Staats- und Bundessteuer 2023

1.

Rekurs (betreffend Staatssteuer) und Beschwerde (betreffend Bundessteuer) erfolgten frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG, BGS 614.11; Art. 140 Abs. 1 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, DBG; § 4 Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613.31). Auf die Rechtsmittel ist einzutreten.

2.1

Nach § 27 Abs. 1 StG sind steuerbar die Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere gemäss lit. a alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung und nach lit. b der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (vgl. Art. 21 Abs. 1 lit. a und b DBG). Gemäss § 28 Abs. 1 StG richtet sich der Mietwert der eigenen Wohnung nach dem Wohnwert; dieser entspricht dem Betrag, den der Steuerpflichtige für die Benützung einer gleichartigen Wohnung aufwenden müsste. Für die Schätzung des Wohnwertes sind Ausbau und Zustand des Gebäudes sowie die örtlichen Mietzinsverhältnisse angemessen zu berücksichtigen. Gemäss § 28 Abs. 2 StG setzt der Regierungsrat die Eigenmietwerte im Verhältnis zum Wohnwert massvoll fest und passt sie nur in grösseren Zeitabständen an. Dem hat der Regierungsrat mit der Steuerverordnung Nr. 15: Bemessung des Mietwertes der eigenen Wohnung (StVO Nr. 15, BGS 614.159.15) entsprochen.

2.2

Nach § 1 StVO Nr. 15 gilt als Gebäude durchschnittlicher Bauart ein Gebäude dann, wenn die Katasterschätzung, welche auf die selbst benützte Wohnung entfällt, nicht mehr als 240‘000 Franken beträgt (Abs. 1). Der Mietwert von Wohnungen in Gebäuden durchschnittlicher Bauart wird in der Regel pauschal nach entsprechenden Prozentsätzen der auf die Wohnung entfallenden Katasterschätzung für Gebäude und normalen Umschwung bemessen (Abs. 2). Gemäss § 4 StVO Nr. 15 gilt als Gebäude überdurchschnittlicher Bauart ein Gebäude dann, wenn die Katasterschätzung, welche auf die selbst benützte Wohnung entfällt, mehr als 240’000 Franken beträgt. Nach § 6 Abs. 1 StVO Nr. 15 ist die Katasterschätzung von Garagen, die funktionell und eigentumsmässig zu einer Wohnung gehören, für die Zuordnung nach §§ 1 Abs. 1, 4 und 5 Abs. 1 (Einzelbewertung) sowie für die Bemessung des Mietwertes zur Katasterschätzung der Wohnung hinzuzurechnen.

3.1

Im konkreten Fall ist die Rekurrentin Eigentümerin einer Eigentumswohnung (GB Y Nr. 0001) und zweier Einstellhallenplätze (GB Y Nr. 0002-002). Der Steuerwert der Wohnung beträgt CHF 227'400 und derjenige der Einstellplätze CHF 14'268. Die VB X hat einen Eigenmietwert von CHF 22'765 (Staatssteuer) bzw. CHF 28'456 (Bundessteuer) gemäss Pauschalansätzen errechnet. Die Rekurrentin verlangt dagegen die Eigenmietwertberechnung gemäss Einzelbewertung. Sie ist der Ansicht, der massgebliche Schwellenwert von CHF 240'000 sei überschritten, wenn die Steuerwerte der Wohnung und der Einstellhallenplätze addiert würden. Die Einstellplätze seien subjektiv-dinglich mit der Wohnung verbunden. Die VB X war im Einspracheverfahren der Auffassung, eine Addition sei nicht zulässig, weil die Wohnung und die Parkplätze verschiedene Grundbuchnummern aufweisen würden. Im vorliegenden Verfahren hat die Vorinstanz nur auf den angefochtenen Einspracheentscheid verwiesen.

3.2

Die Berechnung des Mietwerts einer Wohnung wird wie gesehen (oben, E. 2.2) durch die Steuerverordnung Nr. 15 vorgegeben: In § 1 StVO Nr. 15 werden die Gebäude durchschnittlicher Bauart umschrieben, in § 4 StVO Nr. 15 diejenigen überdurchschnittlicher Bauart. In § 6 Abs. 1 StVO Nr. 15 ist wie gesagt festgehalten, dass Garagen oder Einstellhallenplätze, die eigentumsmässig und funktional zu einer Wohnung gehören, hinzuzurechnen sind. Diese Aussage richtet sich an Gebäude sowohl durchschnittlicher als auch überdurchschnittlicher Bauart. Im Solothurner Steuerbuch (unter steuerbuch.so.ch, § 27 Nr. 3, Ziff. 2.3) ist festgehalten, dass weitere Gebäudeteile, Einrichtungen und Anlagen nur hinzuzurechnen sind, wenn sie in der Katasterschätzung nicht berücksichtigt sind. Im vorliegenden Fall tragen die Einstellhallenplätze und die Wohnung wie erwähnt (oben, E. 3.1) unterschiedliche Grundbuchnummern. Auch die Einstellhallenplätze sind daher in der Katasterschätzung erfasst. Eine Hinzurechnung ist deshalb nicht möglich, auch wenn sie eigentumsmässig subjektiv-dinglich miteinander verknüpft sind. Diese Verknüpfung könnte ohne weiteres wieder gelöst und entgegen den Angaben der Rekurrentin eine Garage separat verkauft werden (vgl. Art. 712a Zivilgesetzbuch, SR 210; siehe auch René Bösch, in Basler Kommentar, 6. Aufl. 2019, Art. 712a N 13 f.), ohne dass dies auf die Katasterschätzung der Wohnung einen Einfluss hätte. Somit ist festzuhalten, dass eine Eigentumswohnung durchschnittlicher Bauart wie hier nicht durch subjektiv-dinglich verbundene Einstellhallenplätze zu einer Eigentumswohnung überdurchschnittlicher Bauart werden kann. Was die Rekurrentin in ihrer Stellungnahme vom 9. April 2025 einwendet, kann zu keinem anderen Ergebnis führen. Auch wenn im Allgemeinen ein oder wie hier zwei Parkplätze zu einer Eigentumswohnung gehören mögen, kann dies im vorliegenden Zusammenhang wie dargelegt nicht zu einer Einzelbewertung führen. Schliesslich ist die VB X an den Grundsatz der Rechtsgleichheit gebunden. Liegenschaften sind daher immer nach den gleichen Grundlagen zu besteuern (vgl. auch Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2021 Nr. 4 E. 3.3). Die Rechtsmittel erweisen sich nach dem Ausgeführten als unbegründet.

Rekurs und Beschwerde sind nach den Erwägungen abzuweisen.

4.

Bei diesem Verfahrensausgang hat die unterliegende Rekurrentin die Kosten zu tragen (§ 163 Abs. 1 StG). Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 750 festzusetzen (Grundgebühr; kein Zuschlag).