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66. Arrêt de la Ir Section civile du 8 novembre 1920 dans la cause Grand contre Mancud. Courtage immobilier: droit du courtier à lia commissíon ? promesse de vente conciue Par lai avec un acheteur ; nullité de cette promesse de vente, conclue suivant les formes reguises par la lei da lieu de la passation de l’acte, mais non d’après celles éxigóes Par la ¿(ex rei sífae.
Dés la sin de 1916 le notaire J. Menoud avait chargé
Sachverhalt
E. Demierre, agent immobilier à Romont, de iui trouver un acquéreur pour sa montagne des « Cases » près Montbovon au prix de 230 000 fr. ou, au besoin, de 220 000 fr. En août 1917, Demierre s’est adjoint le courtier Jean Frioud en lui promettant de partager la commission.
En automne 1917 Frioud a mis au courant de l’affaire Joseph Grand, cafetier à Lausanne, lequel a proposé de s’entremetire de son côté pour trouver un acquéreur. Une entrevue a eu lieu le 15 novembre 1917 chez le notaire Menoud. Celui-ci, à la demande de Grand, a consenti à abaisser la limite à 200 000 fr., étant entendu qu’il payerait une commission de 5000 fr. à Demierre ef Frioud et que tout ce qui dépasserait le prix de 200 000 fr. serait acquis à Grand.
Grand a proposé les Cases d’abord, sans succês, à Robert Bornand, puis à G. Cayrac, marchand de bois À Genève. Celui-ci est monté le 29 novembre 1917 pour visiter la montagne, mais y a renoncé vu l'abondance de la neige et parce qu’il avait été vexé de voir à la station du M.O.B. qu’un autre amateur, M. Dumas, se rendait également aux Cases conduit par le courtier Frossard. Le même soir il a eu un entretien avec Grand qui lui a déclaré que Dumas allait conclure — ce qui n'était pas exact — que le pâturage était loué 5000 fr. — sans lui dire que ce prix s'appliquait aussíì à une « gite » indépendante 392 Obligationenrecht. N° 66.
de la montagne à vendre — et que le cube de bois à exploiter était de 4000m? — tandis que l’état de cubage remis par le notaire Menoud n’accusait que 3703 m®.
Le lendemain 30 novembre 1917, Cayrac a passé devant le notaire Golay, à Lausanne, une promesse d’achat de la propriété des Cases pour le prix de 250 000 fr., dont 100 000 fr. payables lors de la passation de lacte définitif de vente, qui devait intervenir avant la fin de février. Le promettant vendeur J. Menoud était représenté dans Vacte par J. Grand, qui s’engageait à faire parvenir dans les cinq jours une procuration justifiant ses pouvoirs.
Le 1er décembre Grand s’est rendu chez Menoud et, sans l'informer de la conclusion de la promesse de vente‘ lui a fait signer une procuration en sa faveur aux fins de vendre la propriété des Cases pour le prix minimum de 200 000 fr. et, à cet effet, de « passer promesse de vente et faire tout ce qui sera utile en pareille circonstance. » Malgré la promesse stipulée avec Cayrac, Grand a continué à chercher des amateurs ; il a offert les Cases à J. Demont pour le prix de 235 000 fr., au notaire Meylan pour 250 000 fr., à M. Musy, Conseiller d’Etat, pour 212 000 fr. au cas où Cayrac n’achéterait pas.
Le 1° janvier 1918 Menoud a. écrit à Demierre qu’il avait eu la visite de Cayrac et qu’il avait demandé, mais Sans avoir pu encore l’obtenir, une expédition de la Promesse de vente (en fait il ne l’a reçue que le 8 février). Le 10 janvier 1918, il a confirmé par lettre à Grand que celui-ci encaisserait tout ce qu’il pourrait obtenir en sus de 200 000 fr., tandis que la provision de 5000 fr. en faveur de Demierre et Frioud serait supportée par le vendeur personnellement sur les 200 000 fr. : il se réservait d’ailleurs de choisir le notaire stipulateur.
Le 25 février Grand a convoqué pour le 28 février Cayrac et Menoud en létude du notaire Pasquier à Bulle aux fins de passer l’acte définitif de vente, en avisant Menoud que, à défaut de Cayrac, il se porterait acquéreur en s0n propre nom. Le 28 février Cayrac ne s’est pas présenté ; Grand est arrivé en compagnie de son frère Auguste qui était porteur d’un chèque de 100 000 fr. et qui s’est déclaré prêt à acheter en lieu et place de Cayrac, Menoud a , refusé, se disant lié à Cayrac. Par lettre du même jour, Menoud a retiré à Grand les pouvoirs qu’il disait lui avoir conférés uniquement pour traiter avec Cayrac au prix de 200 000 fr. plus une commission raisonnable. Le même jour, au sortir de la conférence chez le notaire Pasquier et en vertu de la procuration du ler décembre, Grand a passé avec son frère devant le notaire Andrey à Bulle, une promesse de vente pour le Le 3 mars, Grand a fait demander à Cayrac s’ìl consentirait à lui donner une commission supérieure à 5000 fr., disant qu’au cas contraire il stipulerait la vente avec M. Musy qui offrait 230 000 fr. Cayrac s’est plaint à cette occasíon que le prix que lui avait fait Grand était trop élevé. Le 59 mars il a acheté les Cases de J. Menoud pour le prix de 200 000 fr., plus 10 000 fr. destinés au réglement du courtage ; sur cette somme Demierre et Frioud ont touché 5000 fr. ; le solde de 5000 fr. a été refusé par Grand, qui a jugé insuffisante cette commission.
Grand a ouvert action à Menoud en concluant au paiement de 50 000 fr., soit à la somme qui devait lui TeVenir gur la base de la promesse de vente Cayrac.
Le défendeur a condu à libération en excipant de la nullité de la promesse de vente et aussì de la promesse de rémunération en faveur du demandeur. Subsidiairement il conclut à ce que le salaire du demandeur soit réduit à 2500 fr., somme égale à celle qu'ont touchée Demierre et Frioud.
Le Tribunal de première instance a alloué au demandeur ses conclusions à concur rence de 25 000 fr. Il a jugé que c’est par suite d’une véritable manoeuvre collusoire entre Menoud et Cayrac que la vente n’a pas eu lieu au prix de 250 000 fr. convenu avec Grand ; ce dernier a donc droit en principe à la commissíion que lui aurait AS 46 El — 1920 27 394 Obligationenrecht. N® 66.
Procurée cette vente, mais le chiffre doit toutefois en être réduit à 25 000 fr. en application de l’art. 417 CO. Sur appel des deux parties, la Cour d’appel a réformé ce jugement et a réduit à 10 000 fr. la somme à Payer par le défendeur au demandeur. La Cour a jugé que Grand ne pouvait se prévaloir de la promesse de vente Golay, celle-ci étant nulle puisqu’elle n’a pas été Passée devant un notaire fribourgeois, que Grand n’avait pas de procuration de Menoud et qu'enfin c’est par des maNnoeuvres déloyales qu’il a amené Cayrac à accepter le prix de 250 000 fr. ; c’est du reste pour ces diverses raisons que Cayrac n’a pas donné suite à la promesse de vente. La Cour ‘ajoute que la convention passée entre Menoud et Grand est entachée par lerreur dans laquelle ce dernier a sciemment entretenu le défendeur au Sujet du prix qu’on pourrait obtenir pour la Propriété. Toutefois du moment que Cayrac a payé 10 000 fr. en sus des 200 000 fr., pour régler le courtage, le demandeur a droit à cette somme — sans avoir à partager avec Demierre et Frioud dont la commission devait être prélevée gur le prix touché par le vendeur. Soit le demandeur, soit le défendéur ont recouru en réforme contre cet arrêt en reprenant leurs conclusions primitives.
Erwägungen
Le contrat conclu entre parties est un contrat de courLage par lequel le demandeur s’engageait à s’entremettre pour trouver un amateur disposé à acheter l’immeuble du défendeur ; celui-ci de son côté s'engageait à abandonner au courtier la partie du prix de vente qui dépasserait la somme de 200 000 fr. Ce mode de calcul de la rémunération du courtier n’a en soì rien d'’illicite et il s'agit de savoir sí la commission ainsi stipulée a été acquise par le demandeur, c’est-à-dire s'il a procuré au défendeur un acheteur à un prix supérieur à 200 000 fr.
A cet égard il invoque la promesse de vente qu'il a conclue avec Cayrac pour la somme de 250 000 fr. Mais 11 importe. tout d’abord de rechercher sí cette promesse de vente était valable et sì l’on peut par conséquent reprocher au défendeur, comme un acte de mauvaise foi au préjudice du courtier, de n’en avoir pas poursuivi l’exécution.
Aux termes de l’art. 657 CCS les contrats ayant pour objet le transfert de la propriété ne sont valables que s'il sont reçus en la forme authentique et cette forme est requise non seulement pour l’acte définitif de vente, mais aussì (art. 216 CO) pour la promesse de vente. Quant aux modalités de la forme authentique, le droit fédéral ne les fixe pas lui-même, mais remet aux cantons le soin de les déterminer « pour leur territoire » (art. 55 Tit. fin. CCS). En l’espèéce, l’instance cantonale a jugé que la promesse de vente ne remplissait pas les conditions de forme nécessaires, Parce qu’elle a été passée devant un notaire vaudois, tandis que seul un notaire fribourgeois aurdit “ été compétent à cet effet, vu que les immeubles étaient sìitués dans le canton de Fribourg. Cette décision n’impliquerait une violation du droit fédéral que sì celui-ci contenait, expressément ou implicitement, une disposition suivant laquelle, en matière de vente immobilière, la forme authentique est régie par la loi du canton de la Passation de l’acte, sans égard au lieu de la situation de l’immeuble. Or tel n’est certainement pas le cas. Le Code consacre au contraire à Vart. 55 Tit. fin. la compétence territoriale de chaque canton, il ne règle pas les conflits qui peuvent se produire entre Iles lois cantonales et qui doivent donc être résolus en application des principes généraux du droit international (voir dans ce sens l’étude récente de GUHL, Die interkantonale Bedeutung der öffentlichen Urkunde, dans la Revue mensuelle pour le droit administratif et le notariat du canton de Berne, XXIII p. 257 et suiv. et p. 305 et suiv.). S’agissant ainsi d’une question de droit intercantonal non réglée par le droit fédéral, le Tribunal fédéral, comme instance de recours en réforme, ne saurait revoir la s0- 396 Obligatienenrecht. N° 66, lution qui lui a été donnée par le tribunal cantonal, c’està-dire qu'il doit reconnaître le droit du canton de Fribourg de considérer comme dépourvue de la forme authentique une promesse de vente d’un immeuble fribourgeois passée devant un notaire vaudois. Aussi bien cette solution est-elle conforme à celle qu’a adoptée le Conseil fédéral en sa qualité d’autorité de surveillance du registre foncier ; d’accord avec la théorie dominante en droit international privé, il a admis une dérogation à la règle locus regit actum dans ce sens que c’est la lex
rei síilae qui détermine la forme des contrats relatifs aux immeubles (v. GUHL, op cit. p. 266 et suiv.; cf. aussi WIELAND, Note 6 sur art. 657; REICHEL, Note 4 sur art. 55 Tit. fin. ; BLUMENSTEIN, Bevue citée XI p. 241 et suiv.). On a, il est vrai, tenté de soutenir (v. LEEMANN, Note 32 sur art. 657) que le contrat immobilier conclu en la forme authentique prévue par la loi du lieu de la passation de l’acte doit être consìidéré comme valable en ce qui concerne les relations personnelles entre parties, quand bien même le défaut de la forme exigée par la loi de la situation de l’immeuble a pour effet de le rendre impropre à servir de base à linscription au registre foncier. Mais cette distinction ne se justifie ni théoriquement ni pratiquement (v. GUHL, op cit. p. 313 et suiv.) et d’ailleurs, en l’espèce, il n’en resterait pas moins que, en vertu de la promesse de vente nulle en droit fribourgeois, le défendeur ne pouvait recourir aux tribunaux fribourgeois pour contraindre Cayrac à passer l’acte définitif de vente et qu’ainsì le demandeur n’est pas fondé à prétendre qu’il l’a mis en mesure de vendre sa propriété au prix Mais en outre la promesse de vente était nulle aussì par le motif qu’elle a été conclue par le demandeur sans qu’il eût reçu du défendeur les pouvoirs nécessaires pour contracter en son nom. C'’est en vain qu’il invoquerait la procuration qui lui a été délivrée le 1er décembre 1917 par Menoud, puisqu’elle est postérieure à la passaObligationenrecht. Ne. 66, 397 tion de la promesse de vente et que d’autre part sa teneur ne permet pas de la consìidérer comme une ratification de cet acte dont à ce moment le défendeur ignorait l’existence.
Dans ces conditions, il est superflu de rechercher sì, comme l’a admis l’instance cantonale, Cayrac aurait pu également exciper du dol du demandeur pour contester la validité de la promesse de vente : en tout état de cause, celle-ci était nulle pour les deux motifs de forme indiqués ci-dessus et par conséquent le promettant-acquéreur n’était pas lié.
Sans doute il a, dans la suite, traité avec le défendeur mais le demandeur n’a prouvé ni que le prix de 200 000 fr indiqué dans l’acte de vente soit simulé et qu’en réalité le défendeur a touché davantage, ni même que Cayrac aurait été disposé à payer un prix supérieur et que Menoud s’'est contenté de 200 000 fr. uniquement pour priver le courtier de sa commission. Quant au fait que le demandeur aurait pu obtenir d’autres amateurs des conditions plus avantageuses, il esl indifférent puisqu’en fait les pourparlers qu'il a engagés dans ce but ne sont pas arrivés à chef et qu’il n’a pas présenté ces acquéreurs au défendeur ; il a, il est vrai, proposé son propre frère comme acheteur à la place de Cayrac et pour le prix stipulé avec ce dernier dans la promesse de vente Golay, mais tout d’abord il semble résulter de l’instruction que cette offre était tardive, Menoud s'étant à ce moment-là déjà lié directement envers Cayrac pour le prix de 200 000 fr., et en outre il n’est pas probable que Auguste Grand aurait vraiment consenti à payer 250 000 fr., puisque le même jour il a passé promesse de vente avec son frère pour 200 000 fr. seulement.
Seule donc la vente conclue en définitive entre Menoud et Cayrac peut servir de base pour le calcul de la commission due au demandeur. Et c’est avec raison que l’instance cantonale a jugé qu’il a droit de ce chef aux 10 000 fr. versés par Cayrac en sus de la somme de 338 Obligationenrecht. N°-66.
200 000 fr. indiquée dans l’acte de vente. En effet, au point de vue économique, la situation est la même que sì, au lieu de scinder ainsi ses prestations, l’acheteur avait payé un prix global de 210 000 fr. ; en vertu même de son contrat avec le défendeur, le demandeur peut donc prétendre à la partie de ce prix qui dépasse 200 000 fr. Mais d’ailleurs voulât-on même considérer les 10 000 fr. payés en sus comme réellement distincts du prix de vente proprement dit, c’est cependant au demandeur qu'ils devraient être attribués, puisque Cayrac a stipulé qu’ils devaient servir au paiement des commissions : on 8e trouverait en présence d’une stip:lation pour autrui au bénéfice de laquelle le demandeur peut se mettre. II est vrai qu’il y avait également d’autres courtiers, soit Demierre et Frioud et que ceux-ci ont touché 5000 fr. Mais, outre que l’acheteur Cayrac a été procuré par le demandeur et non par Demierre et Frioud. il avait été entendu dès le début que la commission due À ces derniers serait supportée par le vendeur personnellement et serait prélevée sur le prix de 200 000 fr. (v. lettre Menoud du 10 janvier 1918) — de sorte gu'’il ne se justifierait certainement pas de renvoyer le demandeur à partager avec ces courtiers les 10 000 fr. versés en sus de la somme de 200 000 fr.
Le Tribunal fédéral prononce : Les deux recours sont rejétés et l’arrêt cantonal est confirmé.
Obligationenrecht. N®* 67, 399