RBOG 2016 Nr. 14

1. a) Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter gestützt auf Art. 257d Abs. 1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter gemäss Art. 257d Abs. 2 OR bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands des Mieters im Sinn von Art. 257d OR ist die Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen[1].

b) Bei der schriftlichen Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d Abs. 1 OR im Fall von Zahlungsrückständen des Mieters kommt die Empfangstheorie nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur in eingeschränkter Form zur Anwendung. Für die Zustellung massgebend ist der Tag, an dem der Mieter die Zahlungsaufforderung tatsächlich in Empfang genommen hat. Kann ein eingeschriebener Brief dem Empfänger nicht sofort übergeben werden, so ist deshalb auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem er ihn auf der Post abholt. Wird die Mitteilung innerhalb der von der Post gesetzten siebentägigen Frist nicht abgeholt, so wird fingiert, sie sei am letzten Tag dieser Frist in Empfang genommen worden[2].

2. a) Mit Schreiben vom 13. Juli forderte der Vermieter die Mieterin auf, die Mietzinse für die Monate Juni und Juli, welche am 1. Juni beziehungsweise am 1. Juli fällig waren, innert 30 Tagen zu überweisen. Gleichzeitig wies der Vermieter darauf hin, dass es sich um eine letzte Zahlungsfrist nach Art. 257d OR handle, und dass er das Mietverhältnis nach unbenütztem Ablauf dieser Zahlungsfrist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende des nächsten Monats ausserordentlich kündigen und unverzüglich die Betreibung einleiten werde.

b) Die Mieterin holte die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom 13. Juli nicht ab; es steht jedoch fest, dass dieses Schreiben der Mieterin am 15. Juli "zur Abholung gemeldet" wurde. Die Kündigungsandrohung wurde der Mieterin somit per 22. Juli rechtswirksam zugestellt. Unbestritten ist weiter, dass die Mieterin innert der Zahlungsfrist von 30 Tagen den damals offenen Betrag nicht vollständig beglich.

c) Ausgewiesen ist ferner, dass der Vermieter nach Ablauf der Zahlungsfrist das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26. August mit Wirkung per 30. September kündigte. Die auf dem amtlichen Formular ausgesprochene Kündigung wurde der Mieterin am 30. August zugestellt.

3. a) Die Vorinstanz erwog, mit einer weiteren Zahlungsaufforderung vom 2. August, welche erneut eine Kündigungsandrohung enthält, sei die Zahlungsfrist gemäss dem Schreiben vom 13. Juli verlängert worden; die Kündigung sei daher offensichtlich vor Ablauf der vom Vermieter gesetzten Zahlungsfrist erfolgt.

b) Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Die Zahlungsaufforderung vom 13. Juli betrifft die ausstehenden Mietzinse für Juni und Juli; die Zahlungsaufforderung vom 2. August hat hingegen den ausstehenden Mietzins für August zum Gegenstand. Indem der Vermieter der Mieterin für den Mietzins für August eine Zahlungsaufforderung zukommen liess, verlängerte er nicht die am 13. Juli gesetzte Zahlungsfrist für die Mietzinse Juni und Juli. Im Schreiben vom 2. August wird auch keinerlei Bezug genommen auf das Schreiben vom 13. Juli beziehungsweise auf die dort eingeforderten Zahlungsrückstände.

c) Der Vermieter hatte denn auch durchaus ein Interesse daran, der Mieterin auch für den Mietzins vom August eine Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung zukommen zu lassen. Wäre die Mieterin der Zahlungsaufforderung gemäss Schreiben vom 13. Juli innerhalb der 30-tägigen Frist vollständig nachgekommen, so wäre die Mahnung mit Kündigungsandrohung vom 2. August zum Tragen gekommen.

d) Da die Mieterin innert der mit Schreiben vom 13. Juli gesetzten Zahlungsfrist die fälligen Mietzinse nicht vollständig überwies, konnte der Vermieter das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR kündigen.

Obergericht, 1. Abteilung, 7. Dezember 2016, ZBS.2016.15

[1] Art. 272a Abs. 1 lit. a OR

[2] BGE 140 III 248, 137 III 214 f., 119 II 149; BGE vom 29. November 2011,4A_451/2011, Erw. 3.1