30.2026.3

in ordine

2.1

Il 1° gennaio 2024 è entrata in vigore una importante modifica della LAVS (AVS 21) del 17 dicembre 2021.

In concreto, oggetto del contendere, è la qualifica del reddito conseguito nel 2021 dalla ricorrente con la vendita di un immobile da lei ereditato.

Rammentato che secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, in caso di modifica delle basi legali, si applicano le disposizioni in vigore al momento della realizzazione dello stato di fatto che deve essere valutato giuridicamente o che produce conseguenze giuridiche (DTF 140 V 154, consid. 7.1; DTF 130 V 156 consid. 5.1; DTF 127 V 467 consid. 1), nel caso di specie, in assenza di disposizioni transitorie su questo tema (cfr. le lettere da a ad e delle disposizioni transitorie della modifica del 17 dicembre 2021), trovano applicazione le norme in vigore fino al 31 dicembre 2023.

nel merito

2.2

Sono assicurate obbligatoriamente in conformità della legge federale sull'assicurazione per la vecchiaia e per i superstiti le persone fisiche che sono domiciliate in Svizzera (art. 1a cpv. 1 lett. a LAVS). In base all’art. 3 cpv. 1 LAVS, gli assicurati sono tenuti al pagamento dei contributi fintanto che esercitano un'attività lucrativa. Per l’art. 4 cpv. 1 LAVS i contributi degli assicurati che esercitano un'attività lucrativa sono calcolati in percento del reddito proveniente da qualsiasi attività lucrativa dipendente e indipendente.

I contributi AVS degli assicurati esercitanti un'attività lucrativa indipendente sono determinati tenendo conto di qualsiasi reddito che non sia mercede per lavoro a dipendenza d'altri (art. 9 cpv. 1 LAVS). Il reddito da un'attività lucrativa indipendente è stabilito deducendo dal lordo una serie di spese indicate all'art. 9 cpv. 2 LAVS.

In base all’art. 14 cpv. 2 LAVS i contributi da prelevarsi sul reddito proveniente da un'attività lucrativa indipendente, quelli degli assicurati che non esercitano un'attività lucrativa e degli assicurati i cui datori di lavoro non sono soggetti all'obbligo di pagare i contributi, devono essere stabiliti e versati periodicamente. Il Consiglio federale fissa i periodi di calcolo e di contribuzione.

2.3

Secondo l’art. 22 cpv. 1 OAVS i contributi sono fissati per ciascun anno di contribuzione. Per anno di contribuzione si intende l'anno civile (art. 22 cpv. 1 OAVS).

Per il calcolo dei contributi sono determinanti il reddito secondo il risultato dell’esercizio commerciale chiuso nell’anno di contribuzione e il capitale proprio investito nell’azienda alla fine dell’esercizio commerciale (art. 22 cpv. 2 OAVS).

Se l’esercizio commerciale non corrisponde all’anno di contribuzione, il reddito non è ripartito sugli anni di contribuzione. È fatto salvo il capoverso 4 (art. 22 cpv. 3 OAVS).

Se in un anno di contribuzione non si è proceduto alla chiusura dei conti, il reddito dell’esercizio commerciale va ripartito sugli anni di contribuzione conformemente alla sua durata (art. 22 cpv. 4 OAVS).

Il reddito non è convertito in reddito annuo (art. 22 cpv. 5 OAVS).

2.4

Le autorità fiscali cantonali stabiliscono il reddito determinante per il calcolo dei contributi in base alla tassazione dell'imposta federale diretta, passata in giudicato, e il capitale proprio investito nell'azienda in base alla corrispondente tassazione dell'imposta cantonale, passata in giudicato e adeguata ai valori di ripartizione intercantonali (art. 23 cpv. 1 OAVS).

In difetto di una tassazione dell'imposta federale diretta passata in giudicato, gli elementi fiscali determinanti sono desunti dalla tassazione dell'imposta cantonale sul reddito e, in mancanza di essa, dalla dichiarazione controllata d'imposta federale diretta (art. 23 cpv. 2 OAVS).

Nei casi di procedura per sottrazione d’imposta, i capoversi 1 e 2 sono applicabili per analogia (art. 23 cpv. 3 OAVS).

Le indicazioni fornite dalle autorità fiscali sono vincolanti per le casse di compensazione (art. 23 cpv. 4 OAVS).

Se le autorità fiscali cantonali non possono comunicare il reddito, le casse di compensazione devono valutare il reddito determinante per stabilire il contributo e il capitale proprio investito nell'azienda fondandosi sui dati a loro disposizione.

Gli assicurati devono dare le indicazioni necessarie alle casse di compensazione e, se richiesto, presentare i giustificativi (art. 23 cpv. 5 OAVS).

2.5

Occorre ancora osservare che a norma dell'art. 17 OAVS sono considerati reddito proveniente da un’attività lucrativa indipendente ai sensi dell’articolo 9 capoverso 1 LAVS tutti i redditi conseguiti in proprio da un’azienda commerciale, industriale, artigianale, agricola o silvicola, dall’esercizio di una professione liberale o da qualsiasi altra attività compresi gli utili in capitale e gli utili realizzati con il trasferimento di elementi patrimoniali giusta l’articolo 18 capoverso 2 LIFD e gli utili conseguiti con l’alienazione di fondi agricoli e silvicoli giusta l’articolo 18 capoverso 4 LIFD, eccetto i redditi da partecipazioni dichiarati quali sostanza commerciale giusta l’articolo 18 capoverso 2 LIFD (sul tema cfr. anche 9C_209/2024 del 18 luglio 2024, consid. 2.2.1 pubblicata in SVR 2024, AHV n. 28, pag. 93).

Per l'art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente. Pronunciandosi sulla portata di questa norma il Tribunale federale ha confermato l'imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113).

Da quanto precede discende che il commercio professionale di immobili, considerato attività lucrativa di tipo indipendente, è imposto fiscalmente a livello federale (art. 18 LIFD). Per contro, a livello cantonale, non avviene una specifica tassazione, giacché l’utile ricavato dalla vendita (professionale) di immobili è già tassato di volta in volta con la tassa sugli utili immobiliari (STCA 30.2019.6 del 22 maggio 2019; STCA 30.2017.18 del 10 ottobre 2017; STCA 30.2015.35 del 24 marzo 2016; STCA 30.2015.29 del 25 gennaio 2016).

L'Alta Corte ha posto l'accento sul fatto che l'art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile "la totalità dei proventi, periodici e unici" e afferma pertanto il principio dell'imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale "conseguiti nella realizzazione di sostanza privata" (sul tema cfr. anche 9C_209/2024 del 18 luglio 2024, consid. 2.2.2 pubblicata in SVR 2024, AHV n. 28, pag. 93).

Per il legislatore secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili provenienti da un'attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.

Ne consegue che l'esenzione secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un'occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l'art. 18 LIFD permette di considerare un'attività che oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.

Per giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel quadro della semplice amministrazione della sua sostanza privata (STF 9C_81/2023 del 18 settembre 2023, consid. 5.2; STF 2C_403/2009 del 1° marzo 2019, consid. 2.4).

Quando l'attività del contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o organizzata in forma d’impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che in maniera accessoria, occasionale o temporanea (STF 9C_89/2023 del 12 marzo 2024, consid. 5.2 con rinvio alla DTF 125 II 113, consid. 5e).

È soprattutto in relazione alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi sono stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va oltre la mera amministrazione della sostanza privata (cfr. sentenza 80.2024.44 della Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello del 26 maggio 2025; STF 9C_262/2024 del 12 agosto 2024, consid. 2.2; DTF 125 II 113, consid. 5e):

· il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni,

· l’elevata frequenza delle transazioni,

· la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita,

· la stretta relazione tra la presunta attività indipendente (accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente,

· l’utilizzo di conoscenze specialistiche,

· l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per finanziare le operazioni,

· il reinvestimento degli utili realizzati,

· la costituzione di una società semplice.

Ciascuno di questi indizi può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se assume un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso, così come si presentano al momento dell’alienazione (STF 9C_89/2023 del 12 marzo 2024, consid. 5.2; STF 9C_81/2023 del 18 settembre 2023, consid. 5.2; STF 2C_918/2021 del 18 febbraio 2022, consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113 consid. 5e e 6a).

2.6

Per giurisprudenza costante del Tribunale federale ogni tassazione fiscale passata in giudicato è presunta conforme alla reale situazione economica (cfr. sentenza 9C_710/2019 del 13 ottobre 2020, consid. 4.4.1): le Casse di compensazione sono vincolate dalle comunicazioni delle autorità di tassazione (cfr. art. 23 cpv. 4 OAVS) e il giudice delle assicurazioni sociali esamina di principio la decisione fiscale unicamente dal profilo della legalità (sentenza 9C_16/2024 dell’11 marzo 2025, consid. 2.3.2; sentenza 9C_710/2019 del 13 ottobre 2020, consid. 4.4.2).

L'autorità giudicante non può scostarsi da una tassazione fiscale cresciuta in giudicato a meno che essa contenga errori manifesti e debitamente comprovati, immediatamente emendabili, oppure quando si debbano apprezzare fatti irrilevanti dal profilo fiscale, ma decisivi in tema di assicurazioni sociali (cfr. sentenza 9C_16/2024 dell’11 marzo 2025, consid. 2.3.2;9C_171/2023 del 7 giugno 2024;9C_710/2019 del 13 ottobre 2020, consid. 4.4.2 e 9C_645/2019 del 19 novembre 2019, consid. 3.2.2).

Semplici dubbi sull'esattezza di una tassazione fiscale non bastano; infatti la determinazione del reddito spetta alle autorità fiscali e il Giudice delle assicurazioni sociali non deve intervenire adottando particolari provvedimenti di tassazione.

Come rammentato dal Tribunale federale nella sentenza 9C_710/2019 del 13 ottobre 2020, al consid. 4.4.1, il giudice delle assicurazioni sociali si ergerebbe a giudice fiscale, se dovesse giudicare le sorti di un rimedio giuridico in una materia, il diritto fiscale, che non gli compete. Questo contraddirebbe manifestamente la delimitazione delle competenze previste dalla legge tra organo fiscale e organo delle assicurazioni sociali (cfr. art. 23 cpv. 1 OAVS; sentenza 9C_543/2019 del 20 gennaio 2020 consid. 3.2.2 con riferimenti; sentenza 9C_681/2019 del 19 ottobre 2020, consid. 3.1; sentenza 9C_441/2015 del 19 febbraio 2016 parzialmente pubblicata in SVR 2016, AVS Nr. 4 pag. 11; DTF 134 V 250, consid. 3; DTF 110 V 83 consid. 4 pag. 86 e 369 consid. 2a pag. 370). Ne discende che una persona deve innanzitutto difendere i propri diritti nel procedimento fiscale, anche con riferimento agli effetti sul calcolo dei contributi sociali (cfr. sentenza 9C_710/2019 del 13 ottobre 2020, consid. 4.4.2; sentenza 2C_392/2020 del 1° luglio 2020 consid. 2.5.1; DTF 134 V 250 consid. 3.3 pag. 253 con riferimenti; sentenza 9C_441/2015 del 19 febbraio 2016 parzialmente pubblicata in SVR 2016, AVS Nr. 4 pag. 11).

Il carattere obbligatorio dei dati delle autorità fiscali per le Casse di compensazione concerne solo la fissazione del reddito determinante e non dunque la questione di sapere se e in che misura lo stesso è soggetto a contributi. Appartiene alla Cassa determinare in seguito l'entità dei contributi che devono essere prelevati sui redditi riferiti dall'autorità fiscale (sentenza 9C_710/2019 del 13 ottobre 2020, consid. 4.4.1; sentenza 9C_256/2018 del 19 luglio 2018 consid. 4.2).

Di principio le casse di compensazione devono fidarsi delle comunicazioni delle autorità fiscali per la qualifica del reddito e devono effettuare accertamenti laddove esistono seri dubbi quanto alla loro esattezza (DTF 147 V 114, consid. 3.4.2; DTF 134 V 250 consid. 3.3 e riferimenti).

In DTF 145 V 326 il Tribunale federale ha stabilito che i principi vigenti in diritto fiscale sulla nullità di una tassazione d’ufficio (passata in giudicato; cfr. sentenza 2C_679/2016 dell’11 luglio 2017) si applicano per analogia anche alle decisioni sui contributi da attività indipendente, che si basano su una tassazione d’ufficio fiscale, quando la persona assicurata oggetto della decisione contesta integralmente di esercitare un’attività indipendente.

Questi principi sono stati confermati nella citata sentenza 9C_710/2019 del 13 ottobre 2020 dove il Tribunale federale al consid. 4.5 ha affermato:

" (…) Nel caso in esame, dagli accertamenti del Tribunale cantonale è emerso che il ricorrente non ha contestato in sede fiscale - nemmeno quando ha ricevuto nel febbraio 2015 la notifica di tassazione - né l'importo né la qualifica della commissione incassata, ovvero i fr. 250'000.- quale reddito da attività indipendente per l'anno 2013, sulla base dei quali la Cassa ha in seguito fissato i contributi i sociali e i relativi interessi di mora. Ora, con il proprio gravame il ricorrente continua sostanzialmente a pretendere di non essere considerato come indipendente e soggetto al prelievo di contributi assicurativi in quanto a suo dire la "commissione di vendita" incassata nel 2013 rientrava nella gestione della sostanza privata. A sostegno di tale assunto egli si limita però unicamente ad affermare di avere correttamente esposto, in ambito fiscale, il reddito di fr. 250'000.- nell'apposita cifra 6.3 della dichiarazione fiscale, ovvero quale "ogni altro reddito imponibile secondo LT e LIFD, che non trova una giusta collocazione alle cifre precedenti della dichiarazione d'imposta come le provvigioni". Questa allegazione, già in contrasto con quanto preteso, non sorregge in alcun modo il ricorrente, considerato soprattutto che egli non ha contestato la susseguente qualifica di reddito da attività indipendente operata dall'autorità fiscale. Come difatti accertato dal Tribunale cantonale pendente causa, la Cassa ha espressamente indicato che è stata l'autorità fiscale a valutare la provvigione incassata come reddito da lavoro e non quale reddito della sostanza, come pure che contro la decisione dell'autorità fiscale egli non ha interposto tempestivo reclamo. Di conseguenza la decisione fiscale è passata incontestata in giudicato. Pertanto la conclusione del ricorrente, secondo cui si è in presenza di una gestione occasionale di "fortuna privata", per di più anche formulata in termini appellatori (sul tema cfr. DTF 137 IV 1 consid. 4.2.3 pag. 5 con riferimenti), va respinta. Medesima sorte va riservata alle censure relative agli indizi previsti dalla giurisprudenza per iscrivere l'assicurato come indipendente (sul tema della delimitazione tra attività indipendente e dipendente cfr. DTF 144 V 111 consid. 4.2 pag. 112 seg.), menzionati ma a suo dire non vagliati dal Tribunale cantonale. Esse, formulate sempre in termini appellatori, oltre che supportate da riferimenti giurisprudenziali non attinenti alla fattispecie in esame, esulano in parte dalla fattispecie in rassegna, dove è questione della determinazione del provento dell'unico incasso della commissione d'intermediazione immobiliare avvenuto nel 2013, accertato e tassato come reddito da lavoro e dunque soggetto ai contributi AVS. Si rileva infine che l'insorgente omette altresì di sostanziare per quale motivo la Cassa avrebbe semmai dovuto scostarsi da quanto deciso dall'autorità fiscale con la tassazione 2013 passata in giudicato, indicando la presenza dei presupposti per un'eccezione nel senso della giurisprudenza menzionata al consid. 4.4.2.”

Cfr. anche la DTF 147 V 114, consid. 3.4.2.

Va ancora rammentato che in considerazione del principio di unità e coerenza dell'ordinamento giuridico vanno possibilmente evitate divergenti valutazioni dell'autorità fiscale e dell'amministrazione AVS. Quest'ultima eviterà pertanto di distanziarsi, nella misura del possibile, dalle decisioni adottate dall'autorità fiscale se esse appaiono sostenibili (sentenza 9C_514/2008 del 19 maggio 2009 consid. 4.2). Al parallelismo tra qualifica fiscale e assicurativa sociale non va possibilmente rinunciato (sentenza 9C_514/2008 del 19 maggio 2009 consid. 4.2).

Il mancato rispetto del principio unitario dell'ordinamento giuridico rischia altrimenti di mettere a repentaglio l'accettazione dello stesso ordinamento da parte dei contribuenti (sentenza 9C_514/2008 del 19 maggio 2009 consid. 4.2).

Infine, in DTF 150 II 409 il Tribunale federale ha rammentato che se non vi è un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della decisione di tassazione nella procedura fiscale, tale interesse non è nemmeno ravvisabile nel fatto che la qualifica degli immobili in questione (patrimonio aziendale o privato) possa avere conseguenze in materia di contributi AVS. La persona interessata può in tal caso sollevare le obiezioni corrispondenti nell'ambito della procedura in materia di assicurazioni sociali (consid. 2.4.3).

2.7

Nel caso di specie con decisione di tassazione per l’imposta federale diretta per l’anno 2021, del 22 febbraio 2023, l’Ufficio di tassazione ha fissato in fr. 60'000 il reddito da attività indipendente accessoria della ricorrente, indicando le ragioni a fondamento della ripresa nel seguente modo: “Per l’imposta federale diretta è da imporre un reddito dal commercio quasi-professionale d’immobili in riferimento alla vendita del foglio PPP ____ del fondo ___ di ______. Si annota che l’immobile in questione apparteneva in precedenza alla sostanza aziendale di ______, madre della contribuente e promotrice dell’operazione immobiliare “______”, che nel 2017 e 2018 aveva già alienato diverse unità abitative presso il medesimo fondo. L’imposizione del reddito è effettuata secondo l’utile conseguito dalla vendita del fondo, per la quota di ½ di proprietà della contribuente, ridotto dell’accantonamento per contributi AVS/AI/IPG” (cfr. incarto fiscale 2021).

L’imposizione è stata confermata nella decisione di tassazione dopo reclamo del 3 maggio 2023, cresciuta incontestata in giudicato. L’interessata aveva contestato le tassazioni cantonale e federale del 2021 in relazione al reddito immobiliare e alla limitazione della deduzione per spese di manutenzione degli immobili, ma senza sollevare obiezioni contro l’imposizione del reddito IFD del commercio quasi-professionale di immobili (cfr. doc. VI e incarto fiscale 2021).

Interpellato in merito dal TCA, il 15 aprile 2026 l’Ufficio circondariale di tassazione ha confermato la qualifica di commercio quasi-professionale di immobili per il 2021, aggiungendo, oltre a quanto già affermato in sede di tassazione, che “l’operazione immobiliare avviata dalla madre della contribuente, ______, presso il fondo ___ di ______ (acquisto terreno, suddivisione in PPP, costruzione dell’abitazione plurifamiliare, vendita di appartamenti), a cui essa è subentrata quale erede, ha le caratteristiche del commercio quasi-professionale d’immobili quali: la durata breve del possesso dell’immobile, le conoscenze professionali messe dal promotore immobiliare che ha curato le vendite, ______ (v. ______, padre di ______ e nonno della contribuente); il carattere sistematico e pianificato delle vendite con l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per il finanziamento” (doc. VI).

2.8

Alla luce degli atti prodotti dalle parti ed acquisiti da questo Tribunale, nonché delle risposte fornite dall’UT, la qualifica di commerciante quasi-professionale di immobili, per i motivi che seguono, va confermata.

2.8.1

Breve durata di possesso dell’immobile

Nel caso in esame, dalle tavole processuali (incarto fiscale), emerge che la particella ____ di ______ è stata acquisita il 12 aprile 2016 dalla defunta madre della ricorrente e costituita in PPP dal n. ____ a n. ____.

Nel 2017 sono state vendute 3 PPP, nel 2018 2 PPP. L’investimento è stato sostenuto integralmente da ______, deceduta il __ settembre 2018 (cfr. doc. 1).

L’insorgente ha poi venduto la PPP n. ____ nel 2021.

La condizione della breve durata di possesso dell’immobile è manifestamente adempiuta, ciò che costituisce un indizio di notevole importanza della professionalità dell’operazione nel suo insieme.

2.8.2

Conoscenze professionali proprie o di terzi

In concreto le conoscenze professionali sono state messe a disposizione dal promotore immobiliare che ha curato le vendite, ______, padre di ______ e nonno della contribuente ed all’epoca delle vendite socio e gerente con firma individuale ed una quota di fr. 19'000 della ______ (cfr. plico incarto fiscale: cfr. “provvigioni versate” nelle dichiarazioni sugli utili immobiliari).

Dalle tavole processuali risulta che l’8 gennaio 2016 alla citata società erano stati affidati i lavori di amministrazione e promozione immobiliare con incarico di vendita degli appartamenti della ______. Anche la PPP ____ è stata venduta grazie all’intercessione del medesimo promotore (cfr. plico fiscale; “provvigione”)

2.8.3

Numero delle operazioni

Il Tribunale federale ha stabilito, a più riprese, che anche una sola operazione immobiliare può costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara intenzione di realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 n. 4, RDAF 2005 II 37; DTF 125 II 113, ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385). Alla qualificazione quale attività indipendente e all'imposizione quale reddito degli utili in capitale ad essa relativi non si oppone il fatto che l'operazione in questione possa avere una natura occasionale (STF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 5.5 e giurisprudenza citata). Dunque, se anche si volesse ritenere la vendita in esame quale “singolo evento”, tale circostanza non sarebbe in nessun modo di rilievo ai fini del giudizio sulla qualifica dell’operazione medesima nel senso della giurisprudenza appena indicata.

In ogni caso, in concreto, la ricorrente ha ereditato l’immobile da sua madre la quale, come appena visto, nel 2017 e nel 2018 aveva già proceduto alla vendita di 5 delle 8 PPP costituite nel 2016.

Anche tale condizione è dunque da considerare adempiuta.

2.8.4

Carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni

Con carattere sistematico e/o pianificato della vendita si intendono comportamenti quali ad esempio: attività di valorizzazione attraverso lottizzazioni, costruzioni, promozioni pubblicitarie, ecc.; acquisto con l'evidente intenzione di rivendere l'immobile il più rapidamente possibile con un profitto; sfruttamento degli sviluppi del mercato (cfr. sentenza del TF 2C_702/2020 del 21 aprile 2022 consid. 2.2;2C_551/2018 dell’11 giugno 2019 consid. 2.1.3;2C_966/2016 del 25 luglio 2017 consid. 3.3; ciascuna con rimandi). Il Tribunale federale ha ripetutamente sottolineato che un'attività intensa esercitata per mettere in valore un fondo, attrezzandolo, dotandolo d'infrastrutture, urbanizzandolo ed edificandolo, esce dal quadro dell'amministrazione patrimoniale ed ha quindi carattere professionale (cfr. DTF 97 I 167 cons. 4b; 96 I 655 cons. 2; ASA 45 469).

In concreto l’immobile in questione apparteneva in precedenza alla sostanza aziendale di ______, madre della ricorrente e promotrice dell’operazione immobiliare “______” (nuovo stabile plurifamiliare al mappale ___ RFD Comune di ______), la quale ha affidato i lavori di amministrazione e promozione immobiliare con incarico di vendita degli appartamenti alla ditta ______ di cui ______, nonno dell’insorgente, era socio e gerente con diritto di firma individuale (cfr. plico fiscale). Dopo che sua madre aveva venduto i primi 5 appartamenti, la ricorrente, con le medesime modalità, ha proceduto alla vendita di un ulteriore PPP secondo il mandato di promozione e vendita immobiliare sottoscritto l’8 gennaio 2016 (cfr. plico fiscale).

2.9

Riassumendo, vi sono diversi indizi di attività professionale. Oltre alla breve durata del possesso, risulta determinante anche il fatto che sia stata affidata ad una società terza il compito di promuovere e vendere l’immobile in esame con la volontà di conseguire un reddito.

Tutti gli indizi esposti ai considerandi precedenti, alla luce anche delle vendite pregresse nel 2017 e nel 2018 di altri appartamenti facenti parte della medesima PPP, non possono essere sovvertiti dal carattere unico e isolato dell’operazione immobiliare da parte dell’interessata.

Inoltre, va ribadito che in sede di tassazione fiscale l’insorgente non ha contestato la qualifica di commerciante quasi-professionale di immobili, rispettivamente di reddito da attività indipendente accessoria.

In DTF 147 V 114, il Tribunale federale ha rammentato, con riferimento all’art. 23 cpv. 4 OAVS, che i dati forniti dalle autorità fiscali, che hanno effetti di diritto fiscale, sono in linea di principio vincolanti per le autorità dell’AVS.

Solo se vi sono dei dubbi manifesti circa la correttezza della tassazione fiscale, le casse di compensazione devono effettuare accertamenti.

La regola trae origine dalla circostanza secondo la quale il fisco esamina di norma in maniera approfondita la qualifica di un’attività economica se ha importanti ripercussioni a livello fiscale. Da questo principio, da quello dell’unità dell’ordinamento giuridico e dal contenuto dell’art. 23 cpv. 4 OAVS, occorre concludere che la qualifica del fisco è di norma vincolante per la Cassa di compensazione (sul tema cfr. anche 9C_209/2024 del 18 luglio 2024, consid. 2.3.2 pubblicata in SVR 2024, AHV n. 28, pag. 93).

In considerazione del principio di unità e coerenza dell'ordinamento giuridico vanno possibilmente evitate divergenti valutazioni dell'autorità fiscale e dell'amministrazione AVS. Quest'ultima eviterà pertanto di distanziarsi, nella misura del possibile, dalle decisioni adottate dall'autorità fiscale se esse appaiono sostenibili (sul tema cfr. anche STF 9C_209/2024 del 18 luglio 2024, consid. 2.3.2 pubblicata in SVR 2024, AHV n. 28, pag. 93; STF 9C_710/2019 del 13 ottobre 2020, consid. 5.2; STF 9C_514/2008 del 19 maggio 2009 consid. 4.2). Al parallelismo tra qualifica fiscale e assicurativa sociale non va possibilmente rinunciato (STF 9C_514/2008 del 19 maggio 2009 consid. 4.2; cfr. anche STF 9C_710/2019 del 13 ottobre 2020, consid. 5.2).

Il mancato rispetto del principio unitario dell'ordinamento giuridico rischia altrimenti di mettere a repentaglio l'accettazione dello stesso ordinamento da parte dei contribuenti (sentenza 9C_514/2008 del 19 maggio 2009 consid. 4.2; cfr. anche STF 9C_710/2019 del 13 ottobre 2020, consid. 5.2).

In concreto la decisione del fisco è conforme alla giurisprudenza federale relativa al commercio professionale d’immobili e va pertanto fatta propria anche in ambito AVS.

Infine, non va dimenticato che l’autorità fiscale ha affermato che l’immobile apparteneva alla sostanza commerciale di sua madre.

Una volta constatata l'appartenenza di un bene alla sostanza commerciale, un passaggio alla sostanza privata non ha luogo né con il semplice trascorrere degli anni, né per via di successione, ma è necessaria una comunicazione all'autorità di tassazione, nella quale sia indicata la decisione di trasferimento alla sostanza privata di questo bene (DTF 140 V 241 consid. 4.2; STF 2C_6/2008 del 27 gennaio 2009, consid. 3.1.2; STF 2A.105/2007 del 3 settembre 2007 consid. 3.3). Una volta stabilita l'originaria appartenenza di un bene alla sostanza commerciale, la prova di un tale passaggio - da sostanza commerciale a sostanza privata - spetta al contribuente (STF 2A.105/2007 del 3 settembre 2007 consid. 5.2).

Anche la più recente giurisprudenza del Tribunale federale (sentenza 2C_390/2020 del 5 agosto 2021, consid. 2.2.3) ha confermato che il passaggio dalla sostanza commerciale alla sostanza privata necessita cumulativamente di un elemento soggettivo (“Willensbildung”) e di un elemento oggettivo (“Willensäusserung”), mentre il semplice trascorrere del tempo non permette il passaggio dalla sostanza commerciale a quella privata.

In concreto tale prova non è stata apportata.

2.10

In queste condizioni, sulla base di tutte le considerazioni esposte al considerando 2.9, la qualifica di attività indipendente in relazione al reddito di fr. 60'000 imposto dall’autorità fiscale per l’attività quasi-professionale di commerciante di immobili va confermata.

2.11

La ricorrente fa valere la propria buona fede poiché per le operazioni immobiliari eseguite in precedenza la Cassa l’aveva espressamente informata che non sarebbero stati prelevati contributi da attività indipendente.

Il diritto alla protezione della buona fede di cui all’art. 9 Cost. consente al cittadino di esigere che l'autorità rispetti le proprie promesse e che essa eviti di contraddirsi. Così un'informazione o una decisione erronea possono obbligare l'amministrazione a concedere a un cittadino un vantaggio contrario alla legge se i seguenti presupposti, precisati da una lunga e consolidata giurisprudenza, sono cumulativamente adempiuti:

1.

si tratta di un’informazione senza riserve da parte dell’autorità;

2.

l'autorità deve essere intervenuta in una situazione concreta nei riguardi di persone determinate;

3.

l'autorità ha agito o creduto di agire nei limiti delle proprie competenze;

4.

l'assicurato non deve essersi reso conto immediatamente dell'inesattezza dell'informazione ricevuta;

5.

l'informazione errata ha indotto l'assicurato ad adottare un comportamento o un'omissione che gli è pregiudizievole;

6.

la legge non è stata modificata dal momento in cui l'informazione è stata data;

7.

l’interesse alla corretta applicazione del diritto oggettivo non prevale su quello alla tutela della buona fede.

(cfr. STF 9C_29/2022 del 6 dicembre 2022 consid. 4.2.; STF 8C_271/2022 dell’11 novembre 2022 consid. 3.2.3.; STF 8C_458/2021 del 25 gennaio 2022 consid. 3.2., pubblicata in SVR 2022 ALV Nr. 26 pag. 92 e DLA 2022 N. 10 pag. 316; STF 8C_458/2021 del 25 gennaio 2022 consid. 3.2.; STF 9C_86/2021 del 14 giugno 2021 consid. 6.1.; STF 9C_296/2020 del 4 settembre 2020 consid. 2.2.; STF 8C_625/2018 del 22 gennaio 2019, pubblicata in DLA 2019 N. 4 pag. 97; DTF 143 V 95 consid. 3.6.2.; STF 9C_753/201 del 3 aprile 2017 consid. 6.1.; STF 8C_306/2015 del 25 agosto 2015 consid. 3.2.; STF 9C_5/2015 del 31 luglio 2015 consid. 3.; STF 9C_918/2007 del 14 gennaio 2009 consid. 3.1.; STF K 107/05 del 25 ottobre 2005 consid. 3.1.; STF C 270/04 del 4 luglio 2005 consid. 3.3.1.; STF C 218/03 del 28 gennaio 2004 consid. 2; STF C 25/02 del 29 agosto 2002; DTF 121 V 65, consid. 2a pag. 66-67 e la giurisprudenza ivi citata).

La tutela della buona fede non presuppone però sempre l'esistenza di un'informazione o di una decisione sbagliata. Il diritto alla tutela della buona fede può così anche essere invocato con successo in presenza, semplicemente, di rassicurazioni o di un comportamento dell'amministrazione suscettivi di fare nascere nell'amministrato determinate aspettative (STF 9C_1/2022 del 23 febbraio 2022, consid. 4.4.2). In tale evenienza, tuttavia, l'assicurato non può, conformemente all'art. 3 cpv. 2 CC, prevalersi della propria buona fede se, nonostante i dubbi che si imponevano, non ha agito con la diligenza richiesta dalle circostanze (cfr. STF 9C_918/2007 del 14 gennaio 2009 consid. 4.1.; RAMI 1999 no. KV 97 pag. 525 consid. 4b).

L’assenza di informazioni in una situazione concreta laddove l’obbligo di informare è previsto dalla legge o quando le circostanze particolari del caso avrebbero presupposto un’informazione da parte dell’assicuratore è assimilato ad una dichiarazione erronea e può, a certe condizioni, obbligare l’autorità (in concreto l’assicuratore) a consentire ad una persona assicurata un vantaggio al quale non avrebbe potuto pretendere in virtù del principio della buona fede derivante dall’art. 9 Cost. fed. (DTF 131 V 472 consid. 5).

Nella sentenza 9C_1/2022 del 23 febbraio 2022 (= SVR 2022 AHV Nr. 26), il Tribunale federale ha negato la buona fede al ricorrente. L’Alta Corte ha accertato che l’insorgente non ha fatto valere di aver chiesto alla Cassa l’adeguamento dei contributi d’acconto o di aver domandato di poterne versare in maniera più consistente. Inoltre circa la sua affermazione secondo cui in seguito ad una telefonata all’Agenzia AVS avrebbe rinunciato a versare ulteriori contributi d’acconto, l’interessato non ha apportato alcuna prova (consid. 4.4.2: “Dass mit der Erhebung der Akontobeiträge von Fr. 3664.60 hinsichtlich des Verzugszinses eine Vertrauensgrundlage geschaffen worden sein soll, bringt der Beschwerdeführer zu Recht nicht vor. Er macht auch nicht geltend, dass er der Ausgleichskasse eine wesentliche Abweichung vom für die Akontobeiträge berücksichtigten Einkommen gemeldet (vgl. vorangehende E. 4.1.3) oder sonstwie die Erhebung weiterer Akontobeiträge verlangt habe. In Bezug auf seine Behauptung, wonach er aufgrund einer telefonischen Auskunft der AHV-Zweigstelle keine Vorkehren zur Bezahlung von zusätzlichen Akontobeiträgen getroffen habe, ist die Vorinstanz von Beweislosigkeit ausgegangen. Dass diese Beweiswürdigung - resp. die damit implizit verbundene Feststellung einer fehlenden telefonischen Auskunft - offensichtlich unrichtig sein oder auf einer Rechtsverletzung beruhen soll, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht behauptet. Sie bleibt daher für das Bundesgericht verbindlich (vgl. vorangehende E. 1.2). Sodann sind (bis zur Verzugszinserhebung vom 12. November 2019) keine Unterlagen aktenkundig, in denen der gesetzlich vorgesehene Verzugszins überhaupt thematisiert oder diesbezüglich gar ein Zugeständnis gemacht worden wäre.

Somit fehlt es an einer von der zuständigen Behörde geschaffenen Vertrauensgrundlage, was den Verzicht auf Verzugszinsen gestützt auf den Vertrauensschutz ausschliesst.”).

2.12

Nel caso di specie dalle tavole processuali emerge che la ricorrente il 16 dicembre 2019 aveva chiesto alla CO1 l’affiliazione come indipendente per “costruzione occasionale di un immobile con relativa vendita di appartamenti”, con riferimento alle vendite delle 5 PPP eseguite dalla madre nel 2017 (3) e nel 2018 (2), in seguito all’emissione a nome della comunione ereditaria fu ______ delle imposte sugli utili immobiliari del 24 ottobre 2019. Nelle osservazioni figura che “io e mio fratello ______ abbiamo ereditato da nostra madre, fu ______, la costruzione di questo immobile a ______, fondo ___. Sono stati venduti 5 appartamenti su 8. L’utile lordo dichiarato si basa su queste 5 vendite, vedi tabella allegata” (doc. 1).

Dopo aver contattato l’autorità fiscale, un funzionario della Cassa in una nota interna del 14 gennaio 2020 ha indicato che “si tratta di un caso abbastanza particolare e che dai loro accertamenti il reddito verrebbe tassato sotto la sostanza” (doc. 1).

Il 22 gennaio 2020 la Cassa ha scritto all’insorgente, affermando:

" (…) facciamo riferimento alla sua domanda di affiliazione quale indipendente accessoria per l’annuncio di redditi derivanti da vendite immobiliari.

Al riguardo la informiamo che dalle informazioni ricevute dall’Ufficio tassazioni, gli utili esposti nelle decisioni di tassazione sull’imposta sugli utili immobiliari del 24 ottobre 2019 non sono imponibili all’AVS in quanto sono [ndr: recte: non sono] ritenuti redditi aziendali.

Per questo motivo non procediamo all’iscrizione e riteniamo evasa la sua richiesta d’affiliazione presso la CO1 AVS.” (doc. 1 e B)

In concreto, le condizioni per ritenere la buona fede dell’assicurata non sono adempiute.

La Cassa, con lo scritto del 22 gennaio 2020, ha informato la ricorrente che in seguito a quanto stabilito dall’autorità fiscale in merito alle compravendite sfociate nelle decisioni di tassazione sull’utile immobiliare del 24 ottobre 2019, non si sarebbe proceduto ad un’affiliazione come indipendente.

Le citate operazioni immobiliari, eseguite nel 2017 e nel 2018 dalla madre della ricorrente, erano state ritenute quali reddito da sostanza (cfr. nota interna della Cassa, doc. 1).

L’amministrazione non si è espressa in merito ad eventuali vendite future delle restanti PPP da parte dell’insorgente e non ha fornito alcuna informazione errata circa la qualifica del reddito che la ricorrente avrebbe potuto conseguire in futuro in caso di alienazione delle restanti tre PPP.

Inoltre, la Cassa ha annullato la richiesta di interessi di mora per i contributi dovuti in relazione con il reddito conseguito nel 2021 e l’interessata non indica quale comportamento od omissione pregiudizievole avrebbe adottato in seguito allo scritto del 22 gennaio 2020. La ricorrente non sostiene, né emerge dagli atti, che avrebbe agito differentemente se avesse saputo che il reddito derivante dalla vendita della PPP ____ RFD ___ di ______ sarebbe stato qualificato di attività indipendente (cfr. anche STF 8C_405/2020 del 3 febbraio 2021, consid. 5.3).

Infine, non va dimenticato che la fattispecie in esame non corrisponde a quella che ha portato la Cassa a scrivere la lettera del 22 gennaio 2020.

La vendita della PPP ____ RFD ______, iscritta a registro fondiario il 29 gennaio 2021, è stata effettuata dalla ricorrente, unitamente a suo fratello, e non da sua madre, ed il fisco l’ha esplicitamente qualificata di commercio quasi-professionale di immobili, inserendo nella tassazione dell’imposta federale diretta l’importo di fr 60'000 quale attività indipendente accessoria, con l’esplicita indicazione, nelle motivazioni, delle ragioni che hanno portato a tale classificazione.

2.13

Alla luce di quanto sopra esposto, la decisione su opposizione impugnata merita conferma.

2.14

Secondo l’art. 61 lett. fbis LPGA in caso di controversie relative a prestazioni, la procedura è soggetta a spese se la singola legge interessata lo prevede; se la singola legge non lo prevede il tribunale può imporre spese processuali alla parte che ha un comportamento temerario o sconsiderato.

In concreto la causa non riguarda prestazioni e non vengono accollate spese.

In effetti il Tribunale federale, in una sentenza 8C_265/2021 del 21 luglio 2021 consid. 4.4.1., ha evidenziato che “(…) eliminando il principio della gratuità generalizzata di cui all'art. 61 lett. a LPGA, il legislatore federale non ha voluto imporre in maniera generalizzata per tutta la Svizzera l'applicazione di spese giudiziarie al di fuori del campo di applicazione dell'art. 61 lett. f bis LPGA, ma ha lasciato ai Cantoni la libertà di disciplinare la questione. Nulla impedisce a un Cantone in tale contesto di prevedere la gratuità della procedura integralmente o soltanto per alcune controversie (FF 2018 1334; BU 2018 S 668 segg; BU 2019 N 329 segg.). Se però un Cantone desidera imporre spese al di fuori del campo di applicazione dell'art. 61 lett. f bis LPGA, trattandosi di un tributo causale, deve prevedere una base legale formale chiara ed esplicita (art. 127 Cost.; DTF 145 I 52 consid. 5.2; 143 I 227 consid. 4.3.1; 124 I 241 consid. 4a, con riferimenti; Ueli Kieser, Kommentar zum Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts ATSG, 2020, n. 209 ad art. 61 LPGA).”

Nel Cantone Ticino, come rilevato dall’Alta Corte nella citata STF 8C_265/2021 del 21 luglio 2021 consid. 4.4.3., “vige tuttora il principio della gratuità generalizzata (art. 29 cpv. 1 Lptca/TI)”.

Sul tema cfr. pure STF 9C_369/2022 del 19 settembre 2022; STF 9C_368/2021 del 2 giugno 2022; SVR 2022 KV Nr. 18 (STF 9C_13/2022 del 16 febbraio 2022); STF 9C_394/2021 del 3 gennaio 2022; Ares Bernasconi, Actualités du TF,8C_265/2021 du 21 juillet 2021 - frais judiciaires pour les tribunaux cantonaux des assurances selon la révision de la LPGA du 21 juin 2019, in RSAS 2/2022 pag. 107.

Questa situazione perdurerà anche in futuro. Infatti in data 21 aprile 2026 il Gran Consiglio ha respinto, con 40 voti contrari e 21 favorevoli, le conclusioni della Commissione giustizia e diritti che invitava ad accettare il controprogetto del Consiglio di Stato ad un’iniziativa parlamentare (cfr. Messaggio Nr. 8480 del Consiglio di Stato del 21 agosto 2024 «Rapporto sull’iniziativa parlamentare presentata il 4 maggio 2021 nella forma elaborata da Lara Filippini e Sabrina Aldi per la modifica dell'art. 29 della Legge di procedura per le cause davanti al Tribunale cantonale delle assicurazioni (Lptca) del 23 giugno 2008 (Implementazione della revisione LPGA alle spese giudiziarie dinanzi al Tribunale cantonale delle assicurazioni) e controprogetto»; Rapporto Nr. 8480 R del 16 marzo 2026 della Commissione giustizia e diritti sull’iniziativa parlamentare 4 maggio 2021 presentata nella forma elaborata da Lara Filippini e Sabrina Aldi).

Ne discende che nel presente caso non si riscuotono spese giudiziarie (cfr. STF 9C_65/2025 del 29 gennaio 2026, destinata alla pubblicazione nella raccolta ufficiale; STCA 38.2025.16 dell’11 giugno 2025 consid. 2.7.; STCA 38.2025.10 del 19 maggio 2025 consid. 2.15.; STCA 38.2024.27 del 17 giugno 2024 consid. 2.7.; STCA 38.2023.53 del 16 ottobre 2023 consid. 2.8.; STCA 38.2022.55 del 12 settembre 2022 consid. 2.8.).