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Verletzung der vertraglichen Rückgabepflicht
Rubrum
Gericht: Bezirksgericht Arbon
Datum: 20.11.2001
Zusammenfassung
Werden die Mieträumlichkeiten nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht geräumt, wird die Mieterschaft schadenersatzpflichtig. Die Vermieterschaft ist jedoch verpflichtet, den Schaden möglichst gering zu halten. Nach Ablauf der vom Gericht festgesetzten Frist zur Räumung darf nicht mehr als ein Monat für die Vornahme der Reinigungs-, Räumungs- und Reparaturarbeiten berechnet werden.
Sachverhalt
Der Kläger schloss mit dem Beklagten
und dessen Ehefrau mit Wirkung per 15. Dezember 2000 einen Mietvertrag
über eine 5 ½-Zimmerwohnung zu einem monatlichen Nettomietzins von Fr.
1'260.- nebst Nebenkosten akonto von Fr. 150.- ab. Der Kläger kündigte
das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstands form- und fristgerecht auf
den 30. April 2001. Gemäss der Aussage des Klägers hat die Mieterschaft
nach diesem Datum nicht mehr in der Wohnung gewohnt. Die Wohnung sei
jedoch weder geräumt worden, noch habe eine offizielle Rückgabe
stattgefunden. Der Kläger liess am 10. Mai 2001 eine amtliche
Zustandsfeststellung durchführen, bei der festgehalten wurde, dass die
Wohnung nicht geräumt war und dass diverse Schäden in diesem Zustand
nicht feststellbar seien. Daraufhin wurde die Mieterschaft mit Verfügung
des Bezirksgerichts vom 29. Mai 2001 gerichtlich angewiesen, die
gemietete 5 ½-Zimmerwohnung bis spätestens 30. Juni 2001 vollständig zu
räumen. Gemäss Ausführungen des Klägers ist die Wohnung jedoch auch dann
nicht geräumt worden. Er habe sie räumen und reinigen lassen müssen.
Aus den Erwägungen
3. Während der Dauer des Mietvertrages schuldet der Mieter dem Vermieter
den Mietzins sowie die verabredeten Nebenkosten (Art. 257 f. OR).
Werden
die Mieträumlichkeiten nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht geräumt,
begeht die Mieterschaft eine Vertragsverletzung (Art. 267 OR). Sie wird
deshalb gegenüber der Vermieterschaft schadenersatzpflichtig. Die
Entschädigung entspricht in der Regel dem Mietzins für die Zeitperiode,
während derer die Mieterschaft in den Räumlichkeiten verbleibt. Das
Gesetz verlangt allerdings von der Vermieterschaft (Art. 99 Abs. 3
i.V.m. Art. 44 OR), dass sie den Schaden möglichst klein hält und
deshalb alles unternimmt, um die Mietsache wieder zu vermieten
(Lachat/Stoll/
Brunner, Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 609).
Der
Kläger macht für die Monate Februar bis April 2001 drei Bruttomietzinse
in der Höhe von Fr. 1'410.- sowie für die Monate Mai bis September 2001
fünf Nettomietzinse à Fr. 1'260.- geltend.
a) Die Mietzinse
Februar bis April 2001 (à Fr. 1'410.-, total Fr. 4'230.-) sind inklusive
Nebenkosten aus dem Mietvertrag geschuldet.
b) Wie bereits in
der Ausweisungsverfügung vom 29. Mai 2001 festgehalten, wurde der
Mietvertrag auf den 30. April 2001 gültig gekündigt. Nachdem der Kläger
entdeckt hatte, dass die Mietsache nicht vertragsgemäss am 30. April
2001 geräumt worden war, verlangte er eine amtliche Zustandsfeststellung
durch die Gemeinde. Diese wurde am 10. Mai 2001 erstellt und besagt,
dass sich die Wohnung in einem katastrophalen Zustand befand, dass sie
nicht ordnungsgemäss abgenommen werden konnte, da sie sich in einem
absolut ungereinigten Zustand befand, sowie dass gewisse durch die
Mieterschaft verursachte Schäden erst in leerem und gereinigtem Zustand
festgestellt werden könnten. Der Vermieterschaft ist es verwehrt, nach
Ablauf des Mietverhältnisses zur Selbsthilfe zu greifen, und sie muss
daher staatliche Beihilfe beiziehen (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S.
606). Der Kläger erwirkte am 29. Mai 2001 eine entsprechende Verfügung
des Bezirksgerichts Arbon, in der die Mieterschaft angewiesen wurde, die
Wohnung bis zum 30. Juni 2001 zu räumen. Daher sind die Nettomieten (à
Fr. 1'260.-) für die Monate Mai und Juni 2001 (total Fr. 2'520.-)
gerechtfertigt eingeklagt worden.
c) Die Wohnung steht gemäss
Angaben des Klägers vor Schranken bis dato leer und sei wegen noch
anstehender Reparaturen noch nicht vermietbar. Gemäss dem Grundsatz der
Schadenminderungspflicht hätte der Kläger jedoch Ende Juni, als absehbar
wurde, dass die Beklagte die Wohnung trotz richterlichem Befehl nicht
räumen würde, alles daran setzen müssen, dass die Wohnung möglichst
schnell wieder in einen vermietbaren Zustand gebracht wird. Für
anfallende Reinigungs-, Räumungs- sowie Reparaturarbeiten hätte ihm ein
Monat genügen müssen, so dass es zumutbar gewesen wäre, die Wohnung ab
1. August 2001 wieder zu vermieten. Daher wird dem Kläger nur noch der
Nettomietzins von Fr. 1'260.- für den Monat Juli 2001 zugesprochen. Den
Mietzinsausfall für die Monate August, September und Oktober muss der
Kläger selber tragen, da er seiner Schadenminderungspflicht nicht
genügend nachgekommen ist.
4.e) Weil die Wohnung in einem
desolaten Zustand hinterlassen und auch nach dem gerichtlichen
Räumungstermin nicht von den Beklagten geräumt und gereinigt wurde,
musste der Vermieter dies selber übernehmen. Die Gegenstände, die
entsorgt werden mussten, füllten nach Angaben des Klägers an der
Hauptverhandlung drei Mulden. Die Rechnung für die Entsorgung liegt dem
Kläger noch nicht vor, werde aber gemäss seinen Angaben vor Schranken
etwa Fr. 1'000.- ausmachen. Dieser Betrag erscheint dem Richter als
angemessen, zumal von Kosten in der Grössenordnung von Fr. 500.- pro
Mulde auszugehen ist.
f) Bezüglich der Wohnungsreinigung liegt
eine Offerte vom 27. Juni 2001 über Fr. 1'700.- für die Reinigung einer 5
½-Zimmerwohnung vor. Der Kläger sagte vor Schranken, dass ihm durch die
Reinigungsfirma versichert worden sei, dass die Rechnung in gleicher
Höhe ausfallen werde. Die Forderung über Fr. 1'700.- wird daher
geschützt.