CREP 2026/545

1.

1.1

Aux termes de l'art. 393 al. 1 let. a CPP, le recours est recevable contre les décisions et les actes de procédure du ministère public. Une ordonnance de séquestre (art. 263 CPP) rendue par le ministère public dans le cadre de la procédure préliminaire, de même qu’une ordonnance de refus ou de refus partiel de levée de séquestre, est ainsi susceptible de recours selon les art. 393 ss CPP (Moreillon/Parein-Reymond, Code de procédure pénale, Petit commentaire, 3e éd., Bâle 2025, n. 24 ad art. 263 CPP ; Lembo/Nerushay, Commentaire romand, Code de procédure pénale suisse, 2e éd., Bâle 2019 [ci-après : CR CPP], n. 4 ad art. 267 CPP).

Le recours doit être adressé par écrit, dans un délai de dix jours dès la notification de la décision attaquée (art. 384 let. b et 396 al. 1 CPP), à l’autorité de recours qui, dans le Canton de Vaud, est la Chambre des recours pénale du Tribunal cantonal (art. 13 LVCPP [loi vaudoise d’introduction du Code de procédure pénale suisse du 19 mai 2009 ; BLV 312.01] ; art. 80 LOJV [loi vaudoise d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).

1.2

En l’espèce, interjeté en temps utile auprès de l’autorité compétente par des parties qui ont un intérêt juridiquement protégé à l’annulation ou à la modification de l’ordonnance entreprise (art. 382 al. 1 CPP) et selon les formes prescrites (art. 385 al. 1 CPP), le recours est recevable.

2.

2.1

Dans la mesure où les griefs de B.________ et de C.________ Sàrl se recoupent largement, ils se justifie de les examiner ensemble.

2.1.1

Les recourants invoquent une violation des art. 70 et 71 CP ainsi que de l’art. 263 CPP. Ils soutiennent que les conditions du séquestre ne seraient pas réalisées, dès lors qu’aucune infraction préalable en lien avec la transaction immobilière litigieuse, respectivement avec la commission litigieuse, n’aurait été commise.

2.2

2.2.1

Selon l'art. 263 al. 1 CPP, dans sa nouvelle teneur au 1er janvier 2024, des objets et des valeurs patrimoniales appartenant au prévenu ou à des tiers peuvent être mis sous séquestre notamment lorsqu'ils devront être confisqués (let. d) ou qu'ils seront utilisés pour couvrir les créances compensatrices de l'Etat selon l'art. 71 CP (let. e).

En tant que mesure de contrainte au sens de l’art. 196 CPP, le séquestre ne peut être ordonné que s’il est prévu par la loi, que des soupçons suffisants laissent présumer une infraction, que les buts poursuivis ne peuvent pas être atteints par des mesures moins sévères et que la mesure apparaît justifiée au regard de la gravité de l’infraction (art. 197 al. 1 CPP).

L’atteinte causée par une mesure de séquestre présuppose donc l’existence de soupçons suffisants laissant présumer la commission d’une infraction par la ou des personnes visées par la procédure pénale (art. 197 al. 1 CPP précité). Au début de l’enquête, il est admis qu’un soupçon crédible ou un début de preuve de l’existence de l’infraction reprochée suffise à permettre le séquestre, ce qui laisse une grande place à l’appréciation du juge (Julen Berthod, in : CR CPP, n. 22 ad art. 263 CPP).

On rappellera que le séquestre est une mesure conservatoire visant à garantir un certain nombre de droits et qu’il ne s’agit pas de faire un examen approfondi de ces questions, en tout cas au début d’une instruction, les exigences du fondement d’une infraction n’étant pas très élevées (Moreillon/Parein-Reymond, op. cit., n. 8a ad art. 263 CPP).

Dans le cadre de l'examen d'un séquestre, l'autorité statue ainsi sous l'angle de la vraisemblance, examinant des prétentions encore incertaines (ATF 143 IV 357 consid. 1.2.3 et les arrêts cités). Tant que l'instruction n'est pas achevée et que subsiste une possibilité de confiscation, de créance compensatrice ou d'allocation au lésé, la mesure conservatoire doit être maintenue (ATF 141 IV 360 consid. 3.2 ; TF 7B_19/2025 du 4 avril 2025 consid. 2.2.2 ; TF 7B_540/2023 du 6 février 2025 consid. 21.5.3).

L'autorité doit pouvoir statuer rapidement (cf. art. 263 al. 2 CPP), ce qui exclut qu'elle résolve des questions juridiques complexes ou qu'elle attende d'être renseignée de manière exacte et complète sur les faits avant d'agir (ATF 141 IV 360 précité consid. 3.2 ; TF 7B_19/2025 précité consid. 2.2.2 ; TF 7B_191/2023 précité consid. 2.3.2). Toutefois, le degré de probabilité exigé variera selon l’avancement de la procédure. Ainsi, il importe que les présomptions se renforcent au cours de l’enquête et que l’existence d’un lien de connexité entre le bien séquestré et les actes délictueux puisse être considérée comme hautement vraisemblable pour que le maintien du séquestre pendant une période prolongée se justifie (TF 1B_481/2021 du 4 novembre 2021 consid. 2.2 et les références citées ; Julen Berthod, in : CR CPP, op. cit., n. 26 ad art. 263 CPP et les références citées).

2.2.2

Le séquestre en vue de confiscation prévu par l’art. 263 al. 1 let. d CPP consiste à séquestrer des biens en raison de leur origine criminelle ou du danger qu’ils représentent pour la sécurité, l’ordre public ou encore la morale. Il a pour but de préparer la confiscation au sens des art. 69 et 70 CP (Moreillon/Parein-Reymond, op. cit., nn. 18-19 ad art. 263 CPP). Il s’agit d’une mesure conservatoire provisoire fondée sur la vraisemblance (ATF 143 IV 357 précité consid. 1.2.3). Un séquestre est proportionné lorsqu’il porte sur des objets ou avoirs dont on peut admettre, prima facie, qu'ils pourront être confisqués en application du droit pénal fédéral (ATF 144 IV 285 consid. 2.2, JdT 2019 IV 3 ; TF 7B_622/2024 du 10 décembre 2024 consid. 4.3.2 ; TF 1B_343/2020 du 3 septembre 2020 consid. 3.1).

Aux termes de l'art. 70 al. 1 CP, le juge prononce la confiscation des valeurs patrimoniales qui sont le résultat d'une infraction ou qui étaient destinées à décider ou à récompenser l'auteur d'une infraction, si elles ne doivent pas être restituées au lésé en rétablissement de ses droits.

Le but poursuivi par l'art. 70 CP est d'empêcher qu'un comportement punissable procure un gain à l'auteur ou à des tiers, conformément à l'adage selon lequel « le crime ne doit pas payer » (ATF 150 IV 338 consid. 2.1.1 ; ATF 145 IV 237 consid. 3.2.1). La confiscation suppose une infraction, des valeurs patrimoniales, ainsi qu'un lien de causalité tel que l'obtention des secondes apparaisse comme la conséquence directe et immédiate de la première. L'infraction doit être la cause essentielle, respectivement adéquate, de l'obtention des valeurs patrimoniales et celles-ci doivent typiquement provenir de l'infraction en cause (ATF 145 IV 237 consid. 3.2.1; TF 7B_622/2024 précité consid. 4.3.2). Les valeurs patrimoniales confiscables se rapportent à tous les avantages économiques illicites obtenus directement ou indirectement au moyen d'une infraction, qui peuvent être déterminés de façon comptable en prenant la forme d'une augmentation de l'actif, d'une diminution du passif, d'une non-diminution de l'actif ou d'une non-augmentation du passif (ATF 144 IV 1 consid. 4.2.2).

2.2.3

En vertu de l'art. 71 al. 1 CP, lorsque les valeurs patrimoniales à confisquer ne sont plus disponibles, le juge ordonne leur remplacement par une créance compensatrice de l'Etat d'un montant équivalent ; elle ne peut être prononcée contre un tiers que dans la mesure où les conditions prévues à l'art. 70 al. 2 CP ne sont pas réalisées. Le but de cette mesure est d'éviter que celui qui a disposé des objets ou valeurs à confisquer soit privilégié par rapport à celui qui les a conservés ; elle ne joue qu'un rôle de substitution de la confiscation en nature et ne doit donc, par rapport à celleci, engendrer ni avantage ni inconvénient. En raison de son caractère subsidiaire, la créance compensatrice ne peut être ordonnée que si, dans l'hypothèse où les valeurs patrimoniales auraient été disponibles, la confiscation eût été prononcée : elle est alors soumise aux mêmes conditions que cette mesure. Néanmoins, un lien de connexité entre les valeurs saisies et l'infraction commise n'est pas requis (ATF 141 IV 360 consid. 3.2 ; TF 9C_75/2024 précité consid. 8.1.2 ; TF 7B_622/2024 précité consid. 4.3.3 et la référence citée).

2.3

2.3.1

Avant d’examiner les opérations litigeuses, il convient de rappeler le contexte dans lequel elles sont intervenues. Si la société était dirigée par un conseil d’administration, que N.________ avait des problèmes médicaux depuis 2021, à tout le moins – l’ordonnance retenant pour sa part octobre 2018 –, que le conseil d’administration avait obtenu décharge pour sa gestion, de même que la directrice, et que l’organe de contrôle n’a révélé aucune irrégularité, ces éléments ne suffisent toutefois pas à exclure les soupçons retenus à ce stade précoce de la procédure. En particulier, il n’existe aucun examen médical permettant de déterminer si, et à partir de quand N.________ n’aurait plus eu la capacité de discernement, ce que le recourant ne conteste d’ailleurs pas. Il existe des rapports médicaux, mais ils sont loin de permettre des certitudes, ne serait-ce que parce que N.________ continuait à présider le conseil d’administration de sa société. Par ailleurs, le rapport d’audit mentionne le témoignage de BF.________, ami de N.________, selon lequel ce dernier ne semblait plus en mesure de suivre ses affaires dès 2020. Le rapport fait également mention d’un avis médical du 11 octobre 2018 mettant en doute la capacité de discernement de

Par ailleurs, il convient de relever que, le 1er avril 2021, la Justice de paix du district du Jura-Nord vaudois a notamment institué une curatelle de représentation, avec limitation de l'exercice des droits civils au sens de l'art. 394 al. 2 CC, ainsi qu’une curatelle de gestion, au sens de l'art. 395 al. 1 CC, en faveur de N.________. Elle a considéré qu’en raison de son état de santé, N.________ n'était plus en mesure de gérer seul ses affaires administratives et financières. Elle lui a en outre retiré l'exercice de ses droits civils pour la gestion de la société A.________ SA et pour tout acte concernant le patrimoine immobilier, et a nommé I.________ en qualité de curateur (P. 5/24). Ce dernier avait notamment pour tâches de représenter N.________ dans les rapports avec les tiers, en particulier en matière de logement, affaires sociales, administration et affaires juridiques, et sauvegarder au mieux ses intérêts (art. 394 al. 2 CC). Il était également chargé de le représenter en sa qualité d'actionnaire d’A.________, y compris lors de l'assemblée générale, étant précisé que la représentation au sein du conseil d'administration de cette société est exclue du mandat du curateur.

Dans ce contexte, le recourant aurait bénéficié de plusieurs avantages patrimoniaux, soit d'une remise lors de son achat immobilier de 15'750 fr. (2,5 % du prix de vente), d'une commission d'apporteur d'affaires de 37'695 fr. versée à sa société C.________, ainsi que de la mise à disposition de matériel et de personnel d'A.________. Selon les éléments du dossier, ces avantages ne reposeraient sur aucun cadre contractuel et ne correspondraient à aucune contreprestation, que le recourant n’allègue du reste pas.

Il ressort du dossier que, dès 2016, B.________ a pris contact avec A.________ pour se porter acquéreur d’un lot au prix de 870'000 francs. Selon le recourant, O.________, alors subordonnée de F.________ au sein d’A.________, lui a octroyé un rabais de 2,5% parce qu’il ne s’est pas adressé au courtier chargé de la vente de ces lots pour A.________. Selon lui, ce rabais se justifiait par l’économie de la commission de courtage ainsi réalisée.

Cette manière de procéder apparaît inhabituelle et soulève des interrogations quant aux circonstances dans lesquelles ce rabais a été accordé, notamment au regard des relations contractuelles liant A.________ à son courtier. Il est en effet pour le moins curieux qu’une société accepte de « court-circuiter » son courtier, qui plus est en faisant bénéficier le client d’un rabais. La règle est plutôt que le courtier doit être rémunéré dans tous les cas, mais il appartiendra à l’instruction de déterminer les conditions dans lesquelles O.________ est intervenue et si elle agissait sur instruction

Il ressort en outre du dossier que le recourant ne disposait pas des fonds propres nécessaires au financement de cette acquisition. Il a néanmoins conclu, le 14 mai 2016, un contrat de prêt de 40'000 fr. avec A.________, remboursable au plus tard le 30 avril 2019 avec intérêts. Selon le recourant, le contrat aurait été signé par N.________ et BJ.________, alors que N.________ disposait encore, vraisemblablement, de toutes ses facultés et qu’O.________ gérait le dossier en vertu d’une procuration délivrée par F.________. Ces explications relèvent toutefois de l’examen au fond et ne suffisent pas, à ce stade de la procédure, à dissiper les interrogations découlant des conditions particulièrement favorables consenties au recourant.

2.3.2

S’agissant de la société C.________ Sàrl, il ressort du dossier que cette société, active dans le domaine de l’immobilier et dirigée par B.________, soutient avoir trouvé un terrain proposé à la vente pour un montant de 2,5 millions de francs. Elle aurait alors fait de multiples démarches et proposé à A.________ l’achat de cette parcelle pour 1,5 millions de francs. En rémunération de cette intervention, elle aurait perçu une commission d’apporteur d’affaires de 37'695 fr. TTC, selon facture du 22 juillet 2022. Elle soutient que ce versement aurait été validé par le conseil d’administration d’A.________ et ne résulterait pas de la seule volonté

Toutefois, le rapport d’audit fait état de plusieurs éléments de nature à remettre en cause cette version. Il en ressort notamment qu’en réalité, B.________ aurait trouvé cette parcelle sur une plateforme en ligne, soit « [...] », selon des critères de recherche qu’il avait lui-même enregistrés, et qu’aucun contrat d’apporteur d’affaires n’a été signé, ni même rédigé. Le rapport relève que B.________ est intervenu dans la transaction auprès du notaire à titre privé, en utilisant son adresse électronique et son numéro de téléphone personnels. Le rapport mentionne également que le notaire n’avait pas du tout connaissance de cet intermédiaire, à tel point qu’il s’est plutôt posé la question de savoir si le site « [...] » devait obtenir une commission, mais pas B.________ ou sa société. Il relève encore que le versement d’une commission à C.________ Sàrl n’aurait pas été évoqué lors des discussions du conseil d’administration et que F.________, mère de B.________, était alors gérante de cette société.

2.3.3

Pris dans leur ensemble, les éléments qui précèdent constituent des indices suffisants pour justifier la poursuite de l’instruction et permettent, sous l’angle de la vraisemblance applicable en matière de séquestre, de retenir l’existence de soupçons suffisants d’infractions en lien tant avec la transaction immobilière litigieuse qu’avec le versement de la commission à C.________ Sàrl. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, on ne saurait dès lors retenir que toute infraction préalable est d’emblée exclue.

Les recourants ne sauraient davantage être suivis lorsqu’ils soutiennent que les conditions de l’art. 70 al. 2 CP seraient réalisées et feraient obstacle à toute confiscation, subsidiairement à une créance compensatrice. La question de savoir si les recourants peuvent se prévaloir de la protection accordée au tiers de bonne foi, notamment au regard des circonstances dans lesquelles sont intervenues les transactions litigieuses, relève de l’examen au fond et suppose encore des investigations. A ce stade de la procédure, il ne peut être exclu qu’une confiscation, subsidiairement une créance compensatrice, entre en considération

Le prononcé des séquestres se justifie dès lors à ce stade de la procédure.

3.

Au vu de ce qui précède, le recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté sans échange d’écritures (art. 390 al. 2 CPP) et l’ordonnance du 29 mai 2026 confirmée.

Les frais de la procédure de recours, constitués du seul émolument d’arrêt (art. 422 al. 1 CPP), par 1’210 fr. (art. 20 al. 1 TFIP [tarif des frais de procédure et indemnités en matière pénale du 28 septembre 2010 ; BLV 312.03.1]), seront mis à la charge des recourants, qui succombent (art. 428 al. 1 CPP), à parts égales et solidairement entre eux (art. 418 al. 1 et 2 CPP).