Mietzinserhöhung nach umfassender Überholung

4. Einrede
des übersetzten Ertrags

Mietzinse sind
missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt
wird (Art. 269 OR). Der zulässige oder missbräuchliche Ertrag bestimmt sich
anhand einer Nettorenditeberechnung (vgl. dazu SVIT-Kommentar III, Art. 269 OR
N 6 ff.).

4.1 Die
Mieter erheben die Einrede des übersetzten Ertrags , indem sie geltend machen,
sofern die Mietzinserhöhung den anerkannten Betrag von Fr. 600.–
übersteige, führe dies zu einem nach Art. 269 OR missbräuchlichen Mietzins.

Die Vermieterin
hält dem entgegen, die Liegenschaft sei vor Jahrzehnten in ihr Eigentum
übertragen worden. Unbekannt sei, zu welchen Konditionen dies erfolgt sei.
Sofern überhaupt allfällige Übernahmewerte vorhanden wären, wären diese
gegenüber heutigen Wertverhältnissen unrealistisch und könnten zu einer
Ertragsberechnung nicht mehr herangezogen werden. Der Einwand des übersetzten
Ertrags sei somit unbehelflich. Unstrittig ist im Übrigen zwischen den
Parteien, dass die streitgegenständliche Liegenschaft eine Altbaute ist.

4.2 Die
Vermieterin hat den Mietzins wegen Mehrleistungen i.S.v. Art. 269a lit. b OR
erhöht. Die Mieter sind grundsätzlich berechtigt, gegenüber einer derart
begründeten Mietzinserhöhung die Einrede des übersetzten Ertrags zu erheben (BGE
124 III 310 E. 2b; 140 III 433 E. 3 und 3.1 je mit weiteren Verweisungen).

Sowohl der
angerufene Erhöhungsgrund als auch die erwähnte auf die Nettorenditeberechnung
gestützte Einrede des übersetzten Ertrags beruhen auf dem Prinzip der
Kostenmiete. Dieser steht die Marktmiete gegenüber. Der Marktmietzins wird
anhand des orts- und quartierüblichen Mietzinses ermittelt (Art. 269a lit. a
OR). Diese beiden Prinzipien stehen zueinander in einem gewissen
Spannungsverhältnis (z.B. BGE 118 II 124 E. 4). Bei Altbauten geht die
Marktmiete der Kostenmiete vor, weil die Nettorenditeberechnung zu
wirtschaftlich unrealistischen Ergebnissen führt (zuletzt BGE 140 III 433 E.
3.1 mit weiteren Verweisungen). In Anbetracht dieser bundesgerichtlichen
Rechtsprechung, worauf die Vermieterin sich beruft, kann bei Altbauten eine
Nettorendite unterbleiben, wenn die Vermieterin sich auf die Orts- und
Quartierüblichkeit beruft und eine genügend grosse Anzahl von
Vergleichsobjekten im Sinne von Art. 11 VMWG nennen kann (so der Sachverhalt in
BGE 4C.323/2001 E. 3a). Im vorliegenden Fall macht die Vermieterin allerdings
keinerlei Ausführungen zur Orts- und Quartierüblichkeit. Vielmehr lässt sie es
beim allgemeinen Hinweis bewenden, eine Nettorenditeberechnung führe – sofern
diese überhaupt durchgeführt werden könne – zu unrealistisch tiefen Werten. Bei
einer derartigen Konstellation, bei welcher die Orts- und Quartierüblichkeit
nicht einmal behauptet wird, ist indessen davon auszugehen, dass die Marktmiete
gar nicht zu prüfen ist. Die Vermieterin macht es sich daher mit ihrer
Argumentation zu einfach. Nur allein die theoretisch denkbare Tatsache, dass
eine Ertragsberechnung zu unrealistischen wirtschaftlichen Ergebnissen führt
oder führen kann, bewirkt noch nicht, dass eine solche zum vorneherein gänzlich
zu unterbleiben hat. Eine Ertragsberechnung entfällt vielmehr erst dann, wenn
die Vermieterin substantiiert Vergleichsobjekte nennt, aufgrund derer die Orts-
und Quartierüblichkeit bestimmt werden kann. Erst in einem solchen Fall wird
die Marktmiete zum Prozessthema und es stellt sich auch erst dann die Frage, ob
die Marktmiete der Kostenmiete vorgeht.

Da die
Vermieterin es unterlassen hat, sich zur Orts- und Quartierüblichkeit zu
äussern, sind die Mieter grundsätzlich berechtigt, gegenüber der strittigen
Mietzinserhöhung die Einrede des übersetzten Ertrags (zu hohe Nettorendite) zu
erheben (vgl. dazu auch BGE 4C.323/2001 E. 3a letzter Satz).

4.3 Gemäss
konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Netto-

rendite anhand der vom Eigentümer in die Liegenschaft investierten Eigenmittel
zu überprüfen. Diese Nettorendite entspricht der Verzinsung des Eigenkapitals.
Als Eigenkapital gilt dabei die Differenz zwischen den Anlagekosten und den
aufhaftenden Schulden (BGE 122 III 257 E. 3a). Als Anlagekosten gelten einzig
die Kosten bei Erwerb oder Erstellung der Liegenschaft (z.B. Kaufpreis,
Baukosten und Kosten für Land). Andere Werte kommen nicht in Frage (BGE 122 III
257 E. 3). Die Mieter sind gemäss Art. 8 ZGB dafür beweispflichtig, dass ihre
Einrede, wonach der Mietzins zu einem übersetzten Ertrag führt, zutrifft. Eine
Ertragsberechnung setzt zunächst voraus, dass das Eigenkapital berechnet werden
kann. Dies wiederum bedingt, dass die Anlagekosten und die Hypothekarschulden
ermittelt werden müssen. Die Mieter sind demnach zur Höhe der Anlagekosten und
Hypothekarschulden zum Beweis zuzulassen.

Auf der
Liegenschaft lasten keine Hypothekarschulden. Gemäss einer im Beweisverfahren
eingeholten schriftlichen Auskunft des Grundbuchamtes X vom 29. Juli 2014 wurde
das Eigentum an der Liegenschaft im Jahr 1969 an die Kollektivgesellschaft Y
(Vermieterin) übertragen. Dabei wurde kein
Übernahmewert festgelegt, denn gemäss Auskunft des Grundbuchamtes wurde die Eigentumsübertragung
im Grundbuch “gestützt auf eine Grundbuchanmeldung, welche zwar die
Schuldübernahme aber keine Übernahmewerte enthält, und ohne zusätzlichen
Rechtsgrundausweis eingetragen“. Zufolge einer Umwandlung in eine
Kommanditgesellschaft wurde die Vermieterin am 5. Dezember 1985 sodann als neue
Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Die Grundbuchanmeldung enthielt
wiederum keine Angaben zum Wert des Grundstücks. Weitere vor diesen
Eigentumsübertragungen datierende Unterlagen aufgrund derer die Anlage- oder
Baukosten ermittelt werden können, existieren nicht bzw. nicht mehr.

Mangels
Vorliegens von Unterlagen sowie zufolge dieser schriftlichen Auskunft steht
fest, dass die Anlagekosten nicht eruiert werden können. Demzufolge kann auch
das Eigenkapital nicht ermittelt werden. Da Belege zur Feststellung des
investierten Eigenkapitals fehlen, kann eine Nettorenditeberechnung nicht
vorgenommen werden. Die von den Mietern erhobene Einrede bleibt demnach
unbewiesen.

…

6.1 Massgebende Baukosten und weitere
anrechenbare Positionen

Gestützt auf die Schlussrechnung
Umbau behauptet die Klägerin Baukosten in Höhe von Fr. 2 145 111.–.

Die Vermieterin
macht geltend, zu den Baukosten seien die Mieterentschädigungen von Fr.
11 062.– und die Verzinsungskosten von Fr. 13 270.– für die von ihr
bis zum Inkrafttreten der Mietzinserhöhung vorgeleisteten Sanierungskosten
hinzuzurechnen. Gemäss ständiger Praxis des Mietgerichts zählen die
Mieterentschädigungen nicht zu den Renovationskosten und sind allein vom
Vermieter zu tragen (ZMP 2/04, S. 14 und 18; anders Beschluss des Obergerichts
des Kantons Zürich vom 3. Mai 2001, E. 4c in: MRA 5/01, S. 139). An dieser
Praxis des Mietgerichts ist festzuhalten. Mit den Entschädigungen sollen die
eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit der Mietsache abgegolten werden. Dieser Anspruch
steht den Mietern von Gesetzes wegen zu (Art. 259d OR). Es kann daher nicht
angehen, dass diese Entschädigungen zu den Baukosten hinzugerechnet werden,
würden doch damit die Mieter die ihnen zugesprochenen Entschädigungen im Laufe
der Jahre dem Vermieter wieder zurückzahlen.

Das Obergericht
hat zudem in Erw. 4b. des erwähnten Entscheids festgehalten, dass
Zwischenzinsen den Sanierungskosten zuzurechnen sind. Nach der Praxis des
Mietgerichts gehören die Finanzierungskosten indessen nur dann zu den überwälzbaren
Investitionskosten, wenn sie tatsächlich angefallen sind, was z.B. für die
Baukreditzinsen zutrifft. Werden die Sanierungskosten hingegen aus eigenen
Mitteln finanziert, sind keine Verzinsungskosten zu berücksichtigen (ZMP 1/04,
S. 8 und 11 f.). Sofern der Vermieter die Baukosten aus eigenen Mitteln
finanziert, kann er sein Kapital nicht anderweitig verzinsen. Diese entgangenen
Zinseinnahmen sind daher genauso wie die Zinsen für einen vom Vermieter
aufgenommenen Baukredit als Investitionskosten zu betrachten. Auch ist kein
vernünftiger Grund ersichtlich, der eine Unterscheidung zwischen
Baukreditzinsen und Eigenkapitalzinsen nahelegen würde. An der erwähnten Praxis
des Mietgerichts ist daher nicht mehr festzuhalten. Der Vermieter kann somit einen
Zwischenzins für sein eigenes Kapital, welches er zur Finanzierung der
Sanierung einsetzte, verlangen. Die Vermieterin macht ab 1. Dezember 2011 bis
1. April 2012 einen Zins von 3 % geltend. Dieser Zinssatz sowie die
beantragte Dauer von vier Monaten sind nicht zu beanstanden. Die Vermieterin
beansprucht Verzinsungskosten von Fr. 13 270.–. Sie verlangt daher auf
einem Kapital von Fr. 1 327 000.– Zinse, was ebenfalls nicht zu
beanstanden ist.

…

6.2.1 Zur
klägerischen Substantiierung der Baukostenaufteilung

a) Die
Vermieterin begründet die Aufteilung der Baukosten wie folgt: Gestützt auf die
Schlussrechnung Umbau seien Gesamtbaukosten von Fr. 2 145 111.–
ausgewiesen. Bauleiter Z sei damit beauftragt worden, diese Investitionskosten
in die erwähnten drei Bereiche nach BKP-Positionen gegliedert und differenziert
zu erfassen bzw. aufzuteilen. Z sei in der Lage, über jede einzelne BKP-Position in der Berechnung der „Sanierungskosten nach
Bereichen“ Zeugnis abzulegen. Die Kosten der Sanierungsmassnahmen, welche in
den drei Etagen EG bis 2. OG in gleicher Weise ausgeführt worden seien, würden
nach dieser Berechnung Fr. 808 149.– betragen. Die Kosten, welche für
alle vier Etagen im gleichen Umfang angefallen seien, betrügen Fr. 733 578.–.

Die Mieter machen
geltend, die Vermieterin verweise pauschal auf eine Aufteilung ohne im Detail
zu sagen, wie Z zu seiner Einschätzung gekommen
sei und nach welchen Kriterien er vorgegangen sei. Dies habe die Vermieterin im
Einzelnen substantiiert zu behaupten, was die Vermieterin versäumt habe. Die
Kostenaufteilung könne nicht intellektuell nachvollzogen werden. Mit dem
Gerichtspräsidenten sei der Vermieterin entgegenzuhalten, dass sie nur das
Ergebnis behaupte, ohne Ausführungen dazu zu machen, welche Überlegungen dahin
geführt hätten.

b) Zur Substantiierung der
Behauptungen gehört, dass eine Partei die rechtserheblichen
Tatsachen nicht nur in den Grundzügen, sondern umfassend und klar darzulegen
hat, dass darüber Beweis abgenommen werden kann. Eine Partei darf sich daher
nicht mit allgemeinen Behauptungen begnügen, in der Meinung, die Begründung
ihres Prozesspunktes werde sich aus dem Beweisverfahren ergeben. Das
Beweisverfahren soll nicht dazu dienen, ungenügende Parteivorbringen zu
vervollständigen (BGE 108 II 337 E. 3; BSK ZPO-Gehri,
Art. 55 N 4 und BSK-ZPO-Hafner,
Art. 168 N 15).

Diese
aufgeführten Grundsätze gelten uneingeschränkt für das ordentliche Verfahren,
in welchem es den Parteien obliegt, die Tatsachen darzulegen und die
Beweismittel anzugeben, auf die sie ihre Begehren stützen (Art. 55 Abs. 1 ZPO;
sog. Verhandlungsgrundsatz). Vorbehalten bleiben indessen gesetzliche
Bestimmungen über die Feststellung des Sachverhalts und die Beweiserhebung von
Amtes wegen (Art. 55 Abs. 2 ZPO). Für Mietzinsstreitigkeiten gilt ohne
Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c
ZPO). Für diese Streitigkeiten stellt das Gericht den Sachverhalt von Amtes
wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO; sog. sozialer Untersuchungsgrundsatz).
Im vereinfachten Verfahren trägt das Gericht bei der Beschaffung des
Prozessstoffes eine Mitverantwortung. Es nimmt diese Ausgabe primär durch die
Ausübung der Fragepflicht wahr und kann die erforderlichen Beweise von Amtes
wegen erheben (Dike-Komm-ZPO, Art.
55 ZPO N 33 ff.; Bsk ZPO-Gehri, Art. 55 N 17). So wirkt das
Gericht durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende
Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen (Art. 247 Abs.
1 ZPO). Im Weitern kann das Gericht Beweismittel ohne entsprechende
Parteianträge abnehmen (vgl. Art. 58 Abs. 2 ZPO).

Den in Erw. a)
wiedergegebenen Argumenten der Mieter ist daher zunächst entgegenzuhalten, dass
die Vermieterin aufgrund der sozialen Untersuchungsmaxime nur in
untergeordnetem Masse substantiierungspflichtig ist. Dies gilt auch für eine
Partei die anwaltlich vertreten ist. Der klägerische Rechtsvertreter führte in
der Hauptverhandlung aus, die Vermieterin habe im Hinblick auf die
Plausibilisierung und die Berechnung der Mietzinserhöhung die Bauleitung
beauftragt, eine Aufteilung nach drei Kriterien – Gesamtliegenschaft, nur
Wohnungen EG bis 2. OG, nur Dachgeschosswohnung – vorzunehmen. Die einzelnen
Unternehmer nähmen eine solche Aufteilung nicht vor. Der Fensterbauer liefere
eine Anzahl Fenster, der Baumeister erbringe Baumeisterarbeiten in allen
Bereichen der Liegenschaft, ebenso der Sanitär und der Schreiner etc. Praktisch
sämtliche Untergattungen seien Werkverträge, welche als Leistungsinhalt alle
Bereiche in dieser Liegenschaft hätten. Die Bauleitung habe aus den
Unternehmerrechnungen die einzelnen Positionen herausfiltrieren und den einzelnen
Bereichen zuordnen müssen. Es sei eine anspruchsvolle Aufgabe, die Herr Z nach bestem Wissen und in Anwendung der
berufsbedingten Sorgfalt ausgeübt habe. Dabei habe er sich beispielsweise
überlegen müssen, wo wie viele Meter Leitungen verlegt worden seien, wo wie
viele Baumeister gearbeitet und Regiestunden aufgewendet hätten. Die Aufteilung
der Kosten für die Küchengeräte sei einfacher, weil bekannt gewesen sei, welche
Geräte in der Dachgeschosswohnung installiert worden sein. Herr Z habe aufgrund
der Unternehmerrechnungen, der Kenntnisse über den Bauvorgang, der Pläne sowie
anderer Unterlagen die Kostenaufteilung für jede einzelne BKP-Position
vorgenommen. Das Produkt habe die Vermieterin in Form dieser von ihm
vorgenommenen Zusammenstellung mit gewissen Erläuterungen ins Recht gelegt.
Diese Ausführungen veranlassten den (damaligen) Mietgerichtspräsidenten
offenbar zu einer Zwischenbemerkung, ist doch in einer Protokollnotiz
festgehalten,

„(Der
Mietgerichtspräsident erklärt, es läge nur das Endprodukt [vor]. Es gebe zu
wenig Erläuterungen, wie man dazu gekommen sei.)“

Daraufhin wandte
der klägerische Rechtsvertreter ein, „dazu müsste ich etwa 150 Seiten
schreiben, da jeder Meter Elektro- und Sanitärleitung substantiiert werden
müsste. Wir sind der Auffassung, dass die Substantiierung genügend ist, wenn
wir unter Hinweis auf den beauftragten Fachmann dessen Produkt, das nach
BKP-Positionen gegliedert ist, präsentieren…“. Falls das Gericht nach diesen
Ausführungen des klägerischen Rechtvertreters tatsächlich die Auffassung
vertreten hätte, mit dem Verweis auf die vom Bauleiter Z erstellte
Zusammenstellung sei die Aufteilung der Baukosten von der Vermieterin
ungenügend substantiiert worden, hätte es dies in Anwendung von Art. 55 Abs. 2
ZPO in Verbindung mit Art. 274 ZPO der Vermieterin klar und deutlich mitteilen
müssen. Eine blosse präsidiale Zwischenbemerkung genügt diesen Anforderungen
nicht…

c) Bei eingereichten
Urkunden sind konkrete Behauptungen aufzustellen, die den einzelnen Urkunden
zugeordnet werden können. Unzulässig wäre es hier, für die behaupteten
Tatsachen pauschal auf die eingereichten Aktenstücke zu verweisen (Leuenberger in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Art. 221 N 46). Sachverhaltselemente sind
durch Verweis auf eingelegte Akten genügend behauptet, wenn der entsprechende
Verweis in der Rechtsschrift spezifisch ein bestimmtes Aktenstück nennt und aus
dem Verweis in der Rechtsschrift selbst klar wird, ob das Dokument in seiner
Gesamtheit oder welche Teile des Aktenstücks als Parteibehauptung gelten sollen
(z.B. BSK ZPO-Hafner, Art. 168 N
16).

Aus den klägerischen Ausführungen in den Rechtsschriften und im
Hauptverfahren ist unschwer zu entnehmen, dass sich die Vermieterin gesamthaft auf die Zusammenstellung des Bauleiters Z
stützt. Aus der klägerischen Behauptung ergibt sich auch, dass die Vermieterin
sämtliche darin aufgeführte Zahlen mitsamt den angegebenen Begründungen, mit
welchen die Bauleitung für jede Baukostenposition die Kosten in die drei
Baubereiche aufteilte, übernahm. Damit erhob die Vermieterin die in der
Zusammenstellung enthaltenen Zahlen und Begründungen in der Gesamtheit zu ihrer
eigenen Sachdarstellung. Dies war sowohl für das Gericht als auch die
Gegenpartei ohne Weiteres ersichtlich. Ein derartiger umfassender Verweis der
Vermieterin auf eine von ihr eingereichte Beilage stellt somit eine genügend
substantiierte Behauptung dar.

d) Tatsachenbehauptungen müssen so konkret formuliert sein,
dass ein substantiiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten
werden kann. Bestreitet der Prozessgegner das an sich schlüssige Vorbringen der
behauptungsbelasteten Partei, kann diese gezwungen sein, die rechtserheblichen
Tatsachen nicht nur in den Grundzügen, sondern so umfassend und klar
darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen werden kann (BGE 127 III E. 2b mit
weiteren Hinweisen).

In der von der Bauleitung erstellten Tabelle sind die Baukosten, welche
je nach Arbeitsgattung bzw. je Baukostenposition anfielen, auf jeder Zeile im
Einzelnen aufgeführt. Zudem wurden die entsprechenden Kosten, welche für jede
einzelne Baukostenposition anfielen, in vier Spalten unterteilt
(Gesamtbaukosten, Gebäude allgemein, Kosten Wohnungen EG bis 2. OG, Kosten
Wohnung DG).

Aus der Zusammenstellung geht demnach hervor, welchen Betrag die
Vermieterin je Baukostenposition geltend macht und zu welchen Beträgen sich
diese Kosten auf die drei Baubereiche aufteilen. Damit ist die Vermieterin
ihrer Substantiierungspflicht in genügender Weise nachgekommen, kann und konnte
doch für die drei Baubereiche Baukostenposition für Baukostenposition Beweis abgenommen
werden und war es den Mietern gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
möglich, jede einzelne Position substantiiert zu bestreiten und den Gegenbeweis
anzutreten. Dies gilt umso mehr als in der Tabelle noch ausgeführt wurde,
welche Arbeiten in den entsprechenden Baubereich ausgeführt wurden. Es würde
daher zu weit gehen, von der Vermieterin darüber hinaus noch zu verlangen,
darzulegen, wie der Bauleiter jede einzelne Position für den jeweiligen Bauteil
berechnet hat.

e) Die Mieter berufen sich schliesslich noch auf eine
Äusserung des Experten, welcher festhielt, eine Erläuterung des Systems oder
Prinzips (Schnittstellen) für die Kostenaufteilung liege nicht vor. Die
Ausschreibungsunterlagen und Werkverträge im Speziellen für die Elektro-, Haustechnik- und
Sanitärinstallationen seien nicht mit einer entsprechenden Gliederung gestaltet
worden. Eine Zuordnung sei deshalb nicht möglich. Auch für Honorare und
Nebenkosten könne eine Zuordnung nicht erfolgen. Diese vom Experten ausgeführte
Problematik betrifft nicht die Frage der Substantiierung, sondern diejenige der
Beweisbarkeit…

6.2.2.6 Massgebende
Kosten für die Berechnung der Mietzinserhöhung der Wohnungen EG bis 2. OG

…

Die Vermieterin
hat die auf die allgemeinen Gebäudeteile entfallenden Kosten gleichmässig auf
die vier Wohnungen verteilt. Für die drei Wohnungen im Erdgeschoss bis zum 2.
Obergeschoss setzte die Vermieterin daher Kosten von Fr. 550 184.– ein
(Fr. 773 578.– x ¾). … Berücksichtigt man, dass die Wohnung im
Dachgeschoss rund 70 m2 (195m2 gegenüber 129 m2
bzw. 126 m2;…) grösser als die übrigen drei Wohnungen ist,
rechtfertigt es sich allerdings nicht, die entsprechenden Kosten zu je einem
Viertel zu verteilen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass eine grössere Wohnung
in grösserem Masse von den allgemeinen Gebäudeteilen profitiert als eine
kleinere Wohnung. Die Kosten sind daher nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts im Verhältnis der Wohnungsfläche oder des Rauminhalts zu
verteilen (BGE 4A_470/2009 E. 7 mit weiteren Verweisungen). Stellt man
vorliegend auf die Wohnungsfläche ab, beträgt der Kostenanteil für die
beklagtische Wohnung an den allgemeinen Gebäudeteilen Fr. 158 134.–
(Fr. 722 898.–: 576 m2 x 126 m2).

…

7. Wertvermehrender Anteil /
Kapitalisierungssatz

7.1 Rechtliche Vorbemerkungen

Die Parteien sind sich einig, dass die ausgeführten Renovationsarbeiten
nach der herrschenden Lehre und Rechtsprechung als umfassende Überholung zu
erachten sind. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50
bis 70 % als wertvermehrende Investition (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Diese
Aufteilung stellt eine widerlegbare Vermutung dar. Wenn die einzelnen Arbeiten
konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können,
gelangt der Pauschalansatz von 50 bis 70 % nicht zur Anwendung. Eine
Mietzinserhöhung ist in diesem Fall (nur) nach

Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 E. 3a;
4A_495/2010 E. 4.1). Eine Unterschreitung dieses Rahmens setzt voraus, dass der
Mieter konkret nachweist, dass der wertvermehrende Anteil weniger als 50 % der
Investitionskosten ausmacht. Die entsprechende Beweisführung bedingt aber
wiederum, dass die einzelnen Arbeiten konkret als wertvermehrend oder
werterhaltend qualifiziert werden können (BGE 4A_495/2010 E. 9.2).

7.2 Bestimmung des wertvermehrenden Anteils

Im Wesentlichen
wurden in der Liegenschaft folgende Sanierungsarbeiten durchgeführt: Sanierung
Kanalisation, Ersatz der Fenster, Anbau eines zweiten neuen Balkons, Sanierung
und Isolierung des Daches, Ersatz der Heizung von Öl auf Gas inkl. Einbau neuer
Radiatoren im Schlafzimmer, neue schallschutzhemmende Gipskartondecke, Ersatz
von Küche und Nasszellen inkl. Ersatz sämtlicher sanitärer Apparate und
Installationen, Ersatz und Neuinstallation der elektrischen und sanitären
(Steig)Leitungen inkl. Sanierung Hauptverteilung, neuer Trockenraum, neue Türen
inkl. Ersatz von Schliessanlage und Sonnerie.

Die Mieter anerkennen, dass die neuen Balkone, die neuen Fenster mit
verbesserter Lärmdämmung und der neue Waschturm wertvermehrend sind. Im Übrigen
bestreiten die Mieter, dass die erwähnten Sanierungsarbeiten wertvermehrende
Verbesserungen geschaffen hätten. Sie anerkennen daher einen wertvermehrenden
Anteil von höchstens 30 %.

Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung für umfassende Überholungen
bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn
vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn
wenigstens nicht davon abzuhalten. Andererseits soll die insbesondere bei
grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen
Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalsatz von 50 bis
70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a;4A_495/2010 E. 4.1). Nach
Art. 14 Abs. 1 VMWG gelten die Kosten umfassender Investitionen in der Regel zu 50 bis 70 % als
wertvermehrende Investitionen. Aus dem Wortlaut der Bestimmung ist zu folgern,
dass von dieser Pauschale abgewichen werden kann. Kann der Mieter (bzw. der
Vermieter) im Einzelnen nachweisen, dass der Anteil wertvermehrender
Investitionen tiefer (bzw. höher) ist, gelangt der Pauschalansatz nicht zur
Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der
effektiven Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 E. 3a;4A_495/2010 E. 4.1
und E. 7).

Wie bereits oben dargelegt, behaupten die Mieter, dass lediglich für
drei Bauteile (Einbau neuer Balkone, Montage eines neuen Waschturms, Ersatz der
Fenster) Wertvermehrungen geschaffen worden seien. Hinsichtlich sämtlicher
restlicher Arbeiten nehmen die Mieter offenbar an, handle es sich um
werterhaltende Arbeiten. Zudem vertreten sie die Ansicht, der Pauschalansatz
komme erst dann zu Anwendung, wenn die Vermieterin nachweisen könne, dass der
Anteil der Wertvermehrung nicht konkret bestimmt werden könne. Diese Ansichten
sind aus den nachfolgenden Gründen unzutreffend:

Bei der Modernisierung einer Liegenschaft werden eine Vielzahl von
Renovationsarbeiten ausgeführt. In der Regel ist es deshalb unmöglich oder nur
mit unverhältnismässig hohem Aufwand möglich, die einzelnen Arbeiten
auszuscheiden und für jede einen wertvermehrenden Anteil zu bestimmen. Gerade
deswegen und um diesen praktischen Schwierigkeiten zu begegnen hat der
Verordnungsgeber bei einer umfassenden Überholung einen Pauschalansatz in der
Bandbreite zwischen 50 bis 70 % festgelegt. Liegt eine umfassende
Überholung vor, was vorliegend unstrittig ist, ist nach Art. 14 Abs. 1 VMWG
sowie der oben angeführten Rechtsprechung der Pauschalsatz anwendbar. Sofern
und soweit die Mieter sich auf den Standpunkt stellen, der wertvermehrende
Anteil betrage 30 %, liegt es einzig an ihnen – und nicht an der
Vermieterin – die Bauabrechnung und die einzelnen Unterlagen zu prüfen und
konkret zu behaupten sowie nachzuweisen, welche Arbeit wieviel gekostet hat und
welcher wertvermehrende Anteil dieser Arbeit zuzusprechen ist. Dies haben die
Mieter indessen unterlassen und sich damit begnügt, der Mehrheit der
ausgeführten Arbeiten einen Mehrwert abzusprechen. Es erstaunt zwar nicht, dass
die Mieter es bei einer derartigen Bestreitung beliessen. Denn eine lückenlose
Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten ist
bei der vorliegenden umfassenden Renovation, bei welcher beinahe sämtliche in
Frage kommenden Gebäudeteile der Liegenschaft saniert wurden, gar nicht möglich
(vgl. dazu auch BGE 4A_495/2010 E. 9.2). Eine konkrete Mehrwertbestimmung kommt
hingegen nach den Erfahrungen des Mietgerichts vor allem dann in Frage, wenn
ein oder einige wenige Bauteile saniert werden. Die Liegenschaft wurde gemäss
unwidersprochener klägerischer Sachdarstellung letztmals 1976 umfassend
saniert. Werden über zwanzig- oder sogar über dreissigjährige Bauteile und
Einrichtungen ersetzt, kann in der Regel nicht mehr vom gleichen Standard
gesprochen werden. So ist regelmässig anzunehmen, dass nach dieser Zeit ein
technologischer Fortschritt zu verzeichnen ist, der zu höherwertigen,
leistungsfähigeren, energiesparenderen Einrichtungen führt (BGE 4A_495/2010 E.
6.3). Diese Überlegungen gelten bei der Sanierung der Liegenschaft – um nur die
wichtigsten Arbeiten zu nennen – beispielsweise für den Ersatz der Heizung, der
Küchen und der Nasszellen, den Ersatz der elektrischen und sanitären
Installationen, der Sanierung und Isolierung des Daches und der Decke, der
Renovation der Wohnungseingangstüren etc. Ungeachtet der Bestreitungen der
Mieter kommen denn auch diesen Einrichtungen zu einem gewissen Anteil
wertvermehrender Charakter zu.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass der wertvermehrende Anteil der
Umbaukosten innerhalb des Pauschalsatzes von 50 bis 70 % festzusetzen ist.

…

[Das
Mietgericht entschied sich für einen Wertvermehrungsanteil von 60 %]