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Est-il possible d’amortir les travaux sur la durée du bail?
Rubrum
Tribunal: Cour de Justice de Genève
Date: 03.09.2024
Résumé
Le seul fait que le bail soit conclu pour une durée limitée, et/ou que la bailleresse n’ait pas la possibilité d’amortir les travaux extraordinaires sur la durée normale des installations, dès lors que la villa litigieuse est vouée à être démolie, ne doit pas conduire à péjorer la situation des locataires, même si ceux-ci étaient informés du projet de démolition à la conclusion du bail.
Faits
Les parties sont liées par un contrat de bail du 26 mars 2021 portant sur la location d’une villa de six pièces à Perly. Le bail a été conclu pour une durée de quatre ans, le loyer étant fixé à 4’000 fr. par mois. Les locataires ont été informés sur le fait que la villa était vouée à la démolition ultérieurement.
En 2021, la propriétaire (appelante) a entrepris des travaux sur la villa pour un montant total de 20’845 fr. 35.
Par requête du 25 mai 2021, déclarée non conciliée à l’audience de la Commission de conciliation en matière des baux et loyers du 13 décembre 2021 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 14 décembre 2021, les locataires (intimés) ont conclu préalablement à ce que le Tribunal ordonne à la propriétaire de produire toutes les pièces nécessaires en vue de procéder à un calcul de rendement et à ce que le loyer initial soit fixé à 2’678 fr. par mois. Dans sa réponse, la propriétaire a conclu à ce que le Tribunal constate que le loyer initial de 4’000 fr. n’était pas abusif.
Dans son jugement, le Tribunal a considéré qu’exceptionnellement les charges d’exploitation devaient prendre en compte les travaux entrepris après la conclusion du bail, dès lors que la villa avait été acquise juste avant sa mise en location et qu’il n’était pas possible de se baser sur des moyennes antérieures à la fixation du loyer. Ces travaux représentaient pour la plupart de l’entretien courant, tandis que les travaux d’entretien extraordinaire devaient être amortis.
Par jugement du 5 septembre 2023, le Tribunal des baux et loyers a fixé à 43’920 fr. par année le loyer de la villa litigieuse. Par acte du 13 octobre 2023, la propriétaire a formé appel de ce jugement.
Extrait des considérants
3.4. Charges d’entretien […]
3.4.1 Les frais d’entretien sont les dépenses que le bailleur assume pour maintenir l’objet loué dans l’état correspondant à l’usage convenu. En principe, ces frais peuvent être inclus dans les charges dès que les travaux ont été effectués et payés par le bailleur. Pour compenser le caractère fortuit du moment auquel il faut effectuer des travaux d’entretien, l’on procède à une moyenne des charges encourues les cinq dernières années, cas échéant au moins les trois dernières années. Lorsque le bailleur encourt des frais d’entretien extraordinaires, ceux-ci sont répartis sur plusieurs exercices, en fonction de la durée de vie des installations ainsi financées. La quote-part correspondante est intégrée chaque année dans les charges d’entretien jusqu’à amortissement complet (ATF 142 III 245 consid. 6.5).
Dans des circonstances particulières, la jurisprudence admet exceptionnellement que les moyennes soient basées sur un nombre d’années plus petit (par exemple deux ans), voire que la première moyenne soit calculée sur des années postérieures à la dernière fixation du loyer. Tel est en particulier le cas si l’immeuble vient d’être acheté et que l’acquéreur ne dispose pas de documents comptables pour les années précédant l’acquisition (Lachat et al., op. cit., p. 599 ; Bohnet/Carron/Montini, op. cit., n. 66 ad art. 269 CO).
Les frais d’entretien extraordinairement élevés, par exemple les coûts de remplacement d’installations telles que chaudière, ascenseur, toiture, prise d’eau, doivent être amortis suivant la durée de vie de l’installation (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd, 2021, n. 5b ad art. 269 CO). Selon les tabelles d’amortissement communément admises, la durée de vie d’une peinture intérieure à dispersion est de 8 ans, celle de moquettes est de 10 ans et celle d’une hotte est également de 10 ans (cf. Tabelle d’amortissement commune aux associations de bailleurs et de locataires, in Lachat et al., op. cit., annexe VIII, p. 1137ss).
3.4.2 En l’espèce, les deux parties critiquent le montant des frais d’entretien retenu par le Tribunal.
3.4.2.1 L’appelante reproche aux premiers juges d’avoir retenu que les travaux d’entretien considérés comme extraordinaires, soit en l’occurrence les travaux de peinture, de réfection des moquettes et de remplacement de la hotte, devaient être amortis sur huit et dix ans respectivement, conformément aux principes rappelés ci-dessus, plutôt que sur quatre ans, correspondant à la durée convenue du bail.
En l’occurrence, le seul fait que le bail soit conclu pour une durée limitée, et/ou que la bailleresse n’ait pas la possibilité d’amortir les travaux extraordinaires susvisés sur la durée de vie normale des installations, dès lors que la villa litigieuse est vouée à être démolie après l’échéance du bail, ne doit cependant pas conduire à péjorer la situation des locataires intimés, même si ceux-ci étaient informés du projet de démolition à la conclusion du bail. En particulier, il n’est pas établi que les intimés auraient eux-mêmes sollicité l’exécution des travaux susvisés, comme le soutient l’appelante. S’il est possible que les intimés aient également été informés du coût devisé de certains travaux au préalable, comme l’a retenu le Tribunal dans la partie "en droit" de son jugement (mais non dans la partie "en fait"), ceci ne suffit pas à établir que les travaux en question auraient été effectués à leur demande. Comme les intimés le relèvent aujourd’hui, il est tout aussi plausible, voire vraisemblable, que la villa se soit trouvée dans un état de vétusté avancé après avoir été occupée par son ancienne propriétaire et qu’elle n’était alors pas susceptible de trouver preneur sur le marché de la location sans que les travaux susvisés ne soient effectués, en particulier ceux de rafraichissement des peintures et de remplacement des moquettes. L’appelante doit ici aussi assumer les conséquences de son choix de mettre la villa litigieuse en location pour une durée limitée, afin de rentabiliser son investissement (ou de limiter ses pertes) dans l’attente de la démolition projetée, et ce sans qu’il soit nécessaire d’envisager une quelconque prolongation de bail.
Par conséquent, le grief sera rejeté et la Cour retiendra, comme le Tribunal, que les travaux extraordinaires peuvent donner lieu à un amortissement de 1’231 fr. par an pour la peinture, de 810 fr. par an pour les moquettes et de 45 fr. par an pour la hotte, soit un total de 2’086 fr. par an.
3.4.2.2 Les intimés contestent quant à eux le montant des travaux d’entretien courant pris en compte par le Tribunal, lesquels totalisent 2’231 fr., au motif que ces travaux étaient ponctuels et ne se seraient pas reproduits après la première année de bail, soit après 2021.