren nicht die effektive Nutzung massgeblich ist, sondern diejenige, die durch den Anschluss ermöglicht wird, und zwar auf Spitzenwerte ausgelegt. Mitberücksichtigt werden darf zudem auch eine potenzielle zukünftige Nutzung. Es kann deshalb nicht nur auf die aktuelle Situation bzw. auf die effektive derzeitige Belastung ankommen. Vielmehr soll mit der Gebühr auch die künftige, während der Lebenszeit der Infrastrukturanlage mögliche Belastung abgegolten werden (Urteil 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.3 f.; vgl. BGE 109 Ia 325 E.

6b). Werden für die Bemessung der Anschlussgebühr pauschale, liegenschaftsbezogene Faktoren herangezogen, wird damit regelmässig nicht die gesamte (maximal) mögliche bauliche Ausnützung einer Parzelle berücksichtigt, sondern lediglich auf das tatsächlich errichtete Gebäude bzw. das Ausmass der effektiven Nutzung im Moment des Anschlusses abgestellt (vgl. zum Ganzen: BGer 9C_348/2024 vom 31. Januar 2025 E. 6.2.1., mit diversen Hinweisen).

4.3 Ein Abweichen von der beschriebenen schematischen Berechnung ist nach der Rechtsprechung mit Blick auf das Rechtsgleichheitsgebot einzig dann geboten, wenn die entsprechenden Kriterien zu unhaltbaren, stossenden Ergebnissen oder zu Unterschieden führen, die sich nicht mehr sachlich begründen lassen (Urteile 2C_1027/2020 vom 4. Mai 2022 E. 7.2 mit Hinweisen;2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.4). Davon ist beispielsweise auszugehen, wenn – wie dies etwa bei Industriebauten der Fall sein kann – die Baute einen ausserordentlich hohen oder ausserordentlich niedrigen Wasserverbrauch aufweist (Urteile 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.4;2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.3;2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.3; je mit Hinweisen).

4.4 Zunächst ist auf die zutreffenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin zu verweisen, wonach Bauten einer Überbauung mit Nebengebäuden grundsätzlich als Einheit zu betrachten sind und demgemäss nicht ohne stichhaltigen Grund einzelne Gebäude oder Gebäudeteile gesondert zu betrachten wären. Folgerichtig hält die Beschwerdegegnerin fest, dass auch im Falle einer Berechnung der Anschlussgebühren anhand des Gebäudeversicherungswerts ein Gebäudeteil nicht ohne Weiteres aus der Berechnung ausgeschlossen wird (vgl. BGer 9C_348/2024 vom 31. Januar 2025, E. 1.3.). Dies hätte zur Folge, dass auch vorliegend die Einstellhalle als Bestandteil der Gesamtüberbauung mit ihrem Versicherungswert Eingang in die Berechnung der Anschlussgebühren gefunden hätte. In einem älteren Entscheid hielt das Bundesgericht bezüglich einer Tiefgarage, die über keinen einzigen Wasseranschluss verfügte, sogar fest, es lasse sich durchaus vertreten, eine Überbauung als Gesamtheit zu behandeln und dabei auch Nebengebäude ohne eigenen Wasseranschuss miteinzubeziehen. Letztlich sei es nämlich die gesamte Überbauung einschliesslich der Nebengebäude, welcher aus dem Anschluss an die Wasserversorgung ein Vorteil erwachse. Dementsprechend sei es verfassungsrechtlich zulässig, das Mass dieses Vorteils aufgrund der Höhe des Gebäudeversicherungswertes sämtlicher Teile der Überbauung zu bestimmen. Weiter ändere der entsprechende Status der Nebengebäude nichts am funktonalen Zusammenhang, der zwischen ihnen und den Hauptgebäuden bestehe. Dies gelte auch für die streitbetroffene Tiefgarage, weshalb keine Rede davon sein könne, dass das Miterfassen ihres Gebäudeversicherungswertes geradezu unhaltbar wäre und gegen Art. 9 BV verstosse (BGer 2P.325/2006 vom 24. April 2007 E. 4.2.).

4.5 Ob nun die schematische Berechnung der Anschlussgebühren anhand der Bruttogeschossfläche zu unhaltbaren, stossenden Ergebnissen führt, ist ebenfalls regelmässig im Einzelfall zu beurteilen. Dabei zeigt sich, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichts äusserst restriktiv ist, zumal es in seinen Entscheiden ebenfalls wiederholt und unmissverständlich festhält, dass nicht die effektive Nutzung massgebend ist, sondern diejenige, die durch den Anschluss ermöglicht wird, resp. ebenfalls eine potenzielle zukünftige Nutzung. So hat es im bereits mehrfach zitierten Urteil 9C_348/2024 die Erhebung von Abwassergebühren, gestützt auf das Gebäudevolumen eines Parkhauses, das potenziell eine grösser als vorgesehene Werkstatt und eine Waschstrasse beinhalten könnte, geschützt. Es scheine zumindest plausibel, dass die Parkhausnutzung in Zukunft zu erheblich mehr Abwasser führen könnte, als heute. Es sei demnach ohne Weiteres angebracht, die Abwasserbelastung bereits heute nicht als «ausserordentlich niedrig» einzustufen.

4.6 Mit Blick auf die zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung ergibt sich denn aus der Argumentation der Beschwerdeführerin nicht, inwiefern konkret die erhobenen Anschlussgebühren vorliegend unhaltbar wären. Derzeit sind in der Einstellhalle unbestrittenermassen vier Wasseranschlüsse und acht Bodenrinnen vorhanden. Die Einstellhalle ist über … m2 gross und umfasst mit … Wohnungen und … Gewerberäumen über … Parkplätze pro Einheit. Auf lange Sicht sowie in Anbetracht der Grösse der Überbauung und dem Umstand, dass auch eine Berechnung anhand der Gebäudeversicherungssumme als verhältnismässig qualifiziert werden müsste, ist nicht ersichtlich, inwiefern die Anschlussgebühren zu Unterschieden führen, die nicht begründet werden könnten. So ist beispielsweise ebenfalls daran zu denken, dass in einer Einstellhalle die Wasseranschlüsse auch aus verschiedensten Gründen durch die Anwohner oder die Gewerbeinhaber verwendet werden. In Bezug auf die Abwassergebühr ist zudem der Beschwerdegegnerin zuzustimmen, wenn sie ausführt, die Bodenrinnen würden nicht nur für die alljährliche Reinigung genutzt werden, sondern beispielsweise auch bei anderweitigem Wassereinfall. Auch hier gilt es im Übrigen zu berücksichtigen, dass die Abwasseranschlüsse durch Anwohner und Gewerbeinhaber benutzt werden. Gemäss Bundesgericht ist denn auch, insbesondere bei grossen Bauten, davon auszugehen, dass mit dem Volumen einer Baute in der Regel der Wert derselben und damit das Interesse der Bauherrin oder des Bauherrn an deren korrekter Entwässerung; anderseits ergeben grössere Volumen auch grössere Nutzungsmöglichkeiten, was tendenziell zu mehr Abwasser führt. Stossend und unhaltbar könnte die alleinige Berücksichtigung des Rauminhaltes als Bemessungsgrösse höchstens bei Gebäuden sein, die aus besonderen Gründen über ein grosses geschlossenes Volumen verfügen, ohne dass dieser leere Raum zu Lager- oder anderen Zwecken genutzt werden kann (BGer 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.4). Dies hat ohne Weiteres auch bei der Berechnung anhand der Bruttogeschossflächen und damit im vorliegenden Fall zu gelten. Zusammengefasst lässt sich die effektive Nutzung, auf Spitzenwerte ausgelegt, schlicht noch nicht abschliessend erfassen. Letztlich kann nicht

einmal ausgeschlossen werden, dass – angesichts der Grösse der Einstellhalle – weitere Anschlüsse notwendig und nachträglich verbaut werden, womit auch die potentielle zukünftige Nutzung resp. die künftige, während der Lebenszeit der Einstellhalle mögliche Belastung bereits jetzt abgegolten ist (BGer 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.3 f.).

4.7 In diesem Zusammenhang gibt das Bundesgericht schliesslich ebenfalls zu bedenken, dass zusätzliche Anschlussgebühren im Fall von künftigen Bau- und Nutzungsänderungen nur dann erhoben werden können, wenn eine entsprechende formellrechtliche Grundlage vorhanden wäre. Werden nämlich für die Bemessung der Anschlussgebühr pauschale, liegenschaftsbezogene Faktoren herangezogen, wird damit regelmässig nicht die gesamte (maximal) mögliche bauliche Ausnützung einer Parzelle berücksichtigt, sondern lediglich auf das tatsächlich errichtete Gebäude bzw. das Ausmass der effektiven Nutzung im Moment des Anschlusses abgestellt. Bei einer derartigen Bemessungsmethode erscheint es, so das Bundesgericht, systemkonform und nach ständiger Rechtsprechung statthaft, für die nachträgliche Erweiterung oder den Umbau einer bereits angeschlossenen (und hierfür schon mit einer Anschlussgebühr belasteten) Baute eine ergänzende Anschlussgebühr ("taxe complémentaire") zu erheben, wenn die massgebenden Vorschriften eine entsprechende Nachforderung vorsehen (BGer 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.4). Fehlt es dagegen an einer hinreichenden rechtlichen Grundlage für eine ergänzende Gebührennachforderung, so bleibt – e contrario – für deren Erhebung im Fall einer späteren Bau- oder Nutzungsänderung kein Raum (vgl. BGer 9C_348/2024 vom 31. Januar 2025, E. 6.2.1.). Im Falle einer blossen Nutzungsänderung ohne Flächenvergrösserung resp. entsprechenden Anbau wäre der Beschwerdegegnerin eine solche Gebührennachzahlung effektiv verwehrt (vgl. § 17 Abs. 3 GBR), was bei der Beurteilung der Höhe der Anschlussgebühren gemäss Bundesgericht ebenfalls berücksichtig werden darf.

4.8 Zusammengefasst erweisen sich die Einwände der Beschwerdeführerin, mit Blick auf die restriktive Rechtsprechung des Bundesgerichts, als unbegründet und die Beschwerde ist demzufolge abzuweisen.

5. Bei diesem Verfahrensausgang hat die unterliegende Beschwerdeführerin die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 149 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 3'000 festzusetzen

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