Ordonnance
sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations
et de locaux commerciaux
(OBLF)

Sont réputées hausses de coûts au sens de l’art. 269a, let. b, du code des obligations les augmentations du taux hypothécaire, des taxes, des impôts sur les immeubles, des rentes de droits de superficie, des primes d’assurance ainsi que des frais d’entretien.

Un taux de référence est établi pour les adaptations de loyer suite à une modification du taux hypothécaire. Il est basé sur le taux d’intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse établi trimestriellement et il est défini en ¼ pour cent. Il est publié par le Département fédéral de l’économie (DFE).

Le DFE publie le nouveau taux d’intérêt de référence dès que le taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse a varié d’un quart de point.

Le DFE peut faire appel à des tiers pour l’exécution technique du relevé des données et pour le calcul du taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse.

Il édicte des dispositions d’ordre technique concernant la définition, l’établissement et la publication du taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse visé à l’al.¹. Les banques communiquent les données nécessaires au DFE.

Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l’art. 269a, let. b, du code des obligations les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l’agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 pour cent, comme des investissements créant des plus-values.

Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:

1. les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l’enveloppe du bâtiment;

2. les mesures visant à une utilisation rationnelle de l’énergie;

3. les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;

4. les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;

5. le remplacement d’appareils ménagers à forte consommation d’énergie par des appareils à faible consommation.

Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d’investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l’état initial de la chose louée.

Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu’elles ne servent qu’à couvrir équitablement les frais d’intérêts, d’amortissement et d’entretien résultant de l’investissement.

Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu’une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d’envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.

Si les parties ont conclu, pour un bail d’habitation, une convention prévoyant l’indexation du loyer, l’augmentation de ce dernier ne pourra dépasser la hausse de l’indice suisse des prix à la consommation.

Les hausses de loyer basées sur l’indice suisse des prix à la consommation peuvent être notifiées pour la fin d’un mois moyennant un préavis minimum de 30 jours.

Un bail est conclu pour cinq ans au sens de l’art. 269b du code des obligations si le bailleur ne peut donner le congé pour une durée minimale de cinq ans.