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Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare
Legge
sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare
(del 13 novembre 1996)
IL GRAN CONSIGLIO
DELLA REPUBBLICA E CANTONE TICINO
-visto il messaggio 21 febbraio 1995 n. 4375 del Consiglio di Stato;
-visto il rapporto 20 settembre 1996 n. 4375R della Commissione speciale in materia tributaria,
decreta:
Disposizioni generali
Capitolo I
Art. 1 Scopo dell'accertamento del valore immobiliare
I valori della sostanza immobiliare, stabiliti con l'accertamento ufficiale di stima, servono quale base di calcolo per il prelievo di pubblici tributi (imposte, contributi, tasse).
Art. 2 a) In generale
L'operazione di stima ufficiale della sostanza immobiliare (in seguito: “fondi”) e delle forze idriche, è regolata dalla presente legge.
Sono considerati fondi ai sensi di questa legge i beni immobili, i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di un fondo.
Sono inoltre di pertinenza di un fondo i seguenti diritti o cose ad esso durevolmente connessi:
a) le parti costitutive e gli accessori ad esso durevolmente connessi ai sensi degli art. 642, 644, 645 e 704 del Codice civile svizzero (CCS);
b) le costruzioni mobili, se è data l'intenzione della durevole appartenenza al fondo;
c) le costruzioni su fondo altrui senza un diritto di superficie per sé stante e permanente.
Art. 3 b) Eccezioni
Non soggiacciono alla stima ufficiale:
a) i fondi che non consentono uno sfruttamento e che quindi non generano reddito;
b) i fondi di proprietà del Cantone e dei Comuni, nei limiti in cui sia prevista dalla legge la loro esenzione fiscale;
c) i fondi di proprietà della Confederazione, in quanto il diritto federale escluda la loro imposizione;
d) i fondi di proprietà di tutte le altre corporazioni e istituzioni per le quali la legge prevede la loro esenzione fiscale.
Ove dovesse rendersi necessaria l'adozione di una stima ufficiale, i beni pubblici sono valutati secondo la present e legge.
Art. 4 c) Accessori, diritti ed oneri
Nella valutazione di stima si deve tenere conto di tutti gli accessori, dei diritti e degli oneri iscritti a registro fondiario che hanno un'incidenza rilevante sul valore venale dei fondi.
Se di poca importanza, gli elementi di cui al cpv. 1 sono compresi nella valutazione globale del fondo; i limiti sono fissati dal regolamento.
Art. 5 Momento determinante per la stima
I fondi e le forze idriche sono valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima.
Art. 6 Revisione generale delle stime
I valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i Comuni del Cantone, sono oggetto, una prima volta, di una revisione generale in base ad un programma definito dal Consiglio di Stato.
I nuovi valori di stima sono messi in vigore contemporaneamente per tutti i Comuni.
Le revisioni generali successive sono ordinate dal Consiglio di Stato, trascorsi 20 anni dalla messa in vigore della stima precedente.
Art. 7 Aggiornamenti intermedi
Nel periodo che intercorre fra due revisioni generali, i valori ufficiali di stima sono oggetto di aggiornamenti intermedi con l'adozione di percentuali d'incremento o di diminuzione se, secondo il Consiglio di Stato, i fattori influenti, sulla valutazione dei fondi, di cui all'art. 19, registrano mutamenti rilevanti.
Gli aggiornamenti intermedi avvengono secondo cicli quadriennali e possono concernere anche solo singoli comprensori, come pure determinate zone di un Comune con caratteristiche analoghe.
Il Consiglio di Stato decide gli aggiornamenti intermedi sulla base del preavviso del Servizio competente allestito dopo una verifica estesa a tutto il Cantone.
Art. 8 Aggiornamenti particolari
I Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione al Servizio cantonale competente, di cui all'art. 27, di ogni costruzione nuova o riattata in seguito a notifica o a domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare del valore ufficiale di stima. La procedura è definita dal regolamento.
La nuova stima è eseguita fondandosi sui fattori generali d'incidenza di cui all'art. 19 vigenti al momento dell'ultima revisione generale o dell'ultimo aggiornamento intermedio ed entra in vigore con decreto del Consiglio di Stato.
Art. 9 Revisioni eccezionali
Se le condizioni di base per la valutazione dei beni immobili dovessero subire dei mutamenti essenziali e permanenti, tali da rendere i valori ufficiali di stima manifestamente infondati, si procede d'ufficio, su istanza di parte o del Municipio, ad una loro revisione eccezionale.
La modifica di valore provocata dai fattori che concorrono alla variazione generale dei valori di stima non dà luogo a revisioni eccezionali.
Le istanze di revisione, accompagnate dal preavviso del Municipio, sono da presentare per decisione al Consiglio di Stato.
In caso di accoglimento il Consiglio di Stato fa ordinare una nuova stima.
Capitolo II
Disposizioni particolari
Art. 10 Fondi edificabili ed edificati
Sono fondi edificabili secondo la presente legge quelli menzionati agli art. 15 e 23 della Legge federale sulla pianificazione del territorio, (LPT), ossia:
a) i fondi inclusi nelle zone edificabili dei P.R., urbanizzati o destinati all'urbanizzazione entro 10-15 anni ad eccezione di quelli assoggettati alla Legge federale sul diritto fondiario rurale del 4 ottobre 1991 (LDFR);
b) i fondi che pur essendo esterni al P.R. si presentano già edificati; essi sono da considerare come fondi edificabili almeno per quanto concerne l'area complementare ad edifici e ricadono quindi nelle norme di cui agli art. 24 LPT e 71 - 73 LALPT.
Art. 11 Fondi agricoli
Sono fondi agricoli giusta l'art. 16 LPT e la LDFR:
a) quelli idonei oppure adibiti all'utilizzazione agricola o orticola;
b) quelli che, nell'interesse generale, devono essere utilizzati dall'agricoltura;
c) quelli che pure essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR;
I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo secondo le disposizioni stabilite dal regolamento.
Art. 12 Fondi boschivi
Tutti i fondi che soggiacciono alla legislazione forestale sono considerati boschi e stimati come tali.
L'utilizzazione forestale di immobili è assimilata ai fini della stima a quella agricola.
Art. 13 Revisione e aggiornamenti
La revisione generale delle stime dei fondi edificabili, edificati, agricoli e boschivi avviene contemporaneamente.
Gli aggiornamenti intermedi possono avvenire separatamente, per singola categoria.
Art. 14 Fondi senza destinazione specifica
Il valore dei fondi senza destinazione specifica (art. 28 lett. “n” LALPT) è indicato uniformemente per tutto il Cantone, in occasione della revisione generale delle stime.
Tali fondi non sono oggetto di aggiornamenti intermedi, eccetto in caso di modifiche permanenti della loro destinazione od uso.
Capitolo III
Criteri d'estimo per i fondi edificabili ed edificati
Art. 15 Fondi edificabili ed edificati
I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.
I fondi edificati devono essere valutati come un'unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso.
A seconda dell'estensione dell'area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarità sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale.
Art. 16 Valore venale
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate.
Il valore venale di un fondo edificato (fabbricato più terreno annesso) è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento.
Il regolamento contiene le necessarie tabelle con l'indicazione dei fattori applicabili ai singoli tipi di fondi edificati e i dati che devono essere forniti dai proprietari per la verifica del risultato della stima.
Art. 17 Valore metrico
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento.
Il valore metrico del fondo edificato comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno. Quest'ultimo può essere ridotto a dipendenza della razionalità del suo sfruttamento.
Art. 18 Valore di reddito
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell'accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato.
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario o dell'eventuale usufruttuario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi.
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l'autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato.
Dal reddito lordo non vengono dedotti né le spese di manutenzione, di assicurazione e di amministrazione, né gli interessi passivi, gli ammortamenti e le imposte.
Il tasso di capitalizzazione corrisponde al tasso medio praticato dagli istituti di credito indicati nel regolamento per le ipoteche di primo rango, calcolato su un periodo significativo, più un tasso aggiuntivo. I criteri di calcolo del tasso aggiuntivo sono definiti dal regolamento tenendo conto della destinazione, della vetustà, della qualità della costruzione e degli oneri generali di gestione.
Art. 19 Fattori generali d'incidenza
Sul valore di stima ufficiale incidono i seguenti fattori di carattere generale:
a) i prezzi medi dei terreni;
b) il tasso ipotecario; (vedi art. 18 cpv. 5);
c) il costo medio delle pigioni;
d) il costo medio delle costruzioni;
e) per gli impianti di produzione d'energia (forze idriche), il costo medio dell'energia; esso è calcolato annualmente in base all'indice del prezzo dell'energia adottato dall'Azienda elettrica ticinese.
Art. 20 Limiti della stima immobiliare ufficiale
Le stime immobiliari, secondo la presente legge, seguono criteri di schematicità e di prudenzialità; esse non servono in particolare per la determinazione dei valori espropriativi, per la quale è prevista la relativa procedura secondo la Legge di espropriazione.
Capitolo IV
Oggetti particolari
Art. 21 per sé stanti e permanenti
Il valore venale dei fondi gravati con diritti di superficie per sé stanti e permanenti, corrisponde, di regola, al valore di reddito determinato mediante capitalizzazione del canone al tasso medio praticato dagli istituti di credito, indicati nel regolamento, per le ipoteche di primo rango su un periodo significativo.
Nella valutazione sono inoltre considerate le condizioni contenute nel contratto di costituzione del diritto di superficie.
Se il diritto è concesso gratuitamente o a prezzo di favore, il valore del fondo corrisponde al valore di reddito normalmente conseguibile. Per i fondi situati fuori della zona edificabile quest'ultimo deve corrispondere almeno al valore di reddito agricolo.
Se il fondo è gravato parzialmente, si effettua una valutazione separata a dipendenza della superficie colpita dal diritto.
Art. 22 Diritti di superficie per sé stanti e permanenti
Il valore venale dei diritti di superficie per sé stanti e permanenti è determinato seguendo per analogia i criteri sanciti dalla presente legge per la valutazione dei fondi, avuto inoltre riguardo alle condizioni stabilite nel contratto di costituzione.
Art. 23 con destinazione particolare
Per i fondi edificati destinati allo sport, al tempo libero e ad altre attività definite dal regolamento, se non è possibile accertare un reddito lordo attendibile, il valore di stima può essere determinato in base al valore metrico deprezzato secondo il grado di vetustà.
Art. 24 Forze idriche
Le forze idriche sono stimate al loro valore venale, ossia secondo il profitto conseguibile sulla base della loro potenza e della loro continuità.
Gli impianti direttamente destinati alla produzione dell'energia, compresi i relativi terreni, sono inclusi nel valore venale della forza idrica.
Gli impianti destinati solo indirettamente alla produzione dell'energia, compresi i relativi terreni, sono stimati separatamente.
Il regolamento precisa i criteri di valutazione.
Art. 25 Costruzioni non finite
Il valore di stima di costruzioni non ancora finite viene determinato solo sulla parte di costruzione già utilizzabile.
Capitolo V
Norme di procedura
Art. 26 Autorità cantonali competenti
Il Consiglio di Stato decide la revisione generale ed i successivi aggiornamenti delle stime dei fondi.
Esso fa emanare le necessarie norme di attuazione e tecniche e definisce l'autorità di vigilanza sulle stime ufficiali.
Art. 27 Autorità preposta
Le operazioni di stima ufficiale dei fondi situati sul territorio del Cantone sono eseguite dall'autorità preposta definita dal regolamento (in seguito: “Autorità”).
In occasione della revisione generale delle stime l'Autorità definisce, sentiti i Municipi, i valori di riferimento-quadro per i terreni, suddivisi in comprensori con caratteristiche analoghe.
Detti valori vengono definiti tenendo conto dei dati che sono comunicati regolarmente dagli Uffici dei registri inerenti ad ogni nuova contrattazione nel Cantone.
Il regolamento stabilisce la relativa procedura.
Art. 28 Autorità comunali
I Municipi, in via consultiva, prestano la loro collaborazione nell'ambito dell'esecuzione delle operazioni di stima.
Art. 29 Dichiarazione per la revisione generale delle stime
È introdotto il sistema di raccolta dati tramite formulario, quale supporto per l'elaborazione delle stime (dichiarazione di stima).
I proprietari, ed in genere tutti i titolari di diritti reali che possono influire sulla stima, sono tenuti a fornire alle Autorità preposte le informazioni ed i documenti utili ai fini della determinazione dei valori.
Essi devono inoltre consentire, previo avviso, sopralluoghi da parte delle autorità di stima.
Per i fondi di cui agli art. 11, 12 e 14 il sistema di raccolta dei dati è stabilito dal regolamento.
Art. 30 Procedimento per la revisione generale delle stime
La procedura di revisione inizia con la trasmissione dei formulari tramite i Municipi ai proprietari di fondi censiti nel Cantone.
I formulari, debitamente compilati, devono essere ritrasmessi all'Autorità tramite i Municipi da parte degli interessati entro il termine stabilito dal regolamento.
All'Autorità è data facoltà di effettuare verifiche dei dati trasmessi, con eventuale convocazione degli interessati.
Art. 31 Stima d'ufficio
Se il proprietario o il titolare di diritti reali, non ottempera, nonostante diffida, ai suoi obblighi procedurali, l'Autorità esegue la stima d'ufficio in base ad una valutazione coscienziosa.
Le spese che ne risultano possono essere addossate, in tutto o in parte, a chi le ha rese necessarie violando colpevolmente i suoi obblighi procedurali.
Art. 32 Notifica della decisione di stima - pubblicazione
11L’Autorità, tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicazione.
Le decisioni di stima dei fondi non edificabili e non edificati sono unicamente depositate presso la Cancelleria comunale durante il periodo di pubblicazione previsto per gli altri fondi.
I valori ufficiali di stima sono depositati in pubblicazione tramite i rispettivi Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi. Il regolamento ne definisce le modalità d’esecuzione.
Art. 33 Procedimento per gli aggiornamenti successivi
Il procedimento per gli aggiornamenti intermedi, particolari o eccezionali è determinato dal regolamento.
Art. 34 Reclamo
I proprietari o altri titolari di diritti reali possono presentare reclamo all'Autorità contro ogni nuova determinazione o aggiornamento di stima, entro 30 giorni dalla scadenza della pubblicazione.
Il reclamo, debitamente motivato, dev'essere presentato tramite il Municipio.
Il reclamo non ha effetto sospensivo.
Reclami tardivi non sono ammessi. La restituzione dei termini è data se è provato che l'inosservanza degli stessi è da attribuire a servizio militare, a malattia, ad assenza dal Cantone o ad altri motivi gravi riguardanti il proprietario o il suo rappresentante.
Art. 35 Trasmissione dei reclami
Entro 30 giorni dalla scadenza del termine di pubblicazione i Municipi trasmettono all'Autorità i reclami ricevuti, con facoltà di formulare osservazioni.
Art. 36 Decisione su reclamo
L'Autorità evade i reclami, procedendo in base al principio della massima ufficiale nell'assunzione delle prove.
L'Autorità può anche riformare a danno del proprietario o di altro titolare di diritti reali una decisione che si rilevasse, a seguito della procedura di reclamo, manifestamente errata.
Art. 37 di espropriazione[2]
231Contro la decisione dell’autorità è dato ricorso al Tribunale di espropriazione entro il termine di trenta giorni.
Non si fa luogo a scambio di allegati; se lo reputa necessario, il Tribunale può chiedere chiarimenti od osservazioni all’Autorità.
Art. 38 cantonale amministrativo[4]
45Contro la decisione del Tribunale di espropriazione è dato ricorso al Tribunale cantonale amministrativo entro il termine di trenta giorni.
Art. 39 Procedura
61Ove non sia diversamente stabilito dalla presente legge, sono applicabili gli art. 36 e 38 cpv. 1 lett. a) della Legge cantonale di espropriazione, nonché la legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013.7
La procedura è retta dalla massima ufficiale.
Con il ricorso si possono addurre fatti nuovi e proporre nuovi mezzi di prova.
Il ricorso non ha effetto sospensivo.
Il Tribunale non è vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno.
La tassa di giustizia è messa a carico della parte soccombente.
Art. 40 Adozione generale delle stime
Tutti i valori di stima ufficiale dei fondi situati sul territorio del Cantone sono definiti in base alla situazione di fatto e di diritto vigente al momento determinante stabilito dal Consiglio di Stato, il quale fissa pure l'entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima e di ogni ulteriore aggiornamento.
Art. 41 Rettifica d'errori
Gli errori di calcolo, scrittura e trascrizione contenuti in decisioni o sentenze cresciute in giudicato possono essere rettificati in ogni momento, su istanza di parte o d'ufficio, dall'autorità che li ha commessi.
La rettifica d'errori o il relativo rifiuto possono essere impugnati con gli stessi rimedi giuridici ammessi contro la decisione o sentenza interessata.
La nuova stima esplica i suoi effetti a partire dalla richiesta di rettifica, rispettivamente dalla notifica della decisione nel caso di rettifica d'ufficio.
Art. 42 Modifica straordinaria della stima
Il Consiglio di Stato può fare procedere in ogni momento, su istanza di parte o d'ufficio, a rettificare stime definitive che si rivelassero manifestamente inattendibili.
La modifica della stima o il relativo rifiuto possono essere impugnati con gli stessi rimedi giuridici ammessi contro la decisione o sentenza interessata.
La nuova stima esplica i suoi effetti a partire dalla richiesta di rettifica, rispettivamente dalla notifica della decisione nel caso di rettifica d'ufficio.
Art. 43 Contravvenzioni
Chiunque, nonostante diffida, viola intenzionalmente o per negligenza un obbligo che gli incombe giusta la presente legge oppure una disposizione presa in applicazione di quest'ultima, in particolare:
a) non consegna il formulario per la raccolta dei dati;
b) non adempie all'obbligo di fornire informazioni e documenti oppure non consente sopralluoghi;
c) non compare alle convocazioni,
è punito con una multa fino a fr. 5000.-- al massimo per bene immobile.
Chiunque, intenzionalmente o per negligenza, fa in modo che una decisione di stima sia indebitamente omessa o sia manifestamente inattendibile, è punito con una multa fino ad un massimo di fr. 30 000.-- per bene immobile.
La multa è inflitta dall’autorità definita dal regolamento. È applicabile la legge del 20 aprile 2010 di procedura per le contravvenzioni.8
Art. 44 Prescrizione
La procedura di contravvenzione si prescrive:
a) in due anni dopo la chiusura definitiva del procedimento durante il quale sono stati violati gli obblighi procedurali di cui all'art. 43, cpv. 1;
b) in dieci anni per i casi menzionati all'art. 43, cpv. 2 dopo il termine fissato per la presentazione della dichiarazione di stima di cui all'art. 29.
La prescrizione è interrotta da ogni atto procedurale relativo alla contravvenzione, ma non può protrarsi complessivamente per più della metà della durata iniziale.
Capitolo VI
Art. 45 Perequazione
...9
Capitolo VII
Norme transitorie e finali
Art. 46 Operazioni di stima in corso
Le operazioni di stima in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge vengono concluse in base al diritto previgente.
La stima dei fabbricati nuovi e dei terreni interessati da modifiche di piano regolatore o di altro genere, sino a che non sia iniziata la revisione generale di cui all'art. 6 avviene in base al diritto previgente.
Contro la decisione su reclamo dell’Ufficio cantonale di stima è dato ricorso al Tribunale di espropriazione.10
Art. 47 a) Revisioni generali
Le stime delle revisioni generali esistenti al momento dell’entrata in vigore della presente legge sono, ai fini di tutte le loro utilizzazioni, considerate nella misura seguente:
-in modo invariato nei comuni la cui revisione generale è entrata in vigore il 1.1.1977, il 1.1.1979, il 1.1.1981, il 1.1.1983, il 1.1.1985, il 1.1.1987 e il 1.1.1989,
-con una diminuzione del 30% nei Comuni la cui revisione generale è entrata in vigore il 1.1.1991, 1.1.1993, 1.1.1995 e 1.1.1997.11
…12
Art. 48 b) Fabbricati nuovi o riattati
Le stime dei fabbricati nuovi o riattati dopo le revisioni generali ed esistenti al momento dell’entrata in vigore della presente legge sono, ai fini di tutte le loro utilizzazioni, considerate nella misura seguente:
-in modo invariato nei comuni la cui revisione generale è entrata in vigore il 1.1.1977, il 1.1.1979, il 1.1.1981, il 1.1.1983, il 1.1.1985, il 1.1.1987 e il 1.1.1989,
-con una diminuzione del 30% nei Comuni la cui revisione generale è entrata in vigore il 1.1.1991, 1.1.1993, 1.1.1995, 1.1.1997.13
Nei Comuni la cui revisione generale è entrata in vigore prima dell’1.1.1991, i proprietari interessati possono chiedere all’Ufficio delle stime, entro 30 giorni dalla pubblicazione della presente modifica nel Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi del Cantone Ticino, una diminuzione del 30% della variazione della stima dei fabbricati nuovi o riattati la cui stima è entrata in vigore dal 1.1.1991 in poi.14
Art. 49 c) Pubblicazione e entrata in vigore
Il Consiglio di Stato stabilisce nell'ambito dell'applicazione dell'art. 50 cpv. 2, l'entrata in vigore dei valori di perequazione previsti dagli articoli 47 e 48.
Esso pubblica l'elenco dei comuni interessati con i relativi valori di perequazione nel Foglio ufficiale cantonale.
I valori di perequazione rimangono in vigore fintanto che sono sostituiti dalle stime allestite in base alle revisioni generali previste dall'art. 6.
Art. 50 Messa in vigore, abrogazioni
Trascorso il termine per l'esercizio del diritto di referendum la presente legge, unitamente al suo allegato di modifica di altre leggi, è pubblicata nel Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi del Cantone Ticino.
Il Consiglio di Stato ne fissa la data dell'entrata in vigore.15
Pubblicata nel BU 1996, 470 e BU 1997, 44.