110 II 236

Considerato in diritto:

1. L'art. 836 CC sancisce che le ipoteche legali stabilite dalle leggi cantonali, per i rapporti di diritto pubblico o altri rapporti di carattere obbligatorio generale per tutti i proprietari di fondi, non richiedono per la loro validità l'iscrizione nel registro fondiario, salvo disposizione contraria. Questa norma lascia semplicemente sussistere i diritti di pegno legali delle legislazioni cantonali, le quali sono libere nella determinazione del contenuto, dell'estensione e del grado: il diritto federale impone soltanto la forma dell'ipoteca e, trattandosi di garanzie per pretese fiscali cantonali, esige che l'imposta abbia una relazione particolare con il fondo da gravare (DTF 85 I 37 /38; DTF 84 II 100 segg. consid. 2a/b; DTF 62 II 24, in part. 29).

Nel Cantone Ticino l'art. 183 della legge d'applicazione e complemento del CC del 18 aprile 1911 (LAC) riconosce allo Stato le ipoteche legali, prevalenti sugli altri pegni immobiliari (cpv. 2), "sopra tutti e singoli gli immobili che il contribuente possiede nel Cantone per il pagamento di tutte le imposte sulla sostanza mobile ed immobile e sulla rendita dell'anno in corso al momento della dichiarazione di fallimento o della presentazione della domanda di realizzazione nonché dei due anni precedenti e dei successivi fino alla chiusura del fallimento o della esecuzione" (cpv. 1 lett. a). Nella sentenza pubblicata in DTF 62 II 24 il Tribunale federale ha escluso che questa disposizione cantonale sia compatibile con l'art. 836 CC, nella misura in cui accorda il beneficio dell'ipoteca legale per pretese concernenti le imposte sulla sostanza mobiliare e sul reddito, senza rapporto con l'immobile gravato. Nella fattispecie il litigio riguarda il diritto dello Stato di beneficiare della medesima garanzia per l'imposta sul capitale delle società anonime. Per l'imposta immobiliare non v'è più contestazione davanti al Tribunale federale.

2. Secondo l'art. 78 della legge tributaria del 28 settembre 1976 (LT) l'oggetto dell'imposta delle società di capitali e cooperative comprende il capitale azioni o il capitale sociale liberato, le riserve aperte e quelle tacite tassate come utile nonché l'ammontare dei debiti non riconosciuti dalla legge (cpv. 1); è imponibile almeno il capitale azioni o il capitale sociale liberato (cpv. 2). L'art. 80 LT stabilisce l'imposta nella misura del 3%o del capitale imponibile. La E. Skory & Foletti S.A. è stata tassata con il 3%o del capitale sociale di Fr. 1'000'000.- (Fr. 3'000.- annui). All'attivo essa dispone unicamente dell'immobile messo all'asta pubblica, i cui valori di stima ufficiali erano di Fr. 72'164.- nel 1978 e di Fr. 81'980.- per gli anni 1979-1981: nell'avviso d'incanto figura un valore peritale di Fr. 100'000.-.

Il capitale sociale, che ha determinato la somma imponibile minima, non ha alcuna relazione con l'immobile di proprietà della società. Nessun rapporto può quindi esservi fra l'imposta sul capitale in questione e il predetto immobile. Non è neppure possibile accertare in quale misura una parte dell'imposta sul capitale possa ricadere sul fondo. Certo il ricorrente, per il calcolo dell'entità dell'ipoteca legale, accenna alla ripartizione proporzionale tra gli attivi costituiti da immobili ed i rimanenti, commisurati ai fattori imponibili, il che, considerato come l'appartamento in condominio sia ormai l'unico attivo della società, condurrebbe necessariamente al valore dell'intera imposta sul capitale. Ma, per tacere del fatto che neppure il diritto cantonale prevede tale possibilità, il sistema d'imposizione è diverso: si tratta, come s'è detto, di un'imposta sul patrimonio, che tocca unicamente il capitale sociale, in quanto valore imponibile minimo. Un'imposta di questa natura non ha alcuna relazione con l'immobile di una persona giuridica determinata, anche qualora esso sia l'unico bene figurante all'attivo. L'art. 836 CC non conferisce allo Stato alcun diritto per garantire pretese di questo tipo. La circostanza, addotta nel ricorso, per cui il fisco sarebbe protetto in misura minore rispetto alle persone giuridiche che verso persone fisiche, è una conseguenza del sistema fiscale in vigore nel Cantone Ticino, non del diritto privato svizzero.