Notifica tempestiva dei difetti

a) Giusta l’art. 257f cpv. 1 CO, il conduttore è tenuto alla
diligenza nell’uso della cosa locata. Egli deve in particolare evitare
di danneggiarla inutilmente (v. SVIT, Schweiz. Mietrecht Kommentar, ad
art. 257f CO, n. 18 e 19). La violazione di tale dovere conduce
all’obbligo di risarcimento degli eventuali danni (v. SVIT, op. cit., ad
art. 257f CO, n. 30). Da ciò scaturisce il principio secondo il quale
alla fine del rapporto contrattuale il conduttore risponde dell’usura e
dei cambiamenti che risultino da un uso non conforme al contratto o poco
diligente (ZIHLMANN, Das Mietrecht, pag. 117). Ne risulta che egli non è
tenuto ad indennizzare il locatore per i difetti riportabili all’usura
normale della cosa, difetti, questi, già compensati dalla pigione
(LACHAT, Le bail à loyer, pag. 808).
L’onere della prova
sull’esistenza di un difetto eccedente l’usura normale e del danno da
esso derivante incombe al locatore (HIGI, Zürcher Kommentar, ad art. 267
CO, n. 119). Il conduttore può peraltro liberarsi dalla responsabilità,
sulla base dell’art. 97 CO, provando che nessuna colpa gli è imputabile
(HIGI, op. cit., ad art. 267 CO, n. 97; SVIT, op. cit., ad art.
267-267a, n. 31).
Al momento della restituzione, il locatore deve
verificare lo stato della cosa e, se vi scopre dei difetti di cui il
conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1
CO; GUHL/MERZ/KOLLER, Das Schweiz. Obligationenrecht, pag. 417 e segg.)
Diversamente, questi è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si
tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (art.
267a cpv. 2 CO). La segnalazione circa i difetti deve essere trasmessa
al conduttore entro alcuni giorni (2/3 giorni, v. LACHAT, op. cit., pag.
805, n. 4.1, e riferimenti alla n. 20 a piè di pagina; HIGI, op. cit.,
ad art. 267a CO, n. 33)

b) La notifica dei difetti (cosiddetta “Mängelrüge”) deve essere
sostanziata. In altre parole, il locatore ha il compito di elencare in
essa, singolarmente e in modo distinto, di quali difetti egli ritenga
che l’inquilino debba rispondere nei suoi confronti. La semplice
elencazione di difetti, dalla quale non si possa – per una ragionevole
controparte – desumere la reale volontà del proprietario di ritenere
responsabile il conduttore, non costituisce una sufficiente notifica (v.
HIGI, op. cit., ad art. 267a CO, n 26).
La mancata tempestiva notifica dei difetti, nella forma testè citata, ha effetto preventivo sui diritti del locatore.
L’onere
della prova in merito alla tempestività e alla completezza della
notifica grava sul locatore, mentre al conduttore spetta perlomeno,
affinché il giudice esamini la questione sotto tale prospettiva, l’onere
di allegazione in punto alla eventuale tardiva segnalazione (HIGI, op.
cit., ad art. 267a CO, n. 37).

c) In base alle tavole processuali risulta che – in effetti – solo il
20 dicembre 2007 il qui istante ha trasmesso agli ex locatari il
preventivo della ditta delegata con la riparazione del balcone (con
relativa fotografia dell’asserto danno). A prescindere dal fatto che ci
si potrebbe addirittura chiedere se dal profilo contenutistico, lo
scritto del 20 dicembre 2007 costituisca una valida e sufficiente
notifica, appare palese l’intempestività di siffatta segnalazione.
Il
contratto di locazione era stato rescisso per il 30 settembre 2007 e la
riconsegna dei locali era avvenuta il 1. ottobre 2007. L’istante non ha
provato che, in questo giorno, egli abbia operato una formale notifica
ai conduttori del difetto al balcone, l’eventuale accordo intervenuto in
tale data circa il fatto che gli inquilini avrebbero tentato di
ottenere un risarcimento dalla loro Assicurazione RC, non essendo
bastevole ed equiparabile ad una notifica.
In realtà, contrariamente
alla tesi dell’istante, in genere, l’impegno che un locatario si assume,
rispettivamente la disponibilità che egli dimostra, nell’interpellare
la propria Compagnia assicurativa RC ai fini di una verifica circa la
possibilità di copertura di un danno da parte di quest’ultima, non
costituisce un riconoscimento del danno stesso e non preclude la facoltà
del conduttore di eccepire – in una eventuale successiva causa
giudiziaria – l’intempestività della notifica del difetto. Si seguisse
tale tesi, sarebbero gli stessi proprietari a risultare, infine,
svantaggiati, poiché più nessun inquilino si azzarderebbe ad effettuare
un tale passo (notifica “precauzionale” all’Assicurazione). Altrimenti
detto, non si può non partire dall’idea che l’avviso di sinistro che un
locatario inoltra alla propria Assicurazione RC avviene con l’implicito
accordo che, se la Compagnia non dovesse coprire il danno, all’inquilino
rimane salvaguardata la possibilità di sollevare nei confronti del
proprietario ogni e qualsiasi eccezione.
In un tale modo di agire non può essere intravisto un comportamento abusivo (art. 2 CC).

d) si aggiunga poi, di transenna, che nella presente fattispecie
risulta che l’istante ha doppiamente atteso troppo a lungo per
effettuare la notifica, se solo si considera che egli ha inviato ai
convenuti l’offerta della ditta delegata, datata 30 novembre/3 dicembre
2007, solo il 20 dicembre 2007
e) Dovendosi ritenere quindi perento
il diritto dell’istante di far valere pretese a dipendenza del difetto
concernente il tinteggio del balcone, tutte le somme a ciò correlate non
possono essere riconosciute a favore dell’istante.