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Annulabilité et nullité du congé
Rubrum
Tribunal: Chambre d'appel en matière de baux et loyers de Genève
Date: 10.03.2003
Résumé
Considérer que le tribunal ne peut pas examiner l'annulabilité du congé dans la mesure où les conclusions du locataire se bornent à le prier d'en constater la nullité constitue une interprétation trop stricte par rapport au droit fédéral. Le formalisme procédural ne doit pas être excessif et empêcher l'application concrète du droit fédéral qui, pour sa part, ne fait pas de distinction entre nullité et annulabilité du congé. Ainsi, le tribunal doit examiner d'office la validité formelle et matérielle du congé.
Faits
Par jugement notifié le 17 juin 2002, le Tribunal des baux et loyers a
déclaré valable le congé notifié au locataire d'un local commercial pour
le 30 novembre 2000 et accordé au locataire une prolongation dudit bail
de six ans échéant le 30 novembre 2006. Pour rendre sa décision, le
Tribunal des baux et loyers s'est fondé sur les éléments suivants:
"…
le Tribunal constate que tant dans son recours que dans ses écritures
après enquêtes, le locataire, par le biais de son conseil, conclut
exclusivement à l'annulation de la décision de la Commission de
conciliation et à ce que la résiliation soit déclarée "nulle et de nul
effet".
Or, il n'est pas possible au Tribunal d'aller au-delà des
conclusions d'une partie. La doctrine a confirmé que le juge est lié par
les conclusions des parties qui forment le cadre des débats, hormis les
cas où le juge doit statuer d'office en vertu des règles du droit
matériel (Commentaire de la LPC, Bertossa/Gaillart/Guyet/Schmidt, ad
art. 7 point 8). Les commentaires à l'art. 435 LPC précisent également
que la procédure est réglée par la maxime d'office uniquement concernant
le fardeau de l'allégation et l'administration de la preuve, et que la
loi de 1987 n'avait pas consacré la jurisprudence, par ailleurs
controversée, qui avait étendu l'application de la maxime d'office aux
conclusions.
Le locataire, représenté par un avocat qui plus est
rompu au domaine du droit du bail, ne peut ignorer d'une part
l'importance de la précision des conclusions, et d'autre part la
distinction qu'il y a entre la nullité et l'annulation d'une résiliation
de bail. Il n'est donc pas possible au Tribunal d'interpréter ses
conclusions. Or aucune cause de nullité du congé n'est établie, ni par
ailleurs alléguée. Aucune conclusion n'étant formulée en annulation du
congé, le Tribunal ne peut entrer en matière.
Cela est d'autant
regrettable que le congé aurait pu être annulé pour plusieurs raisons,
d'une part le changement de motivation du bailleur et le fait que la
deuxième motivation paraît être un prétexte, et d'autre part le fait que
le locataire s'est effectivement entendu avec son bailleur sur une
prétention découlant du bail, dans les trois ans.
Vu ce qui précède, le congé ne pourra cependant qu'être validé".
Extrait des considérants
2.1 Le congé relatif aux baux d'habitation et de locaux commerciaux est \nune manifestation de volonté, émanant du bailleur ou du locataire, \nexprimée par écrit (art. 266l al. 1 CO) et signée, aux termes de \nlaquelle l'expéditeur manifeste de manière univoque et inconditionnelle \nson intention de mettre fin à la relation contractuelle.
Si le congé émane du bailleur, une formule officielle doit être utilisée (art. 266l al. 2 CO).
Pour\n les autres spécificités formelles du congé, qu'il s'agisse \nd'habitations, de locaux commerciaux ou de logements de la famille, il \nconvient de se référer à D. Lachat, Le bail à loyer, p. 406ss, n. 2 ss.
2.2 La\n partie qui veut contester le congé (die Kündigung anfechten, contestare\n la disdetta) doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours \nqui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO).
Si la Chambre \nde conciliation ne parvient pas à trouver un accord, elle rend une \ndécision sur les prétentions des parties (Entscheid über die An-sprüche \nder Vertragsparteien, decisione sulle foro pretese; Art. 273 al. 4 CO).
2.3 La\n partie qui succombe devant la Chambre de conciliation peut saisir le \nTribunal des baux et loyers dans les 30 jours, à défaut de quoi la \ndécision de l'autorité de conciliation devient définitive (art. 273 al. 5\n CO, art. 274f al. 1 CO).
Le juge saisi tranche des questions \npréjudicielles et provisionnelles, il applique par analogie l'art. 274e \nal. 3 CO, c'est-à-dire que lorsqu'il rejette une requête en annulabilité\n du congé (Anfechtbarkeit der Kündigung, contesta la disdetta), il \nexamine d'office si le bail peut être prolongé (art. 274f al. 3 CO).
2.4 En vertu de l'art. 49 al. 1 de la Constitution fédérale, le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est contraire.
Selon\n la doctrine, l'art. 274f al. 3 CO institue une maxime d'officialité \nrestreinte tirée de l'art. 274e al. 3 CO: si la partie instante fait \nvaloir la nullité ou l'inefficacité d'un congé et que le juge la \nrejette, il doit alors examiner d'office la question de la prolongation \ndu bail, en revanche si la partie instante se borne à solliciter la \nprolongation des relations contractuelles sans mettre en cause la \nvalidité du congé, le juge ne peut la vérifier d'office (cf. Higi, \nCommentaire zurichois, pp. 487 n. 67-70 ad art. 274e CO, p. 497 n. 18 ad\n art. 274f CO; Lachat, Le bail à loyer p. 487/488 ch. 6.4).
3. En l'occurrence, c'est la décision de la Commission de conciliation qui est l'objet de la procédure.
Le\n Tribunal estime qu'il ne peut pas examiner l'annulabilité du congé dans\n la mesure où les conclusions du locataire se bornent à le prier d'en \nconstater la nullité.
Il s'agit-là d'une interprétation trop stricte\n par rapport au droit fédéral: le juge (et la Chambre de conciliation) \ndoivent examiner d'office la validité formelle et matérielle du congé \nlorsque la partie instante en fait la demande.
A cet égard, le \nformalisme procédural ne doit pas être excessif et empêcher \nl'application concrète du droit fédéral qui, pour sa part, ne fait pas \nde distinction entre nullité et annulabilité du congé, visant simplement\n la notion de contestation du congé (Anfechtbarkeit der Kündigung, \ncontesta della disdetta).
Les exemples donnés par Lachat en matière \nde requête à l'autorité de conciliation démontrent qu'il faut faire \npreuve de peu de formalisme (op.cit. p. 488 ch. 6.4) et en l'espèce \nadmettre la demande en annulation de congé, même si les conclusions \nvisent la nullité du congé.