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Herabsetzung des Mietzinses
Rubrum
Gericht: Kantonsgericht des Kantons Freiburg
Datum: 14.05.2009
Zusammenfassung
Die mietende Partei kann nur Herabsetzungsgründe anrufen, die sich seit der letzten Festsetzung des Mietzinses verwirklicht haben. Eine Änderung des Mietvertrages, die nicht den Betrag des Mietzinses betrifft, kann nicht als Bezugspunkt dienen. Der Wechsel einer Vertragspartei (neuer Vermieter) allein schafft keine neue Berechnungsgrundlage.
Sachverhalt
Ab dem 1. Mai 2001 überliess die Vermieterin in ihrer Liegenschaft A.
und B. eine 4-Zimmerwohnung zur Miete. Gemäss dem nicht datierten
Vertrag wurden der monatliche Mietzins auf Fr. 1'400.-, die Anzahlung
für die Nebenkosten auf Fr. 300.- und die Kündigungsfrist auf 3 Monate
festgesetzt. Ab einem unbestimmten Zeitpunkt betrug die Anzahlung für
die Nebenkosten nurmehr Fr. 240.-. Am 1. Januar 2006 ging die
Liegenschaft in das Eigentum des X., Sohn der bisherigen Vermieterin,
über. Dieser sowie A. und B. unterzeichneten am 15. Februar 2006 einen
auf den 1. Januar 2006 rückwirkenden Mietvertrag, gemäss dem der
Mietzins auf Fr. 1'400.- und die Anzahlung für Nebenkosten auf Fr. 240.-
festgesetzt wurden; auch dieser Vertrag sieht eine 3-monatige
Kündigungsfrist vor.
Mit Schreiben vom 17. April 2008 machte X. eine monatliche Mietzinserhöhung von Fr. 120.- ab dem 1. August 2008 geltend.
Am
19. Mai 2008 gelangten A. und B. an die Schlichtungskommission für
Mietverhältnisse. Vor der Schlichtungskommission konnte keine Einigung
erzielt werden. Am 23. Juli 2008 teilte X. den Mietern mit, dass er die
Mietzinserhöhung zurückziehe.
Mit Klage vom 31. Juli 2008 beantragten
A. und B. dem Mietgericht, der monatliche Mietzins sei ab dem 1. August
2008 um Fr. 142.- auf monatlich Fr. 1'258.- zu senken.
In der
Verhandlung vor dem Mietgericht vom 6. November 2008 schlossen die
Parteien eine Vereinbarung betreffend die Nebenkosten. Das Mietgericht
wies im Übrigen die Klage ab.
Am 29. Januar 2009 haben A. und B.
gegen das Urteil des Mietgerichts vom 6. November 2008 Berufung
eingereicht. Sie beantragen die Senkung des monatlichen Mietzinses ab
dem 1. August 2008 um Fr. 141.- auf monatlich Fr. 1'259.-.
Aus den Erwägungen
2. Das Mietgericht hat zusammengefasst festgehalten, die relative
Methode beschränke die Forderung des Mieters insofern, als von
vornherein nur solche Änderungen der Berechnungsgrundlage in Anschlag
gebracht werden dürften, die sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung,
das heisst im vorliegenden Fall am 15. Februar 2006 rückwirkend auf den
1. Januar 2006, verwirklicht haben, auch wenn der Mietzins unverändert
auf Fr. 1'400.- belassen und lediglich die Anzahlung für die Nebenkosten
um Fr. 60.- reduziert wurden. Denn auch eine Vertragsänderung ohne
Änderung des Mietzinses gelte als letzte Festsetzung des Mietzinses. Der
Zinssatz für variable Wohnbauhypotheken im 1. Rang der Freiburger
Kantonalbank (FKB) habe am 1. Oktober 2005 3 % betragen, sei am 1. Mai
2008 auf 3,25 % und am 1. Juli 2008 auf 3,375 % gestiegen. Seit dem 10.
September 2008 gelte landesweit der Referenzzinssatz von 3,5 %. Da sich
der Hypothekarzinssatz seit dem 1. Januar 2006 erhöht habe, hätten die
Kläger keinen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion.
Die Kläger
bringen vor, der Beklagte sei mit der Übernahme der fraglichen
Liegenschaft in das bestehende Vertragsverhältnis als Vermieter
eingetreten. Der von den Parteien am 15. Februar 2006 unterzeichnete
Vertrag bestätige damit nur in formeller Hinsicht den bereits
bestehenden Vertrag. An den Essentialia des Vertrags sei nichts geändert
worden. Für die Beurteilung des Herabsetzungsanspruchs sei daher die
Situation beim Abschluss des ursprünglichen Vertrags vom 1. Mai 2001 mit
derjenigen bei Ankündigung der Mietzinserhöhung bzw. Geltendmachung des
Herabsetzungsanspruchs per 1. August 2008 (Schlichtungsgesuch) zu
vergleichen.
a) Nach konstanter Rechtsprechung wird ein Gesuch um Herabsetzung des
Mietzinses gemäss Art. 270a Abs. 1 OR nach der relativen Methode
beurteilt, und zwar in dem Sinne, dass der Mieter nur
Herabsetzungsgründe anrufen kann, die sich seit der letzten Festsetzung
des Mietzinses verwirklicht haben (BGE 133 III 61 E.
3.2.2.2., 126 III 124 E. 2a). Unter dem Begriff der letzten
Festsetzung des Mietzinses ist, abgesehen von der Festsetzung des
Mietzinses zu Beginn des Mietverhältnisses, die Änderung des Mietzinses
zur Anpassung an neue Berechnungsgrundlagen zu verstehen. Eine Änderung
des Mietvertrags, die nicht den Betrag des Mietzinses betrifft und also
nicht eine neue Festsetzung des Mietzinses aufgrund einer veränderten
Berechnungsgrundlage darstellt, kann hingegen nicht als Bezugspunkt für
die Beurteilung der Zulässigkeit einer späteren Anpassung dienen (BGE
126 III 124 E. 2a, 108 II 35 E. 2a; SVIT-Kommentar, Zürich 2008, N. 16
zu Art. 270a). Abgesehen von der Festlegung des Mietzinses zu Beginn des
Mietverhältnisses muss es sich um die Festsetzung eines neuen Betrags
handeln (BGE 126 III 124 E, 2a). HIGI, auf den das Mietgericht sich
beruft, führt zwar aus, auch "ein Änderungsvertrag (sei es mit
Mietzinserhöhungs- oder -senkungscharakter oder ohne)" könne eine letzte
Festlegung im oben erwähnten Sinne sein (P. HIGI, Zürcher Kommentar, N.
500 ad Art. 269 OR). Im Lichte der angeführten bundesgerichtlichen
Rechtsprechung betrachtet ist diese Ansicht so zu verstehen, dass bei
gleich bleibendem Mietzins auch eine Leistungsverminderung seitens des
Vermieters als Änderung der Berechnungsgrundlage des Mietzinses zu
bezeichnen und folglich zu berücksichtigen ist (in diesem Sinne auch P.
ZIHLMANN, Das Mietrecht, Zürich 1995, S. 189). Im Übrigen vertritt auch
HIGI an anderer Stelle die Ansicht, dass die veränderten
Berechnungsgrundlagen mit Blick auf den Wortlaut von Art. 270a Abs. 1 OR
"selbstverständlich" einen Mietzinsbezug aufweisen müssen (HIGI, N. 54
ad Art. 270a OR).
Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss
des Mietvertrags, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der
Sache auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR). Im Falle der
Veräusserung der Liegenschaft gehen folglich alle Rechte und Pflichten
integral auf den neuen Eigentümer über (R. WEBER, Basler Kommentar, N. 4
ad Art. 261 OR).
b) Im vorliegenden Fall sah der zwischen der Mutter des Beklagten und
den Klägern geschlossene schriftliche Mietvertrag einen Mietzins von
Fr. 1'400.- und Nebenkostenanzahlungen von Fr. 300.- vor. Letztere
wurden in der Folge vor dem Eigentumsübergang der Liegenschaft an den
Beklagten einvernehmlich und offensichtlich mündlich auf Fr. 240.-
herabgesetzt. Gemäss dem am 15. Februar 2006 von den Parteien
unterzeichneten Mietvertrag beliefen sich der Mietzins auf Fr. 1'400.-
und die Nebenkostenanzahlungen auf Fr. 240.-, rückwirkend auf den 1.
Januar 2006. Somit wurde im Vergleich zum vorherigen Vertrag keine
relevante neue Berechnungsgrundlage im Sinne der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung geschaffen. Ab dem 1. Januar 2006 ist der Beklagte -
trotz Abschluss eines neuen Vertrags - lediglich in die gesetzlich
vorgesehene Rechtsstellung der Voreigentümerin eingetreten. Im Übrigen
brachte der Beklagte vor dem Mietgericht selber vor, der Abschluss des
neuen Mietvertrags sei "vor allem aufgrund der Tatsache, dass mit dem
neuen Vermieter eine Vertragspartei änderte", erfolgt.