Planungs- und Baugesetz (PBG) 48

Dieses Gesetz legt Ziele und Zwecke der Raumplanung fest und gewährt die Planungsmittel für die Aufteilung des Bodens in verschiedene Nutzungsbereiche, für deren Einteilung, Erschliessung und Ausstattung sowie für die Ausübung der zulässigen Bodennutzung.

Es regelt die Zuständigkeiten und das Verfahren im Bereich der Raumplanung sowie das öffentliche Baurecht.

Der Ausdruck «dieses Gesetz» und die Verweisung auf die «Vorschriften dieses Gesetzes» umfassen auch die ausführenden Erlasse.

Zu den ausführenden Erlassen zählen die Verordnungen und die kommunalen Erlasse.

Als ausführende Verfügungen gelten alle andern Gesetzesanwendungen.

Für vorgeschriebene Kundmachungen gilt:

1. a. öffentliche Bekanntmachungen erfolgen gleichzeitig im kantonalen Amtsblatt und in den üblichen Publikationsorganen der Gemeinde, wo solche fehlen durch öffentlichen Anschlag;

2. b. schriftliche Mitteilungen ergehen durch eingeschriebenen Brief; die Pflicht zur Mitteilung besteht nur gegenüber Personen, die Wohnsitz oder Sitz in der Schweiz haben oder der Gemeindeverwaltung am Ort der gelegenen Sache schriftlich ein inländisches Zustelldomizil bezeichnet haben;

3. c. 68 öffentliche Auflagen erfolgen im baurechtlichen Verfahren elektronisch über die Plattform, in den übrigen Verfahren bei der Gemeindeverwaltung am Ort der gelegenen Sache; sie finden während der vollen Frist statt und sind öffentlich bekannt zu machen.

Bei öffentlichen Bekanntmachungen und schriftlichen Mitteilungen sind die in diesem Gesetz vorgesehenen Rechtsbehelfe und Eingaben, deren Fristen und notwendiger Inhalt sowie die Stelle, an die sie zu richten sind, anzugeben; ferner ist auf Ort und Zeit vorgeschriebener öffentlicher Auflagen hinzuweisen.

Die Planungen jedes Planungsträgers gehen räumlich und sachlich so weit, als die Erfüllung der ihm zugewiesenen Aufgaben und die Wahrung seiner Interessen es erfordern.

Die Planungen sind neuen Erkenntnissen und Entwicklungen anzupassen, soweit Rechtssicherheit und Billigkeit es zulassen.

Die Planungen unterer Stufen haben denjenigen der obern Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen.

Abweichungen sind nur zulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind. 27

Jedermann hat gegen Ersatz des angerichteten Schadens Handlungen des Gemeinwesens zu dulden, die zur technischen Vorbereitung und Durchführung von Planungsmassnahmen notwendig sind, wie Begehungen, Geländeaufnahmen und Vermessungen, Verpflockungen, Bodenuntersuchungen usw.

Begehungen überbauter und, wenn darauf Schaden verursacht wird, anderer Grundstücke oder Grundstückteile sind den Betroffenen rechtzeitig mitzuteilen; über eine Begehung hinausgehende Inanspruchnahmen bedürfen einer schriftlichen Mitteilung.

Über streitige Entschädigungsansprüche wird im Verfahren nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten entschieden.². Abschnitt: Die Richtplanung

Die Richtplanung soll die räumlichen Voraussetzungen für die Entfaltung des Menschen und für die Erhaltung der natürlichen Lebensgrundlagen schaffen oder sichern sowie der Bevölkerung der verschiedenen Kantonsteile in der Gesamtwirkung räumlich möglichst gleichwertige Lebensbedingungen gewähren.

Insbesondere ist anzustreben, dass 27

1. a. die natürlichen Grundlagen des menschlichen Lebens, wie Boden, Wasser, Luft und Energie, sparsam beansprucht und vor Beeinträchtigungen geschützt werden,

2. b. die überbaubaren Gebiete haushälterisch, ökologisch und ökonomisch ausgewogen genutzt werden,

3. c. die Qualität der Siedlungen verbessert wird,

4. d. neben den Städten Zürich und Winterthur weitere gut erschlossene und mit übergeordneten öffentlichen und privaten Diensten ausgestattete Schwerpunkte der Besiedlung entstehen können,

5. e. die Siedlungsgebiete gegen nachteilige Umwelteinflüsse abgeschirmt, vorhandene Belastungen abgebaut und eine soziale Durchmischung ermöglicht werden,

6. f. die Siedlungsgebiete mit genügend erreichbaren öffentlichen und privaten Diensten für Versorgung, Fürsorge, Kultur, Bildung und Naherholung ausgestattet werden können,

7. g. die für eine ausgewogene wirtschaftliche und siedlungspolitische Entwicklung des Kantons erforderlichen Flächen für Wohnen und Arbeiten sichergestellt werden,

8. h. der Landwirtschaft genügende Flächen geeigneten Kulturlandes erhalten bleiben,

9. i. See- und Flussufer freigehalten und öffentlicher Zugang und Begehung erleichtert werden,

10. k. vielfältige, unter sich zusammenhängende Lebensräume erhalten und geschaffen werden,

11. l. schutzwürdige Landschaften sowie andere Objekte des Natur- und Heimatschutzes vor Zerstörung oder Beeinträchtigung bewahrt werden,

12. m. die für die Erholung der Bevölkerung nötigen Gebiete dauernd zur Verfügung stehen,

13. n. die Siedlungsgebiete durch leistungsfähige öffentliche Verkehrsmittel und Strassen erschlossen werden,

14. o. 69 der Ausstoss von Treibhausgasen vermieden wird und die nachteiligen Folgen der Klimaerwärmung möglichst gering sind.

Der Siedlungsplan enthält das auf längere Sicht für die Überbauung benötigte und hiefür geeignete Siedlungs- und Bauentwicklungsgebiet.

Als Siedlungsgebiet darf nur Land ausgeschieden werden, das

1. Siedlungsbereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.

Zusätzlich können als Bauentwicklungsgebiet Flächen vorgesehen werden, die voraussichtlich in einem späteren Zeitpunkt der Besiedlung dienen.

Im Landschaftsplan sind, soweit von kantonaler Bedeutung, zu bezeichnen: 27

1. a. das Landwirtschaftsgebiet mit jenen Flächen, die sich für die landwirtschaftliche Nutzung eignen oder die im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt werden sollen; als landwirtschaftliche Nutzung gelten auch der Reb-, der Obst- und der Gartenbau,

2. b. das Forstgebiet mit den der Forstgesetzgebung unterstehenden Wäldern und den zur Aufforstung bestimmten Flächen,

3. c. das Erholungsgebiet mit jenen Flächen, die der Erholung der Bevölkerung dienen und bei denen dieser Zweck gegenüber andern Nutzungen überwiegt,

4. d. 27 die Natur- und Landschaftsschutzgebiete sowie weitere Objekte, die aus Gründen des Natur- und Heimatschutzes erhalten oder wiederhergestellt werden sollen und nicht vom Siedlungsplan erfasst sind,

5. e. das Trenngebiet mit jenen Flächen, die zur Gliederung und Trennung des Siedlungsgebiets unüberbaut bleiben sollen,

6. f. die Gebiete für Materialgewinnung und für Materialablagerung,

7. g. das übrige Gebiet mit den Flächen, die keinem andern Gebiet zugeteilt sind.

Die bezeichneten Gebiete können sich überschneiden; ein solcher Sachverhalt ist darzustellen.

Der Versorgungsplan enthält die bestehenden und vorgesehenen Anlagen und Flächen von kantonaler Bedeutung für 27

1. a. die Versorgung mit Wasser, insbesondere für die Wassergewinnung, -speicherung, -aufbereitung und -anreicherung,

2. b. 27 die Versorgung mit Energie und Rohstoffen jeder Art,

3. c. Fernmelde- und Nachrichtenübermittlungsdienste,

4. d. die Ableitung und Reinigung von Abwässern,

5. e. die Beseitigung, Aufbereitung und Wiederverwertung von Abfällen und Schadstoffen.

Ferner sind die zugehörigen Beförderungs-, Verteil-, Übertragungs- und Verbindungsleitungen sowie die Gebiete, die zum Schutz von Versorgungsanlagen freizuhalten sind, aufzunehmen.

Kantonale und regionale Freihaltezonen werden nach Bedarf für jene Flächen festgesetzt, die nach den entsprechenden Richtplänen überwiegend der Erholung der Bevölkerung dienen oder ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes bewahren sollen.

Der Freihaltezone können ferner Flächen zugewiesen werden, die der Trennung und Gliederung des Siedlungsgebiets dienen. 27

In der Freihaltezone dürfen nur solche oberirdische Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck nicht schmälern. Für andere Bauten und Anlagen gilt Art. 24 RPG 16 . 27

Änderungen in der Bewirtschaftung oder sonstigen Gestaltung der Grundstücke müssen mit dem Zonenzweck vereinbar sein.

Jeder Grundeigentümer hat neben einem allfälligen Entschädigungsanspruch aus materieller Enteignung das Recht, seine in der Freihaltezone gelegenen Grundstücke und Grundstückteile dem¹. Umfang Staat heimzuschlagen.

Beiden Parteien steht dabei das Ausdehnungsrecht nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten zu.

Die Entschädigung richtet sich nach den Verhältnissen bei Eintritt der Rechtskraft der Freihaltezone. Sie ist von dem Zeitpunkt an zu verzinsen, in dem der Heimschlag ausgeübt wird.

Für materielle Enteignung bereits bezahlte Entschädigungen sind anzurechnen.

Das Heimschlagsrecht ist innert zehn Jahren seit Eintritt der Rechtskraft der Freihaltezone schriftlich geltend zu machen.

Kommt innert sechs Monaten seit Geltendmachung kein privatrechtlicher Vertrag über den Erwerb der Heimschlagsfläche durch das Gemeinwesen zustande, hat dieses das Schätzungsverfahren nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten einzuleiten.

Rechtskräftige Entscheide der Schätzungskommission gelten als richterliches Urteil.

Auf den Heimschlag kann innert zwei Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheids über die Heimschlagsentschädigung schriftlich verzichtet werden.

Der Staat kann im Entschädigungsverfahren aus materieller Enteignung die Zusprechung des betreffenden Landes zu Eigentum verlangen, wenn die Entschädigungsforderung für die mit der Freihaltezone verbundenen Eigentumsbeschränkungen mehr als zwei Drittel des Verkehrswerts beträgt und wenn er sich verpflichtet, das Land innert vier Jahren nach der Eigentumsübertragung der Öffentlichkeit zugänglich zu machen oder einer bisherigen besonderen Nutzung, derentwegen das Land der Freihaltezone zugewiesen worden ist, dauernd zu erhalten.

Die Entschädigung für die Zusprechung des Eigentums bemisst sich nach den Verhältnissen bei Eintreten der Rechtskraft der Freihaltezone. Sie ist von dem Zeitpunkt an zu verzinsen, in dem der Berechtigte die Entschädigung aus materieller Enteignung geltend gemacht hat.

Macht der Staat den Anspruch auf Eigentum geltend, sind die Entschädigungen für die Eigentumsbeschränkungen und für die Zusprechung des Eigentums gesondert festzustellen.

Der Staat kann innert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheids auf die Zusprechung des Eigentums verzichten.

Kantonale und regionale Gestaltungspläne für Materialgewinnung und Materialablagerung werden nach örtlichem und zeitlichem Bedarf für jene Flächen festgesetzt, die nach der Richtplanung für diese Zwecke vorgesehen sind.

Mit dem Gestaltungsplan werden im Rahmen eines Gesamtkonzepts über das im Richtplan bezeichnete Gebiet für einen bestimmt umgrenzten Bereich die beanspruchte Landfläche, die Abbautiefe oder Auffüllhöhe sowie der Abbau- oder Deponievorgang samt allfälliger Etappierung festgelegt.

Der Gestaltungsplan hat auch Festlegungen über die vorgesehenen Bauten und Anlagen, die Wiederherstellung oder Neugestaltung der erfassten Flächen, den für eine spätere einwandfreie Nutzung vorzusehenden Bodenaufbau, die Erschliessung und die Transportwege sowie die weiteren für die Beurteilung der Umweltverträglichkeit erforderlichen Angaben zu enthalten.

Vor der Festsetzung sind die Gemeinden über das Ergebnis der Planauflage zu orientieren. Auf ihr Verlangen sind die Gemeindevorstände 57 zu einer Einigungsverhandlung einzuladen. Berechtigten Begehren der Gemeinden ist bei der Festsetzung zu entsprechen. Verbleibende Abweichungen sind zu begründen.

Die Gemeinden erlassen eine Bau- und Zonenordnung.

Sie sind dabei an die Institute, Begriffe, Mess- und Berechnungsweisen sowie an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen gestattet.

Die Bau- und Zonenordnung regelt die Überbaubarkeit und die Nutzweise der Grundstücke, soweit diese nicht abschliessend durch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind.

Zu diesem Zweck wird der nicht von übergeordneten Zonen und nicht von Waldareal erfasste Gemeindebann rechtsverbindlich in Bauzonen, Erholungszonen, Freihaltezonen und Reservezonen unterteilt. 27

Ferner können ergänzende Landwirtschaftszonen, namentlich im Siedlungsgebiet, festgesetzt werden. 26 erfolgt durch einen Zonenplan; übergeordnete 4 Die Unterteilung möglich darzustellen, oder es ist auf ihre Festlegun- Zonen sind soweit se aufmerksam zu machen. gen in anderer Wei II. Die Bauzonen

Die Bauzonen sind innerhalb des Siedlungsgebiets auszuscheiden.

Es sind Zonen unterschiedlicher Ausnützung, Bauweise und/oder Nutzweise vorzusehen.

Als solche Zonen können bestimmt werden: 27

1. a. Kernzonen,

2. b. Quartiererhaltungszonen,

3. c. Zentrumszonen,

4. d. Wohnzonen,

5. e. Industrie- und Gewerbezonen,

6. f. Zonen für öffentliche Bauten.

Besteht ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung, kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss. 26

Führen Zonenänderungen, Sonderbauvorschriften oder Gestaltungspläne zu erhöhten Ausnützungsmöglichkeiten, kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse, die ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind, ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festgelegt werden. igen Mietzinse für preisgünstigen Wohnraum 2 Die höchstzuläss n den Investitionskosten, den laufenden Kosten, den Erneuerung, den Abschreibungen und einer ange- Die Mietzinse sind dauerhaft zu sichern. Der Regie- messenen Rendite. e Einzelheiten in der Verordnung. rungsrat regelt di lassen Bestimmungen zur angemessenen Bele- 3 Die Gemeinden er . gung der Wohnräume

Quartiererhaltungszonen umfassen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen.

Die Bau- und Zonenordnung kann die nämlichen Regelungen treffen wie für die Kernzonen.

Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt; dieser Nutzweise zugerechnet werden auch Arbeitsräume, die mit einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen. 23 3 Mässig störende Betriebe sind gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt; stark störende und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind unzulässig. 27 §§ 53−55. 25

Einer Zone für öffentliche Bauten können Grundstücke zugewiesen werden, die von ihren Eigentümern zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden. 27

Als öffentliche Aufgabe gilt auch der Bau von Alterswohnungen. 27

Die Bau- und Zonenordnung kann im Rahmen dieses Gesetzes Bauvorschriften aufstellen. zonen und die Erholungszonen 27

Unter Vorbehalt von Absatz 4 steht der Gemeinde oder dem Kanton an Grundstücken und Grundstückteilen in der Freihalte- oder Erholungszone zu den Bedingungen des jeweiligen Käufers ein unbefristetes, in jedem Verkaufsfall gültiges gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das vertraglichen Vorkaufsrechten vorgeht. Es ist im Grundbuch anzumerken. 27

Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden, wenn

1. a. der Grundstückteil in der Freihalte- oder Erholungszone zum 27 Umschwung eines überbauten Grundstücks gehört und zusammen mit diesem erworben wird;

2. b. der Erwerber das Grundstück selbst landwirtschaftlich bewirtschaften will. Der Gemeinde steht jedoch ein auf zehn Jahre seit Übertragung des Eigentums befristetes Kaufsrecht zu den Bedingungen des seinerzeitigen Kaufvertrags zu, das ausgeübt werden kann, wenn der Erwerber oder seine Erben die landwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht weiterführen; es ist im Grundbuch anzumerken.

Das Vorkaufsrecht ist innert drei Monaten seit der dem Grundbuchverwalter obliegenden Mitteilung des Verkaufs auszuüben.

Das Vorkaufsrecht gilt auch für übergeordnete Freihaltezonen. An Grundstücken in der Erholungszone ist nur die Gemeinde zum Vorkauf berechtigt. 26

Können sich die Berechtigten über die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht einigen, geht das Recht des für den Erlass der Zone zuständigen Gemeinwesens vor. 26 IV. Die Reservezone

Die Reservezone umfasst Flächen, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst später zugelassen werden soll. 27

Bauten und Anlagen sind nur nach Art. 24 RPG¹⁶ zulässig. Sie dürfen zudem der in den Richtplänen vorgesehenen Zweckbestimmung nicht zuwiderlaufen. 27

Für Bauten und Anlagen besteht kein Erschliessungsanspruch gegenüber dem Gemeinwesen; vorbehalten bleiben besondere Bestimmungen. Gleiches gilt für die Inanspruchnahme öffentlicher Versorgungs- und Erschliessungsanlagen.

Eigentümer von Grundstücken in Reservezonen haben einen Anspruch auf Überprüfung der Bauzonendimensionierung, der frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans geltend gemacht werden kann. 26

Für den Uferbereich von Seen werden in der Bau- und Zonenordnung nach den Vorgaben der Richtplanung ergänzende Festlegungen für Bauzonen und, soweit zweckmässig, für Freihalte- und Erholungszonen getroffen. Dabei werden insbesondere die ökologische Gestaltung des Seeufers und die Planung von Seeuferwegen berücksichtigt. f die besondere Lage und die vorhandene bau- 2 Mit Rücksicht au den ergänzende Festlegungen vorgenommen: für Gebäude, a. zu Baubereichen d Erscheinung von Gebäuden sowie zur Gebäude- b. zur Stellung un te, Gesamt- und Fassadenhöhe, länge, Gebäudebrei ten und Anlagen sowie zum Umschwung. c. zu weiteren Bau Festlegungen 3 Die ergänzenden dass Bauten, Anlagen und Umschwung so gestaltet a. gewährleisten, ondere Rücksicht auf die bauliche und landschaft- sind, dass sie bes men, liche Umgebung neh ine genügende Begrünung und standortgerechte Be- b. gewährleisten e pflanzung, nügende Sicht auf den See. c. sichern eine ge

Die Bau- und Zonenordnung kann zonen- oder gebietsweise die Begrünung von Flachdächern vorschreiben.

Sie kann den Umfang und die Qualität der Begrünung regeln, unter Berücksichtigung weiterer Nutzungen wie Energiegewinnung und Erholung.

Dachbegrünungen, einschliesslich der dazu erforderlichen Vorrichtungen, sind für die Einhaltung der Höhenmasse und die Berechnung der Nutzungsziffern unbeachtlich.

Die Bau- und Zonenordnung kann für im Zonenplan bezeichnete Gebiete Anordnungen zur Nutzung erneuerbarer Energien treffen.

Energiegewinne gestützt auf die Umsetzung von Anordnungen gemäss Abs. 1 werden für die Einhaltung der kantonalen Bestimmungen bezüglich der Verminderung des Verbrauchs an nichterneuerbaren Energien nicht berücksichtigt. VI. Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne

1. Sonderbauvorschriften

Sonderbauvorschriften ermöglichen und erleichtern die freiere Überbauung bestimmter geeigneter Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen.

Sie können ferner die Voraussetzungen für besondere Nutzungsarten schaffen.

Sonderbauvorschriften können von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen sowie die Nutzweise nach ihrer Art und innerhalb der Art nach Aufteilung und Zweckbestimmung näher umschreiben. Sie haben für die einwandfreie Einordnung, Gestaltung, Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung der Überbauung zu sorgen. 27 3 Sonderbauvorschriften können durch einen Plan ergänzt werden, der die wesentlichen Elemente der erlaubten Überbauung zeichnerisch wiedergibt.

Sonderbauvorschriften bewirken keinen Zwang, nach ihnen zu bauen.

Sie können jedoch bestimmen, dass Baubewilligungen auf ihrer Grundlage nur erteilt werden, wenn die entsprechende Überbauung des ganzen Gebiets oder näher zu umschreibender Teilgebiete rechtlich gesichert ist.

Wird auf die eingeräumte Überbauungsmöglichkeit verzichtet, finden die Vorschriften der allgemeinen Bau- und Zonenordnung Anwendung.

Gestaltungspläne können mit öffentlich-rechtlicher Wirkung auch von den Grundeigentümern aufgestellt werden.

Sie können als allgemeinverbindlich erklärt werden, wenn ihnen¹. Aufstellung die Grundeigentümer zustimmen, denen mindestens zwei Drittel der einbezogenen Flächen gehören, und wenn keine schutzwürdigen Interessen der andern Grundeigentümer verletzt werden. 27

Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne können vor ihrer Festsetzung der zuständigen Direktion zur Vorprüfung eingereicht werden.

Die Vorprüfung erfolgt innert zwei Monaten. Ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig, erfolgt die Vorprüfung innert drei Monaten.

Mit der Bau- und Zonenordnung setzen die Gemeinden einen Erschliessungsplan fest.

Setzt die Verwirklichung des Erschliessungsplans die Mitwirkung anderer Planungsträger voraus, sind diese rechtzeitig anzuhören.

Der Regierungsrat kann Gemeinden, deren Bauzonen grösstenteils überbaut sind und deren Groberschliessung für die weitere Überbauung weitgehend ausreicht, von der Festsetzungspflicht entbinden; unter den gleichen Voraussetzungen kann er diese Pflicht räumlich oder sachlich beschränken.

Erfüllen sich die bei der Aufstellung des Erschliessungsplans getroffenen Annahmen über die Überbauung nicht und sind andere Gebiete zur allgemeinen Überbauung bereit, ist der Plan entsprechend zu ändern, soweit die Planungsträger dadurch finanziell nicht wesentlich stärker belastet werden oder für sie eine Mehrbelastung zumutbar ist.

Der Regierungsrat kann auf Gesuch der Gemeinden die Fristen erstrecken,

1. a. wenn sich die den Bauzonen und dem Erschliessungsplan zugrunde liegenden Annahmen über die Entwicklung oder über die wirtschaftlichen Möglichkeiten derart einschneidend ändern, dass die Erfüllung des Erschliessungsplans unzumutbar und seine Durchführung nach Abwägung aller Umstände nicht mehr vertretbar wäre,

2. b. und wenn überdies diese veränderten Erwartungen nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Einzonung und der Festsetzung des Erschliessungsplans nicht vorausgesehen werden konnten.

Der Regierungsrat kann nötigenfalls Fristerstreckungen mit der Anweisung verbinden, die Bauzonen zu verkleinern.

Innerhalb der Baulinien dürfen grundsätzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen.

Der Baulinienplan kann indessen die Wirkung der Baulinien auf¹. Bauverbot bestimmte Vertikalbereiche beschränken.

Baulinienwidrige Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dürfen entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden.

Weiter gehende Vorkehren sind nur zu bewilligen, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat.

Wird ein unüberbautes oder mit einem Abbruchobjekt überbautes Grundstück wegen einer Baulinie unüberbaubar und kann es auch nicht durch einen Quartierplan wieder überbaubar gemacht¹. Vorauswerden, so hat der betroffene Grundeigentümer wahlweise zu einem allfälligen Entschädigungsanspruch das Heimschlagsrecht.

Das gleiche Recht gilt für den Teil eines grösseren Grundstücks, der ohne die Baulinie selbstständig überbaubar gewesen wäre; heimgeschlagen werden kann die Fläche, die voraussichtlich beim Endausbau der betreffenden Anlage abzutreten wäre.

Das Heimschlagsrecht kann innert zehn Jahren geltend gemacht werden, nachdem die endgültige Unüberbaubarkeit feststeht oder behördlich festgestellt worden ist, und zwar gegenüber dem Gemeinwesen, das die Baulinien festgesetzt hat.

Für die Entschädigung, das Verfahren, den Verzicht auf die ausübung und den Rückgriff des belangten Gemeinwesens gelten sinngemäss die entsprechenden Bestimmungen über die Freihaltezone.

Öffentliche Unternehmungen und gemischtwirtschaftliche oder private Unternehmungen, die öffentliche Aufgaben erfüllen, sind berechtigt, im Baulinienbereich gegen Ersatz des verursachten Schadens unterirdische Leitungen samt zugehörigen Bauwerken zu erstellen und fortbestehen zu lassen.

Kommt über den Bestand und Umfang des Anspruchs sowie über die Entschädigung keine Einigung zustande, entscheidet die Schätzungskommission nach der Gesetzgebung betreffend die Abtretung von Privatrechten. 51

Der Bestand derartiger Leitungen und Bauwerke kann im Grundbuch angemerkt werden. II. Die Niveaulinien

Für die Festsetzung von Bau- und Niveaulinien für kommunale Anlagen ist die Gemeinde zuständig, in den andern Fällen die zuständige Direktion 51 .

Die zuständige Direktion 51 hat begründeten Festsetzungsbegehren zu entsprechen; vor der Festsetzung hört sie den Gemeindevorstand 57 an.

Bau- und Niveaulinienpläne sind öffentlich bekannt zu machen und mit den nötigen Erläuterungen öffentlich aufzulegen; die Auflage ist den betroffenen Grundeigentümern schriftlich mitzuteilen.

Die Ski- und Schlittellinien dienen der Sicherung von Ski- und Schlittelabfahrten.

Sie können Festlegungen über befristete Betretungsrechte und Hagräumungspflichten enthalten.

Innerhalb der Ski- und Schlittellinien sind Bauten, Anlagen und Bewirtschaftungen unzulässig, die dem Zweck dieser Linien widersprechen.

Aufwendungen aus der Hagräumungspflicht und Schäden aus der Benützung der Abfahrten sind zu ersetzen.

Für die Festsetzung von Ski- und Schlittellinien ist der Gemeindevorstand 57 zuständig.

Im Übrigen gelten für das Festsetzungs- und Genehmigungsverfahren sinngemäss die entsprechenden Vorschriften über die Bau- und Niveaulinien.

Über Entschädigungen wird nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten entschieden. Die Gemeinde kann auf Unternehmungen, die aus Ski- und Schlittellinien besonderen Nutzen ziehen, Rückgriff nehmen.

Sind Grundstücke nach einem Richtplan für ein Werk oder eine Anlage im öffentlichen Interesse vorgesehen, die nicht durch Baulinien gesichert werden können, dürfen die Eigentümer verlangen, dass innert fünf Jahren ein Werkplan festgesetzt wird. 27

Der Träger des Werks kann den Werkplan jederzeit von sich aus erstellen.

Der Werkplan hat über den ungefähren Standort von Bauten und den genauen Landbedarf Aufschluss zu geben.

Der Werkplan wird vom Träger des Werks, bei Ungewissheit über die Trägerschaft vom Ersteller des betreffenden Richtplans festgesetzt.

Werkpläne, die nicht von staatlichen Instanzen festgesetzt worden sind, bedürfen der Genehmigung.

Festsetzung und Genehmigung sind den betroffenen Grundeigentümern schriftlich mitzuteilen.

Dem Werkträger steht an den vom Werkplan erfassten Grundstücken und Grundstückteilen das gleiche Vorkaufsrecht zu, wie es für die Freihaltezone gilt.

Ist der Träger noch nicht endgültig bestimmt, übt je nach der Natur des Werks der Staat oder die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus.

Der Erwerber ist verpflichtet, das Grundstück dem endgültigen Träger zu den gleichen Bedingungen zuzüglich Zins abzutreten, zu denen er es erworben hat. Der endgültige Werkträger ist verpflichtet, das Grundstück zu diesen Bedingungen samt Zins zu übernehmen.

Der betroffene Eigentümer hat nach Genehmigung des Werkplans wahlweise zu einem allfälligen Entschädigungsanspruch das Recht, sein Grundstück dem Ersteller des Werkplans heimzuschlagen.

Für die Entschädigung, das Verfahren und den Verzicht auf die Rechtsausübung gelten sinngemäss die entsprechenden Bestimmungen über die Freihaltezone.

Im Verhältnis zwischen dem Ersteller des Werkplans und dem endgültigen Werkträger findet die gleiche Regelung wie beim Vorkaufsrecht Anwendung. II. Das vorsorgliche Bauverbot

Das Begehren ist vom voraussichtlichen Werkträger zu stellen.

Den Entscheid fällt bei Werken des Staates der Regierungsrat, in den andern Fällen die zuständige Direktion 51 ; der Gemeindevorstand 57 der Standortgemeinde ist vorher anzuhören, wenn er nicht Gesuchsteller ist.

Das Bauverbot fällt dahin, wenn innert fünf Jahren seit Eintritt seiner Rechtskraft nicht der entsprechende Richtplan ergänzt und ein Werkplan festgesetzt oder das Enteignungsverfahren eingeleitet wird.⁴. Abschnitt: Quartierplan, Grenzbereinigung und Gebietssanierung 27

Der Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen.

Erfordern die Umstände keine umfassende Regelung, beschränkt sich der Quartierplan auf die nötigen Teilmassnahmen.

In weitgehend unüberbauten Gebieten kann verlangt werden, dass der Quartierplan die angestrebte Quartierstruktur sowie Vorstellungen bezüglich der Bebauung aufzeigt und dass die Parzellarordnung hierauf abgestimmt wird. 26

Der Quartierplan ist grundsätzlich auf Bauzonen zu beschränken; bei besonderen Verhältnissen kann er darüber hinausreichen.

Das Beizugsgebiet wird in der Regel durch bestehende oder geplante öffentliche Strassen, ausnahmsweise auch durch Quartierstrassen, begrenzt; an die Stelle von Strassen können eindeutige natürliche, künstliche oder rechtliche Hindernisse oder Trennlinien für die Überbauung treten.

Vor oder mit dem Quartierplan sind für die öffentlichen Strassen, die sein Gebiet begrenzen oder durchkreuzen, sowie für die Quartierstrassen und andere Verkehrsanlagen Bau- und Niveaulinien festzusetzen, soweit dafür ein Bedürfnis besteht. 27 itpunkt die Festsetzung von Bau- und Niveau- 2 Ist in diesem Ze möglich, kann ausnahmsweise das voraussichtlich Land mit projektierten Baulinien bezeichnet wer-

Das Quartierplangebiet ist so einzuteilen, dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung in einer den örtlichen Verhältnissen und der Bauzone angemessenen Weise überbaut werden können; ist dies nicht möglich, sind die erforderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan zu begründen.

Für die Neuzuteilung können Mindestgrössen vorgeschrieben werden.

Wo ein Bedürfnis hiefür besteht, sollen Flächen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln.

Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben.

Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen.

Wo derartige Anlagen nach den Umständen nicht in einem Zuge erstellt zu werden brauchen, ist der etappenweise Bau zu regeln.

Mit dem Quartierplan können unter den hiefür geltenden Voraussetzungen und im dafür vorgeschriebenen Verfahren Sonderbauvorschriften oder ein Gestaltungsplan festgesetzt werden.

Der Grundsatzentscheid darüber soll in der Regel bei privaten Gestaltungsplänen spätestens an der ersten Quartierplanversammlung getroffen werden, in den andern Fällen durch den Gemeindevorstand 57 nach der Verfahrenseinleitung.

Die Bewertung des Landes erfolgt in der Regel nach Flächen unter Berücksichtigung der Wertunterschiede.

Erachtet der Gemeindevorstand 57 aufgrund der Verhältnisse, insbesondere bei Verbindung mit einem Gestaltungsplan, die Bewertung nach dem Verhältnis der Werte der eingeworfenen Grundstücke als geboten, so verfügt er dies in der Regel vor Ausarbeitung des Quartierplanentwurfs; dieser Entscheid ist den beteiligten Grundeigentümern schriftlich mitzuteilen.

Im Einverständnis mit den Grundeigentümern können auch andere Bewertungsmethoden angewandt werden.

Spätere Einwendungen gegen die Bewertungsmethode sind ausgeschlossen.

In die Masse der beteiligten Grundstücke sind die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen, Wege und Gewässer sowie Flur- und Genossenschaftswege einzubeziehen.

Von der sich ergebenden Masse wird abgezogen:

1. a. das für die Erschliessungsanlagen sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen benötigte Land; der Abzug für gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen soll in der Regel 10% der Masse nicht übersteigen;

2. b. der Landbedarf für die Neuanlagen oder den Ausbau öffentlicher Verkehrswege, die das Quartierplangebiet umgrenzen oder durchkreuzen, sowie kleinerer öffentlicher Versorgungsanlagen, die auch dem Quartier dienen. Abzüge darf in der Regel bei der Aufstellung 3 Die Summe aller nicht mehr als 25% und bei dessen Änderung nicht des Quartierplans

3. gen. mehr als 10% betra nach Flächen sind die Abzüge den Grund- 4 Bei der Umlegung tands, entsprechend dem Erschliessungsgrad im stücken des Altbes stand, prozentual gleichmässig zu belasten, für alten und neuen Be Ausstattungen und Ausrüstungen jedoch nur so- gemeinschaftliche n zugute kommen. weit, als sie ihne

Die nach den Abzügen verbleibende Gesamtfläche ist so zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Möglichkeit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres

Erfolgt die Umlegung nach Werten, sind die neuen Parzellen so auszuscheiden, dass das Verhältnis ihrer Verkehrswerte demjenigen des Altbestands entspricht.

Im Übrigen gelten die Bestimmungen über die Zuteilung nach Flächen sinngemäss.

Wirft ein Gemeinwesen Grundstücke ein, für die es einen Zuteilungsanspruch hat, oder stellt es solche ersatzweise zur Verfügung, so hat es Anspruch auf Zuteilung von Parzellen, die sich nach Lage und Form für die Ausführung eines geplanten oder projektierten öffentlichen Werks eignen, der Abwendung nachteiliger Einwirkungen aus dem Werk dienen oder in der Freihaltezone liegen; verfügt das Gemeinwesen bereits über einen geeigneten Landbesitz, ist bei der Neuzuteilung darauf Rücksicht zu nehmen.

Die gleichen Vorrechte können juristische Personen mit gemeinnützigen oder kulturellen Zwecken für Werke beanspruchen, für deren Verwirklichung die Enteignung möglich wäre.

Anstelle eingeworfener Grundstücke können den Eigentümern ausserhalb des Quartierplangebiets, jedoch innerhalb einer Bauzone gelegene Parzellen zugeteilt werden, wenn der Abtausch im öffentlichen Interesse liegt und der Vermeidung des Auskaufs oder der Enteignung dient; nach der Auflage des überarbeiteten Quartierplanentwurfs dürfen gegen den Willen der betroffenen Grundeigentümer nur noch Parzellen in einem Gebiet mit genehmigtem Quartierplan zugeteilt werden.

Im Interesse einer geeigneten Gestaltung der Parzellen erforderliche Mehr- oder Minderzuteilungen sind in Geld auszugleichen, ebenso die Abzüge für öffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen.

Geldausgleich ist ferner für Werteinbussen zu leisten, die entstehen

1. a. durch die Neuzuteilung, Beseitigung oder Anpassung von Gebäuden samt Nebenanlagen ohne entsprechende Rechtspflicht des bisherigen Eigentümers,

2. b. durch die Aufhebung, Änderung oder Begründung von Rechten. g der Entschädigungen sind grundsätzlich die 3 Für die Bemessun ebend, die bei der Festsetzung des Quartierplans Verhältnisse massg bestehen.

Der Quartierplan bestimmt, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind.

Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen.

Zu berücksichtigen ist ferner, ob bei der Überbauung noch weitere eigene Aufwendungen, wie längere Zufahrten und Zugänge, Werkleitungen und dergleichen, nötig sein werden, die sich bei andern Grundstücken wegen ihrer Lage und Form erübrigen, und ob solchen Nachteilen nicht Vorzüge der rückwärtigen Lage gegenüberstehen.³. Das Aufstellungsverfahren 27

Der Einleitungsbeschluss ist öffentlich bekannt zu machen und den Grundeigentümern des Beizugsgebiets schriftlich mitzuteilen.

Mit dem Rekurs gegen die Einleitung oder deren Verweigerung kann nur geltend gemacht werden, die Voraussetzungen zur Durchführung des Verfahrens fehlten oder sie seien gegeben; Einwendungen dieser Art können später nicht mehr erhoben werden.

Die Einleitung des Verfahrens bedarf der Genehmigung durch die zuständige Direktion 51 ; sie kann nur verweigert werden, wenn die Voraussetzungen zur Durchführung fehlen.

Die Rechtskraft der Verfahrenseinleitung ist den beteiligten Grundeigentümern schriftlich mitzuteilen.

Ist das Verfahren rechtskräftig eingeleitet, dürfen an den Grundstücken des Beizugsgebiets ohne Bewilligung des Gemeindevorstands 57 weder tatsächliche noch rechtliche Änderungen vorgenommen werden; die Bewilligung ist zu erteilen, wenn die Änderung die Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplans weder verunmöglicht noch wesentlich erschwert.

Auf Antrag des Gemeindevorstands 57 kann die zuständige Direktion 51 den Quartierplanbann vor Abschluss des Einleitungsverfahrens anordnen, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen.

Der Quartierplanbann ist im Grundbuch anzumerken.

Der Quartierplanbann ist aufzuheben, wenn der Quartierplan vollzogen ist oder wenn die Einleitung verweigert oder nachträglich rückgängig gemacht wird.

Der überarbeitete Entwurf ist während 30 Tagen für die Beteiligten aufzulegen; gleichzeitig sind diese zu einer zweiten sammlung einzuladen, die innert weiteren 30 Tagen durchzuführen

Auflage und Einladung sind den Beteiligten schriftlich mitzuteilen.

Innert der Auflagefrist können Begehren gestellt werden

1. a. zu den Grundlagen der Erschliessungen sowie zu gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen,

2. b. auf Entlassung aus dem Verfahren, Neuzuteilung, ng von Ersatzland eines Gemeinwesens ausserlangebiets. he Begehren nur noch zulässig, wenn der Nach- 2 Später sind solc , dass sie auch bei Anwendung der erforderlichen weis erbracht wird stgerecht hätten vorgebracht werden können. Sorgfalt nicht fri ehren können auch noch in der zweiten Ver- 3 Anderweitige Beg ht werden. sammlung vorgebrac eitig Begehren stellt, ist damit im Rekursverfah- 4 Wer nicht rechtz . ren ausgeschlossen

Innert vier Monaten nach der zweiten Versammlung ist zu versuchen, die verbliebenen Anstände zu beseitigen, und es ist der Entwurf zu bereinigen. 27 3 Dieser bereinigte Entwurf muss in den Genauigkeitsanforderungen den beim Vollzug des Quartierplans zu erstellenden Mutationsakten entsprechen.

Mit der Genehmigung treten die durch den Quartierplan festgesetzten Rechtsverhältnisse von Gesetzes wegen an die Stelle der bisherigen; die für die Bewirtschaftung und Bewerbung der Grundstücke im bisherigen Umfang nötigen Rechte dürfen jedoch weiter ausgeübt werden, solange tatsächliche Gründe es erfordern.

Rechte und Pflichten der Grundpfandgläubiger richten sich unabhängig davon, ob sie auf einem gesetzlichen oder vertraglichen Grundpfandrecht beruhen, nach den Bestimmungen des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs¹² über Pfandrechte bei Güterzusammenlegungen.

Wird das Gesuch um Verfahrenseinleitung von allen Grundeigentümern des Beizugsgebiets gemeinsam gestellt, kann ihnen der Gemeindevorstand 57 mit dem Einleitungsbeschluss auf ihr Begehren die Aufstellung des Quartierplans überlassen.

Der von den Grundeigentümern aufgestellte Quartierplan muss hinsichtlich der Abgrenzung, der Abzüge für öffentliche Verkehrswege und für Versorgungsanlagen sowie der Zuteilungen und sonstigen Rechtsverhältnisse an Erschliessungsanlagen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Im Übrigen kann er andere und weiter gehende Festlegungen enthalten, sofern dadurch keine zwingenden Vorschriften und keine öffentlichen Interessen verletzt werden.

Die Grundeigentümer sind nicht an die Verfahrensvorschriften für die Planausarbeitung gebunden. Der von ihnen aufgestellte Quartierplan bedarf der Zustimmung aller Grundeigentümer des Beizugsgebiets. Werden damit beschränkte dingliche Rechte Dritter geändert, ist auch deren Zustimmung nötig.

Auf Begehren eines Beteiligten oder nach Ablauf einer angesetzten Frist führt der Gemeindevorstand 57 das Verfahren unter Berücksichtigung der Vorarbeiten fort.

Der im Einverständnis aller Beteiligten aufgestellte Quartierplan wird vom Gemeindevorstand 57 unter den Voraussetzungen und mit den rechtlichen Folgen genehmigt, die für die Festsetzung eines amtlich aufgestellten Quartierplans gelten.

Unverzüglich nach der Genehmigung des Quartierplans veranlasst der Gemeindevorstand 57 die Erstellung der Mutationsakten, wobei auf die Vermarkung und die Aufnahme im Feld verzichtet werden kann, soweit das Vermessungsrecht es zulässt; die Beteiligten erhalten die sie betreffenden Auszüge aus den Mutationsunterlagen.

Hernach gibt der Gemeindevorstand 57 unter Beifügung der nötigen Unterlagen die Anmeldung für den grundbuchlichen Vollzug des Quartierplans ab. eine Teilgenehmigung des Quartierplans vor, erfolgt 3 Liegt lediglich den genehmigten Teil. die Anmeldung für

Entschädigungen und Vergütungen werden mit der Zustellung der Mutationsunterlagen an die Beteiligten fällig, spätestens jedoch drei Monate nach der Genehmigung des Quartierplans. 27

Der Grundeigentümer kann sich der Bezahlung der Entschädigung dadurch entziehen, dass er der Gemeinde das neu zugeteilte Grundstück innert 60 Tagen nach der Genehmigung des Quartierplans heimschlägt.

Die Gemeinde hat in diesem Fall den Wert zu entschädigen, den das Grundstück am Bewertungsstichtag ohne Berücksichtigung der durch den Quartierplan eingetretenen Wertvermehrung hat.

Können sich die Parteien nicht einigen, hat die Gemeinde das Verfahren gemäss dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten⁸ einzuleiten.⁵. Der Bau der Erschliessungsanlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen; Rechtsverhältnisse 27

Die im Quartierplan vorgesehenen Erschliessungsanlagen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen können durch die beteiligten Grundeigentümer gebaut werden.

Die Projekte müssen den technischen Anforderungen vergleichbarer öffentlicher Werke entsprechen.

Dem Werkträger, in dessen Eigentum die Erschliessungsanlagen nach ihrer Vollendung übergehen, stehen Projektgenehmigung und Aufsicht über den Bau zu.

Der Gemeindevorstand 57 genehmigt die Projekte der gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen und beaufsichtigt deren Bau.

Ist die Groberschliessung rechtlich und finanziell gesichert, leitet der Gemeindevorstand 57 den Bau der im Quartierplan vorgesehe-¹. Im Rahmen nen Erschliessungsanlagen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen auf Gesuch eines Beteiligten oder von Amtes wegen ein, wenn der Bedarf an erschlossenem Bauland oder der Stand der Überbauung es erfordert. 27

Der Bau erfolgt auf Kosten der betroffenen Grundeigentümer; diese haben nach Massgabe des Baufortschritts angemessene Vorschüsse zu leisten.

Die Arbeiten und Lieferungen werden durch die Gemeinde aufgrund eines Wettbewerbs oder freihändig vergeben, soweit die Gemeinde sie nicht selbst ausführt; die zahlungspflichtigen Grundeigentümer sind vorher anzuhören.

In der Regel ist das preisgünstigste Angebot zu berücksichtigen, sofern der Unternehmer für eine zeit- und sachgerechte Ausführung der Arbeit oder Lieferung Gewähr bietet.

Die Gemeinde ist an eine allfällige Submissionsordnung nicht gebunden.

Die Eigentümer überbauter Grundstücke haben Bauten und Erschliessungsanlagen mit deren Umgebung dem Quartierplan auf eigene Kosten anzupassen. 27

Vorbehalten bleiben weiter gehende Verpflichtungen aus baurechtlichen Bewilligungen.

Eigentümer, die sich an den Erstellungskosten nicht beteiligt haben, besitzen an den Erschliessungsanlagen sowie an den gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen, ohne Rücksicht auf die Rechtsverhältnisse hieran, ein über die Bedürfnisse der bisherigen Grundstücknutzung hinausgehendes Recht erst, nachdem sie sich eingekauft haben.

Diese Eigentumsbeschränkung kann im Grundbuch angemerkt werden.

Der Einkaufsbetrag besteht aus den anteilmässigen Kosten im Zeitpunkt der Erstellung der Anlagen; er ist zu verzinsen.

Die noch ausstehenden Einkaufsbeträge werden fällig, wenn das Quartierplangebiet in den zeitlichen Bereich des Erschliessungsplans tritt.

In Härtefällen sind Kostenanteile nicht bauwilliger Grundeigentümer des Kleingrundbesitzes, welche für den Bau der im Quartierplan vorgesehenen Anlagen im Rahmen des Erschliessungsplans oder andernfalls für den zwangsweisen Einkauf geleistet werden müssen, von der Gemeinde während längstens 10 Jahren zu stunden. Sie sind zu verzinsen.

Diesen Eigentümern stehen an den Erschliessungsanlagen sowie an den gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen nur die Rechte derjenigen zu, die sich nicht an den Erstellungskosten beteiligt haben.

Der Gemeindevorstand 57 besorgt das Abrechnungswesen.

Nach Abschluss der Bauarbeiten erstellt er eine vorläufige Abrechnung und belastet oder entlastet die Beteiligten entsprechend.

Nachträglich geleistete Einkaufsbeträge sind laufend und im Verhältnis ihrer Leistungen an jene Beteiligten auszuzahlen, welche die Erstellungskosten aufgebracht haben.

Nach Eingang aller Einkaufsbeträge wird die Schlussabrechnung erstellt und die endgültige Leistung jedes Beteiligten festgesetzt; davon ist den Beteiligten schriftlich Mitteilung zu machen.

Die Kosten der Gemeinde für die Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans sind von den beteiligten Grundeigentümern samt Zins in der Regel im Verhältnis der Flächen ihrer neuen Grundstücke zu bezahlen. Besondere Verhältnisse sind zu berücksichtigen.

Der Gemeindevorstand 57 kann eine angemessene Bevorschussung oder angemessene Abschlagszahlungen verlangen.

Die Schlussabrechnung ist schriftlich mitzuteilen.

Schuldner ist der jeweilige Eigentümer des Grundstücks.

Hindern der Grenzverlauf oder Baulinien eine zweckmässige Überbauung einzelner Grundstücke, kann ein Abtausch von selbstständig nicht überbaubaren Grundstückteilen verfügt werden, sofern dies keine unzumutbaren Nachteile für die beteiligten Grundeigentümer mit sich bringt.

Ein Abtausch kann ferner vorgenommen werden, wenn er sich im Zusammenhang mit der Grundbuchvermessung aufdrängt.

Der Abtausch erfolgt nach Flächen unter Berücksichtigung des Wertunterschieds, sofern die Beteiligten sich nicht auf einen andern Massstab einigen.

Das Verfahren wird auf Gesuch eines Grundeigentümers oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeindevorstand 57 von Amtes wegen durchgeführt.

Mit Rekurs ist nur die Abweisung eines Gesuchs anfechtbar.

Können sich die Beteiligten innert zwei Monaten nach Vorlegung des Entwurfs nicht einigen, setzt der Gemeindevorstand 57 die Grenzbereinigung samt allfälligen beschränkten dinglichen Rechten und den Entschädigungsfolgen fest.

Der Festsetzungsbeschluss ist den Beteiligten schriftlich mitzuteilen.

Die Grenzbereinigung bedarf keiner Genehmigung.

In überbauten Ortsteilen, deren Zustand im öffentlichen Interesse einer Erneuerung bedarf, kann die Gebietssanierung durchgeführt werden.

Vorbehalten bleiben Anordnungen zur Behebung polizeilicher Missstände gemäss den Bauvorschriften dieses Gesetzes.

Die Gesamterneuerung bezweckt eine Neuüberbauung des erfassten Gebiets; sie kann nur angeordnet werden, wenn eine Teilerneuerung keine günstige Gesamtwirkung erwarten lässt.

Die Teilerneuerung sorgt durch zweckgerechte Anordnungen für die Beseitigung von Missständen.

Bei Gesamterneuerungen ist mit dem Quartierplan ein Bericht über die Auswirkungen auf Grundeigentümer, Mieter und Pächter des erfassten Gebiets im Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung sowie auf die nähere Umgebung auszuarbeiten.

Der Bericht ist bei der Festsetzung des Quartierplans angemessen zu berücksichtigen.

Der Bericht ist dem Quartierplan beizulegen.

Fünf Jahre nach Durchführung der Gesamterneuerung ist der Bericht mit den tatsächlichen Auswirkungen zu vergleichen; der zuständigen Direktion 51 ist das Ergebnis bekannt zu geben.

Bei Gesamterneuerungen sind, soweit es die Verhältnisse zulassen, für Betriebe, die der Versorgung des Quartiers dienen und deren Inhaber beabsichtigen, später in die Neuüberbauung einzuziehen, während der Bauzeit provisorische Ersatzräume zur Verfügung zu stellen; die Ordnung der Ersatzbeschaffung ist Bestandteil des Quartierplans.

Verzichtet der Betriebsinhaber auf den Einzug, hat er die dem Unternehmen erwachsenden Kosten zu ersetzen.

Führt die Erneuerung zum Abbruch bestehender Wohn- oder Geschäftsräume, hat das Unternehmen alle zumutbaren Anstrengungen zur Beschaffung oder Vermittlung von geeigneten Ersatzräumen für die betroffenen Eigentümer, Mieter und Pächter im Zeitpunkt der Planfestsetzung vorzukehren; der Nachweis dafür ist spätestens vor Baubeginn zu erbringen. gen Vermietung sind die neuerstellten Wohn- 2 Bei der erstmali e vorab den bisherigen Mietern oder Pächtern anzubieten.

Gebäude, deren Beseitigung wegen ihres Zustands und ihrer Lage wirtschaftlich nicht verantwortet werden kann, sind in ihrem Bestand zu erhalten, wenn ihre Eigentümer es begehren.

Hingegen können Anpassungen solcher Gebäude samt Nebenanlagen an den Quartierplan angeordnet werden; die Kosten dafür trägt das Unternehmen, wenn nicht aufgrund der seinerzeitigen baurechtlichen Bewilligung eine Anpassungspflicht des Eigentümers besteht.

Der Quartierplan regelt den Zeitpunkt, in welchem die neuen Rechtsverhältnisse nach Genehmigung des Quartierplans und des allfälligen Gestaltungsplans an die Stelle der bisherigen treten; wo die Umstände es rechtfertigen, kann der Rechtsübergang in Etappen vorgesehen werden.

Die Erstellung der Mutationsakten ist unverzüglich nach Eintritt der neuen Rechtsverhältnisse zu veranlassen.

Entschädigungen und Vergütungen werden mit dem Vorliegen der Mutationsakten, spätestens jedoch drei Monate nach dem Rechtsübergang, fällig.

Der Quartierplan legt fest, wann und gegebenenfalls in welchen Bauetappen die Erneuerung durchgeführt werden soll.

Können sich die Beteiligten über den zeitgerechten Bau nicht einigen, finden sinngemäss die Bestimmungen Anwendung, die beim ordentlichen Quartierplan im zeitlichen Bereich des Erschliessungsplans für den Bau der Erschliessungsanlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen gelten.

Jeder Grundeigentümer im erfassten Gebiet hat das Recht, sein Grundstück dem Gemeinwesen heimzuschlagen.

Das Heimschlagsrecht kann von der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses an bis längstens zum Baubeginn an der Bauetappe erklärt werden, an der der Heimschlagende beteiligt ist.

Mit der Ausübungserklärung tritt die Gemeinde ohne Rücksicht auf eine Auseinandersetzung über die Heimschlagsentschädigung in die Rechtsstellung des Heimschlagenden ein.

Die Heimschlagsentschädigung richtet sich nach den Wertverhältnissen am Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung geleisteter und geschuldeter Zahlungen des Heimschlagenden; können sich die Parteien nicht einigen, hat die Gemeinde das Verfahren nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten einzuleiten. III. Titel: Der Natur- und Heimatschutz

Schutzobjekte sind:

1. a. im Wesentlichen unverdorbene Natur- und Kulturlandschaften sowie entsprechende Gewässer, samt Ufer und Bewachsung;

2. b. Aussichtslagen und Aussichtspunkte;

3. c. 27 Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung;

4. d. vorgeschichtliche und geschichtliche Stätten und ortsgebundene Gegenstände sowie Gebiete von archäologischer Bedeutung;

5. e. Naturdenkmäler und Heilquellen;

6. f. 27 wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und Hecken;

7. g. 27 seltene oder vom Aussterben bedrohte Tiere und Pflanzen und die für ihre Erhaltung nötigen Lebensräume.

Über die Schutzobjekte erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden Inventare. Die Inventare stehen bei den Gemeindeverwaltungen am Ort der gelegenen Sache, die überkommunalen überdies bei der zuständigen Direktion 33 , zur Einsichtnahme offen. 26

Staat, Gemeinden sowie jene Körperschaften, Stiftungen und selbstständigen Anstalten des öffentlichen und des privaten Rechts, die öffentliche Aufgaben erfüllen, haben in ihrer Tätigkeit dafür zu sorgen, dass Schutzobjekte geschont und, wo das öffentliche Interesse an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben.

Soweit es möglich und zumutbar ist, muss für zerstörte Schutzobjekte Ersatz geschaffen werden.

Die Schutzmassnahmen verhindern Beeinträchtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich genau zu umschreiben.

Übersteigen Anordnungen in unzumutbarer Weise die allgemeine Pflicht des Eigentümers, sein Grundstück zu unterhalten, so ist die Betreuung durch das anordnende Gemeinwesen zu übernehmen und vom Eigentümer zu dulden; vorbehalten bleiben abweichende Vereinbarungen des öffentlichen Rechts und der Übernahmeanspruch.

Für die Abklärung der Schutzwürdigkeit und der nötigen Planungsmassnahmen stehen Staat und Gemeinden die Befugnisse zu, die sie nach dem Planungsrecht haben; Gleiches gilt für die Entschädigungspflicht.

Auf Verfügung beruhende rechtskräftige Anordnungen können im Grundbuch angemerkt werden.

. . . 25

Die schriftliche Mitteilung an den Grundeigentümer über die Aufnahme seines Grundstücks in ein Inventar bewirkt das Verbot, am

Die zuständige Direktion trifft die Schutzmassnahmen für Objekte, denen über den Gemeindebann hinausgehende Bedeutung zukommt. Sie hört vorgängig die Gemeinde und den regionalen Planungsverband an. Sie nimmt in ihrem Zuständigkeitsbereich die Aufsicht über die Gemeinden wahr. 33

Der Gemeindevorstand 57 trifft die Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler Bedeutung. 23

Der Kanton kann von Gemeinden, die aus Schutzmassnahmen besonderen Nutzen ziehen, Beiträge an seine Kosten fordern. 45

Rechtsmitteln gegen Schutzmassnahmen kommt keine aufschiebende Wirkung zu. 26

Das Gemeinwesen, das eine dauernde Schutzmassnahme angeordnet hat, kann die Übernahme eines Schutzobjekts zu Eigentum verlangen, wenn nach dem Zweck der Schutzmassnahme eine bestimmte Betreuung nötig ist, der Grundeigentümer dazu sich nicht verpflichtet oder ausser Stande ist und dem Gemeinwesen die Betreuung ohne Eigentum nicht zugemutet werden kann.

Der Übernahmeanspruch kann jederzeit geltend gemacht werden.

Kommt über den Bestand und Umfang des Anspruchs sowie über die Entschädigung keine Einigung zustande, entscheidet die Schätzungskommission nach der Gesetzgebung betreffend die Abtretung von Privatrechten 8 . 51

Jeder Grundeigentümer ist jederzeit berechtigt, vom Gemeinwesen einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit seines Grundstücks und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen zu verlan-

Bewirkt die Schutzmassnahme eine materielle Enteignung, steht dem Betroffenen neben einem allfälligen Entschädigungsanspruch das Heimschlagsrecht zu. alt und Verfahren gelten hiefür die Bestimmun- 2 Hinsichtlich Inh altezone.

Die Bauvorschriften dieses Gesetzes sind öffentliches Recht; sie begründen keine Privatrechte.

Sie sind einer für die Baubehörden verbindlichen privatrechtlichen Regelung nur zugänglich, wo es ausdrücklich vorgesehen ist.

Von Bauvorschriften ist im Einzelfall zu befreien, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint. 27

Ausnahmebewilligungen dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert.

Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden.

Liegt ein hinreichendes öffentliches Interesse an einem Gemeinschaftswerk vor, setzt der Gemeindevorstand 57 oder die zuständige Direktion 51 den Eigentümern eine angemessene Frist für den Ab-¹. Vereinbarung schluss einer Vereinbarung an, die mindestens ordnen muss:

1. a. die Rechtsverhältnisse am Gemeinschaftswerk,

2. b. den notwendigen Geldausgleich sowie die Verteilung der Bau-, Betriebs- und Unterhaltskosten,

3. c. den Zeitpunkt des Vollzugs der Rechtsverhältnisse und des Baus, beides allenfalls in Etappen.

Die Vereinbarung bedarf der Genehmigung durch den Gemeindevorstand 57 oder durch die zuständige Direktion 51 und ist als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken.

Können sich die Eigentümer über die Ordnung der Rechtsverhältnisse innert Frist nicht einigen, so sind baurechtliche Bewilligungen zu verweigern oder mit Nebenbestimmungen zu versehen, die das öffentliche Interesse in anderer Weise hinreichend wahrnehmen.

Unter der gleichen Voraussetzung und sofern das öffentliche Interesse mit Nebenbestimmungen zu einer baurechtlichen Bewilligung nicht hinreichend wahrgenommen werden kann oder eine Verweigerung unverhältnismässig wäre, ist den Beteiligten ein Entwurf über die Regelung der Rechtsverhältnisse vorzulegen. Einigen sich die Beteiligten innert zwei Monaten nicht, wird die erforderliche Ordnung durch Verfügung festgesetzt und im Grundbuch angemerkt.

Die Gemeinschaftswerke werden durch die beteiligten Grundeigentümer gebaut.

Können sich die Beteiligten über den zeitgerechten Bau nicht einigen, finden sinngemäss die Bestimmungen Anwendung, die beim ordentlichen Quartierplan im zeitlichen Bereich des Erschliessungsplans für den Bau der Erschliessungsanlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen gelten.

Jedermann ist verpflichtet, bei der Eigentums- und Besitzausübung alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering halten; er hat diese Vorkehren in zeitlich und sachlich angemessener

Unzulässig sind Betriebe, die nach ihrer Zweckbestimmung auf dauernde und dicht aufeinanderfolgende Schwertransporte angewiesen sind, wenn ein solcher Verkehr im Einzugsbereich der Anlage durch vorwiegend zu Wohnzwecken beworbene Bauzonen führen muss und auf diese in unzumutbarer Weise einwirkt.

Der baurechtliche Entscheid über solche Betriebe bedarf auf Begehren einer voraussichtlich vom Verkehr betroffenen Gemeinde der Genehmigung durch die zuständige Direktion 51 . 27

Grundstücke, Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen sind zu unterhalten. Es dürfen weder Personen noch das Eigentum Dritter gefährdet werden.

Durch Unterteilung von Grundstücken dürfen keine den Bauvorschriften widersprechende Verhältnisse geschaffen werden.

Jeder Grundeigentümer ist berechtigt, Nachbargrundstücke zu betreten und vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungshandlungen eingeschlossen, für die Erstellung, die Veränderung oder den Unterhalt von Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen nötig ist und soweit dadurch das Eigentum des Betroffenen nicht unzumutbar gefährdet oder beeinträchtigt wird.¹. Umfang

Dieses Recht ist möglichst schonend und gegen volle Entschädigung auszuüben.

Für die Inanspruchnahme öffentlichen Grundes mit Einschluss des Erdreichs und der Luftsäule zu privaten Zwecken bedarf es je nach den Umständen einer Bewilligung oder Konzession.

Die Inanspruchnahme ist zu entschädigen, soweit sie nicht nach planungsrechtlichen Festlegungen und Bestimmungen vorgeschrieben oder erlaubt ist. g der Entschädigung sind insbesondere das Aus- 3 Bei der Bemessun r Beanspruchung, der wirtschaftliche Nutzen für den mass, die Dauer de ie allfälligen Nachteile für das Gemeinwesen in bil- Konzessionär und d ücksichtigen. liger Weise zu ber nd berechtigt, für die Beanspruchung ihres 4 Die Gemeinden si es im Rahmen dieses Gesetzes eine Gebühren- öffentlichen Grund n. ordnung zu erlasse

Das Gemeinwesen ist berechtigt, auf Grundstücken sowie an Bauten und Anlagen Dritter im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen von geringfügiger Einwirkung auf die Grundstücknutzung unentgeltlich anzubringen; es hat dabei auf die Interessen des Betroffenen billige Rücksicht zu nehmen.

Die vorgesehene Beanspruchung ist den Betroffenen genau und rechtzeitig schriftlich mitzuteilen.

Das Gemeinwesen hat auf seine Kosten Anpassungen oder Verlegungen vorzunehmen, wenn Änderungen am Grundstück oder an Bauten und Anlagen es gebieten und keine wichtigen öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden.

Die zuständige Direktion legt im Baubewilligungsverfahren die Pflicht zum Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung fest, wenn

1. a. die Baustelle in einem Gebiet mit Pflicht zum Bahntransport liegt und

2. b. grosse Mengen Aushub und Gesteinskörnung transportiert werden.

Erfüllt der Bauherr die ihm auferlegte Pflicht nicht, erhebt die zuständige Direktion eine Ersatzabgabe.

Die Ersatzabgabe beträgt Fr. 20 bis Fr. 50 pro Tonne Aushub und Gesteinskörnung. Bei der Festlegung werden die Kosten des Bahntransports berücksichtigt.

Der Regierungsrat legt fest:

1. a. die Gebiete, in welchen die Pflicht zum Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung besteht,

2. b. die Menge Aushub und Gesteinskörnung, ab welcher die Pflicht zum Bahntransport besteht,

3. c. die Höhe der Ersatzabgabe.

Er legt die Gebiete und die Mengen so fest, dass der im Richtplan vorgesehene Anteil der Bahntransporte erreicht wird.

Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist.

Diese Vorschrift gilt auch für Umbauten oder Nutzungsänderungen, durch die von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen wird.

Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und 1. Im wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist. 28

Wo entsprechende Pläne bestehen, sind sie für Art, Lage, Ausgestaltung und Leistungsvermögen der Erschliessungs- und Versorgungsanlagen sowie Ausstattungen und Ausrüstungen auch dann verbindlich, wenn beabsichtigt ist, vorerst nur einzelne Grundstücke entsprechend zu nutzen; wo das Planungsrecht und die Verhältnisse es gestatten, ist jedoch unter sichernden Nebenbestimmungen die etappenweise Erstellung zuzulassen.

Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer. Bei grösseren Überbauungen muss überdies die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr gewährleistet sein. Bei Bauten und Anlagen mit grossem Güterverkehr sind Gleisanschlüsse zu verlangen, wo dies technisch möglich und zumutbar ist. 27

Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien 7 . 27 besteht, die Verhältnisse es gestatten und es wirt- 3 Wo ein Bedürfnis r ist, insbesondere bei grösseren Überbauungen, soll schaftlich zumutba m Fahrverkehr getrennt werden, und es kann, sofern der Fussgänger- vo teresse entgegenstehende private Interessen wesent- das öffentliche In r Fahrverkehr unter den Boden gewiesen oder die lich überwiegt, de hrbahn verlangt werden. Überdeckung der Fa geordnete Zugänge dürfen ohne Zustimmung der 4 Privatrechtlich de weder tatsächlich noch rechtlich verändert oder örtlichen Baubehör diese Beschränkung ist im Grundbuch anzumerken. aufgehoben werden;

Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.

Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen; sie dürfen auch durch Nutzungsänderungen und Unterhaltsarbeiten nicht beeinträchtigt werden, für die keine baurechtliche Bewilligung nötig ist. 4 Genügend angepasste energetische Verbesserungen und Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien, insbesondere Solaranlagen, werden bewilligt, sofern nicht überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen. 65

Vorgärten und andere geeignete Teile des Gebäudeumschwungs sind in angemessenem Umfang als ökologisch wertvolle Grünflächen zu erhalten oder herzurichten.

Die Versiegelung von nicht mit Gebäuden überstellten Grundstücksflächen ist möglichst gering zu halten.

Nach Möglichkeit sind bestehende Bäume zu erhalten oder angemessene Ersatz- und Neupflanzungen vorzusehen. Es ist genügend Wurzelraum und ausreichender Raum für die Versickerung zu gewährleisten. Die ordentliche Grundstücksnutzung darf dadurch nicht übermässig erschwert werden.

Die Bau- und Zonenordnung kann zonen- oder gebietsweise ergänzende Bestimmungen enthalten.

Die Begrünung ist zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.

Bauten und Anlagen müssen nach Fundation, Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden.

Die verwendeten Materialien dürfen zu keinen gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen und müssen einwandfrei entsorgt werden können. Beim Abbruch von Bauten und Anlagen sind die Materialien im Hinblick auf eine einwandfreie Entsorgung zweckmässig zu trennen. 28

Bei Neubauten ist bei der Gestaltung von Fassaden sowie Glas- und Fensterflächen gebührend Rücksicht auf den Vogelschutz zu nehmen. 74

Bauten müssen nach aussen wie im Innern den Geboten der Wohn- und Arbeitshygiene sowie des Brandschutzes genügen. Im Hinblick auf einen möglichst geringen Energieverbrauch sind Bauten und Anlagen ausreichend zu isolieren sowie Ausstattungen und Ausrüstungen fachgerecht zu erstellen und zu betreiben. 20

Öffentlich zugängliche Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 3 Bst. a des Behindertengleichstellungsgesetzes vom¹³. Dezember 2002 (BehiG)¹⁰ und Art. 2 Bst. c der Behindertengleichstellungsverordnung vom 19. November 2003¹¹ sind so zu gestalten, dass sie auch für Menschen mit Behinderungen nach Art. 2 Abs. 1 BehiG zugänglich¹. Im und benützbar sind.

Bei Wohngebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten müssen alle Einheiten für Menschen mit Behinderungen zugänglich sein. Das Innere der einzelnen Wohneinheiten muss an die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderungen anpassbar sein.

Gebäude mit mehr als 50 Arbeitsplätzen oder mit mehr als 1000 m 2 Geschossfläche, die einer arbeitsplatzintensiven Nutzung dient, müssen für Menschen mit Behinderungen zugänglich und im Innern an deren Bedürfnisse anpassbar sein.

Bei Neubauten von Wohngebäuden mit fünf bis acht Wohneinheiten müssen die Einheiten wenigstens eines Geschosses für Menschen mit Behinderungen zugänglich sein. Der Zugang zu den übrigen Wohneinheiten muss anpassbar sein.

Das Innere der einzelnen Wohneinheiten muss an die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderungen anpassbar sein.

Das Nähere zu den nach §§ 239 a und 239 b erforderlichen baulichen Massnahmen bestimmt sich nach den anerkannten Regeln der Baukunde. Der Regierungsrat bezeichnet die massgebenden Regelwerke.

Im Übrigen ist das Behindertengleichstellungsgesetz anwendbar.

Wer öffentliche Aufgaben erfüllt, stellt unabhängig von einem bewilligungspflichtigen Umbau oder Sanierungsvorhaben sicher, dass die öffentlich genutzten Bauten und Anlagen für Menschen mit Behinderungen zugänglich und benützbar sind (Art. 11 Abs. 4 KV 3 ).

Das Nähere zu den nach Abs. 1 erforderlichen baulichen Massnahmen bestimmt sich nach den anerkannten Regeln der Baukunde. Der Regierungsrat bezeichnet die massgebenden Regelwerke.

Auf bauliche Massnahmen nach Abs. 1 kann verzichtet werden, wenn deren Kosten 5% des Gebäudeversicherungswertes des vor dem Umbau bewerteten Gebäudes übersteigen.

Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden.

Im Zusammenhang mit Bauten und Anlagen, die ungewöhnlich starken Verkehr auslösen, können auf Kosten des Bauherrn besondere Vorkehren zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit angeordnet werden.

Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen haben nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu erfolgen.

Bei Strassen für den grossen Durchgangsverkehr kann der Regierungsrat, in den Städten Zürich und Winterthur für städtische Strassen der Stadtrat, den seitlichen Zutritt allgemein untersagen.

Das anordnende Gemeinwesen hat eine für die Grundstücknutzung unerlässliche Ersatzzufahrt zu schaffen, die in ihrer Benützbarkeit der bisherigen Zufahrt, jedoch höchstens der erlaubten Grundstücknutzung entsprechen muss; es steht ihm zu diesem Zweck das Enteignungsrecht zu.

. . . 25

Die Schaffung öffentlicher oder privater Gemeinschaftsanlagen und die Beteiligung hieran können vom Gemeindevorstand 57 gebietsweise oder von der örtlichen Baubehörde im baurechtlichen Bewilligungsverfahren verfügt und näher geordnet werden,

1. a. wenn ein öffentliches Interesse, insbesondere des Verkehrs sowie des Schutzes von Wohngebieten, Natur- und Heimatschutzobjekten und Gewässern, der Schaffung von Abstellplätzen auf den einzelnen Grundstücken entgegensteht,

2. b. wenn dem Baupflichtigen die Realerfüllung wegen der örtlichen Verhältnisse nicht möglich oder nicht zumutbar ist.

Derartige Verfügungen schliessen das Verbot ein, auf den betreffenden Grundstücken Abstellplätze zu schaffen, die nicht dem Güterumschlag, einem näher zu bestimmenden besondern Eigenbedarf oder der Parkierung zweirädriger Fahrzeuge dienen.

Ist die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage innert nützlicher Frist nicht möglich, hat der Grundeigentümer, der kraft behördlicher Feststellung keine oder nur eine herabgesetzte Zahl eige-¹. Vorausner Abstellplätze schaffen muss oder darf, der Gemeinde eine angemessene Abgabe zu leisten.

Keine Abgabe ist zu entrichten, soweit das Fehlen von Abstellplätzen auf die behördliche Aufhebung privater Parkierungsmöglichkeiten zurückzuführen ist.

Die Höhe der Abgabe richtet sich nach den durchschnittlichen Kosten privater Plätze im entsprechenden Gebiet und danach, ob die privaten Plätze nach den Umständen offen oder gedeckt angelegt werden könnten oder müssten; zu berücksichtigen sind ferner Wertverluste, die für das pflichtige Grundstück ohne angemessene Abstellmöglichkeiten entstehen, die Lage des pflichtigen Grundstücks zu einer bestehenden oder vorgesehenen öffentlichen Anlage und deren Art sowie die mutmasslichen Einnahmen des Gemeinwesens.

Streitigkeiten über die Abgabepflicht werden im Verfahren nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten entschieden.

Die Gemeinden legen die Abgaben in einen Fonds, der nur für die Mobilität verwendet werden darf. Sie können den Verwendungszweck einschränken. Die entsprechende Regelung ist zu veröffent-². Pflichten der lichen. 72

Die Fondsmittel sind jeweils einzusetzen, sobald die Umstände es erlauben.

Gemeinden, die einen Fonds bilden, sind verpflichtet, eine Parkraumplanung durchzuführen und laufend den Verhältnissen anzupassen.

Andere Gemeinwesen und öffentliche Verkehrsaufgaben erfüllende Unternehmungen können von der Gemeinde Beiträge aus deren Fonds verlangen, wenn sie Parkraum schaffen, der sonst von der Gemeinde bereitgestellt werden müsste.

Bei Neubauten und wesentlichen Umbauten oder Zweckänderungen sind, wo die Verhältnisse es gestatten, ausserhalb des Strassengebiets in geeigneter Grösse und Lage Abstellplätze für das Abfuhrgut zu schaffen.

Die baurechtliche Bewilligung für grössere Gebäude kann überdies verlangen, dass in oder bei den Gebäuden geeignete Räume für Kehrichtbehälter erstellt werden.

Die Gemeinden können weitere Bestimmungen über Einrichtungen für die zweckmässige Abfallbeseitigung und die Kompostierung aufstellen. 26

Bei neuen und bestehenden Bauten und Anlagen, die Sonderabfälle oder grosse Mengen an Abfall verursachen, wie Warenhäuser und Einkaufszentren, sind Sammeleinrichtungen zu erstellen und zu betreiben, die auch Kunden zur Verfügung stehen. 26

Die zulässige bauliche Grundstücknutzung ergibt sich nach Ausnützung, Bauweise und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung und aus den Bauvorschriften.

Die Bau- und Zonenordnung geht dabei den Bauvorschriften des kantonalen Rechts vor, soweit sie sich innerhalb der Rechtsetzungsbefugnis der Gemeinde hält.

Der Abstand von Gebäuden gegenüber Verkehrsanlagen wird in erster Linie durch die bestehenden oder voraussichtlich nötigen Verkehrsbaulinien bestimmt.

Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude einen Abstand von⁶ m gegen-¹. Bei fehlenden über Strassen und Plätzen und von³,⁵ m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt. 27 3 Über den Abstand von Mauern, Einfriedigungen und Pflanzen erlässt der Regierungsrat Vorschriften. In den Städten Zürich und Winterthur liegt diese Zuständigkeit bei den Gemeinden.

Unter Strasse ist das ganze Strassengebiet einschliesslich der Trottoire und Schutzstreifen zu verstehen.

Ist eine Strasse noch nicht dem Planungsrecht entsprechend ausgebaut, ist die voraussichtliche spätere Strassengrenze massgebend.

Steht ein nachbarliches Gebäude näher an der Grenze, als es nach den Bauvorschriften zulässig ist, so genügt als Abstand die Summe aus dem Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benötigt, und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand.

Diese Begünstigung gilt nicht, wenn der Eigentümer des nunmehrigen Baugrundstücks gegenüber der Baubehörde die Erklärung abgegeben hat, er habe Kenntnis davon, dass er wegen des nachbarlichen Näherbaus selber einen grössern Grenzabstand werde einhalten müssen, oder wenn durch eine nachträgliche Grenzänderung ein vorher ausreichender Abstand ungenügend gemacht worden ist. IV. Geschosse, Kniestockhöhe, Fassadenhöhe und Gesamthöhe 55

1. Geschosse und Kniestockhöhe 55

Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen Überbauung ortsbaulich einen Gewinn bringen oder durch die Art und Zweckbestimmung des Gebäudes bedingt sein.

Hochhäuser sind architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten.

Die Ausnützung darf nicht grösser als bei einer gewöhnlichen Überbauung sein; eine Ausnahme ist ausgeschlossen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne.

Die Nachbarschaft darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden.

Öffnungen in Grenzfassaden bedürfen der baurechtlichen Bewilligung der Baubehörde und der Zustimmung des Nachbarn.

Der Nachbar kann mangels abweichender privatrechtlicher Regelung solche Öffnungen seinerseits verbauen, es sei denn, das bisherige Recht habe einen Anspruch auf deren Fortbestand gegeben.

Werden Gebäude aneinandergebaut oder wird ein Gebäude an die Grenze gestellt, so ist eine Brandmauer zu errichten.

Wo ein wirksamer Brandschutz es erfordert, sind Zwischenbrand-¹. Baupflicht mauern zu erstellen.

Öffnungen in Brandmauern oder deren Weglassung in einzelnen Geschossen sind zulässig, wenn die Nutzungsart oder andere Verhältnisse es rechtfertigen und ein genügender Brandschutz gewährleistet bleibt.

Kommt zwischen Nachbarn kein privatrechtlicher Vertrag über die Erstellung einer gemeinsamen Brandmauer zustande, hat jeder auf eigenem Grund eine hinreichende Brandmauer zu errichten.

Über eine gemeinsame Brandmauer darf mangels entgegenstehender privatrechtlicher Regelung jeder Beteiligte nach den anerkannten Regeln der Baukunde verfügen, insbesondere sie unterfangen, erhöhen, vertiefen oder verlängern, wenn dadurch die Zweckbestimmung der Mauer, Gebäude zu scheiden und zu sichern, nicht beeinträchtigt wird. Für das Verfahren gelten die Bestimmungen über die Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken. mungen über die Erscheinung von Gebäuden VI. Weitere Bestim

Nicht anrechenbare Untergeschosse dürfen höchstens¹,⁵ m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten. 23

Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen. 4 Die Bau- und Zonenordnung kann die Freilegung von Untergeschossen näher regeln. 26

Die folgenden Bestimmungen gelten, wo sie nichts Abweichendes ordnen, für Wohn- und Schlafräume, Küchen sowie Räume, in denen nach ihrer Zweckbestimmung Personen einen mehr oder weniger festen Arbeitsplatz haben oder haben können.

Sie gelten auch für Räume, die nach ihrem Ausbau und ihrer Ausrüstung dem Aufenthalt von Menschen dienstbar gemacht werden können.

Die Räume sind gegen innern und äussern Lärm, Erschütterungen, Feuchtigkeit, schädliche Temperatureinflüsse und Brandgefahr fachgerecht zu schützen.

Die Räume und Raumgruppen müssen zweckentsprechend ausgerüstet sein, insbesondere auch mit sanitären Einrichtungen.

Die Räume müssen genügend belichtet und lüftbar sein.

Wohn- und Schlafräume sind mit Fenstern zu versehen, die über dem Erdreich liegen, ins Freie führen und in ausreichendem Masse geöffnet werden können; die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen. 27

Abweichungen sind bei besonderen Verhältnissen zulässig, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen, sowie bei einschränkenden Schutzbestimmungen für die Dachgestaltungen bei geschützten Einzelobjekten oder in Kernzonen. 27 Räume genügt künstliche Belichtung und Belüf- 4 Für die übrigen re örtliche Verhältnisse oder die Zweckbestimmung tung, wenn besonde fertigen und durch entsprechende technische Aus- der Räume es recht reie Verhältnisse geschaffen werden. 27 rüstungen einwandf

Die Mindestfläche von Räumen, ausser solchen in Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten, beträgt¹⁰ m 2 . 27

Für Küchen kann der Regierungsrat besondere Bestimmungen erlassen.

Haustüren erfordern ein Lichtmass von¹ m, Treppen und Gänge, welche zu dauernd genutzten Räumen führen, ein solches von¹,² m; in Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten sowie Treppen im Wohnungsinnern genügen 0,9 m. 27

Jedes Gebäude muss über Fluchtwege (Korridore, Treppenhäuser, Ausgänge) verfügen, die im Brandfall auf dem kürzesten Wege leicht und sicher ins Freie führen. Anzahl und Anordnung der Fluchtwege richten sich insbesondere nach Zweckbestimmung, Ausdehnung, Geschosszahl und Konstruktion des Gebäudes sowie nach der Lage der Räume, die für den Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.

Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, welche für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind; wird eine Ausnahme beansprucht, ist die Begründung beizufügen.

Wo die Art des Vorhabens oder die Lage des Baugrundstücks es rechtfertigt, können weitere Unterlagen, wie Fotomontagen, Modelle, statische Berechnungen, oder genauere Aussteckungen verlangt werden.

Wer nicht Grundeigentümer ist, hat seine Berechtigung zur Einreichung des Baugesuchs nachzuweisen.

Vor der öffentlichen Bekanntmachung sind darstellbare Vorhaben auszustecken, Grenzveränderungen ausgenommen.

Die Aussteckungen müssen mindestens während der ganzen Auflagefrist stehen; werden sie vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs entfernt, kann in streitigen Fällen die Wiedererstellung angeordnet werden.

Die örtliche Baubehörde prüft vorweg, ob die Unterlagen und die Aussteckungen den Vorschriften entsprechen und für den Entscheid ausreichen; andernfalls ordnet sie innert drei Wochen seit Einreichung des Gesuchs die Änderung oder Ergänzung an.

Weigert sich der Gesuchsteller, die Unterlagen anzupassen, kann die örtliche Baubehörde die Anhandnahme des Baugesuchs ablehnen.

Sinngemäss verfahren andere Instanzen, die für baurechtliche Bewilligungen zuständig sind.

Die Änderung oder Ergänzung der Gesuchsunterlagen und Aussteckungen kann ausnahmsweise auch noch später verlangt werden.

Die örtliche Baubehörde macht das Vorhaben nach der Vorprüfung öffentlich bekannt.

Auf Begehren des Gesuchstellers erfolgt die Bekanntmachung sofort; nötige Aussteckungen müssen aber vorher erstellt sein.

Die Bekanntmachung hat die nötigen Angaben über Ort und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu enthalten.

Gleichzeitig mit der Bekanntmachung sind die Gesuchsunterlagen während 20 Tagen öffentlich aufzulegen.

Wer Ansprüche aus diesem Gesetz wahrnehmen will, hat innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung elektronisch über die Plattform die Zustellung des baurechtlichen Entscheids bei der örtlichen Baubehörde zu verlangen. 68

Die örtliche Baubehörde gibt dem Bauherrn nach Fristablauf und weiteren Instanzen, die eine baurechtliche Bewilligung zu erteilen haben, von solchen Begehren samt den darin vorgebrachten Einwendungen Kenntnis.

Ein Einspracheverfahren wird nicht durchgeführt. 30

Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat das Rekursrecht verwirkt.

Ist dagegen das Begehren rechtzeitig angebracht worden, sind dem Gesuchsteller alle baurechtlichen Entscheide über das Vorhaben zuzustellen, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung erfolgt ist.

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen.

Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher Wirkung sind vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken; wo ein Bedürfnis besteht, kann die Anmerkung auch bei Eigentumsbeschränkungen angeordnet werden, deren Umfang und Tragweite sich unmittelbar aus den Bauvorschriften ergibt.

Für die richtige Erfüllung von Nebenbestimmungen in unmittelbarem Zusammenhang mit der Bauausführung kann Sicherstellung verlangt werden; sie ist in der Regel vor Baubeginn zu leisten.

Baurechtliche Bewilligungen erlöschen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo er vorausgesetzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn. 27

Sind für das gleiche Vorhaben mehrere baurechtliche Bewilligungen nötig, ist die letzte Bewilligung für das Erlöschen der übrigen und für den Baubeginn massgeblich.

Die Frist beginnt mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen Fällen mit der Rechtskraft des öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids. Umfasst die gleiche Bewilligung mehrere Gebäude, ist die Frist mit dem Baubeginn bei einem Gebäude gewahrt. 27

Nebenbestimmungen zur Bewilligung beeinflussen den Fristenlauf nicht; Gleiches gilt, wenn Konzessionen oder andere als baurechtliche Bewilligungen erforderlich sind.

Baubeginn, Bauvollendung und die wesentlichen Zwischenstände sind der örtlichen Baubehörde so rechtzeitig anzuzeigen, dass eine Überprüfung möglich ist; dies gilt sinngemäss für den Abbruch einer Baute ohne nachfolgenden Neubau.

Die örtliche Baubehörde prüft in geeigneten Abständen, ob die Bauarbeiten den Vorschriften und Plänen entsprechen; gegebenenfalls trifft sie unverzüglich die nötigen Massnahmen.

Verständigung und Beizug weiterer beteiligter Instanzen obliegen der örtlichen Baubehörde.

Werden die Bauarbeiten während längerer Zeit − bei Arealüberbauungen länger als zwei Jahre − unterbrochen, kann ihre Beendigung innert nützlicher Frist befohlen werden. 27

Mit dem Befehl ist je nach dem Stand der Arbeiten und den sonstigen Umständen die Androhung zu verbinden, dass bei Säumnis

1. a. die Fertigstellung durch Ersatzvornahme erfolge,

2. b. die Bauarbeiten soweit durch die Gemeinde gefördert würden, als es die Sicherheit von Personen und Sachen oder der Natur- und Heimatschutz erfordern,

3. c. die bereits erstellten Bauteile eingeebnet und das Gelände in ordentlichen Stand gebracht werde,

4. d. 26 bei Arealüberbauungen die Bewilligung nach zwei Jahren dahinfalle.

Die Kosten derartiger Massnahmen trägt der Grundeigentümer.

Das baurechtliche Verfahren wird elektronisch über die Plattform geführt.

Akten, die sich für die elektronische Führung nicht eignen, werden physisch geführt.

Unterschriftsbedürftige Eingaben sind mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss dem Bundesgesetz vom¹⁸. März 2016 über Zertifizierungsdienste im Bereich der elektronischen Signatur und anderer Anwendungen digitaler Zertifikate (Bundesgesetz über die elektronische Signatur)¹⁷ zu versehen.

Der Regierungsrat kann andere Verfahren vorsehen, die eine eindeutige Identifikation der eingebenden Person sicherstellen.

Anordnungen sind mit einer elektronischen Signatur gemäss dem Bundesgesetz über die elektronische Signatur zu versehen, zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen. Die übrigen Voraussetzungen richten sich nach dem Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG)⁵ .

Der Regierungsrat erlässt die für die elektronische Verfahrensführung erforderliche Verordnung, insbesondere über:

1. a. die Einzelheiten für die sichere und rechtsgültige elektronische Verfahrensführung einschliesslich der zulässigen Plattform, über welche Eingaben eingereicht und Anordnungen mitgeteilt werden können,

2. b. die zulässigen Formate für Eingaben und deren Beilagen,

3. c. die zu verwendenden elektronischen Signaturen und Formate bei Anordnungen.

Die Akteneinsicht erfolgt elektronisch über die Plattform.

Nicht elektronisch geführte Akten gemäss § 328 a Abs. 2 können bei der zuständigen Behörde eingesehen werden. Die Behörde kann diese Akten insbesondere anderen Behörden, Gerichten sowie Anwälten zur Einsichtnahme zustellen.

Der Regierungsrat regelt die Einzelheiten.

Elektronische Anordnungen werden den Mitteilungsberechtigten gemäss § 10 Abs. 3 VRG sowie den Ansprechern gemäss § 315 Abs. 1 dieses Gesetzes auf der Plattform zum Abruf bereitgestellt. Diese werden elektronisch benachrichtigt.

Die elektronische Anordnung gilt im Zeitpunkt des erstmaligen Abrufs als mitgeteilt, spätestens jedoch am siebten Tag nach Bereitstellung der Anordnung, sofern mit einer Zustellung gerechnet werden musste.

Ruft eine Person, die nicht mit einer Mitteilung rechnen musste, eine Anordnung nicht ab oder kann eine Anordnung nicht auf der Plattform zum Abruf bereitgestellt werden, wird die Anordnung schriftlich mitgeteilt, sofern ein inländisches Zustelldomizil bekannt ist.

Ist die Plattform am letzten Tag der Frist für die elektronische Eingabe nicht erreichbar, verlängert sich die Frist bis zum ersten Werktag, nachdem die Plattform für die elektronische Eingabe wieder erreichbar ist.

Die betroffene Person hat glaubhaft zu machen, dass die Plattform für die elektronische Eingabe nicht erreichbar war.

Abweichende Bestimmungen zur elektronischen Verfahrensführung bleiben vorbehalten.

Im Übrigen richtet sich das Verfahren nach dem Verwaltungsrechtspflegegesetz.

Das Amt eines Mitglieds des Baurekursgerichts ist mit der berufsmässigen Vertretung Dritter vor dem Baurekursgericht und dem Verwaltungsgericht unvereinbar.

Für die Offenlegung von Interessenbindungen gilt § 7 des Gesetzes über die Gerichts- und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom¹⁰. Mai 2010⁶ sinngemäss.

Der Ausstand richtet sich nach dem Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959⁵ .

Das Verwaltungsgericht regelt nach Anhörung des Baurekursgerichts durch Verordnung

1. a. die Organisation und den Geschäftsgang,

2. b. die Gebühren, Kosten und Entschädigungen.

Das Baurekursgericht erlässt eine Geschäftsordnung. Diese bedarf der Genehmigung durch das Verwaltungsgericht.

Gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, können Rekurs oder Beschwerde erheben gegen:

1. a. Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel oder § 238 Abs. 2 stützen,

2. b. Bewilligungen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen,

3. c. Festsetzungen von überkommunalen Gestaltungsplänen ausserhalb der Bauzonen.

Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den Verbänden nur für Rügen zu, die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem Zusammenhang stehen.

Treffen Gesuchsteller und Verband Vereinbarungen über Verpflichtungen, die Belange des öffentlichen Rechts betreffen, gelten diese ausschliesslich als gemeinsame Anträge an die Behörde. Diese berücksichtigt das Ergebnis in ihrer Anordnung oder ihrem Entscheid, soweit sich die Vereinbarungen als rechtmässig und angemessen erweisen und der Sachverhalt richtig und vollständig festgestellt wurde.

Vereinbarungen zwischen Gesuchstellern und Verbänden über finanzielle oder andere Leistungen sind nicht zulässig, soweit diese bestimmt sind für:

1. a. die Durchsetzung von Verpflichtungen des öffentlichen Rechts, insbesondere behördlicher Auflagen,

2. b. Massnahmen, die das öffentliche Recht nicht vorsieht oder die in keinem Zusammenhang mit dem Vorhaben stehen,

3. c. die Abgeltung eines Rechtsmittelverzichts oder eines anderen prozessualen Verhaltens.

Die Rechtsmittelbehörde tritt auf einen Rekurs oder eine Beschwerde nicht ein, wenn dieser oder diese rechtsmissbräuchlich ist oder der Verband unzulässige Leistungen im Sinne von Abs. 3 gefordert hat.

Die kantonalen Behörden entscheiden über ein Rechtsmittel innert sechs Monaten nach dessen Eingang.

Ist für das Bauvorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung, ein Gutachten oder die Mitwirkung von Bundesstellen erforderlich, so entscheiden sie innert sieben Monaten.

Wer gegen dieses Gesetz oder ausführende Verfügungen vorsätzlich verstösst, wird unter Vorbehalt des gemeinen Strafrechts¹⁵ mit Busse bis zu Fr. 50 000, bei Gewinnsucht mit Busse in unbeschränkter Höhe bestraft. 40

Handelt der Täter fahrlässig, ist die Strafe Busse bis zu Fr. 5000.

In besonders leichten Fällen kann auf Bestrafung verzichtet werden.

Versuch, Anstiftung und Gehilfenschaft sind strafbar.

Juristische Personen, Kollektiv- und Kommanditgesellschaften sowie Inhaber von Einzelfirmen haften solidarisch für Bussen und Kosten, die ihren Organen oder Hilfspersonen auferlegt werden. Im Verfahren stehen ihnen die gleichen Rechte wie den Beschuldigten zu.

Nach Inkrafttreten dieses Gesetzes sind innert zwei Jahren der kantonale Gesamtplan, innert vier Jahren die regionalen Gesamtpläne und innert fünf Jahren die kommunalen Gesamtpläne festzusetzen. sten nicht eingehalten und wird ihre Erstreckung 2 Werden diese Fri die ausstehenden Planungen durch Planungszonen

Nach Erlass der Gesamtrichtpläne sind innert drei Jahren die entsprechenden Nutzungsplanungen und Bauvorschriften zu erlassen oder anzupassen, ausgenommen Bau- und Niveaulinienpläne und Werkpläne.

Soweit und sofern sie von übergeordneten Planungen unabhängig sind, läuft die Frist ab Inkrafttreten der entsprechenden Bestimmungen dieses Gesetzes.

Gleiches gilt für die Aufstellung der Inventare des Natur- und Heimatschutzes.

Bis zum Erlass oder während der Revision von Gesamtrichtplänen oder Nutzungsplänen können für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festgesetzt werden, innerhalb deren keine baulichen Veränderungen oder sonstigen Vorkehren getroffen werden dürfen, die der im Gange befindlichen Planung widersprechen.

Für die Festsetzung von Planungszonen ist der Staat zuständig. Er hat begründeten Festsetzungsbegehren untergeordneter Planungsträger zu entsprechen.

Planungszonen dürfen für längstens drei Jahre festgesetzt werden; soweit nötig, kann die Frist um zwei Jahre verlängert werden. 27

Nach Ablauf der Frist darf die fehlende planungsrechtliche Baureife nur noch geltend gemacht werden, soweit die rechtzeitig erlassene Planungsmassnahme wegen Rechtsmitteln noch nicht in Kraft gesetzt werden kann. 26 2. Abschnitt: Aufhebung und Änderung bisherigen Rechts

Die Nutzungsplanungen und die Bauvorschriften der Gemeinden bleiben längstens bis zum Ablauf der Frist für die Einführung des neuen Rechts in Kraft.

Der Regierungsrat kann jedoch in sich abgeschlossene und unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes allgemein oder im Einzelfall sofort verbindlich erklären.

Eingeleitete Quartierplanverfahren können vom Gemeindevorstand 57 hinsichtlich Inhalt und Verfahren auf begründetes Gesuch eines Grundeigentümers oder von Amtes wegen dem neuen Recht unterstellt werden, sofern dadurch keine unverhältnismässigen Verzögerungen entstehen; ein solcher Beschluss ist den Beteiligten schriftlich mitzuteilen.

Eingeleitete private Quartierplanverfahren sind unter Angabe des Verfahrensstands dem Gemeindevorstand 57 zu melden.

Die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes bereits bei einer danach unzuständigen Rechtsmittelinstanz hängigen Verfahren sind noch von dieser zu erledigen.

Für den Weiterzug solcher Entscheide gilt die neue Zuständigkeitsordnung.

Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen

Ausserhalb der Bauzonen dürfen Bauten und Anlagen nach Massgabe des Bundesrechts errichtet, geändert, erweitert oder wieder aufgebaut werden.

Unter den Bedingungen gemäss Art. 24 d RPG¹⁶ sind zulässig:

1. a. landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen in landwirtschaftlichen Wohnbauten,

2. b. vollständige Zweckänderungen bei als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen.

3. 4. Abschnitt: Vollziehungsbestimmungen

Der Regierungsrat erlässt in den von diesem Gesetz vorgesehenen Fällen Richtlinien und Normalien. n auch für weitere planungs- und baurechtliche 2 Er kann Normalie er Natur aufstellen. und Normalien soll nur aus wichtigen Gründen 3 Von Richtlinien aftsetzung⁵. Abschnitt: Inkr

Dieses Gesetz untersteht der Volksabstimmung. Der Regierungsrat bestimmt den Zeitpunkt des Inkrafttretens. Er ist befugt, das Gesetz stufenweise in Kraft zu setzen.

Innert drei Jahren ab Inkrafttreten der Gesetzesänderung sind der kantonale Richtplan und die regionalen Richtpläne hinsichtlich der geänderten Bestimmungen (§§ 18−30) zu überprüfen und soweit nötig anzupassen.

Bis zur nächsten Revision der Bau- und Zonenordnung, längstens auf eine Dauer von fünf Jahren ab Inkrafttreten, bleiben unter Vorbehalt von Abs. 4 nachstehend die bisherigen Bestimmungen über die Berechnung der Ausnützungsziffer (§ 255), die Abstände von Strassen (§ 265), die besonderen Gebäude (§§ 273 und 288) und die erlaubte geschlossene Bauweise (§ 286) anwendbar. In begründeten Ausnahmefällen kann der Regierungsrat diese Frist angemessen erstrecken.

§ 255 ist beim Ausbau bestehender Dach- und Untergeschosse in vor der Volksabstimmung über diese Gesetzesänderung erstellten Gebäuden und allgemein hinsichtlich der Nichtanrechnung der Aussenwandquerschnitte sofort anwendbar. G vom⁸. Juni 1997 (OS 54, 268) Art. XV Abs. 3 30 Die Zuständigkeit für die Beurteilung der im Zeitpunkt des Inkrafttretens hängigen Rechtsmittelverfahren bestimmt sich nach bisherigem Recht. Im Übrigen findet das neue Recht auf hängige Verfahren Anwendung. G über die Unterstellung der Steuerrekurskommissionen und der Baurekurskommissionen unter das Verwaltungsgericht vom¹³. September 2010 (OS 65, 960) § 2. 1 Die bisherigen Mitglieder und Ersatzmitglieder der Baurekurskommissionen bleiben bis zum Ablauf der Amtsdauer nach bisherigem Recht im Amt. 2 Der Lohn und die übrigen Anstellungsbedingungen richten sich nach bisherigem Recht. Übergangsbestimmung zur Änderung vom 28. Oktober 2013 (OS 69, 262) Die Zuständigkeit für die Beurteilung der im Zeitpunkt des Inkrafttretens hängigen Rechtsmittel bestimmt sich nach bisherigem Recht. Die bisherigen Zuständigkeiten gelten auch dann, wenn die Rechtsmittelfrist vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts zu laufen begonnen hat, aber erst nachher endet. Im Übrigen findet das neue Recht auf hängige Verfahren Anwendung. gen zur Änderung vom¹⁴. September 2015 Übergangsbestimmun (OS 72, 52) ssen ihre Bau- und Zonenordnungen bis spätes- 1 Die Gemeinden pa Inkrafttreten dieses Gesetzes an die Änderung vom tens acht Jahre ab an.¹⁴. September 2015 g der Bau- und Zonenordnung bleiben die folgen- 2 Bis zur Anpassun n der vor Inkrafttreten der Änderung vom¹⁴. Sep- den Bestimmungen i en Fassung anwendbar: §§ 49, 49 a, 50, 58, 71, 73, 76, tember 2015 gültig 253 a, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 262, 269, 270, 96, 97, 100, 251, , 279, 280, 281, 282, 292, 304. 273, 275, 276, 278 Recht erlassene Sonderbauvorschriften und Ge- 3 Nach bisherigem iben gültig. Sie müssen nicht angepasst werden. staltungspläne ble gen zur Änderung vom¹. Februar 2021 Übergangsbestimmun (OS 76, 437) ssen ihre Bau- und Zonenordnungen innerhalb 1 Die Gemeinden pa ch der rechtskräftigen Überarbeitung des regiona- von fünf Jahren na len Richtplans an. er Überarbeitung des regionalen Richtplans dür- 2 Ab Festsetzung d kraft von ergänzenden Festlegungen im Uferbereich fen bis zur Rechts lichen Veränderungen oder sonstigen Vorkehrungen von Seen keine bau welche die Umsetzung des regionalen Richtplans in getroffen werden, g nachteilig beeinflussen. die Nutzungsplanun gen zur Änderung vom 23. Oktober 2023 Übergangsbestimmun (OS 79, 64)

Gemeinden, die beim Inkrafttreten der Änderung die elektronische Einreichung von Baugesuchen über die Plattform noch nicht anbieten, haben die tatsächlichen Voraussetzungen für die elektronische Führung des baurechtlichen Verfahrens innert drei Jahren zu erfüllen.

Der Gemeindevorstand stellt die Erfüllung der Voraussetzungen förmlich fest.

Bis zu dieser Feststellung sind alle Verfahrenshandlungen in baurechtlichen Verfahren in der jeweiligen Gemeinde schriftlich vorzunehmen.

Nach dieser Feststellung werden neue Verfahren elektronisch über die Plattform geführt. Bereits rechtshängige Verfahren werden in der bisherigen Verfahrensform weitergeführt.

Der Gemeindevorstand von Gemeinden, die beim Inkrafttreten der Änderung die elektronische Einreichung von Baugesuchen über die Plattform bereits anbieten, stellt spätestens drei Inkrafttreten der Änderung förmlich fest, dass alle Verfahrenshandlungen in baurechtlichen Verfahren elektronisch über die Plattform vorgenommen werden.

Bis zu dieser Feststellung sind in der jeweiligen Gemeinde Verfahrenshandlungen in baurechtlichen Verfahren in der Verfahrensform durchzuführen, in der das Baugesuch eingereicht wurde.

Nach dieser Feststellung werden neue Verfahren elektronisch über die Plattform geführt. Bereits rechtshängige Verfahren werden in der bisherigen Verfahrensform weitergeführt. Energiegesetz vom 19. Juni 1983 (OS 48, 757). In Kraft seit 19 Eingefügt durch 48, 844).¹. Januar 1984 (OS Energiegesetz vom 19. Juni 1983 (OS 48, 757). In Kraft seit 20 Fassung gemäss⁹, 589).¹. Juli 1986 (OS⁴ h G vom 20. Mai 1984 (OS 49, 113). In Kraft seit¹. Januar 21 Aufgehoben durc 1985 (OS 49, 193). G vom 20. Mai 1984 (OS 49, 113). In Kraft seit¹. Januar 1985 22 Eingefügt durch (OS 49, 193). G vom 20. Mai 1984 (OS 49, 113). In Kraft seit¹. Januar 1985 23 Fassung gemäss (OS 49, 193). h das Wasserwirtschaftsgesetz vom². Juni 1991 (OS 51, 707). 24 Aufgehoben durc ebruar 1993 (OS 52, 255). In Kraft seit¹. F h G vom¹. September 1991 (OS 51, 817). In Kraft seit 25 Aufgehoben durc S 52, 48).¹. Februar 1992 (O G vom¹. September 1991 (OS 51, 817). In Kraft seit¹. Feb- 26 Eingefügt durch 48). ruar 1992 (OS 52, G vom¹. September 1991 (OS 51, 817). In Kraft seit¹. Feb- 27 Fassung gemäss 48). ruar 1992 (OS 52, Abfallgesetz vom 25. September 1994 (OS 52, 950). In Kraft 28 Fassung gemäss⁶ (OS 53, 46). seit¹. Januar 199 Energiegesetz vom 25. Juni 1995 (OS 53, 222). In Kraft seit 29 Eingefügt durch 53, 302).¹. Januar 1996 (OS Verwaltungsrechtspflegegesetz vom⁸. Juni 1997 (OS 54, 30 Eingefügt durch t¹. Januar 1998 (OS 54, 290). 268). In Kraft sei Verwaltungsrechtspflegegesetz vom⁸. Juni 1997 (OS 54, 268). 31 Fassung gemäss anuar 1998 (OS 54, 290). In Kraft seit¹. J G vom 28. September 1997 (OS 54, 372). In Kraft seit¹. Ja- 32 Fassung gemäss 417). nuar 1998 (OS 54, G vom¹⁵. März 1998 (OS 54, 517). In Kraft seit¹. August 33 Fassung gemäss 1998 (OS 54, 624). G vom 27. September 1998 (OS 54, 752). In Kraft seit¹. Juli 34 Fassung gemäss 1999 (OS 55, 62). G vom 26. August 2002 (OS 57, 345; ABl 2001, 1302). In Kraft 35 Eingefügt durch (OS 58, 13). seit¹. März 2003 h G vom 26. August 2002 (OS 57, 345; ABl 2001, 1302). In 36 Aufgehoben durc 2003 (OS 58, 13). Kraft seit¹. März Gesetz über die politischen Rechte vom¹. September 2003 37 Fassung gemäss 002, 1507). In Kraft seit¹. Januar 2005 (OS 59, 194). (OS 58, 289; ABl 2 G vom¹⁵. März 2004 (OS 59, 488; ABl 2003, 1643). In Kraft 38 Fassung gemäss (OS 60, 63). seit¹. März 2005 Gesetz über die Organisation des Regierungsrates und der 39 Fassung gemäss ung (OG RR) vom⁶. Juni 2005 (OS 60, 334; ABl 2004, 41). kantonalen Verwalt anuar 2006 (OS 60, 344). In Kraft seit¹. J G über die Anpassung an den geänderten allgemeinen Teil 40 Fassung gemäss hes und an das neue Jugendstrafgesetz vom 19. Juni 2006 des Strafgesetzbuc 005, 1483). In Kraft seit¹. Januar 2007. (OS 61, 391; ABl 2 G vom 27. Oktober 2008 (OS 64, 161; ABl 2008, 486). In 41 Eingefügt durch 2009. Kraft seit¹. Juli G über die Anpassung der kantonalen Behördenorganisation 42 Fassung gemäss Prozessrechts in Zivil- und Strafsachen an die neuen Pro- und des kantonalen ndes vom¹⁰. Mai 2010 (OS 65, 520, 586; ABl 2009, 1489). zessgesetze des Bu anuar 2011. In Kraft seit¹. J G über die Unterstellung der Steuerrekurskommissionen und 43 Eingefügt durch ssionen unter das Verwaltungsgericht vom¹³. Septem- der Baurekurskommi 53; ABl 2010, 266). In Kraft seit¹. Januar 2011. ber 2010 (OS 65, 9 G über die Unterstellung der Steuerrekurskommissionen und 44 Fassung gemäss ssionen unter das Verwaltungsgericht vom¹³. Septem- der Baurekurskommi 53; ABl 2010, 266). In Kraft seit¹. Januar 2011. ber 2010 (OS 65, 9 Finanzausgleichsgesetz vom¹². Juli 2010 (OS 66, 747; ABl 45 Fassung gemäss ft seit¹. Januar 2012. 2009, 172). In Kra G vom 26. März 2012 (OS 68, 123; ABl 2011, 2240). In Kraft 46 Eingefügt durch . seit¹. April 2013 G vom 22. Oktober 2012 (OS 68, 189; ABl 2011, 1161). In 47 Eingefügt durch 2013. Kraft seit¹. Juni G vom 22. Oktober 2012 (OS 68, 189; ABl 2011, 1161). In 48 Fassung gemäss 2013. Kraft seit¹. Juni h G vom 22. Oktober 2012 (OS 68, 189; ABl 2011, 1161). In 49 Aufgehoben durc 2013. Kraft seit¹. Juni G vom 28. Oktober 2013 (OS 69, 262; ABl 2011, 1119). In 50 Eingefügt durch 2014. Kraft seit¹. Juli G vom 28. Oktober 2013 (OS 69, 262; ABl 2011, 1119). In 51 Fassung gemäss 2014. Kraft seit¹. Juli h G vom 28. Oktober 2013 (OS 69, 262; ABl 2011, 1119). In 52 Aufgehoben durc 2014. Kraft seit¹. Juli G vom 19. August 2013 (OS 70, 149; ABl 2013-03-15). In 53 Eingefügt durch 2015. Kraft seit¹. Juli G vom¹⁴. September 2015 (OS 72, 52; ABl 2014-02-07). In 54 Eingefügt durch 2017. Kraft seit¹. März G vom¹⁴. September 2015 (OS 72, 52; ABl 2014-02-07). In 55 Fassung gemäss 2017. Kraft seit¹. März h G vom¹⁴. September 2015 (OS 72, 52; ABl 2014-02-07). 56 Aufgehoben durc ärz 2017. In Kraft seit¹. M Gemeindegesetz vom 20. April 2015 (OS 72, 183; ABl 2013- 57 Fassung gemäss eit¹. Januar 2018. 04-19). In Kraft s h Gemeindegesetz vom 20. April 2015 (OS 72, 183; ABl 2013- 58 Aufgehoben durc eit¹. Januar 2018. 04-19). In Kraft s mungen zur Änderung vom¹⁴. September 2015. In Kraft seit 59 Übergangsbestim e Anhang).¹. März 2017 (sieh G vom 28. Oktober 2013 (OS 74, 547; ABl 2013-06-21). In 60 Eingefügt durch mber 2019. Kraft seit¹. Nove G vom 28. Oktober 2013 (OS 74, 547; ABl 2013-06-21). In 61 Fassung gemäss mber 2019. Kraft seit¹. Nove G vom 31. August 2020 (OS 76, 156; ABl 2019-04-12). In Kraft 62 Eingefügt durch seit¹. Juli 2021. G vom¹. Februar 2021 (OS 76, 437; ABl 2018-06-29). In Kraft 63 Eingefügt durch 021. seit¹. November² mäss G vom¹. Februar 2021 (OS 76, 437; ABl 2018-06-29). 64 Nummerierung ge ovember 2021. In Kraft seit¹. N Energiegesetz vom 19. April 2021 (OS 77, 363; ABl 2020-05- 65 Fassung gemäss

1. September 2022. 15). In Kraft seit Gesetz über die Nutzung des Untergrundes vom 25. Mai 2020 66 Fassung gemäss 016-12-02). In Kraft seit¹. Juli 2023. (OS 78, 228; ABl 2 G vom 23. Oktober 2023 (OS 79, 64; ABl 2022-07-29). In Kraft 67 Eingefügt durch . seit¹. April 2024 G vom 23. Oktober 2023 (OS 79, 64; ABl 2022-07-29). In Kraft 68 Fassung gemäss . seit¹. April 2024 G vom⁸. April 2024 (OS 79, 420; ABl 2022-09-30). In Kraft 69 Eingefügt durch 024. seit¹. Dezember 2 G vom⁸. April 2024 (OS 79, 420; ABl 2022-09-30). In Kraft 70 Fassung gemäss 024. seit¹. Dezember² h G vom⁸. April 2024 (OS 79, 420; ABl 2022-09-30). In Kraft 71 Aufgehoben durc 024. seit¹. Dezember 2 G vom 27. Januar 2025 (OS 80, 177; ABl 2024-07-05). In Kraft 72 Fassung gemäss

5. seit¹. August 202 G über die Finanzierung von Massnahmen für den Natur- und 73 Fassung gemäss ür Erholungsgebiete vom¹⁴. Dezember 2020 (OS 76, 331; Heimatschutz und f n Kraft seit¹. September 2025. ABl 2019-11-29). I G vom 27. Januar 2025 (OS 80, 277; ABl 2024-05-31). In Kraft 74 Eingefügt durch 025. seit¹. November 2 Wassergesetz vom¹². Dezember 2022 (OS 81, 145; ABl 2020- 75 Fassung gemäss eit¹. Juni 2026. 02-28). In Kraft s Anhang esetz (PBG)¹ Planungs- und Baug

Die Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Ausnützung, die Bauweise und die Nutzweise näher ordnen.¹. Allgemeines 26

Soweit für die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes bestimmt ist, sind Regelungen gestattet über: 27

1. a. Ausnützungs-, Baumassen-, Überbauungs- und Freiflächenziffern sowie Bestimmungen über eine Mindestausnützung,

2. b. Abstände, Gebäudelänge, Gebäudebreite, Gebäudehöhe und Firsthöhe,

3. c. die Geschosszahl,

4. d. die Dachgestaltung,

5. e. Anordnungen zur Erleichterung der Nutzung von Sonnenenergie,

6. f. die offene und die geschlossene Bauweise mit der Gesamtlänge und der zustimmungsfreien Bautiefe beim Grenzbau.

Für Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe⁴ m, bei Schrägdächern⁵ m, nicht übersteigt, kann von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der Grenzbau erleichtert werden. 26

Soweit der kantonale oder regionale Siedlungsplan keine Festlegungen bezüglich der baulichen Dichte enthält, sind in der folgende minimale Ausnützungsziffern oder entsprechende andere Ausnützungsbestimmungen vorzusehen: bei eingeschossigen Zonen 20% bei zweigeschossigen Zonen 30% bei dreigeschossigen Zonen 50% bei viergeschossigen Zonen 65% bei mehr als viergeschossigen Zonen 90%

Je nach den örtlichen Verhältnissen und den Vorgaben der Richtplanung können zonenweise oder für Teilbereiche von Zonen bis zu sieben Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse unter Schrägdächern oder ein Dachgeschoss über Flachdächern sowie ein anrechenbares Untergeschoss zugelassen werden. 1 Weitergeltung gemäss (OS 72, 52). ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne 3 Ferner kann für ung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken Geschosse die Nutz chrieben oder beschränkt werden und für gewerb- zugelassen, vorges wie Familienwohnungen mit vier und mehr Zim- liche Nutzungen so Nutzungsziffer festgesetzt werden. In Kern-, Quartier- mern eine erhöhte ntrumszonen kann für geeignete Lagen überdies erhaltungs- und Ze ass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten bestimmt werden, d zulässig sind.

Kernzonen umfassen schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. 27

Die Bau- und Zonenordnung kann das Bauen auf die Strassengrenze, die Verkehrsbaulinie oder bestehende Baufluchten und, unter Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Interessen, an die Grundstückgrenze vorschreiben, das Bauen bis auf die Strassengrenze gestatten sowie die Stellung und die Höhenlage der Bauten sonst näher ordnen. Nutzungsziffern sind nur zulässig, soweit sie dem Zonenzweck nicht zuwiderlaufen. 27

Die Bau- und Zonenordnung kann besondere Vorschriften über die Masse und die Erscheinung der Bauten enthalten; dabei sind, soweit und sofern die Eigenart der bestehenden Überbauung es rechtfertigt und die Verhältnisse es gestatten, unter Vorbehalt der Bestimmung über die höchstzulässige Gebäudehöhe Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände sowie über die Gebäudehöhe erlaubt. § 58. 1 . . . 25 3. Gebäude- 2 Die Bau- und Zonenordnung kann die Gebäudehöhe oder die Gesamthöhe ohne Festlegung einer Geschosszahl bestimmen. 27

Die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müssen besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein.

Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung. 27

Arealüberbauungen können auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung als ganzes den Anforderungen genügt. 27

Die baurechtliche Bewilligung setzt eine vollständige Baueingabe voraus.

Mit der baurechtlichen Bewilligung sind Nebenbestimmungen zu verbinden, die sichern, dass während des Bestands der bewilligten Überbauung

1. a. das Areal weder stärker ausgenützt noch wesentlich anders als nach den bewilligten Plänen überbaut wird,

2. b. die Freiflächen und sonstigen Umgebungsanlagen sowie die Ausstattungen und Ausrüstungen dem plangemässen Zweck erhalten bleiben.

Baulinien dienen, wo das Gesetz nicht etwas Besonderes vorsieht, der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen.

Es sind folgende Baulinien zu unterscheiden und im Baulinienplan unter Angabe ihres Zwecks verschieden darzustellen:

1. a. Verkehrsbaulinien für Strassen, Wege, Plätze und Eisenbahnen, gegebenenfalls samt begleitenden Vorgärten, Lärmschutzanlagen, Grünzügen und Fahrzeugabstellplätzen;

2. b. Baulinien für Betriebsanlagen zu Verkehrsbauten, wie Parkhäuser, Grossparkierungsanlagen, Unterhalts-, Überwachungs- und Versorgungsdienste, sowie für Fluss- und Bachkorrektionen;

3. c. 27 Baulinien für Versorgungsleitungen und für Anschlussgleise.

Verkehrsbaulinien können Festlegungen über die Pflicht zur geschlossenen Bauweise enthalten.

Verkehrsbaulinien dürfen ferner ein öffentliches Interesse an bestimmten Gestaltung von Verkehrsräumen und Plätzen wahrnehmen und näher umschreiben, insbesondere das Bauen auf die Baulinie vorschreiben oder die Gebäudehöhe näher ordnen. 27

Einzelne oberirdische Gebäudevorsprünge dürfen bis zu¹,⁵ m über Verkehrsbaulinien und Baulinien für Versorgungsleitungen und Industriegeleise hinausragen, müssen jedoch entschädigungslos beseitigt werden, sobald die Ausführung des Werks oder der Anlage, wofür die Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert. und Grenze des für die Anlage benötigten Rau- 2 Fallen Baulinie n derartige Vorsprünge einen dem Charakter der e entsprechenden Vertikalabstand, in der Regel nzuhalten. wenigstens³ m, ei nd andersartige Beanspruchungen des Baulinien- 3 Weiter gehende u t der baurechtlichen Bewilligung, nötigenfalls unter bereichs können mi stimmungen, gestattet werden. sichernden Nebenbe

An bestehenden Gebäuden dürfen Aussenwärmedämmungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher Abstandsvorschriften, Längenmasse und Höhenmasse angebracht werden. Entgegenstehende überwiegende öffentliche Interessen bleiben vorbehalten.

Bei der Berechnung der Baumassen-, Überbauungs- und Freiflächenziffer ist eine nachträglich angebrachte Aussenwärmedämmung unbeachtlich.

Soweit mit einer nachträglich angebrachten Aussenwärmedämmung die Abstandsvorschriften unterschritten worden sind, wird dies bei der rechtlichen Beurteilung einer Baute oder Anlage auf dem Nachbargrundstück nicht berücksichtigt.

Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer und Freiflächenziffer geben das Verhältnis der anrechenbaren Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder.

Die Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundfläche entfallen dürfen.

Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren

Die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt sich aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden.

Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische geschlossene Vorsprünge bis zu einer Tiefe von¹,⁵ m, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer Tiefe von² m, Erker und Laubengänge jedoch nur, soweit sie nicht mehr als ein Drittel der betreffenden Fassade messen. 27

Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen. 46

Bei der Freiflächenziffer sind offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar.

Ausser Ansatz fallen Flächen von Gebäuden, Wäldern und Gewässern.

Durch Verordnung können sonst nicht anrechenbare Flächen, die dem Zweck der Freiflächenziffer entsprechen, als anrechenbar erklärt werden.

Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen. 46

Bei der Baumassenziffer gilt der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar.

Ausser Ansatz fallen Räume, die als öffentliche Verkehrsflächen benützt werden oder sich innerhalb des Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden.

Der Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und massgebender Grenzlinie, der Gebäudeabstand diejenige zwischen zwei Gebäuden. Bau- und Zonenordnung sind bei seitlich geglie- 2 Die Abstände der r jeden Teil getrennt zu messen. Für Gebäudeteile, Regelüberbauung zulässige Gebäudehöhe überschreias Mass der Mehrhöhe zu vergrössern. nge dürfen höchstens² m in den Abstandsbe- 3 Einzelne Vorsprü Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens reich hineinragen, der betreffenden Fassadenlänge. 27 auf einem Drittel

Oberirdische Gebäude dürfen die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets beträgt der Abstand von der forstrechtlichen Waldgrenze 30 m.

Offene nicht abgestützte Balkone dürfen ohne Rücksicht auf ihre Länge² m tief in den Abstandsbereich hineinragen. 27

Für unterirdische Bauten und Anlagen im Abstandsbereich gilt das Forstpolizeirecht. 27

Alle andern Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von³,⁵ m parallel zur Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten.

Der Abstand von³,⁵ m gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie; ab¹² m über dem gewachsenen Boden vergrössert er sich weiter hinten und rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbehalt der Bestimmungen für Hochhäuser, jedoch höchstens auf¹⁶,⁵ m.

Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden. 26

Vollgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen.

Dachgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade, gelten als Dachgeschosse. Bei vor dem¹. Juli 1978 bewilligten Gebäuden darf die bestehende Kniestockhöhe bis 1,3 m betragen. 27

Untergeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die ganz oder teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen.

Die zulässige Gebäudehöhe wird durch die erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt; entscheidend ist das geringere Mass. 27

Die Gebäudehöhe aufgrund der Baulinien gilt bis auf eine Tiefe von¹⁵ m.

Die höchstzulässige Gebäudehöhe beträgt unter Vorbehalt der Bestimmungen über die Hochhäuser 25 m.

Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, ist für die Gebäudehöhe aufgrund der erlaubten Vollgeschosszahl mit einer Bruttogeschosshöhe von³,³ m, in Zentrums- und Industriezonen von⁴ m, und zusätzlich mit¹,⁵ m für die Erhebung des Erdgeschosses zu rechnen. 27

Die Gebäudehöhe aufgrund der Verkehrsbaulinien ergibt sich aus deren um einen Neuntel vergrösserten Abstand; sie kann um das Mass einer allfälligen Gebäuderückversetzung erhöht werden. schiedlicher Baulinienabstände ist bis auf eine 3 Im Bereich unter grössere Abstand massgebend. Tiefe von¹⁵ m der

Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet. 27

Wenn Baulinien die Gebäudehöhe beeinflussen, wird diese auf die Niveaulinien gemessen.

Wird die Konstruktionsstärke der Wärmedämmung grösser als 20 cm, so darf die zulässige Gebäudehöhe im entsprechenden Umfang, jedoch höchstens um 25 cm, überschritten werden. 46