Kein Abzug bei Modernisierung der Liegenschaft

1. Der Steuerpflichtige X. besitzt in A. BE ein Grundstück (GB A. Nr. 123) mit einer rund 400 Jahre alten Liegenschaft ("B./C."). Diese Liegenschaft hat der Steuerpflichtige im Jahre 2002 durch Erbgang erworben. In der Steuererklärung 2010 deklarierte er für diese Liegenschaft Unterhaltskosten von Fr. 106'973.00. Dabei hielt er fest, dass der alte Stall und die alten Installationen ersetzt und zahlreiche weitere Renovationsarbeiten getätigt worden seien, um die Umwelt- und Tierschutzvorschriften einhalten zu können. Ende Mai 2011 reichte der Steuerpflichtige auf Aufforderung hin zahlreiche Unterlagen (Baugesuch, Umbaupläne, Bauabrechnung, Fotos etc.) ein. In der definitiven Veranlagungsverfügung vom 6. Juli 2011 akzeptierte die Veranlagungsbehörde Thal-Gäu (nachfolgend: Vorinstanz) die geltend gemachten Unterhaltskosten nicht. Dies mit dem Hinweis, dass Aufwendungen, die dazu dienen würden, eine Liegenschaft von Grund auf umzugestalten, nicht zu den abzugsfähigen Unterhaltskosten, sondern zu den Anlagekosten gehören würden und somit nicht abzugsfähig seien.

In D. SO besitzt der Steuerpflichtige eine zweite Liegenschaft, wofür in der Steuererklärung Unterhaltskosten von Fr. 1'962.00 deklariert worden waren. Hier akzeptierte die Veranlagungsbehörde statt diesen Unterhaltkosten den höheren Pauschalabzug von Fr. 3'740.00.

2. Gegen die definitive Veranlagungsverfügung erhob der Steuerpflichtige mit Schreiben vom 7. Juli 2011 Einsprache und verlangte, dass die gesamten Aufwendungen für die beiden Liegenschaften in A. und D. als Unterhaltskosten zum Abzug zuzulassen seien. Dabei wies er darauf hin, dass der Stall nach erfolgter Sanierung die gleiche Funktion habe wie zuvor. Er sei lediglich den heute geltenden Vorschriften zur Tierhaltung (Licht- und Platzverhältnisse) angepasst worden. Der Stall sei durch die Renovation nicht zu einem besser ausgestatteten, wertvolleren Teilobjekt geworden. Unbrauchbar gewordene oder einsturzgefährdete Einrichtungen seien zeitgemäss und gleichwertig ersetzt worden. Der Stallboden sei nicht mehr dicht gewesen. Die alte Güllengrube habe Risse gehabt und die Gülle sei in den Boden versickert, was gegen die Gewässerschutzvorschriften verstossen habe. Die Unterhaltsarbeiten der Hofdüngeranlage seien daher zwingend notwendig gewesen. An den Gebäudemassen sei aber nichts verändert und das bestehende Dach nicht saniert worden. Der Pachtzins des Pächters sei nach den Arbeiten nicht erhöht worden.

Nach Durchführung einer Einspracheverhandlung wies die Vorinstanz mit Entscheid vom 5. September 2011 die Einsprache ab. Dabei wurde festgehalten, dass Liegenschaften mit einem Sanierungs- oder Abbruchobjekt wie unüberbaute Grundstücke zu bewerten seien. Vorliegend müsse von einem technischen Abbruchobjekt ausgegangen werden, weil die Jauchegrube nicht mehr dicht, der Holzaufbau für das Jungvieh verfault, die Stallwände schadhaft (Risse und herausgefallene Steine) und auch die Deckenbalken verfault und verwurmt gewesen seien. Allgemein sei die Bausubstanz in schlechtem Zustand gewesen, sodass die Tierschutzbestimmungen nicht mehr hätten eingehalten werden können. Die Liegenschaft sei auch nicht ans Stromnetz angeschlossen gewesen. Es gab kein Badezimmer, sondern lediglich ein Aussen-WC. Der amtliche Wert, der in etwa dem Verkehrswert entspreche, habe vor dem Abbruch der Scheune lediglich noch Fr. 11'700.00. betragen. Demgegenüber sei der Gebäudeversicherungswert bei Fr. 408'700.00 gelegen. Auf den Fotos sei ersichtlich, dass der Stall vollständig abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt worden sei. Die Abbruchkosten und die Kosten für den Ersatzbau seien keine abzugsfähigen Gebäudeunterhaltskosten. Insgesamt sei von Sanierungskosten von rund Fr. 500'000.00 auszugehen, die auf drei Jahre verteilt würden.

3. Gegen den Einspracheentscheid liess der Steuerpflichtige (nachfolgend: Rekurrent) mit Schreiben vom 4. Oktober 2011 Rekurs und Beschwerde erheben und beantragte, die geltend gemachten Unterhalts- und Instandstellungskosten für die Liegenschaften A. und D. als Abzüge zuzulassen. Dabei wurde ausgeführt, dass die Liegenschaft in A. 1926 abgebrannt und im gleichen Jahr wieder aufgebaut worden sei. 1960 sei ein neues Dach gesetzt und 1993 Sonnenkollektoren installiert worden. Seit jeher sei die Alp bewirtschaftet worden. Der aktuelle Pächter habe im Sommer 2011 mitgeteilt, dass verschiedene tierschutzbedingte Mängel behoben werden müssten. Von einem Abbruch und anschliessendem Neubau könne hier nicht gesprochen werden. Die Liegenschaft befinde sich in einer geschützten Moorlandschaft. Neubauten wären hier nicht zulässig. Auch der Experte der Beratung E. sei der Ansicht gewesen, dass hier Unter-haltsarbeiten ausgeführt worden seien. Dass die Renovationskosten nicht als Unterhaltsausgaben abgezogen werden könnten, habe die Veranlagungsbehörde nach-zuweisen und nicht nur zu behaupten. Auch aus dem Gesuch um Fördergelder zur Gebäudesanierung könne entnommen werden, dass hier keine Gesamtsanierung vorgenommen worden sei. Bei der Liegenschaft in D. wurde moniert, dass hier nur eine Pauschale und nicht die effektiven Unterhaltskosten zum Abzug zugelassen worden seien.

4. Die Veranlagungsbehörde Thal-Gäu (nachfolgend: Vorinstanz) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 24. Oktober 2011 Rekurs und Beschwerde kostenfällig abzuweisen. Dabei wies sie noch einmal darauf hin, dass von einem Abbruchobjekt gesprochen werden könne, wenn eine Liegenschaft technisch oder wirtschaftlich abbruchreif sei. Wann eine technische Abbruchreife gegeben sei, könne nur anhand von Indizien ermittelt werden. Für eine technische Abbruchreife würden schwere Mängel der Bausubstanz sprechen, welche die Statik des Gebäudes beeinträchtigen und den gesetzlichen Anforderungen an die Hygiene zuwider laufen würden. Der Bericht der Beratung E. und des F. Planungsbüros könnten die Indizien entnommen werden, die für ein technisches Abbruchobjekt sprechen würden. Auf den Fotos sei zudem gut sichtbar, dass der obere Stock (mit Wohnteil) mit massiven Holzstützen abgestützt wurde. Danach sei der untere Stallteil vollständig abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt worden. Die Abbruchkosten seien keine abzugsfähigen Unterhaltskosten. Unterhaltskosten seien Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bereits vorhandener Werte sei. Auch wenn ein Neubau den gleichen Zweck erfülle wie das Abbruchobjekt, würden die Neubaukosten trotzdem nicht als Unterhalt bezeichnet werden können. Nicht nachvollziehbar seien die Bemerkungen zur Liegenschaft in D. Der gewährte Pauschalabzug sei höher als die geltend gemachten effektiven Gebäudeunterhaltskosten.

Die Eidg. Steuerverwaltung verzichtete auf die Einreichung einer Vernehmlassung.

5. In seiner Replik vom 16. Januar 2012 hielt der Rekurrent an den bisherigen Rechtsbegehren fest. Noch einmal wies er darauf hin, dass hier nicht von einem abbruchreifen Gebäude gesprochen werden könne. Die Abbruchreife sei von der Veranlagungsbehörde zu beweisen. Der Pachtzins hätte vor der Renovation Fr. 2'000.00 und nach der Renovation Fr. 3'000.00 pro Jahr betragen. Von einer Rendite könne hier somit nicht die Rede sein. Der Bericht der Beratung E. sei von der Vorinstanz kaum beachtet worden, was tendenziös sei. Dort sei klar festgehalten, dass das Gebäude dank dem dichten Dach gut erhalten sei. Von den verschiedenen Varianten sei die Sanierung und nicht die Variante Abbruch gewählt worden. Der Grundriss sei nicht verändert worden. Sowohl die Jauchegrube, als auch der Holzaufbau, die Stallwände und der Ladenboden seien repariert worden. Die tragenden Elemente seien nicht ersetzt worden. Vorliegend gehe es auch nicht um eine Renovation des Wohnteils. Der amtliche Wert sei während 80 Jahren nicht angepasst worden. Korrekt seien demgegenüber die Ausführungen der Rekursgegnerin zur Liegenschaft in D.