BGE 79 II 382
Obligationenrecht. No 65. Obligationenreeht. No 65. 383 Art. 42, cp. 2 00. la marchandise. En revanche, l'art. 208 al. 2, de meme que VaJutazione deI danno ad opera deI giudice cantonale in corre- l'art. 195 al. 1 eh. 3 CO, ne concerne pas les frais du proces ~zione con l'apprezzame~to dei fatti. Il Tribunale federaJe puo qui oppose le vendeur et l'acheteur. Comme dans tout autre smdacare quests. ,:"al~~z!one soltanto quando il giudice canto- nale ha ecceduto 1 limitl deI suo potere di apprezzamento. litige, cette qllestion ressortit a la procedure cantonale. C'est donc en vertu de cette derniere que le juge doit sta- Die Papierfabriken Landquart A.-G. vermietete mit tuer sur les frais d'avocats du proces en cours, meme si, Vertrag vom 27. Dezember 1946 für die Dauer vom 1. formellement, ils ne sont pas consideres comme des depens, Februar 1947 bis 31. Dezember 1951 zum jährlichen Zins ainsi que c'est le cas a Geneve. von Fr. 6000.- das erste Stockwerk und Nebenräumlich- keiten der ihr gehörenden Liegenschaft « Bristol » in Bad Par ces motifs, le Tribunal f/,rUral prononce : Ragaz an Peter Meuli zum Betrieb einer Möbelwerkstätte. Dem Mieter wurde ein Vorkaufsrecht für die ganze lie- Le recours est rejete et l'arret attaque est conmme. genschaft eingeräumt. Er verzichtete auf dessen Aus- übung, als ihm die Vermieterin am 22. Oktober 1947 mit- teilte, dass sie einen Kaufsinteressenten habe. Daraufhin wurde die Liegenschaft, bei Überbindung des Mietver- 65. Auszug ans dem Urteil der I. Zivilabteilung trages mit Meuli, an Karl Bründler in Zürich verkauft, vom 15. September 1953 i. S. Papierfabriken Landquart A.-G. der sie, aber ohne den Mietvertrag wiederum zu über- gegen MenU. binden, an die Maschinenfabrik und Fahrradwerke A.-G. Art. 269 Abs. 1 OR. Uster veräusserte. Jeweilen nachdem der Mieter von die- Abgrenzung von der Bestimmung in Abs. 2. sen Abschlüssen Kenntnis erlangt hatte, am 27. Novem- Haftung des VerIP.ieters gegenüber dem Mieter nach Verkauf der Mietsache bei Uberbindung des Mietvertrages an den Dritten. ber und 1. Dezember 1947, erklärte er der Vermieterin, Anspruch des Mieters an den übernehmenden Dritten. dass er sich an sie halten werde, wenn ihm aus den Art. 42 Abs. 2 OR. Mit Tatsachenwürdigung zusammenhängende Schadensabsghät- Handänderungen wesentliche Nachteile erwachsen sollten.
zung durch den kantonalen Richter. Beschränkung der Über- Am 13. Dezember 1947 wurden dann sowohl der Kauf- prüfung auf Ermessensüberschreitung. vertrag Papierfabriken Landquart A.-G./Bründler wie der- Art. 259 al. 1 00. jenige BründlerjMaschinenfabrik und Fahrradwerke A.-G. Delimitation a l'egard de l'aJ. 2. ResponsabiliM du bailleur envers le preneur apres qu'il a vendu Uster öffentlich beurkundet und im Grundbuch einge- Ia chose louSe en imposant la continuation du bail au tiers tragen. Bereits am 16. Dezember 1947 kündigte die acquereur. Droits du preneur envers le tiers qui assume la continuation du bail. letztgenannte neue Eigentümerin dem Mieter die von ihm Art. 42 al. 2 00. belegten Räume auf den 1. April 1948. Meuli fand andere EvaJuation du dommage par le juge cantonaJ en correlation avec l'appreciation des faits. Le TribunaJ federaJ ne peut revoir Unterkunft in Arbon. cette evaJuation que si le juge cantonaJ adepasse les limites de Im Februar 1950 machte Meuli gegen Bründler eine son pouvoir d'appreciation. Entschädigungsforderung von Fr. 90,000.- geltend, die Art. 259 cp. 1 00. er später auf Fr. 40,000.- herabsetzte. Während des Ver- Delimitazione rispetto aJ cap. 2. Responsabiliti, dei locatore verso il locatario dopo aver venduto fahrens starb Bründler. Sein Nachlass wurde von den la cosa locata imponendo la continuazione della locazione al Erben ausgeschlagen und konkursamtlich liquidiert. Weder terzo compratore. Diritti deI locatario verso il terzo ehe assume Ia continuazione deI contratto di Iocazione. die Masse noch einzelne Gläubiger wollten den Prozess
384 Obligationenrecht. N° 65. Obligationenrecht. N° 65. 385 fortführen. Er wurde daher als durch Klageanerkennung Fortführung der Miete bis zum verabredeten Termin zu erledigt abgeschrieben. erfüllen, sondern gerade die Kündigung auf den nächsten Schon vorher, im Juli 1948, hatte Meuli die Papier- gesetzlichen Termin erst ermöglicht. Genau genommen fabriken Landquart A.-G. auf Bezahlung von Fr. 90,000.- will die Beklagte wohl den Standpunkt verfechten, der nebst Zins als Schadenersatz belangt, welchen Anspruch Vermieter werde der Haftung für die Folgen vorzeitiger er in der erstinstanzlichen Hauptverhandlung auf Auflösung des Mietverhältnisses nach Veräusserung des Fr. 37,324.85 ermässigte. Die Klage wurde vom Bezirks- Grundstückes schon damit enthoben, dass er dem Erwerber gericht Unterlandquart in diesem Umfange, vom Kantons- den Mietvertrag überbindet. Das beurteilt sich aber nach gericht Graubünden durch Urteil vom 23./24. März 1953 Art. 259 Abs. 1 OR. für Fr. 27,500.-, je mit 5 % Zins seit dem 1. April 1948, Diese Bestimmung scheint nun die Beklagte dahin zu geschützt. verstehen, dass der Vermieter zur Ersatzleistung ledig- Auf Berufung der Beklagten hin bestätigt das Bundes- lich gehalten sei, sofern der Mieter die Fortsetzung des gericht den angefochtenen Entscheid. Vertrages vom Dritten nicht begehren könne. Solche Auslegung wäre vielleicht erlaubt, wenn das Gesetz sich
Erwägungen
mit einem bIossen Schadenersatzvorbehalt begnügen wür-
1. - Im Grundsätzlichen bringt die Berufung vor : de. Es sieht indessen vor, dass der Vermieter « zur Er- Durch Unterlassung einer Kündigung beim Ankauf der füllung des Vertrages oder zu Schadenersatz (sc. wegen Liegenschaft « Bristol» sei Bründler gemäss Art. 259 Nichterfüllung) verpflichtet » bleibt. Damit ist gesagt, dass Abs. 2 OR in das Mietverhältnis eingetreten. Diese Vor- für den veräussernden Vermieter der Mietvertrag, un- schrift könne, abweichend von der Ansicht des Kantons- geachtet der Überbindung an den Erwerber, Geltung be- gerichtes und den von ihm zitierten Lehrmeinungen, nur hält. Das ist im Einklang mit der obligatorischen Natur bedeuten, dass vom Erwerber die Verpflichtungen des des Mietverhältnisses, welches nicht durch einseitiges Vermieters vollständig übernommen worden seien. Für Vorgehen eines Vertragspartners soll aufgehoben werden eine fortdauernde Haftung des ursprünglichen Vermieters können. Wird der Mieter kraft lJberbindung des Vertrages bis zu einem Zeitpunkte, der völlig im Belieben des Mieters an den Erwerber im Genusse der Mietsache belassen, so stände, sei weder Raum noch Bedürfnis. Billigerweise liegt darin die Erfüllung von Seite des Vermieters. An- könne der Mieter nicht mehr erwarten, als die Belassung dernfalls treffen den Vermieter die Folgen der Nichter- der Mietsache zu den vertraglichen Bedingungen. füllung, d. h. die Schadenersatzpflicht gemäss Art. 97 OB. Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben. Art. Sie setzt allerdings ein Verschulden voraus. Die Beklagte 259 Abs. 2 OR regelt den Fall, in welchem der Erwerber, glaubt, dass davon nicht gesprochen werden könne, wenn ohne dass die Überbindung des Mietvertrages vereinbart der Vermieter dem Erwerber den Mietvertrag überbunden war, durch Verzicht auf Kündigung in das Mietverhältnis habe. Hiefür stützt sie sich auf BECKER (Kommentar eintritt. Darum geht es hier nicht. Bründler hat vielmehr zu Art. 259 OR N. 15) : « Das Verschulden besteht in der den Mietvertrag mit dem Kläger übernommen, aber durch Nichtüberbindung des Mietvertrages an den Erwerber ». überbindungsfreie Weiterübertragung des Eigentums an Das ist zwar richtig, aber nicht vollständig. Durch die der Liegenschaft « Bristol» am Tage des Erwerbs nicht Überbindung des Vertrages lässt der Vermieter die an
nur sich ausserstande gesetzt, die Verpflichtung auf sich nach wie vor ihm obliegende Erfüllung vom Erwerber
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vornehmen. Er hat daher für das Verschulden seines Ver- wird erst durch Zahlung seines Mitschuldners befreit, treters einzustehen, das ebenso wie in mangelhafter nicht schon durch Verurteilung desselben zur Zahlung. Erfüllung in der Nichtüberbindung des Vertrages bei Dass der Kläger aus der Nachlassmasse Bründlers irgend- Weiterverkauf der Mietsache liegen kann. Anders wäre welche Zuwendung empfangen habe, behauptet die Be- ja der gesetzlich festgelegte Fortbestand des Vertrages klagte nicht. Seinerseits bietet der Kläger für Begleichung zwischen Vermieter und Mieter wertlos. Er entfaltet Wirk- der urteilsmässigen Forderung die entsprechende Abtre- samkeit nur, wenn der Vermieter das Verschulden jeden tung der Forderung gegen Bründler an. Erwerbers während der Dauer des Mietvertrages verant- 3. - Was die Höhe des Schadenersatzes betrifft, lehnt worten muss, solange ihn der Mieter nicht befreit, indem die Berufung den Fr. 6687.30 übersteigenden Posten von er den übernehmenden Erwerber als neuen Vermieter Fr. 20,000.- sowie die Aufrundung des Gesamtbetrages anerkennt. Vorliegend ist das Gegenteil geschehen, hat auf Fr. 27,500.- ab, und rügt den Zinsenlauf ab 1. April doch der Kläger die Beklagte wiederholt behaftet. 1948. Bleibt es für die Beklagte bei der gesetzlichen Ordnung, a) Auf Fr. 20,000.- bestimmte die Vorinstanz den nach der sie als Vermieterin für das Verschulden des Ersatz für Schaden, welcher aus der wegen vorzeitiger Erwerbers aufzukommen hat, so kann darin, dass sie Kündigung des Mietverhältnisses notwendig gewordenen selber durch Überbindung für die Fortsetzung des Miet- geschäftlichen Umstellung entstand. vertrages besorgt war, nicht einmal ein Grund zur Ermäs- Die Feststellung, dass die Verlegung des Unternehmens sigung des geschuldeten Schadenersatzes erblickt werden. von Ragaz nach Arbon einen Schaden bewirkte, bindet Auch sonstige Herabsetzungsgründe sind nicht zu finden. das Bundesgericht. Und wenn die Vorinstanz, weil sie Namentlich dass der Kläger von der Absicht der Beklagten, die Berechnungsgrundlagen als unsicher erachtete, zur die Liegenschaft « Bristol)) bei passender Gelegenheit zu Schätzung gemäss Art. 42 Abs. 2 OR anhand der von veräussern, unterrichtet war und sich ein Vorkaufsrecht der Expertise gebotenen Anhaltspunkte griff, so ist das
zusichern liess, drängt nicht zur Verminderung des Scha- keineswegs zu beanstanden, da offenkundig die mit der denersatzes. Denn das gewährte Vorkaufsrecht war eine geschäftlichen Übersiedelung verbundenen Nachteile nicht Gunst, die auszunützen oder nicht dem Kläger frei stand. im einzelnen und ziffernmässig genau erfasst werden können. Darüber musste sich die Beklagte klar sein. Ging sie Das Schätzungsergebnis aber hängt mit der Würdigung trotzdem einen langfristigen Mietvertrag ein, so hat sie die tatsächlicher Gegebenheiten derart eng zusammen, dass daraus fliessenden Verpflichtungen voll zu übernehmen. der auf Überprüfung der Rechtsanwendung beschränkte
2. - Den Erwerber Bründler zog der Kläger gesondert Berufungsrichter es hinzunehmen hat, falls keine Über- zur Rechenschaft. Dazu war er befugt, weil ihm Art. 259 Abs. 1 OR gegen den übernehmenden Dritten einen 1 schreitung des Ermessens sichtbar wird. Die Berufungs- kritik ist nicht geeignet, eine solche darzutun ... eigenen Anspruch auf Fortführung des Mietvertrages und I daher auch auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung II verleiht. Dieser steht mit dem Anspruch gegen den Ver- mieter im Verhältnis der Solidarität. Die gerichtliche An- erkennung der Ersatzforderung an Bründler hindert die Belangung der Beklagten nicht. Denn der Solidarschuldner
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