Mise en oeuvre et effet des règles comptables au sein de Publica

Texte déposé

Depuis 2005, les caisses de pension doivent évaluer leurs biens immobiliers à leur valeur vénale, et non plus à leur valeur d’investissement, et les comptabiliser en conséquence. La valeur vénale est calculée sur la base de la valeur de rendement et dépend donc des revenus locatifs futurs. Des revenus locatifs futurs plus élevés entraînent des bénéfices de réévaluation, lesquels peuvent être redistribués, ce qui influence les pratiques des propriétaires immobiliers institutionnels de multiples manières. Plusieurs questions se posent dès lors concernant la Caisse fédérale de pensions Publica :

1. À quelle fréquence les placements immobiliers de Publica sont-ils évalués ?

2. Selon quelle méthode le sont-ils et quelles sont les formules utilisées (prière de fournir des données précises, par ex. le taux d’actualisation ou les ajustements liés au risque) ? Qui procède à ces évaluations ?

3. Les évaluations immobilières doivent-elles être révisées chaque année et qui effectue cette révision ?

4. La révision porte-t-elle également sur la conformité des revenus locatifs et de la valeur de rendement (sur lesquels se fondent les évaluations) aux dispositions du droit du bail ?

5. Les bénéfices de réévaluation ont-ils un effet sur la rémunération ?

6. Quels effets l’évaluation immobilière sur la base de la valeur de rendement a-t-elle sur le calcul du taux de couverture ?

7. Que fait-on pour lutter contre la tentation, lors d’un changement de locataire, d’augmenter les revenus locatifs au-delà du rendement des capitaux propres autorisé par le droit du bail dans le but de réaliser des bénéfices de réévaluation ?

8. Publica tient-elle une comptabilité parallèle présentant le rendement effectif évalué sur la base de la valeur d’investissement ? Si non, pourquoi ?

9. Selon Publica, quels sont les effets de cette orientation bilancielle au sein des investisseurs immobiliers institutionnels sur les prix pratiqués sur le marché des transactions ? Doit-elle pour cette raison se tourner davantage vers l’étranger ?

Avis du Conseil fédéral

1. La Caisse fédérale de pensions PUBLICA fait évaluer chaque année les immeubles qu’elle détient directement en Suisse.

2. Ses placements immobiliers sont estimés selon la méthode du cash-flow actualisé, qui consiste à calculer la valeur d’un bien en actualisant les flux financiers cumulés des différentes périodes considérées. Le taux d’actualisation est déterminé sur la base du rendement des placements à long terme sans risque, tels que les obligations de la Confédération à 10 ans, et sur la base d’une prime de risque spécifique. Celle-ci tient notamment compte des risques de marché et du fait que la liquidité d’un bien immobilier est inférieure à celle d’une obligation fédérale. Les taux d’actualisation peuvent varier en fonction du segment immobilier ainsi que de la macrosituation et de la microsituation.

Les évaluations sont réalisées conformément aux normes et directives en vigueur à l’échelle internationale (en particulier international valuation standards [IVS] et royal institution of chartered surveyors [RICS], dont red book) et sur le plan national (swiss valuation standards [SVS]). La méthode d’évaluation appliquée répond en outre aux exigences de la norme comptable Swiss GAAP RPC 26.
La société Jones Lang LaSalle SA effectue l’évaluation des immeubles que PUBLICA détient directement en Suisse.

3. Oui, les évaluations immobilières sont vérifiées par sondage lors de la révision annuelle. À l’heure actuelle, le département de la société PricewaterhouseCoopers SA chargé des expertises immobilières assure l’exécution de ce mandat.

4. La loi fédérale du 25 juin 1982 sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP ; RS 831.40) et les normes de révision régissent les tâches de l’organe de révision. La révision ne porte pas sur la conformité aux dispositions du droit du bail.

5. Non.

6. Faisant partie intégrante du portefeuille de placements, les biens immobiliers sont pris en compte dans la fortune de prévoyance disponible qui entre dans le calcul du taux de couverture visé à l’art. 44 de l’ordonnance du 18 avril 1984 sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (OPP 2 ; RS 831.441.1).

7. Aux termes de l’art. 71, al. 1, LPP, les institutions de prévoyance doivent administrer leur fortune de manière à garantir la sécurité des placements, un rendement raisonnable, une répartition appropriée des risques et la couverture des besoins prévisibles de liquidités. Elles ont par conséquent un devoir fiduciaire envers leurs assurés.
Dans ce contexte, la gestion du parc immobilier de PUBLICA est axée sur des rendements durables au lieu de viser des bénéfices de réévaluation immédiats. Le relèvement d’un loyer opéré lors d’un changement de locataire dépend d’une multitude de facteurs, tels que l’emplacement, la qualité et l’état du bien immobilier. Il peut avoir des incidences sur la valeur de l’immeuble.

8. Oui, PUBLICA tient une comptabilité parallèle sommaire dans des cas particuliers. L’étendue actuelle de son portefeuille ne justifie en revanche pas la généralisation de cette méthode comptable.

9. PUBLICA présente son bilan selon la norme comptable Swiss GAAP RPC 26. En tant qu’acteur individuel, elle n’est pas en mesure d’établir une estimation fiable des conséquences de son bilan sur le marché immobilier.
Selon PUBLICA, les investissements qu’elle a réalisés dans des biens immobiliers à l’étranger visaient en premier lieu à diversifier son portefeuille de placements.