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1. Die Vorinstanz begründet die grundsätzliche Gutheissung der Klage im wesentlichen mit Art. 24 Ziff. 4 OR ; síe geht davon aus, die Annahme, dass der Sachverhalt s0, wie er beim Vertragsschluss bestand, andauere oder nur in dem damals voraussehbaren Umfange sich ändere, sei auch dann eine irrtümliche, wenn die Abweichung von dieser Annahme erst im Verlaufe der Vertragsdauer eintrete ; nach den Umständen des Falles müsse dieser zukünftige Sachverhalt nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet werden. Wollte man aber die Irrtumsbestimmungen zur Beurteilung 316 Obligationenrecht. Noe 54.

des vorliegenden Falles heranziehen, so0 würde es sIch jedenfalls nur um einen Irrtum im Beweggrund handeln, da er sích nicht auf den nach Art. 24 OR wesentlichen Inhalt des im abgeschlossenen Vertrage Erklärten, sondern einzig auf Vorstellungen über die zukünftige Marktlage beziehen könnte. Abgesehen hievon würde die Rechtsfolge wesentlichen Irrtums eines Kontrahenten gemäss Art. 23 OR in der Unverbindlichkeit des Vertrages von Anfang an bestehen, und wäre daher die Möglichkeit einer teilweisen Aenderung des Vertrages, wie sie die Vorinstanz vorgenommen hat, ausgeschlossen (vergl. AS 39 II S. 244).

2. Frägt es sich daher, ob eine gesetzliche Aenderung des Vertragsinhaltes im Sinne des angefochtenen Urteils aus andern Gründen zulässig sei, s0 ist von der Natur und dem Zwecke des abgeschlossenen Vertrages auszugehen. Danach ist die Klägerin mit der Ueberlassung des Mietobjektes zum vertragsmässigen Gebrauche an die Beklagte auch zur Heizung der Mieträumlichkeiten verpflichtet, wogegen ihr ein Anspruch auf den pauschal vereinbarten Mietzins zusteht. Wie die Vorinstanz mit Recht betont, bildete dabei die Heizungspflicht im Zeitpunkte des Vertragsschlusses nur einen nebensächlichen Bestandteil ihrer VertragslIeistung, weshalb denn wohl auch eine Ausscheidung der Heizungsentschädigung unterblieben ist. Im Vordergrunde der beidseitigen “ Interessen stand der Mietgegenstand als solcher ; dieser war in erster Linie massgebend für die Würdigung der wirtschaftlichen Bedeutung von Leistung und Gegenleistung auf Grund der damaligen übersehbaren und übersehenen tatsächlichen Verhältnisse. Wenn daher die Klägerin auch die an sich dem Mietvertrage nicht anhaftende Heizungspflicht übernahm, s0 konnte nach der. Sachlage die hiefür in die Preisfestsetzung einberechnete Entschädigung nicht anders, als im Sinne eines Ersatzes der durch die Erfüllung dieser Verpflichtung Obligationenrecht. N® 54, 317 bedingten effektiven Aufwendungen verstanden sein. ; _ Spekulationsabsichten des einen oder andern Vertrags- : teiles sind umso unwahrscheinlicher, als im damaligen Zeitpunkte mit wesentlichen Konjunkturschwankuni gen in den Brennmaterialpreisen in keiner Weise zu O rechnen war ; jedenfalls kann aus der vereinbarten : langen Mietsdauer hiefür nichts hergeleitet werdeu, indem diese unzweifelhaft lediglich im Hinblick auf eine vorteilhaftere Ausnützung der Geschästslage von der Beklagten eingegangen wurde. Trug daher auch die Klägerin das Risiko für Preisschwankungen im Rahmen der normalen Marktlage, so0 war doch, wie die Vorinstanz zutreffend annimmt, eine gewisse Stetigkeit der Preise die Grundlage ihrer Nebenverpflichtung. Auf die Annahme des Weiterbestehens der beim Vertragsschluss gegebenen Verhältnisse gründete sich die Uebernahme der Heizungspflicht, und es war damit auch der Vertragswille der Parteien entsprechend beschränkt. .

9. Die Erreichung dieses dermassen begrenzten Vertragszweckes wurde indessen durch die infolge des. Krieges eingetretene Umwälzung aller wirtschaftlichen Verhältnisse verunmöglicht, indem durch diesen Vor- , gang die Leistung der Klägerin im Sinne einer Erschwerung der Erfüllung derart verändert worden ist, dass sie micht mehr als die beim Vertragsschluss nach der übereinstimmenden Parteiabsicht gewollte erscheinen kann ; denn während, wie die Vorinstanz auf Grund einer Expertise feststellt, ursprünglich nur etwa der

14. Teil des Mietzinses für die Kosten des Brennmateaf rials aufgewendet werden musste, erforderte die Hei- ' zung 1918-19 einen Aufwand von mehr als 1/, und 1919-20 gegen 1/, des Mietzinses. Die durch diese Umwälzung geschaffenen völlig neuen Umstände wa- ren für die Kontrahenden nicht voraussehbar, handelt es Sich doch um ausserhalb jeder menschlichen Erkenntnis liegende Ereignisse. Umsomehr muss daher auch 318 Obligationenrecht. N° 54, als ausgeschlossen gelten, dass sich ihr Wille auf diese Wirkungen, an die sie gar nicht denken konnten, bezogen hätte, und es weist mithin der Vertrag insofern eine Lücke auf, als er für diese ausserordentlichen Verhälitnisse eine Normierung nicht vorsieht. Diese nicht getroffene Regelung ist daher aus dem Zweck und Inhalt des Erklärten im Sinne beider Vertragsteile s0 zu ergänzen, wie diese sie getroffen haben würden, wenn sie den eingetretenen Verlauf der Dinge in Betracht gezogen hätten (vergl. SEUFFERTSs Archiv, 3. Folge, Bd. 17 S. 250; RG Bd. 100 S. 132). Die Anknüpfung an das positive Gesetzesrecht bietet hiefür der auch von der Klägerin heute angerufene Art. 373, Abs. 2, OR ; denn wie der Vorderrichter zutreffend annimmt, handelt es sich bei der in Frage stehenden Vertragsleistung der Klägerin um eine dem Werkvertrag analoge Verpflichtung, um cin werkvertragsähnliches Verhältnis, indem- auch hier die Herstellung eines näher bestimmten Arbeitsproduktes gegen Lohn den Inhalt der von der Klägerin übernommenen Heizungspflicht bildet. Dieser Annahme steht nicht entgegen, dass die Vergütung nicht besonders vereinbart, bezw. vom Mietpreise nicht ausgeschieden worden ist, da im Zweifel ein angemessener Lohn als stillschweigend vereinbart gilt (AS 16 S. 763). Angesichts dieser wesentlichen Gleichheit des vom Gesetze entschiedenen Falles mit dem vorliegenden ist daher nicht einzusehen, weshalb nicht auch der gleiche gesetzgeberische Gedanke, wie i er in Árt. 373 Abs. 2 OR, dahingehend zum Ausdruck kommt, dass ausserordentlichen, die Sachlage gegenüber dem Vertragsschluss verschiebenden Umständen vom Richter nach seinem Ermessen Rechnung zu tragen ist, im vorliegenden Falle Anwendung finden soli. Liegt diese Regelung auch nur in einer Einzelanwendung vor, so verkörpert sie doch ein allgemeines Prinzip, und es drängt sich die Analogie umsomehr auf, als das Gesetz dessen Anwendbarkeit auch anderweiLJ

tig ausdrücklich vorsieht (Art. 83, 352, 245 OR usw.), Wenn es sich daher bei der nachträglichen Steigerung der Brennmaterialienpreise um ganz ausserordentliche Verhältnisse handelt, die beim Vertragsschluss nicht vorausgesehen worden sind und auch nicht vorauszusehen waren, s0 muss der Tatbestand der genannten Gesetzesbestimmung in diesem Sinne als erfüllt erachtet werden. Danach besteht für den Richter die Möglichkeit der Erhöhung des Preises oder der Auflösung des Vertrages. Diese letztere Massnahme fällt angesichts des Umstandes, dass beide Parteien den Vertrag mit ihrem Willen fortgesetzt haben und noch fortsetzen, und dass der Fortbestand durchaus im Interesse der Beklagten liegt, ausser Betracht, und es frägt sich somit nur noch, in welchem Umfange ausgleichende Zuschläge zum vereinbarten Mietzinse gerechtfertigt sind. Da für deren Bemessung wesentlich Gegenstand tatsächlicher Feststellung bildende Momente ausschlaggebend ‘sind, die zu beurteilen der kantonale Richter besser in der Lage ist als das Bundesgericht, ist in diesem Punkte ohne weiteres auf die auf sachverständiger Würdigung beruhenden Berechnungen der Vorinstfanz abzustellen.

* Demnach erkennt das Bundesgericht :

Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 25. Februar 1921 bestätigt.