BGE 23 I 143
27. Urteil vom 13. März 1897 in Sachen
Steiner gegen Kälin.
Am 7. März 1891 hat der Kläger R. Steiner=Höhn von
Johannes Honegger ein Grundstück an der Ecke Lindenstraße¬
Quaistraße in Riesbach gekauft. In dem Kaufvertrage war be¬
stimmt, daß für die Bebauung des Grundstückes die Vorschriften
des Baubureau Riesbach sowie die Statuten der Bellerive=Gesell¬
schaft maßgebend und einzuhalten seien, mit dem Zusatze, daß nur
Villen mit zwei Stockwerken und einem Halbstock mit Zimmern stellten Prospekte ergebe sich, daß das Land des Beklagten mit
erstellt werden dürften, welcher Vereinbarung dingliche Wirkung der Servitut belastet sei, nur mit einer Villa überbaut werden
zukomme. In den Statuten der Bellerive=Gesellschaft, einer Ver¬ zu dürfen, was die Errichtung und den Betrieb einer Kranken¬
einigung von Grundeigentümern, welche sich dahin geeinigt hatten, heilanstalt ausschließe. Im weiteren behauptete er: Als er gehört
bei Verkauf ihrer im sogenannten Bellerive=Quartier gelegenen habe, daß der Beklagte Käufer sei, habe er sofort die Besorgnis
Liegenschaften gewisse Vorschriften rücksichtlich der Überbauung geäußert, dieser möchte eine Krankenheilanstalt errichten wollen.
übereinstimmend aufzustellen, ist u. a. bestimmt (Art. 7), daß Es seien ihm indeß sowohl durch Chiodera als durch den Be¬
geräuschvolle, die Luft verunreinigende oder feuergefährliche Ge¬ klagten die beruhigendsten Zusicherungen erteilt worden. Anläßlich
werbe im Villenquartier Bellerive nicht betrieben werden dürfen. der notarialischen Fertigung zwischen den Parteien haben der
Steiner=Höhn baute auf dem gekauften Grundstück für sich eine Beklagte und Chiodera ihm gegenüber unter Bezugnahme auf das
Villa, und verkaufte denjenigen Teil desselben, den er hiezu nicht Baureglement Bellerive erklärt und versprochen, daß kein Kranken¬
bedurfte, am 8. April 1895 weiter an den Architekten Chiodera, haus auf dem gekauften Terrain errichtet werde; sie beide werden
wobei in den Kaufvertrag hinsichtlich der Bebauung die oben die Villa selber bewohnen. Auf diese Zusicherung hin habe der
erwähnten Bestimmungen des Kaufvertrages mit Honegger auf¬ Kläger zu der direkten Fertigung an den Beklagten eingewilligt.
genommen wurden. Nach dem Abschlusse des Kaufvertrages teilte Zum Beweise für diese Behauptung hatte der Kläger u. a. in
Architekt Chiodera dem Kläger mit, daß er das Terrain teilweise seiner Eingabe an das Bezirksgericht Zürich vom 24. September
im Auftrage, nämlich wie er später angab, für den gegenwärtigen 1896 auf die persönliche Befragung des Beklagten abgestellt,
Beklagten Dr. med. Kälin=Benziger gekauft habe. Nachdem indem er ausführte: Er habe die Behauptung, daß der Beklagte
zwischen den Parteien Unterhandlungen stattgefunden hatten, ausdrücklich bei der Fertigung den Inhalt der vom Kläger be¬
willigte der Kläger darein ein, daß die Fertigung direkt an den haupteten Servitut anerkannt habe, unter Zeugenbeweis gestellt.
Beklagten stattfinde, was am 16. Mai 1896 auf Grund des Die Verhandlung könnte nur durch eine entsprechende Erklärung
Kaufvertrages vom 8. April 1895 geschah. Beklagter ließ nun des Beklagten eventuell bedeutend abgekürzt werden. Die persön¬
das erworbene Grundstück überbauen und bestimmte das Gebäude liche Befragung des Beklagten fand dann auch statt, lieferte aber
zu einem Privatkrankenhaus mit Augenheilanstalt. Laut Weisung ein negatives Ergebnis. Die erste Instanz, das Bezirksgericht
vom 16. Juni 1896 stellte infolgedessen der Kläger das Begehren: Zürich, hat die Klage gutgeheißen, und erkannt: 1. Dem Be¬
Es sei Beklagter pflichtig, die auf seiner Liegenschaft im Seefeld klagten ist der Betrieb einer Krankenanstalt in seiner Liegenschaft
haftende Servitut anzuerkennen, wonach die Errichtung einer am Seefeldquai untersagt. 2. Der Kläger ist berechtigt, dieses
Krankenheilanstalt gemäß den Bestimmungen des Kaufvertrages Verbot als Servitut im Grundprotokoll eintragen zu lassen.
d. d. 16. Mai 1895 untersagt ist. Bei der Hauptverhandlung Sie führte aus: Der Beklagte habe zweifellos die Servitut über¬
ergänzte der Kläger die Weisung durch den Zusatz, es sei der nommen, auf seinem Grundstücke nur eine Villa zu bauen. Eine
Beklagte verpflichtet, eine dinglich wirkende Servitut des Inhaltes, Villa aber dürfe niemals, solle sie ihren Charakter beibehalten,
daß auf seiner Liegenschaft am Utoquai kein Krankenhaus er¬ vorzugsweise und speziell zur Ausübung eines Gewerbes, sondern
richtet werden dürfe, in der Notariatskanzlei Riesbach am sie müsse speziell dem Wohnzwecke des Eigentümers dienen.
Grundprotokoll eintragen zu lassen. Er verkündete gleichzeitig dem Einer Krankenanstalt im Allgemeinen und speziell einer solchen,
Architekten Chiodera den Streit. In der Klagebegründung berief wie sie in concreto betrieben werden solle, könne somit, auch
er sich darauf, aus dem Kaufvertrag, den Statuten der Bellerive¬ wenn sie äußerlich villenartig gebaut sei, der Villencharakter nicht
Gesellschaft und dem von dieser Gesellschaft für Verkäufe aufge¬ zugestanden werden. Im weitern stehe fest, daß man seinerzeit aus
Aquivalent geboten habe, ferner, daß es sich um ein Versprechen dem Bellerive=Quartier alle diejenigen Gewerbe habe ausschließen
von erheblicher Tragweite gehandelt hätte, das gewöhnlich nicht wollen, welche im Stande wären, demselben den Charakter eines
formlos abgegeben und entgegengenommen werde, und schließlich, ruhigen und angenehmen Villenquartiers zu benehmen, und der daß die Parteien ja so wie so einen solennen Rechtsakt (die Beklagte habe sich verpflichzet, den im Baureglement für jenes
Eigentumsübertragung) vorgenommen haben, daß also alle Ver¬ Villenquartier enthaltenen Bestimmungen nachzuleben. Der Be¬
anlassung vorhanden gewesen wäre, auch das Versprechen hin¬ trieb einer Krankenanstalt aber sei ein Gewerbe, das die Annehm¬
sichtlich der Benutzung des Landes bezw. des auf demselben zu lichkeiten eines ruhigen Villenquartiers ernstlich zu gefährden im
erstellenden Gebäudes in die übliche Form zu kleiden, so könne Stande sei. Die zweite Instanz, Appellationskammer des Ober¬
der Richter unmöglich dazu gelangen, aus dem, was die Zeugen gerichtes des Kantons Zürich, dagegen wies durch ihr ange¬
bekundet haben, die Übernahme einer förmlichen Verpflichtung zu fochtenes Urteil vom 23. Dezember 1896 die Klage ab. Sie konstruieren. führte aus: Die Bestimmung, daß auf einem Grundstücke nur
Gegen dieses Urteil ergriff der Kläger rechtzeitig und in rich¬ Villen errichtet werden dürfen, qualifiziere sich einfach als eine
tiger Form die Berufung an das Bundesgericht, indem er den Baubeschränkung, durch welche die Konstruktion der auf der
Antrag stellte, es sei der Beklagte verpflichtet zu erklären, eine Liegenschaft zu erstellenden Gebäude umschrieben werde, nicht aber
dinglich wirkende Servitut des Inhalts, daß auf seiner Liegenschaft als eine die Benutzung dieser Gebäude betreffende Vorschrift. Zu am Utoquai kein Krankenhaus errichtet werden dürfe, in der den geräuschvollen, die Luft verunreinigenden oder feuergefähr¬
Notariatskanzlei Riesbach am Grundprotokoll eintragen zu lassen, lichen Gewerben sodann, welche Art. 7 des Baureglementes für alles unter Kosten= und Entschädigungsfolge. Hinsichtlich des das Bellerive=Quartier untersage, gehöre der Betrieb der beklag¬ Streitwertes verweist der Kläger auf die bei den Akten liegenden tischen Krankenanstalt nicht und eine analoge Anwendung des
Gutachten des Stadtbaumeisters Geiser und des Architekten aufgestellten Verbotes auf Gewerbe, die nicht unter dasselbe fallen, Schmid=Kerez in Zürich, wonach der Schaden für den Berufungs¬ sei schon nach allgemeinen Grundsätzen ausgeschlossen und würde
kläger 20,000 Fr. übersteige. überdies gegen § 251 des privatrechtlichen Gesetzbuches verstoßen.
Erwägungen
gung versprochen habe, in der Villa keine Krankenanstalt zu 1. Der gesetzliche Streitwert ist, nach den vom Kläger pro¬
betreiben, sei nicht erbracht. Die klägerischerseits hiefür ange¬ duzierten Sachverständigengutachten, als gegeben zu erachten. Das
rufenen Zeugen, Notar Morf und Notariatskanzlist Rüegg haben Bundesgericht ist somit kompetent, sofern die Streitsache nach
keineswegs ganz sichere bestimmte Angaben machen können. Allein eidgenössischem Rechte zu beurteilen ist.
auch wenn man annehmen wollte, Chiodera oder der Beklagte 2. Aus dem vom Kläger gestellten Rechtsbegehren in Ver¬
haben in der Notariatskanzlei am Abend vor der Fertigung er¬ bindung mit der Klagebegründung ergibt sich nun, daß der Kläger
klärt, es bestehe bei ihnen nicht die Absicht, auf dem gekauften behauptet, es sei das von ihm dem Beklagten verkaufte Grund¬
Terrain eine Krankenanstalt zu betreiben, so könnte darin selbst¬ stück zufolge der Bestimmungen des Kaufvertrages mit einer
verständlich noch nicht ohne weiteres die Konstituierung einer Grunddienstbarkeit belastet, zufolge welcher auf demselben eine
bezüglichen rechtlichen Verpflichtung gefunden werden. Denn solche Krankenanstalt nicht betrieben werden dürfe, oder es sei doch der
Erklärungen werden im täglichen Leben gewiß häufig abgegeben, Beklagte verpflichtet, dasselbe mit einer solchen Dienstbarkeit, also
ohne daß der Betreffende irgendwie daran denke, sich für die einer dinglichen Last, zu belegen. Die Klage ist also auf Aner¬
Zukunft binden zu wollen. Werde nun berücksichtigt, einmal daß kennung des Bestandes eines dinglichen Rechtes an einer unbe¬
der Kläger für die angebliche Verpflichtung des Beklagten kein weglichen Sache, oder doch auf Einräumung eines solchen Rechts
gerichtet, und macht nicht etwa nur geltend, der Beklagte habe Begründung einer Dienstbarkeit geltend gemacht werden sollte
die persönliche, nicht dinglich wirkende Verpflichtung übernommen, nicht eidgenössisches, sondern kantonales Recht maßgebend und da¬
seinerseits auf dem Grundstück eine Krankenanstalt nicht zu be¬ her das Bundesgericht nicht kompetent. Denn wie unzweifelhaft der
treiben. In erster Linie macht der Kläger, wie die Klagebe¬ dingliche, so muß auch der obligatorische, auf Errichtung einer
gründung ergibt, den ersterwähnten Gesichtspunkt geltend; er Grunddienstbarkeit gerichtete Vertrag vom kantonalen Rechte be¬
behauptet, aus den Bestimmungen des Kaufvertrages, daß das herrscht werden, mit andern Worten, es müssen Verträge über
Grundstück nur mit Villen überbaut und darauf lärmende Ge¬ Errichtung von Grunddienstbarkeiten, mögen sie nun unmittelbar
werbe u. dgl. nicht betrieben werden dürfen, ergebe sich folge¬ dingliche Wirkung ausüben, also das dingliche Recht selbst un¬
weise der Bestand der behaupteten Dienstbarkeit. Wenn er da¬ mittelbar begründen, oder nur einen persönlichen Anspruch auf
neben noch auf die mündlichen Beredungen zwischen den Parteien dessen Einräumung hervorbringen, in gleicher Weise dem kanto¬
abstellt, welche vor der Fertigung stattgefunden haben, so ist nicht nalen Rechte, welchem die Ordnung des Immobiliarsachenrechtes
recht klar, ob er diese Beredungen nur zum Beweise dafür zusteht, unterstellt bleiben. Dies ergibt sich aus dem nahen zwi¬
anruft, daß die Dienstbarkeitsbestimmungen des Kaufsvertrages schen der dinglichen und der obligatorischen Seite solcher Verträge
die von ihm behauptete Bedeutung und Tragweite haben, also bestehenden innern Zusammenhange, welcher es ausschließt, daß
nur zur Interpretation des Kaufvertrages, oder ob er denselben beide nach verschiedenen Rechten beurteilt werden, daß das obli¬
die Bedeutung eines, bloß in Verbindung mit dem Liegenschafts¬ gatorische Geschäft rücksichlich seiner Gültigkeit und seiner Wir¬
kaufe abgeschlossenen, selbständigen Nebenvertrages über Be¬ kungen nach einem andern Rechte sich richte, als demjenigen,
gründung einer Dienstbarkeit (eines pactum de constituenda welches für das dingliche Recht, auf dessen Begründung es ab¬
servitute) beimißt. Nach den Außerungen des Klägers in seiner zweckt, maßgebend ist. So ist z. B. klar, daß die Frage, was
Eingabe an das Bezirksgericht vom 24. September 1896 sollte überhaupt den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann, auch
man das erstere annehmen. Indessen mag bei der Prüfung der für das obligatorische auf Begründung einer Grunddienstbarkeit
Kompetenz des Bundesgerichtes davon ausgegangen werden, der gerichtete Geschäft nur nach den Regeln des Immobiliarsachen¬
Kläger habe, wenigstens eventuell, auch den letztern Gesichts¬ rechtes beurteilt werden kann, daß nur nach letzterem Rechte ent¬
punkt geltend machen, also behaupten wollen, der Beklagte habe schieden werden kann, ob einem auf Errichtung einer Grund¬
sich durch Nebenvertrag zur Begründung einer Dienstbarkeit des dienstbarkeit gerichteten Vertrag überhaupt bloß persönliche, oder
angegebenen Inhaltes verpflichtet. aber dingliche Wirkung zukomme u. s. w. Richtig ist allerdings,
3. Soweit nun die Klage den Bestand einer Grunddienstbar¬ daß Art. 10 O.=R. nur hinsichtlich der Form der Verträge,
keit geltend macht, ist das Bundesgericht zu deren Beurteilung welche dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen betreffen, das
ganz offenbar nicht kompetent. Denn einerseits stützt sie sich in kantonale Recht ausdrücklich vorbehält. Allein daraus darf nicht
dieser Richtung auf die Bestimmungen eines Liegenschaftskaufes argumento e contrario gefolgert werden, daß nun rücksichtlich der
welcher gemäß Art. 231 O.=R. dem kantonalen Rechte untersteht, materiellen Erfordernisse und Wirkungen solcher Verträge das
anderseits geht sie auf Anerkennung des Bestandes eines dinglichen Gegenteil gelte; es ist dies für diese Verträge ebensowenig statt¬
Rechtes an einer unbeweglichen Sache, betrifft also einen Gegen¬ haft, wie für die Schenkung, hinsichtlich welcher Art. 10 cit.
stand, welcher völlig außerhalb des sachlichen Herrschaftsbereichs den gleichen Vorbehalt macht, während doch einem Zweifel nicht
des Obligationenrechtes liegt, und ausschließlich durch das kanto¬ unterliegen kann, daß deren Regelung überhaupt dem kantonalen
nale Recht geregelt wird. Rechte vorbehalten ist. Aus Art. 10 ist mehr nicht zu folgern,
4. Allein auch insoweit, als mit der Klage ein Anspruch auf als daß für die Form der dort genannten Verträge nicht eidge¬
nössisches, sondern kantonales Recht gelte; ob im übrigen für
dieselben kantonales oder eidgenössisches Recht maßgebend sei, ist
nach dem gesammten Inhalte der eidgenössischen Gesetzgebung und
dem inneren Verhältnisse der unzweifelhaft kantonalrechtlicher
Regelung überlassenen Rechtsgebiete zu den durch das Obliga¬
tionenrecht geregelten zu beurteilen. Danach muß aber in gleicher
Weise, wie das Bundesgericht dies bereits für das Grundpfand¬
versprechen, den obligatorischen Grundpfandvertrag ausgesprochen
hat (vgl. Entsch. Amtl. Samml., Bd. XVI, S. 399, Erw. 3),
auch für Grunddienstbarkeitsverträge, bezw. Vorverträge zu sol¬
chen, festgehalten werden, daß das Obligationenrecht deren Regelung
ihres unlösbaren Zusammenhanges mit dem nach Art. 65 B.=V.
durchaus der kantonalen Gesetzgebungskompetenz unterstellten
Immobiliarsachenrechte wegen, stillschweigend der kantonalen Ge¬
setzgebung vorbehalten hat.
Dispositiv
Demnach hat das Bundesgericht
erkannt:
Auf die Berufung des Klägers wird wegen Inkompetenz des
Gerichtes nicht eingetreten und es hat demnach in allen Teilen
bei dem angefochtenen Urteile der Appellationskammer des Ober¬
gerichtes des Kantons Zürich sein Bewenden.