40 II 534
89. Urteil der I. Zivilabteilung vom 2. Oktober 1914 i. S. Müller, Kläger gegen Heim, Beklagter.
Liegenschaftskauf. Bedeutende Differenz zwischen dem wirklichen und dem angegebenen Flächenmass. Anfechtung des Vertrages wegen wesentlichen Irrtums und absichtlicher Täuschung. Der letztere Anfechtungsgrund geht vor. Prüfung, ob der Täuschungswille vorgelegen habe, ob der Käufer trotz vorheriger Besichtigung der Liegenschaft in Irrtum versetzt und ob er trotz seines Verzichtes, das Mass in den Vertrag aufzunehmen, zum Vertragsabschiuss verleitet worden seiî. Begriff des Dritten nach Art. 28 Abs. 2 OR. Ein solcher ist nicht, wer bei den Vorverhandlungen als Bevollmächtigter einer Vertragspartei sich beteiligte und wer vermöge eines besondern Rechtsverhältnisses am Kaufabschluss wirtschaftlich interessiert und rechtlich mittelbar beteiligt war. Nichtbeurteilung eines Teiles der die Anfechtung betreffenden Rechtsbegehren : Rück weisung nach Art. 82 OG oder sofortige Beurteilung unter Vorbehalt späterer Erledigung jener Begehren ?
1 — Alois Sigrist in Sarnen war seinerzeit Eigentümer des Heimwesens Holzmalt in Oberwil bei Sarnen. Im Mai 1910 liers er die Besitzung amtlich schätzen; als Flächeninhalt wurden « zirka 250 Aren» und als Wert des Schätzungsobjekts 11,000 Fr. ermitlelt, Sigrist schuldete dem Kläger Josef Müller aus Darlehen 800 Fr. Am 16. August 1910 verkaufïte er ihm sein Heimwesen zum Preise von .§§79 Fr. Im Kaufakt wird die Darlehensschuld als erst später zu entrichtende Anzahlung an den Kaufpreis (?) behandelt und dem Verkäufer Sigrist das Recht vorbehalten, die Liegenschaft innerhalb zwei Jahren zum Verkaufspreise zurückzuerwerben. Laut einem gleichzeitig abgeschlossenen Pachivertrage behielt Sigrist das Heimwesen während - der zwei Jahre ais Pächter, wobei er als Pachtizinsleistungen die darauf wverschriebenen Kapitalien und jene Schuld an den Kläger von 800 Fr. zu verzinsen hatle. Von seinem Rückkaufsrecht machte Sigrist keinen Gebrauch und der damals in Genua wohnende Kläger beauftragte nun den Rechtsagenten Theodor Durrer in Kerns, die Holzmatt weiler zu verkaufen, sobald Sigrist einen Käufer bringe, der eine Barzuhlung in der Höhe des ihm gemachten Darlehens leisten könne. Sigrist schrieb das Heimwesen zum Verkaufe aus und es meldete sich bei ihm als Kausliebhaber der bisher im Kanton Solothurn wohnhaft gewesene Beklagte Heim. Dieser liess sich die Liegenschalt durch Sigrist zeigen. Hiebei erklärte ihm Sigrist, --- Jaui dessen Aussage in einer nachher gegen 1hn wegen Betruges angehobenen Strafuntersuchung —, die Holzmait möge nach ihrer Nutzung, die er aui 40—50 Klaf- (er an Heu und Weid berechne, 12—13,000 Klafler messen. Am 17. / 27. Dezember 1912 schloss Sigrist mit dem Beklagten vor dem öffentlichen Schreiber Dr. F. Niederberger einen « Vorvertrag » ab, wonach er als angeblicher Eigenlümer dem Beklagten das Heimwesen mit Inbegriff einer grössern Zahl von Inventarstücken zum Preise von 21,500 Fr. zum Kaufe übergab. Am 1. März 1913 wurde über die Liegenschaft und das fragliche Inventar ein Kaufvertrag abgeschlossen und zwar zwischen dem Kläger als nunmehrigen Verkäufer und dem Beklagten als Käufer. Der Kaufpreis wurde ebenfalls auf 21,500 Fr. bestimnit uud sollte teils durch Übernahme des Verschriebenen, teils in bar entrichtet werden, die letzte Barzahlung am 1. Mai 1913. Beim Kausakte und der Unterzeichnung des Vertrages
waren ausser dem Fertigungsbeamien Dr. Niederberger zugegen : der Beklagte als Käufer, Agent Durrer als Bevollmächligter des Verkäufers und nunmehrigen Klägers und Sigrist. Laut den Zeugenaussagen Durrers im genannten Strafprozesse, die die Vorinstanz als beweiskräftig ansieht, halte Sigrist am Tage vor dem Kauf im Bahnhofrestaurant Sarnen dem Beklagten erklärt, die Holzmatt messe zwischen 12 und 13,000 Klafter. Im gleichen Sinne lautet die Aussage Durrers im jetziD396 Obligationenrecht. N° 89, gen Zivilprozesse. Der Zeuge berichtet ferner : Sigrist habe diese Massangabe auch beim Kaufabschluss vor dem öffentlichen Schreiber (Dr. Niederberger) gemacht ; sicher sei er jedoch dessen nicht mehr. Dem Beklagten habe der Zeuge das von Sigrist angegebene Mass in Aren umrechnen müssen. Er habe den Eindruck gehabt, dass der Beklagte, der geistig nicht hoch zu stehen scheine, auch ohne die Zusicherung dieses Masses gekauft hätte. Aus den Zeugenaussagen des Dr. Niederberger im Zivil- und Strafprozess ist hervorzuheben : Beim Kaufabschluss habe der Zeuge infolge Anfrage erklärt, es sei nicht nötig, ein Mass in den Kaufvertrag aufzunehmen, und man habe dann auf Seinen Rat davon abgesehen. Sigrist habe allerdings ein Mass, an das der Zeuge sich nicht mehr erinnere, angegeben, aber bemerkt, er wisse es nicht genau, er habe nicht gemessen. Durrer habe dann eine Umrechnung in Aren vorgenommen. Der Beklagte habe schon beim Vorvertrag erklärt, die Grenzen seien ihm bekannt. Der Zeuge habe den Eindruck gehabt, das Mass spiele beim Kaufe keine Rolle.
Nach dem Bezuge des Heimwesens durch den Kläger kam es zwischen ihm und Sigrist zu Zwistigkeiten, namentlich auch deshalb, weil dieser die in den Kauf gegebenen Inventarstücke nun nachträglich zu Eigentum beanspruchte.
2. — Unter Berufung auf die Differenz zwischen dem wirklichen und dem ihm angegebenen Flächeninhalte der Liegenschaft verweigerte Heim die Bezahlung der am 1. Mai 1913 verfallenen Schlussrate von 10,012 Fr. des Kaufpreises. Mit der vorliegenden Klage hat Müller das Rechtsbegehren gestellt, der Beklagte habe den Kauf vom 4. März 1913 in allen Teilen anzuerkennen und daher dem Kläger als Kaufzahlung 10,012 Fr. nebst Zins zu 5 % seit dem 1. Mai 1913 zu entrichten. Diesem Antrage hat der Beklagte in seiner Antwort die Begehren entgegengestellt : 1. Das Klagebegehren sei vollinhaltlich abzuweisen und der Kläger zu verhalten, den Beklagten unter Rückerstaitung des Geleisteten wegen seiner erlitienen Schädigung mit einer vom Gerichte festzusetzenden Summe zu entschädigen. 2. Eventuell sei die eingeklagte Forderung wegen Wegfalls des Inventars und wegen Mindemasses als kompensiert zu betrachten. 3. Subeventuell gei nach richterlichem Ermessen oder auf Grund einer Fachexpertise die Ersatzforderung wegen Mindermasses oder wegen Wegfalls des Inventars festzustellen und von der Klageforderung in Abzug zu bringen. Zur Begründung dieser Begehren führte der Beklagte aus: Er sei durch betrügerische Angaben Sigrist’'s über Grösse und Umfang des Kaufgegenstandes getäuscht worden und habe sich beim Kaufabschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden. Dieser Irrtum beziehe sich zudem auch auf das im Kauf inbegriffene Mobiliar im Werte von 2000 Fr., das Sigris! nun nachträglich als Eigentum beanspruche. In rechtlicher Hinsicht werde auf die Art. 216 f. 23, 24 und 28 OR und Art. 2 ZGB abgestellt, Die erste Instanz hat das Klagebegehren gutgeheissen, das kantonale Obergericht dagegen hat mit Entscheid vom 16. Mai 1914 auf Abweisung dieses Begehrens erkannt, ohne sich über die Gegenanträge des Beklagten auszúsprechen. Der Kläger ficht nunmehr diesen Entscheid vor Bundesgericht durch Berufung an, indem er seinen Klageanirag erneuert.
3. — Abgesehen von dem Antrag auf Anerkennung des streitigen Kaufverl|rages, der für die Erledigung des Falles nicht weiter in Betracht kommt, wird mit dem Klagebegehren ein Erfüllungsanspruch aus diesem Vertrag, gerichtet auf Bezahlung der noch ausständigen letzten Kaufpreisrate geltend gemacht. Diesem Anspruch hält der Beklagte mit seinem Antwortbegehren auf Abweisung des Klageantrages die Einrede entgegen, der Kaufvertrag sei wegen Willensmängeln für ihn nicht verbindlich, welche Art der Vertragsanfechtung nach 538 Obligationenrecht. N° 89.
feststehender Rechtsprechung zulässig ist. Auf die andern Antwortbegehren wird zweckmässiger Weise ersf nach Beurteilung des klägerischen Erfüllungsanspruches eingetreten (s. unien Erwägung 8).
4. — Als Willensmängel des streiligen Vertrages nennt der Beklagte die des wesenllichen Irrtums und der absichtlichen Täuschung. Es fragt sích zunächst, ob der letztere Anfechtungsgrund vorliege, denn bejahenden Falles ist die Rechtsstellung des anfechtenden Beklagten eine bessere, als sie es bei Nichtigerklärung des Vertrages wegen wesentlichen Irrtums unter Umständen sein könnte, in Hinsicht nämlich auf eine mögliche Schadenersatzpflicht nach Art. 26 OR.
5. — Nach den Akten hat Sigrist vor dem Abschluss des Kaufvertrages vom 4. März 1913 dem Beklagten als Flächeninhalt des Gruudstückes wiederholt 12 bis 13,000 Klaster angegeben, während es in Wirklichkeit nur 8689 Klafter misst. Der Unrichtigkeit seiner Angabe und der greassen Disserenz zwischen dem angegebenen und dem wirklichen Masse musste siìich Sigrisl nach der ganzen Sachlage bewussL sein: Auf sein eigenes Betreiben haite er seinerzeit, im Mai 1910, den Flächenirhalt mit annähernder Genauigkeit in Erfahrung gebracht. Die Liegenschaft war ihm auch als früherm Eigentümer und durch ihre Bewirtschaflung näher bekannt und als er sich dann in der Folge mii ihrem Verkauf an den Kläger und später mit der Beibringung eines Käufers sür den Kläger beschäftigtie, hatte er wiederum allen Anlass, sich über ihre Grösse Rechenschaft zu geben. Endlich deutet auch der übermässige Preis, den er als Kausvermitiler vom Beklagten erzielen wolite, auf die Absicht hin, dev Flächeninhalt zu günstig darzustellen. Hiernach und da anderseits kein Grund ersichtlich ist, wegen dessen Sigrist dennoch dazu hätte kommen können, in guten Treuen ein unrichtiges Mass @?zugeben, steht sein Täuschungswille ausser sen, dass Sigrist unmittelbar vor dem Kaufabschluss seine bisherige Massangabe nicht mehr bestimmt aufrecht hielt, sondern ihr beifügte : er wisse es nicht genau, er habe nicht gemessen. Mit dieser Erklärung konnte es ihm nicht darum zu tun gewesen sein, die Unwahrheit der früheren Angabe, wonach er mehr als 3000 Klafter zu viel nannte, deutlich zu widerrufen. Den täuschenden Inhalt seiner Versicherung schränkte er auf diese Weise nur unwezentlich ein und er musste sich zudem sagen, dass seine Berich ’igung in anderer Beziehung eher als eine Bestärkung aufgefassf werden könne, cofern sích nämlich aus ihr entnehmen liess, dass der Käufer jedenfails mit keinem s0 grosSen Mindermass, wie es tats ichlich bes‘and, zu rechnen habe.
Darch die unrich!ige Erklärung Sigrist’s hat sich der Beklagte auch wirklich täuschen, also in den Irrtum versetzen lassen, das Grundsiück messe in der Tat, wenn nicht 12,000 Klafter, so doch annähernd s0 viel. Mit Unrecht wendet der Kläger ein, der Beklag:e habe die Liegenschast ja vorher besichtigt und sìich so über deren Umfang vergewissern können. Damit allein isl noch nicht ausgewiesen, dass der Beklagte die Unrichtigkeit der Versicherungen Sigrist’s durchschaut habe oder auch nur zu erusten Zweifeln daran veranlasst worden sci. Nach allgemeiner Lebenserfahrung lässf Sich der Flächeninhalt eines Grundstückes von blossem Auge vielfach nur innerhalb bedeutender Fehlergrenzen abschätzen, namentlich, wenn die Bodengestaltung eine Schätzung erschwert und wenn der Schätzende unler der suggestiven Wirkung einer von ihm als glaubhaft entgegengenommenen Massangabe steht. Sache des Klägers wäre es aber gewesen, des nähern darzutun, dass nach den obwaltenden Verhältnissen der Beklagte vermöge selbs'ständ'ger Beurteilung über den wirklichen Flächeninhalt aufgeklärt gewesen scin müsse und dass das tävschende Verhalien Sigrist's, obwohl an sich zur Erregung des beabsichtigten Irriums geeignet, doch 540 Obligationenrecht. N° 39, die gewollte Wirkung nicht habe entfalten können. Dies gilt um s0 mehr, als sich für den Fall, dass der Beklagte einer Täuschung nicht unterlegen wäre, kaum erklären liesse, warum er alsdann zu den unwahren Angaben Sigrist’s Jeweilen stillgeschwiegen und sogar auf Grund ihrer die Umrechnung in das Metermass verlangt hätte, statt unter Berufung auf den wahren Sachverhalt entweder von einem Kaufe abzustehen oder günstigere Bedingungen zu verlangen, Endlich is auch anzunehmen, der Beklagte sei durch die Täuschung zum Vertragsabschlusse verleitel worden. Lin Irrtum von solcher Bedeutung über die Grösse und damit über den Wert des Kaufgegenstandes betrifit einen Umstand, der nach allgemeiner Verkehrsauffassung für den vertraglichen Willensentschluss erheblich ist und er muss daher als für die Eingehung des Vertrages kausal gelten, so lange nicht der Vertragsgegner durch den Nachweis besonderer Gründe darzutun vermag, dass der Getäuschte den Vertrag auch ohne die Täuschung abgeschlossen hätte (vergl. BGE 31 II S. 379 Erw. 2 und dortige Zitate). In letzterer Hinsicht beruft sIch der Kläger mit Unrecht auf die Tatsache, dass die
Parteien
von der Aufnahme einer Massangabe in den Vertrag abgesehen haben. Damit hat der Beklagte lediglich auf eine vertragliche Gewährleistungspflicht im Sinne von Art. 219 OR verzichtet. Nicht aber folgt aus jener Tatsache des weitern, dass es dem Beklagien in Betreff seines Entschlusses zur Eingehung des Vertrages gleichgültig gewesen sei, ob ein Mindermass von solcher (Grösse vorhanden sei oder nicht. Eine dahingehende Wuüllensmeinung darf angesichts des bedeutenden Wertunterschiedes nicht vermutet werden. Sie wird auch nicht durch die blosse Ansichtsäusserung des Zeugen Durrer ausgewiesen, der Beklagte « scheine geistig nicht hoch zu stehen ». Man muss demnach annehmen, die mündliche Massangabe Sigrist’'s sei für den Beklagten ein den Abschluss des Vertrages bestimmendes Momenl gewesen und sie habe ihn nach Art. 28 OR zum Vertragsabschluss « verleitet ». Dass endlich die Anfechtbarkeit auf Grund dieses Arlikels auch dann gegeben ist und gerade dann praktische Bedeutung besìtzt, wenn der Verlrag keine Massangabe enthäit, hat bereits die Vorinstanz zutreffend ausgeführt. Die gegenteilige Auffassung des Klägers, der Art. 219 OR schliesse als Sonderbeslimmung die Anwendung der allgemeinen Regeln über die Vertragsanfechtung wegen Willensmängeln aus, lässt sích gesetzlich und sachlich nicht rechtfertigen.
6. — Der Kläger bestreitet die Anfechlbarkeit des fraglichen Kaufvertrages sodann noch unter Berufung auf Art. 28 Abs. 2 OR, nämlich deswegen, weil die Täuschung nicht von ihm, sondern, ohne dass er Sie habe kennen können, von Sigrist verübt worden sel, dieser aber als Dritter im Sinne der genannten Bestimmung gelten müsse. Der letzten Behauptung lässt sich indessen nicht beipflichten: Freilich war Rechtsagent Durrer und nicht Sigrisl der Stellversreter des Klägers bein Vertragsabschluss. Dagegen hat Sigrist bei den Vorverhandlungen als Bevollmächtigter des Klägers gehandelt, indem er den Beklagten, den spätern Käufer, ausfindig machte und den Kaufabschluss vorbereitele. Seine Verlretungsmacht hierzu ergibt sich aus dem Inhalte des dem Durrer erteilten Auftrages, die Liegenschaft zu verkaufen, « sobald Sigrist einen Käufer bringe, der eine Barzahlung in der Höhe des ihm gemachten Darlehens leisten könne. » Darin liegt nämlich zugleich ein Vom Kläger erteilter, von Durrer zu übermittelnder Auftrag an Sigrist, in der genannten Weise für die Beibringung eines Käufers zu sorgen. Diesen Auftrag hat Sigrisl angenommen und bei dessen Ausführung die Täuschungshandlung verübt. Somit ist er beim Zustandekommen des Geschäftes als ein zur Mitwirkung Berufener beteiligt gewesen, Wenn auch, wenigstens formell, nur in der nebensächlichen §42 Obligationenrecht. N° 69, Rolle eines Gehülfen des zum Abschluss bevollmächtiglen Durrer. Kann er aber nicht als ein dem Geschäfte fernstehender, von aussen einwirkender Dritter im Sinne des Gesetzes angesehen werden, s0 muss der Kläger als Geschäfisherr sein Handeln gleich dem eigenen gegen sich gelten lassen (vergl. auch den genannten Bundesgerichtsentscheid in Erw. 4 a. E.; STAUDINGER, Kommentar zum BGB 5./6. Aufl. § 123, IV, 3 db). Der Auffassung, dass Sigrist « Dritter » sei, steht zudem das Darlehensverhältnis entgegen, :n dem er sich vor dem Abschluss des Vertrages zum Kläger befunden hat und dessen Liquidation der beabsichtigte Kauf dienen sollte : Insofern war Sigrist am Kaufabschluss wirtschaftlich ebenfalls interessiert und rechtlich mittelbar beteiligt.
T7. — Laut dem Gesagten gdelangi man schon auf Grund von Art. 28 OR mit der Vorinstanz zur Abweisung der eingeklaglen Kaufreslanzforderung und es braucht daher nicht mehr geprüft zu werden, wie es sich mit der Einrede des wesenllichen Irrtums verhalte. Ebenso wird die Berufung des Beklagten auf die Art. 216 ff. OR und 2 ZGB gegenstandslos.
8. — In seinen Ántwortbegehren hat sich der Beklagte nicht darauf beschränkt, die Abweisung der Klageforderung zu verlangen, sondern im weilern auf Rückerstattung der schon geleis!eten Kaufpreisralen und auf Ersatz des ihm durch den Kauf entslandenen Schadens angetragen (ohne freilich, was das nolwendige Korrelat dieser Anträge oder doch des ersten davon gewesen wäre, die Rückfertigung der gekausten Liegenschast anzubieten und zu fordern). Über diese Begehren hat die Vorinstanz nicht geurteilt und da die Akten hier der Ergänzung bedürftig sind, so liesse sich fragen, ob nicht eine Rückweisung des Falles nach Art. 82 OG Platz zu greifen habe, wenn auch von keiner Partei ein dahingehender Antrag gestellt wurde. Nun hat aber vor der Vorinstanz, soviel ersichtlich, weder der Kläger noch der Beklagte etwas dagegen eingewendet, dass jene weiteren Begehren unbeurteilt blieben, und sodann hängt die Bedeutung und Wirkung ihrer Nichtbeurteilung zunächst vom kantonalen Prozessrechte ab, wie denn auch wohl die Parteien, wenn sie zu einer nachträglichen Erledigung dieser Begehren im jetzigen Prozessverfahren gelangen wollten, den Vorentscheid vor allem auf dem Wege des nach der kantonalen ZPO dazu dienlichen Rechtsmittels, etwa der Kassationsbeschwerde hätten anfechten müssen. Bei dieser Sachlage rechtfertigt es sich, einfach auf Bestätigung des die Klageforderung abweisenden vorinstanzlichen Urteils zu erkennen, in der Meinung, dass damit die Parteien nicht gehindert sein sollen, ihre übrigen Rechtsbeziehungen aus dem Kaufgeschäfte in einem neuen Prozesse der richterlichen Beurteilung zu unterstellen, falls sie nicht dazu kommen sollten, sich auf Grund des gegenwärtigen Entscheides zu verständigen.
Demnach hat das Bundesgericht erkannt:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichtes des Kantons Unterwalden ob dem Wald vom 16. Mai 1914 bestätigt.
90. Arrôt de la Ire section civile du 9 octobre 1914 dans la cause Dupont contre Barber.
Exception de jeu. Disproportion alléguée entre la fortune du spéculateur et l’importance des ordres de bourse. Fardeau de la preuve. Fortune suffisante pour Se Drocurer le crédit nécessaire pour lever successivement les titres. Exception écartée.
Sachverhalt
A. — Au commencement de 1911, le défendeur Barber-Treves est entré en relations avec Donati Dupont