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Einseitige Mietvertragsänderung
Rubrum
Gericht: Mietgericht Zürich
Datum: 31.01.2006
Zusammenfassung
Das Vorgehen nach Artikel 269d OR ermöglicht im Anfechtungsverfahren sowohl die Prüfung, ob ein missbräuchlicher Ertrag für die verbliebene Mietsache resultiert, wie auch die Prüfung, ob die damit ausgesprochene Kündigung des bisherigen Mietvertrags gegen Treu und Glauben verstösst. Die Mieterschaft hat die Möglichkeit, die Erstreckung des bisherigen Mietvertrags zu beantragen.
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 17. November 1976 mietete die Beklagte ab 01.
Dezember 1976 eine 2 ½-Zimmer-Wohnung in Z. In einem separaten
Mietvertrag vom 01. September 1998 mietete die Beklagte zusätzlich im
Kellergeschoss die Räume A (14.4 m2) und B (5.2 m2). Als
Verwendungszweck der Räume wurde „Lager- und Therapieraum“ festgehalten.
Der Mietzins wurde auf Fr. 120.- pro Monat inklusiv Nebenkosten
angesetzt. Der Mietvertrag wurde als kündbar drei Monate im Voraus auf
jeweils Ende März / Ende Juni / Ende September bezeichnet, was den
Kündigungsmodalitäten des Wohnungsmietvertrages entspricht.
Mit
amtlichem Formular vom 12. März 2001 wurde der Mietzins für die zwei
Kellerräume A und B per 01. Juli 2001 von Fr. 120.- auf Fr. 132.- pro
Monat erhöht. Mit amtlichem Formular von 10. Juni 2004 teilten die
Kläger der Beklagten per 01. Oktober 2004 die Reduktion des Mietzinses
von Fr. 132.- auf Fr. 97.- mit. Als Begründung der Mietzinsänderung
hielten sie fest: Reduktion des Mietzinses wegen Reduktion der
Lagerfläche im Keller zu Lasten der Mieterin M. S. für die Errichtung
einer Waschküche zu Gunsten aller Mieter des Hauses S. Gleichzeitig
wurde als „Andere einseitige Vertragsänderung“ per 01. Oktober 2004 die
Rücknahme von Raum B angeführt mit der Begründung der Reduktion der
Lagerfläche zu Gunsten einer Waschküche für alle Mieter im Hause.
Mit
Eingabe vom 05. Juli 2004 reichte die Beklagte bei der
Schlichtungsbehörde Klage ein, mit dem Begehren, die Vertragsänderung
vom 10. Juni 2004 sei als missbräuchlich zu bezeichnen. Nach
durchgeführter Schlichtungsverhandlung vom 14. Oktober 2004 stellte die
Schlichtungsbehörde die Nichteinigung der Parteien fest.
Die
Vermieterschaft reichte daraufhin Klage ein und stellte das
Rechtsbegehren, es sei festzustellen, dass die einseitige
Vertragsänderung vom 10. Juni 2004 nicht missbräuchlich sei. Sie machte
geltend, die Vertragsänderung sei nicht missbräuchlich, da sie weder
gegen Treu und Glauben verstosse noch eine schonungslose Rechtsausübung
darstelle. Weil es sich um eine einseitige Vertragsänderung im Sinne von
Art. 269d Abs. 3 OR handle, könne keine Erstreckung verlangt
werden.
Die Beklagte hingegen brachte vor, es handle sich um
eine nichtige Teilkündigung, zudem verstosse die Vertragsänderung gegen
Treu und Glauben. Eventualiter sei das Mietverhältnis um 4 Jahre zu
erstrecken.
Aus den Erwägungen
3. Nach Art. 269d OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf
den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die
Erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem
vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Abs. 1). Die
Erhöhung ist nichtig, wenn sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular
mitgeteilt, nicht begründet oder wenn mit der Mitteilung die Kündigung
angedroht oder ausgesprochen wird. (Abs. 2). Die Absätze 1 und 2 dieser
Bestimmung gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den
Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine
bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen
(Abs. 3). Zu den einseitigen Vertragsänderungen werden beispielsweise
der Entzug der Benützungsrechte für allgemein zugängliche Räume wie
Waschküche oder Velokeller, aber auch der Entzug der Benützung von
individuell gemieteten Nebenräumen wie Estrich- oder Kellerabteil und
Garage gezählt. Als unstatthaft wird dagegen der Entzug objektiv
wesentlicher Teile des Mietobjekts ohne Kündigung des Vertrags
betrachtet, weil die Vertragsänderung nicht zu einer unzumutbaren
Teilkündigung führen darf und durch Art. 269d Abs. 3 OR eine
Änderungskündigung gerade verhindert werden soll (BGE 125 III 234 mit
weiteren Hinweisen). Der Anwendungsbereich von Art. 269d OR ist weit zu
fassen. Es sind davon grundsätzlich sämtliche Änderungen des
Mietvertrags erfasst, durch welche das bisherige Austauschverhältnis der
Leistungen von Vermieter und Mieter verändert werden kann. Ist aber
davon auszugehen, dass das in Art. 269d OR vorgeschriebene Vorgehen die –
im allgemeinen Vertragsrecht zulässige – Änderungskündigung durch den
Vermieter nicht nur für unmittelbar, sondern ebenfalls für mittelbar
mietzinsrelevante Änderungen des Vertrags ersetzt, so muss es für
derartige Änderungen auch zur Verfügung stehen. Ersetzt aber die
einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter im Sinne von Art. 269d
OR die Kündigung des bisherigen Vertrags und die Offerte zum
Neuabschluss eines Vertrags mit geänderten Bedingungen, wie sie nach
allgemeinen schuldvertraglichen Grundsätzen möglich wäre, so kommt eine
Überprüfung der Änderung als solcher – abgesehen vom Mietzins – insoweit
in Betracht, als für den bisherigen Vertrag Kündigungsschutz im Sinne
der Art. 271 ff. OR besteht. Das Vorgehen nach Art. 269d OR, das dem
Vermieter anstelle der verpönten Änderungskündigung zur Verfügung steht,
ermöglicht daher im Anfechtungsverfahren sowohl die Prüfung, ob ein
missbräuchlicher Ertrag für die verbliebene Mietsache resultiert (Art.
270b OR), wie auch die Prüfung, ob die damit ausgesprochene Kündigung
des bisherigen Mietvertrags gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 273
OR). Erweist sie sich als treuwidrig im Sinne der Art. 271 und 271a OR,
so ist die Änderung ungültig. Erweist sie sich dagegen als gültig, hat
der Mieter im Übrigen wie bei einer ordentlichen Kündigung die
Möglichkeit, die Erstreckung des bisherigen Mietvertrags zu beantragen
(BGE 125 III 235 f.).
Da aufgrund des bisher Gesagten kein
einheitliches Mietverhältnis vorliegt und der Anwendungsbereich von Art.
269d Abs. 3 OR gemäss dem Bundesgericht weit zu fassen ist, steht den
Klägern grundsätzlich die Möglichkeit des Vorgehens nach dieser
Bestimmung offen. Anzumerken bleibt, dass sich dieses Ergebnis überdies
auch als sachgerecht und als im Interesse der Beklagten liegend erweist.
Denn würde die Möglichkeit des Herbeiführens einer Vertragsänderung auf
diesem Weg verneint, bestünde als Alternative lediglich die Kündigung
des Mietvertrags über die Kellerräume, wodurch der Beklagten
gegebenenfalls beide Räume entzogen worden wären, oder gar auch des
Wohnungsmietvertrags.
4. a) Erweist sich die einseitige Vertragsänderung als gültig, so hat
der Mieter wie bei einer ordentlichen Kündigung die Möglichkeit, die
Erstreckung des bisherigen Mietvertrags zu beantragen (BGE 125 III
236).
[...]
e) In Abwägung des Gesagten rechtfertigt
sich im vorliegenden Fall eine einmalige bzw. definitive Erstreckung
des Mietverhältnisses bezüglich des Kellerraums B bis zum 31. März 2006.