III 2025 172

Der angefochtene RRB Nr. 532/2025 wurde am 15. Juli 2025 versandt und dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin am 16. Juli 2025 zugestellt (vgl. VG-act. 2/1 und VG-act. 2/2). Die am 5. August 2025 (Postaufgabe) erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde erfolgte fristgerecht (§ 26 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987 i.V.m. § 56 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974 und § 157 Abs. 2 lit. b Justizgesetz [JG; SRSZ 231.110] vom 18.11.2009). Die Beschwerdeführerin ist (Mit-) Eigentümerin der Grundstücke KTN 003.________ und KTN 004.________, die sich in unmittelbarer Nähe des zur Umzonung vorgesehenen Bereichs auf den Grundstücken KTN 001.________ und KTN 002.________ befinden. Ihre Beschwerdebefugnis ist nach Massgabe von Art. 33 Abs. 3 lit. a Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 und § 37 Abs. 1 VRP gegeben. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist die Fussnote (Fn) 5 zu Art. 35 des Entwurfs für ein Baureglement der Gemeinde Unteriberg vom 3. Juni 2024 (E-BauR; VG-act. 7.1/II/1/Mappe "Teilrevision Nutzungsplanung, Ortsplanung, Auflageprojekt"/Beilage "Baureglement"). Diese Bestimmung im Kapitel "3. Allgemeine Bestimmungen" und Abschnitt "4. Zonenvorschriften" hatte gemäss den Auflageakten der Gemeinde Unteriberg so weit hier interessierend folgenden Wortlaut:

Zoneneinteilung Art. 35

1Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen aufgeteilt:

A) Bauzonen

- Kernzone K

[…] […]

2Für die Bauzonen gilt:

Zone K […]

[…] […] […]

Gebäudehöhe H1

talseits in Hanglage 12m5) […]

H2 übrige Gebäudeseiten in

Hanglagen oder Gebäude-

höhe in ebenem Gelände 12m5) […]

Firsthöhe 17m5) […]

[…] […] […]

5) Im Bereich der Parzellen KTN 002.________/001.________ erhöhen sich die maximal zulässigen Gebäude- und Firsthöhen um das Höhenmass der Aufschüttung der Gewässerschutzverbauung 2016. Unbewohnte Bauten, die diese Aufschüttung nicht oder um nicht mehr als 1 m überragen, werden bei der Überbauungsziffer nicht angerechnet.

[…]

Mit Disp.-Ziff. 1 des RRB Nr. 532/2025 vom 1. Juli 2025 wurde die Fn 5 von Art. 35 E-BauR geändert. Demnach soll sie folgenden Wortlaut aufweisen:

5) Für den Fall, dass das für den Hochwasserschutzdamm L.________ aufgeschüttete Terrain im Bereich der Parzellen KTN 002.________ und KTN 001.________ nicht als massgebendes «gewachsenes Terrain» im Sinne von § 60 PBG anerkannt wird, erhöhen sich die maximal zulässigen Gebäude- und Firsthöhen um das Höhenmass der Aufschüttung der Gewässerschutzverbauung 2016. Unbewohnte Bauten, die diese Aufschüttung nicht oder um nicht mehr als 1 m überragen, werden in diesem Fall bei der Überbauungsziffer nicht angerechnet.

Der Regierungsrat erwog dazu (vgl. RRB Nr. 532/2025 vom 1.7.2025 E. 4.3 und E. 4.4),

- der § 60 Abs. 2 PBG bestimme, dass als Gebäudehöhe das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut gelte;

- die Fn 5 führe zu einer Erhöhung der Gebäudehöhe um die Differenz zwischen gewachsenem und aufgeschüttetem Terrain, was die Kritik der Beschwerdeführerin zumindest nachvollziehbar mache;

- die Vorinstanz hätte für die betroffenen Grundstücksflächen die Gebäudehöhen aber auch einfach pauschal um 3 oder 4 m erhöhen können, sodass der Zusammenhang zur kantonal vorgegebenen Messweise der Gebäude- und Firsthöhen nicht mehr gegeben wäre;

- bei der geplanten Erhöhung der Gebäude- und Firsthöhen handle es sich um eine im Rahmen des vorinstanzlichen Planungsermessens zulässige Korrektur eines vermeintlichen Nachteils, der durch die im öffentlichen Interesse vorgenommene Hochwasserschutzverbauung bzw. -aufschüttung entstanden sei;

- die Fn 5 entfalte nach seiner Ansicht ohnehin keine Wirkung, da es sich beim Begriff des ausgemittelten gewachsenen Bodens im Sinne von § 60 Abs. 2 PBG um einen unbestimmten Rechtsbegriff handle, wobei sich ein Abweichen vom jeweils aktuellen (gestalteten) Terrain als "gewachsenes Terrain" zum feststellbaren Geländeverlauf nach neuerer Rechtsprechung nur noch dort aufdränge, wo diese Abweichung offensichtlich sei und ein Abstellen auf das bestehende Terrain zu baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen führe;

- für den im öffentlichen Interesse liegenden Hochwasserschutz seien grossflächige, dem umliegenden Gelände angepasste Aufschüttungen vorgenommen worden, die bereits ein Jahrzehnt zurücklägen. Zudem sei nicht ersichtlich, inwiefern nachbarliche Interessen derart negativ betroffen sein könnten, dass von einem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis gesprochen werden müsste. Entsprechend sei auf den Grundstücken KTN 002.________ und KTN 001.________ auf das aufgeschüttete Terrain als massgebendes gewachsenes Terrain abzustellen;

- aus dem Erläuterungsbericht zur Teilrevision der Nutzungsplanung der Gemeinde Unteriberg ergebe sich klar, dass die mit Fn 5 erhöhten Gebäude- und Firsthöhen lediglich dazu dienten, allfällige Nachteile auszugleichen, die durch das Abstellen auf das ursprünglich gewachsene Terrain entstehen würden;

- die Fn 5 könnte daher ersatzlos gestrichen werden, ohne dass sich damit etwas an der Rechtslage ändere. Um Missverständnissen vorzubeugen, sei die Fn 5 aber zumindest dahingehend zu ergänzen, dass die Erhöhung der Gebäude- und Firsthöhen nur für den Fall gilt, wenn wider Erwarten nicht auf das aufgeschüttete Terrain als massgebendes gewachsenes Terrain abgestellt werden könnte, wobei diese Überlegungen im Grundsatz auch auf das Grundstück KTN 003.________ übertragbar seien; und

- dass sich der genaue Umfang der Aufschüttungen aus den bei den Akten liegenden Vergleichsplänen ergebe.

Die Beschwerdeführerin macht dagegen geltend, die Fn 5 von Art. 35 E-BauR verletze sowohl in der Variante des Gemeinderats als auch jener des Regierungsrats den § 60 Abs. 2 PBG.

Gemäss der genannten Bestimmung gelte als Gebäudehöhe das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses. Die Fn 5 weiche von dieser kantonal vorgegebenen Messweise ab. Nicht mehr das gewachsene Terrain, sondern der um die Aufschüttung erhöhte Boden soll demnach für die Gebäudehöhe massgebend sein. Das aufgeschüttete Terrain sei teils 3 bis 4 m höher als das vormalige Terrain. Dass der Gemeinderat Unteriberg die Gebäudehöhe für die Grundstücke KTN 002.________ und KTN 001.________ pauschal um 3 oder 4 m hätte erhöhen können, ändere daran nichts. Denn von dieser Möglichkeit habe der Gemeinderat keinen Gebrauch gemacht.

Wenn er im angefochtenen RRB Nr. 532/2025 vom 1. Juli 2025 erwäge, die Fn 5 entfalte keine Wirkung, weil bereits das erhöhte Terrain als gewachsener Boden gelte, übersehe der Regierungsrat, dass das gewachsene Terrain erst im Baubewilligungsverfahren bestimmt werden könne. Bis dahin könne es noch zu Änderungen kommen (Abgrabungen, weitere Aufschüttungen, etc.). Ohnehin hätte auf die Fn 5 konsequenterweise verzichtet werden müssen, wenn sie nach Auffassung des Regierungsrats tatsächlich keine Wirkung entfalten würde. Unabhängig davon handle es sich um schlechte Gesetzgebung. Für einen Laien seien sowohl die Fassung des Regierungsrats als auch jene des Gemeinderats nicht bzw. nur schwer verständlich. Die Abänderung der Höhenbestimmungen in einer Fussnote sei zumindest fragwürdig.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin liegt keine Verletzung von § 60 Abs. 2 PBG vor.

Nach der genannten Bestimmung gilt als Gebäudehöhe das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses. Für die Gebäudehöhe ist diese Messweise gemäss § 52 Abs. 1 und Abs. 3 PBG i.V.m. § 31 Abs. 1 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV; SRSZ 400.111) vom 2. Dezember 1997 für den Erlass kommunaler Bauvorschriften zwar verbindlich (vgl. VGE III 2024 192 vom 28.7.2025 E. 2.3; III 2018 202 vom 27.05.2019 E. 3.6.2). An dieser Messweise ändert die Fn 5 zu Art. 35 E-BauR indes nichts.

Die Gebäude- und Firsthöhe wird auch für die Gebäude im umzuzonenden Bereich der Grundstücke KTN 002.________ und KTN 001.________ weiterhin ab dem ausgemittelten gewachsenen Boden im Sinne von § 60 Abs. 2 PBG zu messen sein. Die Fn 5 in der Fassung gemäss Disp.-Ziff. 1 des RRB Nr. 532/2025 vom 1. Juli 2025 begegnet bloss der Unsicherheit der Planungsbehörde, die im Hinblick auf die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des ausgemittelten gewachsenen Bodens besteht (vgl. dazu VGE III 2024 192 vom 28.7.2025 E. 2.3). Die vom Regierungsrat modifizierte Fn 5 sorgt insofern für Klarheit, als die Gebäude- bzw. die Firsthöhe im umzuzonenden Bereich der Grundstücke KTN 002.________ und KTN 001.________, gemessen ab dem für den Hochwasserschutzdamm L.________ aufgeschütteten Terrain, jedenfalls 12 m bzw. 17 m beträgt. Dies unabhängig davon, ob als ausgemittelter gewachsener Boden im Sinne von § 60 Abs. 2 PBG nun das für den Hochwasserschutzdamm L.________ aufgeschüttete Terrain oder aber der vor der Aufschüttung im Rahmen der Gewässerschutzverbauung im Jahr 2016 bestehende Terrainverlauf gilt.

Dabei erweist sich als entscheidend, dass das Höhenmass der Aufschüttungen (und damit die Differenz zum vorbestehenden, allenfalls als gewachsener Boden im Sinne von § 60 Abs. 2 PBG zu qualifizierenden Terrain) mit hinreichender Präzision bestimmbar ist, wie sich aus Ziff. 4.1 des Erläuterungsberichts vom 3. Juni 2024 (vgl. VG-act. 7.1/II/1/Mappe "Teilrevision Nutzungsplanung, Ortsplanung, Auflageprojekt"/Beilage "Erläuterungsbericht") und dem separaten Plandossier der M.________AG vom 10. Oktober 2024 (vgl. VG-act. 7.1/II/1 Mappe "Vergleichspläne Ablenkdamm -> Gebäudehöhe") ergibt. Damit führt die Fn 5 in der Fassung gemäss Disp.-Ziff. 1 des RRB Nr. 532/2025 vom 1. Juli 2025 bloss dazu, dass die Gebäude- und Firsthöhe im umzuzonenden Bereich der Grundstücke KTN 002.________ und KTN 001.________ um die mit hinreichender Präzision bestimmbare Höhe der Aufschüttung vergrössert wird, falls nicht das Terrain nach der Aufschüttung im Rahmen der Gewässerschutzverbauung im Jahr 2016 als ausgemittelter gewachsener Boden im Sinne von § 60 Abs. 2 PBG gilt.

Da die Fn 5 in der Fassung gemäss Disp.-Ziff. 1 des RRB Nr. 532/2025 vom 1. Juli 2025 nicht zu einer Änderung der Messweise, sondern im umzuzonenden Bereich der Grundstücke KTN 002.________ und KTN 001.________ bloss je nach Lage des durch § 60 Abs. 2 PBG vorgeschriebenen Messpunkts zu einer präzise bestimmbaren Änderung der zulässigen Gebäude- und Firsthöhe gemäss Art. 35 E-BauR führt, ist die genannte Bestimmung nicht verletzt. Die Beschwerde ist insoweit unbegründet.

Die Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots (Art. 8 Abs. 1 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18.4.1999) und von Treu und Glauben (Art. 9 BV).

Sie macht geltend, aus dem Plandossier der M.________AG vom 10. Oktober 2024 gehe hervor, dass im Zusammenhang mit den Hochwasserschutzmassnahmen nicht nur die in Fn 5 von Art. 35 E-BauR erwähnten Grundstücke KTN 002.________ und KTN 001.________ aufgeschüttet worden seien, sondern auch das in ihrem Eigentum stehende Grundstück KTN 003.________. Diese Aufschüttungen würden eine Höhe von bis zu 1.80 m betragen. Nach den Vorschlägen der Vorinstanzen solle sie gleichwohl nicht von einer Erhöhung der Gebäude- und Firsthöhen gemäss Fn 5 profitieren können. Das sei unverständlich und verstosse gegen den Anspruch auf Gleichbehandlung sowie den Grundsatz von Treu und Glauben. Zudem sei es raumplanerisch gesehen fragwürdig, im Baureglement für nur zwei Grundstücke eine generell-abstrakte Gesetzesnorm zu schaffen, die diese beiden Grundstücke gegenüber der Regelbauweise bevorzugt.

Soweit die Beschwerdeführerin bloss oberflächlich eine (allfällige) Abweichung von der Regelbauweise im umzuzonenden Bereich auf den Grundstücken KTN 002.________ und KTN 001.________ moniert, kann ihr nicht gefolgt werden. Mit der nachweislich erfolgten Aufschüttung für Hochwasserschutzmassnahmen liegen sachliche Gründe vor, um im umzuzonenden Bereich auf den Grundstücken KTN 002.________ und KTN 001.________ eine (allfällige) Abweichung von der Regelbauweise zu rechtfertigen. Hinzu kommt, dass es sich beim umzuzonenden Bereich um eine Fläche von insgesamt 5'780 m2 handelt. Eine Verletzung des Planungsermessens durch den Gemeinderat Unteriberg durch eine (allfällige) Abweichung von der Regelbauweise auf einer solch grossen Fläche ist für das Verwaltungsgericht nicht erkennbar. Entsprechend ist auch diese Rüge unbegründet.

Hingegen beantragt der Gemeinderat Unteriberg selbst die Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, soweit die Beschwerdeführerin mit ihrem Eventualantrag Ziff. 3 die ausdrückliche Erwähnung ihres Grundstücks KTN 003.________ in Fn 5 zu Art. 35 E-BauR verlangt. Zum selben Schluss kommt die Beschwerdegegnerin Ziff. 4. Bereits der Regierungsrat erwog im angefochtenen RRB Nr. 532/2025 vom 1. Juli 2025, dass die für die Grundstücke KTN 002.________ und KTN 001.________ zutreffenden Überlegungen zum massgebenden gewachsenen Terrain auch auf das Grundstück KTN 003.________ übertragbar seien (vgl. RRB Nr. 532/2025 vom 1.7.2025 E. 4.4). Dass die Erwähnung des Grundstücks KTN 003.________ in Fn 5 zu Art. 35 E-BauR angebracht wäre, deutet auch die Beschwerdegegnerin Ziff. 3 an ("[Die Beschwerdeführerin] hat diesbezüglich eine Ungenauigkeit ausgemacht, welche vom Regierungsrat [in E. 4.4 des angefochtenen Entscheids] bestätigt wurde […] und vom Gemeinderat Unteriberg anerkannt wird" [VG-act. 10]).

Sachliche Gründe, die einen Verzicht auf die Erwähnung des Grundstücks KTN 003.________ in Fn 5 zu Art. 35 E-BauR nahelegen, sind in der Tat nicht ersichtlich. Dies gilt umso mehr, als das separate Plandossier der M.________AG vom 10. Oktober 2024 (vgl. VG-act. 7.1/II/1 Mappe "Vergleichspläne Ablenkdamm -> Gebäudehöhe") tatsächlich Terrainveränderungen im Zusammenhang mit der Gewässerschutzverbauung im Jahr 2016 nahelegen. Da ausserdem der Gemeinderat Unteriberg selbst die Gutheissung des Eventualantrags Ziff. 3 verlangt, ist diesem Begehren stattzugeben.

Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die mit Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen RRB Nr. 532/2025 vom 1. Juli 2025 angepasste Fussnote 5 zu Art. 35 E-BauR ist dahingehend zu ergänzen, als darin auch das Grundstück KTN 003.________ der Beschwerdeführerin erwähnt wird. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

Bei diesem Verfahrensausgang gilt die Beschwerdeführerin im verwaltungsgerichtlichen Verfahren teilweise als obsiegend. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- sind im Betrag von Fr. 1'800.-- der Beschwerdeführerin und zu je Fr. 350.-- dem Kanton Schwyz sowie der Beschwerdegegnerin Ziff. 3 aufzuerlegen. Die Beschwerdeführerin hat der Vorinstanz Ziff. 1 und der Beschwerdegegnerin Ziff. 4 eine (reduzierte) Parteientschädigung von pauschal je Fr. 750.-- auszurichten.

Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- sind neu zu drei Vierteln (Fr. 1'125.--) der Beschwerdeführerin und zu einem Viertel (Fr. 375.--) der Gemeinde Unteriberg aufzuerlegen.

Die Beschwerdeführerin hat für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren der Gemeinde Unteriberg neu Fr. 700.-- und der Beschwerdegegnerin Ziff. 4 neu Fr. 850.-- als Parteientschädigung zu bezahlen.

Für den Weiterzug eines verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeentscheides in Angelegenheiten kommunaler Nutzungsplanverfahren ans Bundesgericht gilt die in EGV-SZ 2009 B 8.4 in E. 8 (insb. E. 8.5) publizierte Besonderheit (vgl. statt anderer auch VGE III 2024 1 vom 29.5.2024 E. 7; III 2018 206 vom 24.4.2019 E. 6.1 f.), wonach der verwaltungsgerichtliche Entscheid grundsätzlich erst nach einem positiven Beschluss der Gemeindeversammlung über die kommunale Nutzungsplanung sowie nach dem regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss beim Bundesgericht angefochten werden kann. Insofern besteht derzeit (noch) keine Weiterzugsmöglichkeit dieses Entscheids ans Bundesgericht.