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Le bailleur perd-il ses droits sans dépôt conforme des sûretés?
Rubrum
Tribunal: Cour de Justice de Genève
Date: 23.05.2024
Résumé
Si le locataire fournit des sûretés en espèces, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Lorsque le bailleur retient la somme versée à titre de sûretés par le locataire en ses mains, il en devient le dépositaire au sens de l’art. 481 CO. Dans ce cas, conformément à l’art. 125 ch. 1 CO, le bailleur ne peut pas éteindre par compensation l’obligation de restituer contre la volonté du déposant ou sans son accord.
Faits
Les parties sont liées par un contrat de bail du 15 janvier 2019 portant sur la location d’un studio meublé dans une villa sise à Vessy.
Le locataire a versé un montant de 2’800 fr. aux bailleurs à titre de garantie de loyer. Ce montant n’a pas été déposé par les bailleurs sur un compte de consignation, mais a été conservé sur un compte à leur nom.
Par courrier du 14 août 2020 au locataire, les bailleurs ont confirmé la résiliation du bail le jour même, donnant suite à la demande du locataire du 10 août 2020. Ce courrier, contresigné par le locataire, précise : « nous vous laissons partir, sous réserve d’un mois de préavis, dès que vous aurez trouvé un nouveau logement ».
Le locataire a restitué les locaux le 1er juin 2021. Il avait déjà payé le loyer de juin. Un état des lieux de sortie faisant état de divers défauts a été dressé contradictoirement le 1er juin 2021. Par courriel du 4 juin 2021, les bailleurs ont communiqué au locataire un document, avec photos, faisant état de dommages supplémentaires.
Par requête du 16 septembre 2021, déclarée non conciliée à l’audience de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 10 novembre 2021, puis portée devant le Tribunal des baux et loyers le 24 novembre 2021, le locataire a conclu au paiement par les bailleurs des sommes de 2’800 fr. et 1’400 fr. à titre de remboursement de la caution de loyer, respectivement du loyer payé à tort pour le mois de juin 2021.
Par jugement du 19 décembre 2023, le Tribunal a condamné les bailleurs à verser au locataire la somme de 1’400 fr. et la somme de 2’800 fr. Les bailleurs ont recouru contre ce jugement en temps utile.
Extrait des considérants
3. Le bailleur fait grief aux premiers juges d’avoir fait preuve de formalisme excessif en faisant droit aux conclusions du locataire en restitution de sa caution au vu des dégâts d’un montant supérieur causés par ce dernier dans le logement.
3.1 Si le locataire d’habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiersvaleurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire (art. 257e al. 1 CO).
Le bailleur qui reçoit un montant en espèces ou en papiers-valeurs à titre de sûretés de la part du locataire assume l’obligation légale de dépôt de ces sûretés sur un compte d’épargne ou de dépôt auprès d’une banque au nom du locataire (Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, 2010, n. 22-23 ad art. 257e CO).
Le bailleur ou son représentant qui reçoit des espèces ou valeurs à titre de garantie d’une location doit, dans les 10 jours, se conformer aux dispositions de l’art. 1 LGFL. A défaut, il est tenu de restituer la garantie avec intérêts (art. 3 LGFL ; ACJC/1112/2014 du 22 septembre 2014 consid. 3).
L’obligation incombant au bailleur de déposer en banque la sûreté fournie par le locataire n’existe que pendant la durée du bail. A l’extinction de celui-ci, elle se transforme en une obligation de restituer les montants reçus (Droit du bail, n° 13/2001, arrêt de la Chambre d’appel en matière de baux et loyer genevoise du 10 avril 2000, pp. 11-12).
Lorsque le bailleur retient la somme versée à titre de sûretés par son locataire en ses mains, il en devient le dépositaire au sens de l’art. 481 CO. Dans ce cas et conformément à l’art. 125 ch. 1 CO, le bailleur ne peut pas éteindre par compensation l’obligation de restituer contre la volonté du déposant ou sans son accord (ACJC/120/2006 et les références citées).
3.2 En l’espèce, le bailleur ne conteste pas que le montant versé à titre de sûretés par le locataire n’a pas été constitué sous forme de dépôt bloqué conformément à la loi.
C’est donc à raison que les premiers juges ont considéré que le bailleur ne pouvait pas invoquer les éventuels défauts du studio en compensation de son obligation de restituer le montant versé à titre de sûretés contre la volonté du locataire.
Si le bailleur avait estimé qu’il était en droit de se faire indemniser pour les dégâts causés par le locataire, il lui aurait appartenu de faire valoir ses droits à ce sujet, ce qu’il n’a pas fait dans la présente procédure.
Partant, le grief est infondé. Le recours sera dès lors rejeté.