Grundstückgewinnsteuer

1. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt nach § 220 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. In gewissen Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, so unter anderem bei einem Eigentumswech- sel infolge Schenkung (§ 216 Abs. 3 lit. a StG).

b) Ein (vollständiger) Steueraufschub tritt auch bei den gemischten Schen- kungen ein, welche die weitaus häufigsten Fälle darstellen (VGr, 4. November 2003, Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 216 N 193 StG). Ein solcher, entgeltliche und unentgeltliche Elemente enthaltender Vertrag darf nur ange- nommen werden, wenn die Parteien den Kaufpreis bewusst unter dem wahren Wert des Grundstücks angesetzt haben mit dem Willen, die Differenz dem Erwerber unent- geltlich zukommen zu lassen (BGE 98 II 352 E. 3b). Durch das Merkmal des Schen- kungswillens unterscheidet sich die Schenkung von anderen Zuwendungen und insbe- sondere von der grundlosen Bereicherung (z.B. infolge Übervorteilung oder Irrtum, aber auch vom blossen Freundschaftspreis; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 216 N 194 StG).

Ist zwischen Leistung und Gegenleistung ein offensichtliches Missverhältnis gegeben, was bei einem Unterschiedsbetrag zwischen Gegenleistung und Verkehrs- wert von mind. 25% der Fall ist, besteht gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsge- richts eine Vermutung zugunsten einer gemischten Schenkung. Der Schenkungsnach- weis kann allerdings auch erbracht werden, wenn der Schwellenwert nicht erreicht wird (VGr, 8. Oktober 2014, SB.2014.00077, E. 3.3). Insofern ist es zwar möglich, dass im Einzelfall beide Parteien von einer gemischten Schenkung ausgehen, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung eine geringere Differenz als 25% des Verkehrswerts be- steht. Angesichts der Rechtsfolge bei der Grundstückgewinnsteuer bei gemischten Schenkungen (vollständiger Steueraufschub) dürfte die Differenz aber kaum viel weni- ger als 25% betragen (Richner/Frei, Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und Schen- kungssteuergesetz, 1996, § 4 N 59 ESchG).

c) Eine Schenkung wirkt sich steuermindernd aus. Nach der allgemeinen Re- gel über die Verteilung der objektiven Beweislast trägt die steuerpflichtige Person die Beweislast für die steueraufhebenden und -mindernden Tatsachen, d.h. für solche Tat- sachen, welche die Befreiung von der Steuerpflicht oder die Minderung der Steuer- schuld als Abzüge vom Einkommen oder vom Vermögen bewirken (Martin Zweifel, Die Sachverhaltsermittlung im Steuerveranlagungsverfahren, 1989, S. 48). Steuermindern- de Tatsachen sind daher von der steuerpflichtigen Person rechtsgenügend darzutun und nachzuweisen. Genügend substantiiert ist eine Sachdarstellung, welche hinsicht- lich Art, Motiv und Rechtsgrund all jene Tatsachenbehauptungen enthält, die ohne wei- tere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung die rechtliche Würdigung der geltend gemachten Steueraufhebung oder -minderung erlauben (RB 1992 Nr. 32). Vermag die steuerpflichtige Person die steueraufhebende oder -mindernde Tatsache nicht nachzuweisen, muss auf Grund der allgemeinen Beweislastregel zu ihren Un- gunsten angenommen werden, die behaupteten Tatsachen hätten sich nicht verwirk- licht (BGE 92 I 393, E. 2; VGr, 26. Oktober 2005, SB.2005.00045, E. 2.2).

2. a) Streitig ist vorliegend, ob die Übertragung der 3 ½-Zimmerwohnung mit Keller und Parkplatz in der Unterniveaugarage von der Pflichtigen an ihren Sohn eine Grundstückgewinnsteuer auslöst, bzw. ob diese infolge Vorliegens einer gemischten Schenkung aufgeschoben werden kann.

Die Pflichtige bringt diesbezüglich einerseits vor, dass ihr mündlich von der Rekursgegnerin zugesichert worden sei, dass die Übertragung der Liegenschaft auf ihren Sohn gegen Einräumung eines Wohnrechts keine Grundstückgewinnsteuerfolgen nach sich ziehe. Weiter habe die Gemeinde sich im Rahmen des Einspracheverfah- rens initial auf ein Vorgehen mittels Revers eingelassen, mit welchem die nachträgliche Löschung des Wohnrechts berücksichtigt werden sollte. Auch der nachträgliche Wider- ruf desselben sei unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes nicht möglich. Da- rauf ist nachfolgend vorab einzugehen.

b) aa) Der in Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verankerte Grundsatz von Treu und Glauben statuiert ein Verbot widersprüchlichen Verhaltens und verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behörd- liche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden (BGE 143 V 347 E. 5.2.1, auch zum Folgenden). Unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes kann behördliches Verhalten gemäss Lehre und Rechtspre- chung unter anderem dann relevant sein, wenn mit Bezug auf einen konkreten Sach- verhalt eine Auskunft erteilt wird. Insofern begründet in der Regel nur eine individuelle und konkrete Zusicherung der Behörde den Vertrauensschutz des Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. BGr, 12. Juni 2018,2C_199/2017, E. 3.3; Richner/Frei/Kauf- mann/Rohner, VB zu §§ 119-131 N 62 StG). Auch ein verwaltungsrechtlicher Vertrag kann eine Vertrauensgrundlage darstellen (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Ver- waltungsrecht, 8. A., 2020, Rz 632 ff.).

bb) Die Pflichtige bringt vor, sich vor Vertragsunterzeichnung am Schalter der Gemeindeverwaltung C über die Steuerfolgen der Schenkung, wie sie anschliessend vollzogen worden sei, informiert zu haben. Nach der Schilderung des Sachverhalts sei ihr diesbezüglich mündlich zugesichert worden, dass das geplante Vorgehen (Schen- kung mit Wohnrecht bis zum Verlegen des Wohnsitzes ins Ausland) keine Grundstück- gewinnsteuerfolgen nach sich ziehe. Auf diese Auskunft habe sich die Pflichtige guten Gewissens verlassen dürfen. Hätte diese Auskunft so nicht gegeben werden dürfen, hätte sie die Mitarbeiterin der Rekursgegnerin auch nicht vorbehaltlos erteilen dürfen.

cc) Eine vom Gesetz abweichende Behandlung eines Rechtsuchenden als Folge des Vertrauensschutzes kann nur in Betracht fallen, wenn die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes klar und eindeutig erfüllt sind. In Bezug auf mündliche und telefonische Zusicherungen und Auskünfte hat die Rechtsprechung erkannt, dass die blosse, unbelegte Behauptung einer telefonischen Auskunft oder Zusage nicht genügt, um einen Anspruch aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes zu begründen (BGE 143 V 341 E. 5.3.1).

Die Darstellung der Pflichtigen ist zudem als reine Parteibehauptung zu quali- fizieren, da sie weder schriftlich belegt noch rechtsgenüglich substantiiert ist. So ist insbesondere auch nicht bekannt, wann die Pflichtige beim Amt vorstellig wurde und mit wem sie dabei gesprochen hat. Unklar ist weiter, auf welcher Basis eine allfällige Auskunft erteilt wurde, spricht die Pflichtige im Rekurs doch davon, eine Schenkung mit Wohnrecht bis zur Verlegung des Wohnsitzes ins Ausland thematisiert zu haben. Letzt- lich wurde das Wohnrecht dann ja aber gerade nicht auf einen bestimmten Zeit- raum eingeschränkt.

Damit kann die Pflichtige aus dem Grundsatz von Treu und Glauben bzw. aus dem Vertrauensschutz nichts für sich ableiten.

c) Soweit die Pflichtige ihre Anträge sodann mit dem Revers begründet, ist ihr zunächst zu entgegnen, dass es sich bei diesem Schriftstück nicht um einen öffentlich- rechtlichen Vertrag, sondern um eine blosse Erklärung der Pflichtigen und ihres Soh- nes zu Handen der Steuerbehörden handelt. Die Rekursgegnerin war weder Partei des Revers, noch hat sie sich mit diesem zu einem bestimmten Handeln verpflichtet. Viel- mehr wurde der Pflichtigen – analog zu einem Veranlagungs- bzw. Einschätzungsvor- schlag – ein Vorgehen zum Abschluss des Grundstückgewinnsteuerverfahrens in Aus- sicht gestellt (nämlich die ausnahmsweise Berücksichtigung einer Korrektur des vollzo- genen Rechtsgeschäfts) und dafür die Bedingungen – zu deren Einhaltung die Pflich- tige und ihr Sohn sich zu verpflichten hatten – skizziert. Eine Vertrauensgrundlage lässt sich aus dem Revers deshalb nicht ableiten.

In Bezug auf den Revers bzw. die diesbezüglich geführte Korrespondenz muss insofern gelten, dass es sich dabei – wie bei Veranlagungs- bzw. Einschätzungs- vorschlägen – lediglich um eine Verständigung zwischen Steuerpflichtigen und Steuer- behörden handelt und diese bloss Grundlage für den Erlass einer Verfügung bilden.

Darüber hinaus wird keine Wirkung entfaltet (VGr, 20. April 2011, SB.2010.00123). Da- raus erhellt, dass es den Steuerbehörden unbenommen sein muss, auf einen aus ihrer Sicht irrtümlicherweise falschen Vorschlag zurückzukommen, solange auf Basis eines solchen noch keine Verfügung ergangen ist. Dass die Rekursgegnerin nicht den mit dem Revers beschrittenen Pfad zu Ende gegangen ist, nachdem die Pflichtige und ihr Sohn diesen bereits unterzeichnet hatten, ist somit unbeachtlich und löst insbesondere auch nicht etwa eine Bindungswirkung aus.

Aber selbst wenn davon auszugehen wäre, dass der Revers als Vertrauens- grundlage angesehen werden könnte, würde eine Inanspruchnahme durch die Pflichti- ge daran scheitern, dass sie keine Dispositionen gestützt auf den erst nach dem Voll- zug der Transaktion (und der nachträglichen Löschung der Personaldienstbarkeit) unterzeichneten Revers vorgenommen hat.

Im Ergebnis kann die Pflichtige auch aus der Tatsache, dass ihr ein Revers unterbreitet wurde, nichts für sich ableiten.

3. a) Als grundstückgewinnsteuerlich massgebender Erwerbspreis gilt der öf- fentlich beurkundete Kaufpreis mit Einschluss der weiteren Leistungen des Erwerbers bzw. vermindert um die nichtliegenschaftlichen Werte (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 220 N 94 StG). Eine solche "weitere Kaufpreisleistung" liegt nach zürcherischer Pra- xis auch vor, wenn sich der Veräusserer bei der Veräusserung eines Grundstücks ein Nutzungsrecht, insbesondere eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht, vorbehält (Rich-

b) Vorliegend erbrachte der Sohn der Pflichtigen gemäss öffentlich beurkun- detem "Vertrag auf Eigentumsübertragung – gemischte Schenkung" (R-act. 3/4) fol- gende Gegenleistungen:

1. Schuldübernahme in der Höhe von Fr. 168'000.- 2. Einräumung eines Wohnrechts an der 3 ½-Zimmer-Wohnung mit aus- schliesslichem lebenslangem Benützungsrecht am Keller im EG 3. Ausschliessliches lebenslanges Nutzungsrecht zulasten des Grundstücks Grundbuchblatt (Parkplatz)

Im Übrigen wurde die Übertragung der Vertragsobjekte als Schenkung be- zeichnet, deren Annahme vom Sohn der Pflichtigen ausdrücklich erklärt wurde. In den "Weiteren Bestimmungen" des Kaufvertrags wurde festgehalten, dass die Parteien die möglichen steuerlichen Folgen des vorliegenden Rechtsgeschäfts selbst abgeklärt hät- ten (Ziff. 8). Ausgehend von der Annahme, dass das Rechtsgeschäft als Schenkung qualifiziere, sahen sie vor, bei der Grundstückgewinnsteuer gestützt auf § 216 Abs. 3 lit. a StG einen Aufschub zu beantragen. Für den Fall, dass trotzdem eine Grundstück- gewinnsteuer fällig werde, sei diese von der Pflichtigen zu bezahlen, wobei auf eine Sicherstellung verzichtet werde (Ziff. 6).

c) aa) Die Rekursgegnerin vertrat auf dieser Grundlage die Ansicht, dass Ge- genleistungen in der Höhe von insgesamt Fr. 401'722.- (Fr. 168'000.- + Fr. 233'722.-) geleistet worden seien, was 87,33% des Verkehrswerts von Fr. 460'000.- ausmache und eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 50'358.- auslöse. Die entsprechende Ge- genleistung des Erwerbers bestehe einerseits in der Schuldübernahme im Betrag von Fr. 168'000.- und andererseits in der Einräumung des Wohn- und Nutzungsrechts an der Wohnung und am Tiefgaragenplatz. Der Kapitalwert der Dienstbarkeit wurde dabei wie folgt ermittelt:

Mietwert Wohnung Fr. […] Mietwert PP Fr. […] Fr. […]

Mietwert pro Jahr Fr. […] Unterhaltsanteil: 20% Fr. […] Fr. […]

Alter Berechtigte: […] Zinssatz […] Faktor […] Kapitalwert Fr. 233'722.-

bb) Die Pflichtige ist demgegenüber der Auffassung, dass das Wohnrecht tiefer zu bewerten sei, da sie nie vorgehabt habe, dieses bis zu ihrem Ableben auszu- üben, sondern nur bis zum Verlassen der Schweiz. Sie geht aus diesem Grund – aller- dings ohne nähere Begründung – von einem Faktor von […] bzw. einem Kapitalwert des Wohnrechts von Fr. 84'000.- aus. Damit übersteige die Gesamtheit der Gegenleis- tungen die Schwelle von 75% des Verkehrswerts im Zeitpunkt der Übertragung nicht.

Für den Fall, dass diesem Vorgehen bei der Kapitalisierung des Wohnrechts nicht gefolgt werde, bestreitet die Pflichtige auch den Verkehrswert der übertragenen Liegenschaft. Entgegen der Annahme der Rekursgegnerin sei nicht von einem Ver- kehrswert von Fr. 460'000.-, sondern von Fr. 560'000.- bis Fr. 600'000.- auszugehen. Diese Auffassung stützt sie auf eine "grobe Recherche bei comparis.ch" und beantragt diesbezüglich die Einholung eines Gutachtens.

4. a) Öffentliche Urkunden erbringen für die durch sie bezeugten Tatsachen den vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhalts nachgewiesen ist (Art. 9 Abs. 1 ZGB). Für die Beantwortung der Frage, was die Parteien zum Gegenstand ihres Vertrags gemacht haben, ist somit in erster Linie vom Wortlaut des öffentlich beurkun- deten Kaufvertrags auszugehen.

Diesbezüglich ist festzustellen, dass vertraglich keine zeitliche Beschränkung des Wohnrechts bzw. des Benützungsrechts an Keller und Parkplatz vorgesehen wur- de und eine solche auch keinen Eingang bei der Anmeldung im Grundbuch gefunden hat. Dass gemäss Sachdarstellung der Pflichtigen nur die Absicht bestanden habe, das Wohnrecht bis zu ihrem Wegzug aus der Schweiz auszuüben, ändert an der Beurtei- lung insofern nichts.

Die Pflichtige macht diesbezüglich auch keinen Grundlagenirrtum geltend, wobei von einem solchen auch nicht auszugehen wäre, da die Fehleinschätzung hin- sichtlich der Steuerfolgen des gewählten Vorgehens als unbeachtlicher Motivirrtum zu qualifizieren wäre (vgl. BGE 79 II 272, E. 5.).

b) Irrelevant ist im Weiteren auch der Umstand, dass die Personaldienstbar- keit knapp ein Jahr nach deren Eintragung wieder gelöscht wurde, nachdem man sich der potentiellen Steuerfolgen bewusst wurde. Denn eine nachträgliche Änderung eines vollzogenen Rechtsgeschäfts führt nicht dazu, dass Steuerfolgen vermieden bzw. rückgängig gemacht werden könnten; sie zeitigt keine steuerrechtlichen Auswirkungen, es sei denn, das ursprüngliche steuerauslösende Rechtsgeschäft wäre ungültig, denn nur die zivilrechtliche Ungültigkeit eines Vertrags hat auch steuerrechtliche Folgen (VGr, 15. März 2023, SB.2022.00072, E. 3.2.2).

In diesem Sinn wurde auch der Fall entschieden, auf welchen die Rekursgeg- nerin sich stützt. Im dort beurteilten Fall veräusserte der Pflichtige am 10. Februar 1993 ein Wohnhaus samt Land an seine drei Töchter. Als Gegenleistung wurde nebst einem Geldbetrag auch die lebenslängliche Nutzniessung des Pflichtigen und seiner Ehefrau am Kaufobjekt vereinbart. Vor Verwaltungsgericht beantragte der Pflichtige, dass der Grundstückgewinn um den Kapitalwert der Nutzniessung von Fr. 650'012.- zu reduzie- ren und mithin auf Fr. 0.- festzulegen sei, weil am 25. Juli 1996 die Löschung des Nutzniessungsrechts im Grundbuch angemeldet worden sei. Das Verwaltungsgericht erwog, dass der Kaufpreis und der unbestrittene Kapitalwert der Nutzniessung den im Handänderungszeitpunkt massgeblichen Erlös gebildet hätten. Der Umstand, dass der Pflichtige und seine Ehefrau rund drei Jahre später die Nutzniessung hätten löschen lassen, ändere nichts daran. Denn der Verzicht auf die Nutzniessung stelle – wie z.B. die Schenkung eines Teils des Erlöses – lediglich eine für die Grundstückgewinnsteuer unbeachtliche Art der Erlösverwendung dar (VGr, 18. September 1997, SR.97.00028).

c) aa) Damit stellt sich abschliessend die Frage, ob die effektive Dauer der Nutzung des Wohnrechts durch die Pflichtige bei der Bewertung zu berücksichtigen ist.

Diesbezüglich ist vorab festzustellen, dass ein eigentlicher Wegzug der Pflich- tigen ins Ausland nicht aktenkundig ist und die nachträgliche Löschung des Wohn- rechts mit der blossen Absichtserklärung der Pflichtigen, ins Ausland ziehen zu wollen, begründet wird. Die Berücksichtigung einer – bspw. auf den Zeitpunkt der Löschung des Wohnrechts – beschränkten Nutzungsdauer scheidet bereits vor diesem Hinter- grund aus.

Anders wurde der vom Steuerrekursgericht am 20. September 2021 beurteilte Fall (ES.2019.2) gehandhabt, wo eine Frau rund zwei Monate vor ihrem Freitod ihre Wohnung dem nicht mit ihr verwandten Pflichtigen geschenkt und sich als Gegenleis- tung ein lebenslanges Wohnrecht darin hatte einräumen lassen. Für die Zwecke der Schenkungssteuer wurde hier bei der Bewertung des übertragenen Vermögens auf die tatsächliche Inanspruchnahme der Nutzniessung durch die Schenkerin abgestellt bzw. die kurze, tatsächliche Dauer berücksichtigt. Ein solches Vorgehen ist vorliegend ausgeschlossen, da die Nutzung bis zum geplanten Wegzug der Pflichtigen nicht als vergleichbar kurz bezeichnet werden kann (aktenkundige Bemühungen im Zusam- menhang mit der Suche nach einer Immobilie in […] datieren vom März 2024, mithin rund zwei Jahre nach der Einräumung des Wohnrechts im März 2022) und weil im vor- genannten Fall die sehr kurze verbleibende Nutzung der Schenkerin bereits im Über- tragungszeitpunkt feststand.

bb) Diese Beurteilung steht auch im Einklang damit, dass sich die Bewertung einer lebenslänglichen Nutzniessung gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsge- richts grundsätzlich nach der mittleren Lebenserwartung der nutzniessungsberechtig- ten Person im Zeitpunkt der Einräumung der Nutzniessung und nicht nach der tatsäch- lichen Lebensdauer richtet. Eine Abweichung von der mittleren Lebenserwartung komme höchstens in Frage, wenn die konkrete Lebenserwartung der berechtigten Per- son im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs nachweisbar erheblich tiefer lag als der Durchschnitt. Der blosse Umstand, dass die tatsächliche Entwicklung nicht so verlaufe, wie bei der Bewertung angenommen, sei demgegenüber kein Grund für ein Abweichen von den Bewertungsgrundsätzen (VGr, 18. März 2009, SR.2008.00013, E. 2.3, mit weiteren Hinweisen). Insofern ist die Bewertung auch vorliegend ausgehend von der Lebenserwartung der Pflichtigen und nicht auf Basis einer von ihr behaupteten, kürzeren effektiven Nutzung vorzunehmen.

cc) Zur Feststellung des massgeblichen Barwerts ist die an sich periodische Leistung zu kapitalisieren. Der Barwert ist nach versicherungstechnischen Grundsät- zen, basierend auf den Barwerttafeln von Stauffer/Schaetzle/Weber zu ermitteln, indem bei sofort beginnenden lebenslänglichen Leistungen der jährliche Wert des Nutzungs- rechts mit dem Diskontierungsfaktor (in welchem die Lebenserwartung berücksichtigt ist) multipliziert wird. Die Bewertung eines lebenslänglichen Wohnrechts bemisst sich dabei wie erwähnt nach der mittleren Lebenserwartung der berechtigten Person.

Der von der Rekursgegnerin ermittelte Mietwert […] wurde von der Pflichtigen nicht infrage gestellt. Nachdem dieser auch aus Sicht des Gerichts nicht zu beanstan- den ist, erübrigt sich eine diesbezügliche Auseinandersetzung. Der guten Ordnung halber wird allerdings darauf hingewiesen, dass die Rekursgegnerin bei der Kapitalisie- rung von einem Faktor von […] ausgegangen ist. Dabei hat sie sich auf die Ausgabe 2001 der Barwerttafeln von Stauffer/Schätzle abgestützt. In der Ausgabe 2018, die vorliegend zu berücksichtigen wäre, wird der Faktor mit […] angegeben. Damit würde der Kapitalwert des Wohnrechts Fr. 238'828.- betragen.

5. a) Damit vorliegend von einer gemischten Schenkung ausgegangen werden könnte, müsste in Anbetracht der übernommenen Schulden und des eingeräumten Wohnrechts (zusammen Fr. 406'828.- bzw. 75%) der Verkehrswert der übertragenen Objekte rund Fr. 540'000.- (100%) betragen.

b) aa) Die Pflichtige hat die Liegenschaft am 1. April 2010 für Fr. 211'000.- erworben. Wie die Rekursgegnerin zu Recht bemerkt hat, käme die Annahme eines Verkehrswerts von Fr. 560'000.- bis Fr. 600'000.- einer enormen Preissteigerung (von bis zu 185%) in einem Zeitraum von knapp 12 Jahren gleich. Das erscheint zu hoch und lässt sich auch nicht durch statistische Daten erhärten. So weisen bspw. die von der Rekursgegnerin eingereichten Standortinformationsdaten von Wüest Partner (für Q1 2010 (mittleres, durchschnittliches Objekt) einen Wert von 138.6 und für Q1 2022 einen solchen von 235.6 aus. Dies entspricht einer Preissteigerung von knapp 70% (was ausgehend von einem Kaufpreis von Fr. 211'000.- einem Wert von rund Fr. 360'000.- entspräche).

Bestätigt sieht die Rekursgegnerin diese Auffassung auch mit Verweis auf den SWX/IAZI-Preisindex für Stockwerkeigentum, welcher für den Zeitraum von 2010 bis 2022 einen Anstieg von 135 auf 210 ausweist (was einer Erhöhung von rund 55% ent- spricht).

bb) Die Rekursgegnerin begründet ihre Auffassung sodann hedonisch mit 10 Vergleichshandänderungen von Stockwerkeinheiten aus derselben Überbauung wie die streitbetroffene Liegenschaft aus dem Zeitraum von Januar 2020 bis August 2023. Dabei resultierten für Objekte in der Grössenordnung der zu beurteilenden Stockwer- keinheit Kaufpreise von Fr. 273'750.- bis Fr. 452'000.-. Grossmehrheitlich lagen die Preise klar unter Fr. 400'000.-.

c) Vor diesem Hintergrund kann aus Sicht des Gerichts willkürfrei angenom- men werden, dass ein Bewertungsgutachten für die zu beurteilenden Objekte keinen Verkehrswert von mindestens Fr. 540'000.- ergeben würde, weshalb auf die Einholung eines solchen verzichtet werden kann. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Pflich- tige ihre Auffassung in keiner Weise substantiiert und pauschal mit einer Internet- Recherche auf comparis.ch begründet hat.

6. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungs- rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Auch der obsiegenden Rekursgegnerin ist keine Parteientschädigung zuzu- sprechen, da Gemeinwesen eine solche nur in Ausnahmefällen zugestanden wird. Im vorliegenden Fall liegt kein solcher vor, da ihr Aufwand nicht wesentlich über die Ver- teidigung des Einspracheentscheids hinausging und denjenigen nicht wesentlich über- traf, den sie zuvor ohnehin erbringen musste (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 VRG; Kaspar Plüss, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., 2014, § 17 N 51).