40 II 445

1. Sur la base des constations de fait de l’arrét attaqué il est incontestable que, telle qu'elle est exploitée actuellement, l’industrie du défendeur entraîne des inconvénients sérieux pour la Société demanderesse, que. notamment les odeurs de fumier qui se répandent dans son immeuble sont de nature à incommoder les. locataires et méme è nuire à Jeur santé. L'instance cantonale a jugé que ces inconvénients dépassent la limite de la tolérance que se doivent les voisins eu égard soit è la situation et à la nature des immeubles, soit à l’usage local. Pour déterminer la limite de cette tolérance elle a, avec raison, tenu compte du caractère général du 448 Sachenrecht. N° 79.

quartier où est établi le manége et elle a constaté que, s'ìl comprend encore d’autres écuries (d’ailleurs beaucoup moins importantes que celle du défendeur), il ne peut cependant pas étre considéré comme un quartier d'écuries avec le caractère duquel cadrerait la présence d'un manége contenant de 30 à 40 chevaux. Du reste ce n'est pas à ce point de vue essentiellement que se place le défendeur; à l’appui de ses conclusions libératoires il invoque surtout le fait que son manége existait nombre d’années avant la construction de l’immeuble de la Société et qu'il est installé et exploité conformément aux règlements sur la matière. Mais ni l’une ni l’autre de ces circonstances ne s'oppose à l’application de l’art. 684 CCS. En ce qui concerne tout d’abord l’antériorité de l’établissement du manéège, on ne saurait admettre qu'elle prive la Société du droit de demander la cessation des troubles que ce voisinage incommode lui occasionne. Il n’existe pas de droit de pré-occupation à raison duquel celui qui élève une construction à proximité d’un établissement industriel antérieurement eréé se soumettrait par là méme aux incommodités qui peuvent en résulter pour sa propriété. Sans doute il est possible qu’à l’époque où le manége a été construit il fùt en harmonie avec les conditions locales et qu’aucun voisin n’eùt & se plaindre d’émanations qui alors pouvaient passer pour normales. Mais il est inévitable que par suite de l’extension de la ville la situation se transforme et que, le caractére du quartier étant modifié, de normales et admissibles ces émanations deviennent intolérables pour le nouveau voisinage. En pareil cas l’intérét particulier du propriétaire doit céder le pas à l’intérét général et il doit adapter son établissement aux exigences nouvelles (v. dans ce sens WreLAND, Droits réels I p. 321, LEEMANN, Note 12 et 19 sur art. 684, OrTLOFF, Aus dem Nackbarrecht : Archiv fiir biirg. Recht 26 p. 329 et suiv., RreHL, Ueber Immissionsprozesse : Gruchot’s Sachenrecht. N° 79. 449° Beitrige 51 p. 143-144, SrAUDINGER, Commentaire "a éd. Notes I 5 c et 6, III bd, c, d, sur § 906, BaunpryLACANTINERIE, Des biens p. 164-165, Pandectes francaises sous Propriété Nos 195 et suiv.). Il pourrait en

étre autrement si cette modification apportée au caractere du quartier était attribuable à la Société elleméme, si c’était elle seule qui avait changé la physionomie générale des lieux et par conséquent aussi les besoins locaux ; dans ce. cas le défendeur pourrait peutétre se mettre au bénéfice de l’état ancien des choses, tel qu'il existait avant qu'il eùt été arbitrairement transformé par la demanderesse. Mais en fait il est constant que depuis l’établissement du manège la transformation qui s'est opérée dans la nature du quartier a été toute générale et n’est pas due uniquement aux constructions de la Société demanderesse ; celle-ci peut donc, malgré l’existence antérieure du manége, obliger le défendeur à se plier désormais aux exigences du voisinage actuel.

D’autre part, ces exigences ne sont pas nécessairement . identiques à celles contenues dans les règlements de police. Les prescriptions de police fournissent, il est vrai, des indications au sujet de l’usage local, elles contribuent à le créer; mais elles n’en donnent pas toujours la mesure exacte. Il est concevable, il est mème fréquent qu’elles restent en decà de ce qui, dans un endroit déierminé, est considéré comme conforme aux convenances et aux obligations de voisinage. Edictées parfois pour un territoire étendu et faisant forcément abstraction des circonstances particuliéres, elles peuvent n’ètre pas adaptées aux conditions spéciales de telle localité. Lorsqu’il s’agit de fixer l’usage local au sens de l’art. 684 CCS, on ne doit donc pas s'en tenir exclusivement à ce qui est prescrit par les ordonnances de police (v. SrAUDINGER III a sur § 906, LEEMANN Note 20 sur art.

684. 4, Pandectes loc. cit. N° 189) et c'est à bon droit que l’arrét attaqué a considéré comme sans importance le 450 Sachenrecht. N° 79.

fait que le défendeur s'est conformé aux réglements, du moment que les mesures qu’ils imposent sont impuissantes à empécher les inconvénients dont se plaint la Société demanderesse et que ceux-ci, d’aprés les constatations souveraines de l’instance cantonale, excèdent la limite de ce que les voisins sont tenus de tolérer eu égard à l’usage local. Mais d’ailleurs on doit observer que, méme au point de vue du droit administratif genevois, il ne suffit pas que le propriétaire d’une écurie ou d’un établissement similaire observe strietement Ies prescriptions de police ; en effet, à teneur de l’art. 31 du Réglement d’application de la loi sur les routes, ces établissements « ne seront tolérés que si, par leur destination, leur genre de construction, leur forme et leurs moyens de ventilation, ils sont dans l'impossibilité de nuire sous aucun rapport aux logements voisins et l’autorisation pourra étre retirée s’il est constaté que ces installations nuisent à la salubrité publique.» Si donc l'observation des rèéglements de police ne met pas le propriétaire à l’abri d’un retrait d’autorisation, à bien plus forte raison ne falt-elle pas échec aux réclamations des voisins fondées sur l’art. 684 CCS.

Enfin, si l'on met en balance l'intérét qu’a le défendeur à continuer à exploiter son manége dans les conditions actuelles et l’intérét opposé qu’a la Société à faire cesser les abus constatés (v. RO 40 II p. 30 et suiv.), il n’est pas douteux que c'est ce dernier intérèt qui est prépondérant. En effet, les mesures ordonnées par l’arrét attaqué n’occasionneront au défendeur qu’une dépense minime (d’aprés les experts, 617 fr.) et ne rendront ni plus difficile, ni plus onéreuse l’exploitation. Quant à savoir si ces mesures sont appropriées aux circonstances et si elles sont suffisantes pour remédier aux désagréments doni se plaint la demanderesse, c'est là une question d’ordre purement technique et le Tribunal fédéral est mal placé pour revoir la solution que l’instance cantonale lui a donnée après avoir pris l'avis d’experts.

Bien qu’on puisse avoir des doutes sur l’efficacité de certaines de ces mesures et qu'on puisse notamment se demander s’il n'aurait pas mieux valu obliger le défendeur à faire enlever quotidiennement le fumier, le Tribunal fédéral n'a pas de motifs suffisants pour substituer son appréciation à celle de l’instance cantonale qui a posé en fait que «les travaux ordonnés constituent le meilleur moyen de ramener à un minimum les désagréments résultant de l’existence et de l’exploitation du manége »; il est lié par cette constatation qui n’est dans tous les cas pas contraire aux pièces du dossier.

Quant à la conclusion de la recourante tendant à ce que ses droits soient réservés pour le cas où les mesures ordonnées se révéleraient insuffisantes, on doit observer qu'elle a été prise pour la première fois devant le Tribunal fédéral, lequel ne peut donc (art. 80 OJF) statuer à son sujet.

2. En ce qui concerne l’indemnité de 300 fr. allouée, la demanderesse soutient qu’elle est insuffisante à réparer le préjudice causé, car les incommodités résultant du voisinage du manége l’ont empéchée de louer trois appartements d’un loyer annuel de 4800 fr. Outre que l’offre de preuve formulée sur ce point a été écartée par des motifs de procédure cantonale qui échappent è la compétence du Tribunal fédéral, l’arrét attaqué laisse voir clairement que la Cour a estimé qu’en tout état de cause ces appartements seraient restés vides — la location immédiate de tous les appartements d’un grand immeuble neuf étant fort improbable — et qu’en réalité la Société n’a subi aucun dommage. Dans ces conditions, l’indemnité accordée ex aequo et bono en l’absence de tout préjudice positif constatè ne se justifie pas. Elle se justifie d’autant moins qu’en achetant un terrain à b&- tir à proximité immédiate du manége, la demanderesse s'est volontairement exposée aux ennuis et aux frais que ce voisinage devait entraîner pour elle jusqu'au moment 452 Sachenrecht, N° 80.

où elle aurait obtenu, amiablement ou par la voie judiciaire, les modifications nécessaires ; on a exposé cidessus que l’antériorité de l’exploitation du manége ne la privait pas du droit d’exiger ces modifications, mais au point de vue des dommages-intéréts il est équitable de prendre cette circonstance en considération (v. dans ce sens Pandectes francaises, loc. cit. N° 196). Aussi bien il est à supposer que le fait de la proximité du manège a dù influer sur le prix d’achat du terrain et qu’ainsi le dommage qu’a pu subir la Société se trouve compensé d’avance par la diminution du prix de revient de sa construction.