Ordonnance du Tribunal fédéral
sur la réalisation forcée des immeubles
(ORFI)¹

La radiation de l’annotation d’une restriction du droit d’aliéner sera requise:

1. D’office:

   1. ¹⁰lorsque la saisie ou le séquestre est tombé à la suite d’une revendication d’un tiers qui n’a pas été contestée selon la procédure prévue aux art. 106 et suivants LP;

   2. lorsque la poursuite est éteinte ensuite de réalisation de l’immeuble ou de paiement;

   3. lorsque le prix de vente de l’immeuble, pour le paiement duquel un terme avait été accordé, a été payé;

   4. lorsque, pour un motif quelconque, une participation à la saisie tombe; toutefois dans ce cas la radiation ne se rapporte qu’à l’annotation de la participation à la saisie;

   5. ¹¹lorsque le séquestre tombe parce que la poursuite ou l’action n’a pas été requise dans le délai prescrit;

   6. ¹²lorsque le débiteur fournit des sûretés selon l’art. 277 LP.

2. A l’instance du débiteur poursuivi, s’il fait l’avance des frais nécessaires et fournit la preuve:¹³

   1. que la saisie provisoire est tombée par suite de l’admission de l’action en libération de dette;

   2. que la saisie est tombée à la suite d’un procès en revendication;

   3. ¹⁴que le séquestre a été levé à la suite d’une procédure d’opposition ou en vertu de toute autre décision judiciaire;

   4. ¹⁵que la poursuite a été annulée ou suspendue par ordonnance définitive du juge rendue en vertu de l’art. 85 ou 85a LP ou qu’elle est éteinte, le créancier n’ayant pas requis la vente dans le délai légal.

Est compétent pour requérir la radiation l’office prévu à l’art. 4.

L’office procède à la saisie sur la base des mentions du registre foncier; il invite le débiteur à y assister (art. 91 LP) et il inscrit au procès-verbal de saisie autant d’immeubles qu’il est nécessaire, d’après l’estimation, pour couvrir la créance en capital, intérêts et frais (art. 97 LP).

L’estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l’immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l’assurance contre l’incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d’ailleurs il y ait lieu d’introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.

Dans le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés a le droit d’exiger, en s’adressant à l’autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu’une nouvelle estimation soit faite par des experts. Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l’estimation de l’office a été sensiblement modifiée. L’autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l’estimation.¹⁷

Les immeubles inscrits au registre foncier au nom d’un autre que le débiteur ne peuvent être saisis que si le créancier rend vraisemblable, ou bien:

1. ¹⁸que (par occupation, succession, expropriation, exécution forcée, jugement), le débiteur a acquis la propriété sans inscription au registre foncier (art. 656, al. 2, CC¹⁹); ou bien

2. qu’en vertu du régime matrimonial l’immeuble répond des dettes du débiteur poursuivi; ou bien

3. que l’inscription au registre foncier est inexacte.

Dans ces cas l’office doit, aussitôt après la saisie, introduire la procédure de revendication.

Si le débiteur est en possession de titres de gage créés sur l’immeuble au nom du propriétaire lui-même et s’ils n’ont pas été saisis parce qu’ils étaient insuffisants pour couvrir la créance faisant l’objet de la poursuite, l’office les conservera sous sa garde pendant la durée de la saisie (art. 68, al. 1, let. a, ci-après).

Après la saisie de l’immeuble, une saisie des titres de gage créés au nom du propriétaire est exclue.²³

La saisie de l’immeuble comprend de plein droit (art. 102, al. 1, LP) les récoltes pendantes ainsi que les loyers et fermages courants. Ces objets ne seront donc pas indiqués spécialement dans le procès-verbal de saisie, et tant que la saisie de l’immeuble durera, ils ne pourront plus être saisis séparément. Toutefois, il sera fait mention des contrats de bail à loyer ou à ferme dans le procès-verbal de saisie.

Si, avant la saisie de l’immeuble, les fruits ou les foyers et fermages sont saisis séparément, les créanciers gagistes en seront informés comme cela est prescrit pour la saisie de l’immeuble (art. 15, al. 1, let. b, ci-après).

Immédiatement après la saisie (provisoire ou définitive), l’office devra:²⁴

1. ²⁵Requérir du bureau du registre foncier compétent l’annotation au registre foncier d’une restriction du droit d’aliéner conformément aux art. 960 CC²⁶ et 101 LP; il devra également communiquer au bureau du registre foncier toute participation, définitive ou provisoire, d’un nouveau créancier à la saisie (art. 101 LP).

2. Donner connaissance de la saisie aux créanciers gagistes ou à leurs représentants inscrits au registre foncier, ainsi que, le cas échéant, aux locataires et fermiers, en attirant l’attention des premiers sur les dispositions des art. 102, al. 1, 94, al. 3, LP et 806, al. 1 et 3, CC et en avisant les locataires et fermiers que, à l’avenir, les loyers et fermages ne pourront être payés valablement qu’en mains de l’office (art. 91, al. 1, ci-après).

3. S’il existe une assurance contre les dommages, donner connaissance de la saisie à l’assureur et attirer son attention sur le fait que, d’après l’art. 56 de la loi fédérale du 2 avril 1908 sur le contrat d’assurance²⁷, jusqu’à nouvel avis il ne pourra plus s’acquitter valablement qu’en mains de l’office; si dans la suite la saisie tombe (pour cause de retrait ou d’extinction de la poursuite, de paiement, etc.) sans qu’il ait été procédé à la réalisation, l’office en informera sans délai l’assureur (art. 1 et 2 OSAss²⁸).

Il sera fait mention de ces avis dans le procès-verbal de saisie.

En cas d’urgence, l’annotation de la restriction du droit d’aliéner devra être requise (let. a ci-dessus) avant même que le procès-verbal de saisie ait été dressé.

Tant que la saisie subsiste, l’office pourvoit à la gérance et à la culture de l’immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d’un tiers revendiquant.

L’office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l’a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d’un sursis accordé au débiteur conformément à l’art. 123 LP (art. 143a LP).²⁹

Sous sa responsabilité l’office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n’a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l’art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l’immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien.

Lorsqu’il est à prévoir que les revenus de l’immeuble seront insuffisants, l’office a le droit d’exiger du créancier une avance pour les frais d’administration (art. 105 LP).

Jusqu’à la réalisation de l’immeuble, le débiteur ne peut être tenu ni de payer une indemnité pour les locaux d’habitation ou d’affaires qu’il occupe ni de vider les lieux.

Le produit des fruits et les loyers et fermages perçus serviront en premier lieu à couvrir les frais et dépenses de la gérance et à acquitter les subsides qui ont pu être accordés pour l’entretien du débiteur et de sa famille (art. 103, al. 2, LP). Le solde disponible fera l’objet de répartitions périodiques aux ayants droit, après l’expiration du délai de participation des art. 110 et 111 LP et après dépôt préalable d’un tableau de distribution provisoire. Seront colloqués en première ligne les créanciers gagistes dont les poursuites en réalisation de gage intentées avant la réalisation des fruits n’ont pas été contestées.

Si le produit net des fruits naturels et civils suffit à désintéresser intégralement les créanciers gagistes et saisissants, la poursuite sera suspendue d’office et il sera procédé à la distribution finale des deniers, pourvu que les poursuites en réalisation de gage soient passées en force et que le délai de participation des créanciers saisissants soit expiré.

Si la poursuite n’aboutit pas à la réalisation de l’immeuble (art. 121 LP), le produit net des fruits naturels et civils sera réparti entre les créanciers poursuivants qui y ont droit.

Lorsque le débiteur est déclaré en faillite avant la réalisation de l’immeuble, le produit net des fruits naturels et civils qui n’a pas encore été distribué est réparti conformément aux art. 144 à 150 LP, dans la mesure où les délais de participation à la saisie sont échus (art. 110 et 111 LP); l’excédent tombe dans la masse.³²

En cas de saisie d’une part de copropriété sur un immeuble, le procès-verbal de saisie mentionnera les noms et domiciles du débiteur et des autres copropriétaires, ainsi que leurs quotes-parts (art. 646, al. 1, CC³⁵) ou leurs parts en pour-cent ou en pour-mille (art. 712e, al. 1, CC), et renfermera la description de l’immeuble en copropriété et de ses accessoires, avec indication de la valeur estimative. En cas de propriété par étages, le procès-verbal de saisie renfermera aussi la description de la part de l’immeuble appartenant au débiteur et, le cas échéant, de ses accessoires spécifiques, avec indication de la valeur estimative.

L’art. 9 ci-dessus s’applique par analogie à l’estimation et à l’indication sommaire des créances garanties par gage; outre les créances garanties par gage grevant la part saisie, les créances garanties par gage grevant l’immeuble entier doivent être indiquées.

Lorsque les parts de copropriété d’un immeuble ont été constituées en propriété par étages, l’art. 14 ci-dessus s’applique par analogie à la saisie des loyers et fermages provenant du bail d’une part.

L’art. 15 ci-dessus est applicable par analogie, avec les précisions suivantes:

1. Une restriction du droit d’aliéner ne devra être annotée que pour la part saisie, mais non pour les autres parts. Toutefois, une mention au feuillet de l’immeuble lui-même devra signaler la saisie d’une part et indiquer que tout acte de disposition au sens de l’art. 648, al. 2, CC³⁷ sera subordonné à l’approbation de l’office des poursuites.

2. Seront avisés de la saisie les créanciers au bénéfice d’un droit de gage sur la part saisie et, en cas de propriété par étages, également les locataires ou fermiers de l’étage en cause. En outre, l’office communiquera la saisie aux assureurs auprès desquels l’immeuble entier ou la part saisie est assuré contre les dommages.

3. Si l’immeuble entier rapporte des produits, l’office des poursuites communiquera la saisie d’une part également aux autres copropriétaires et, si l’administration a été confiée à un tiers, à cet administrateur, en les avisant que les produits afférents à la part saisie devront à l’avenir être remis à l’office des poursuites (art. 104 et 99 LP). Dans ce cas, la saisie sera en outre communiquée aux créanciers gagistes dont le droit de gage grève l’immeuble entier (cf. art. 94, al. 3, LP et 806 CC).

Si le créancier requiert la saisie de l’immeuble lui-même parce qu’il entend contester les droits des copropriétaires, l’office sera tenu de faire droit à cette demande, mais il impartira en même temps au créancier saisissant le délai prévu à l’art. 108 LP pour intenter action en contestation de la revendication.³⁹

Cette procédure devra être appliquée également lorsque le créancier allègue qu’il s’agit d’une propriété commune et non de copropriété ou que la quote-part du débiteur n’est pas celle qui est indiquée.

Si l’action n’est pas intentée dans le délai fixé ou si le créancier est débouté de ses conclusions, l’office saisira la quote-part inscrite au registre foncier.

Les droits d’administration du débiteur sur l’immeuble comme tel et, en cas de propriété par étages, les droits d’administration du débiteur sur les parties de l’immeuble lui appartenant passent à l’office.

Les art. 16 à 22 de la présente ordonnance sont applicables par analogie.

C’est l’office du lieu où la chose est située (art. 24 ci-après) qui est toujours compétent pour pratiquer la saisie et pourvoir à la gérance.

Lorsque la réalisation porte sur une part de copropriété, l’extrait du registre foncier que l’office doit demander (art. 28 ci-dessus) donnera des indications non seulement sur la part du débiteur, mais aussi sur l’immeuble entier.

Les conditions de vente d’une part de copropriété doivent indiquer, outre le débiteur et le créancier à la requête duquel la réalisation est opérée (art. 45, al. 1 initio, ci-dessus), les personnes qui sont copropriétaires avec le débiteur.

Lorsque, à la suite de l’échec des pourparlers de conciliation au sens de l’art. 73e ci-dessus, une part de copropriété d’un immeuble grevé comme tel de droits de gage doit être réalisée, les conditions de vente préciseront que l’adjudicataire succédera intégralement au débiteur en ce qui concerne les droits de gage qui, d’après l’état des charges en force, grèvent l’immeuble entier et les créances qui sont ainsi garanties, sans que ces charges soient imputées sur le prix de vente. Est réservé le cas où le créancier déclare au débiteur primitif qu’il entend ne pas renoncer à ses droits contre lui (art. 832, al. 2, CC¹⁰⁰, 135, al. 1, 2^e phrase LP).

Les dispositions de l’art. 51 ci-dessus sur les droits de préemption conventionnels annotés au registre foncier s’appliquent par analogie aux droits de préemption et d’opposition créés en vertu de l’art. 712c CC.

Lors du calcul de l’offre minimale nécessaire d’après l’art. 142a en relation avec l’art. 126 LP, les créances garanties par gage immobilier grevant l’immeuble entier ne seront pas prises en considération.

Sous réserve des art. 73 à 73h ci-dessus, les dispositions des art. 25 à 72 ci-dessus s’appliquent par analogie à la réalisation d’une part de copropriété.

Lorsque l’immeuble à vendre est situé dans un autre arrondissement de poursuite, la réquisition de vente doit être néanmoins adressée à l’office du for de la poursuite, quand bien même, depuis la saisie, le débiteur aurait transféré son domicile dans un autre arrondissement de poursuites. Le préposé du for de la poursuite charge de la réalisation celui dans l’arrondissement duquel est situé l’immeuble et il lui fournit, sur sa demande, l’avance des frais nécessaire.

Si l’immeuble est situé dans plusieurs arrondissements, l’office compétent pour procéder à la réalisation est celui dans l’arrondissement duquel est située la partie de l’immeuble qui a la plus grande valeur.

Lorsque plusieurs immeubles constitués en gage pour la même créance doivent être réalisés ensemble, la réalisation doit être opérée par l’office du for de la poursuite si l’un des immeubles est situé dans son arrondissement. Si aucun des immeubles n’est situé dans cet arrondissement, l’office compétent est celui dans l’arrondissement duquel est situé l’immeuble qui a la plus grande valeur.

L’office requis est tenu de procéder de lui-même à toutes les opérations que comporte la réalisation, en particulier de pourvoir à la gérance de l’immeuble, de faire les publications (art. 138 et 143 LP) et les communications nécessaires (art. 139 et 140, al. 2, LP), de dresser l’état des charges (art. 140 LP) et d’arrêter les conditions de vente (art. 134 et 135 LP), d’opérer le recouvrement du prix de vente et de requérir l’inscription du transfert au registre foncier.¹⁰⁵

Là où la loi réserve le pouvoir d’appréciation de l’office ou l’usage local (art. 134, al. 1, 135, al. 2, 137, 140, al. 3, LP), c’est au préposé requis qu’il appartiendra de décider.

L’office requis est également compétent pour choisir les organes de publicité et pour fixer la date de la vente en se conformant aux prescriptions légales; toutefois, à cet égard, il tiendra compte des demandes motivées de l’office requérant.

Afin de le mettre en mesure de faire les notifications nécessaires et de fixer les délais (art. 139, 140, al. 2, LP), l’office du for de la poursuite communiquera à l’office requis la liste des créanciers participant à la poursuite et un état de leurs créances.

L’office requis n’a pas le droit d’accorder de son chef le sursis prévu à l’art. 123 LP.

Les sommes encaissées par l’office requis doivent être aussitôt remises par lui à l’office requérant, à moins qu’il n’ait été pris une disposition différente (art. 24 ci-dessus).

Une fois terminée la réalisation, l’office requis transmet à l’office requérant une copie du procès-verbal de vente avec ses annexes, le décompte final et le produit de la vente sous déduction des frais. Il conservera dans son dossier l’original du procès-verbal de vente.

Pour ordonner une saisie complémentaire (art. 145 LP) ainsi que pour dresser l’état de collocation et pour procéder à la répartition des deniers, c’est l’office du for de la poursuite qui est exclusivement compétent (art. 24 ci-dessus).

La distribution des deniers se fait d’après les principes suivants:

Doivent être payés par préférence les créanciers au bénéfice de droits de gage sur l’immeuble ou sur des titres de gage, pour autant que leurs créances sont exigibles, ont été inscrites à l’état des charges et n’ont pas été contestées ou ont été admises par le juge; le solde doit être réparti entre les créanciers au profit desquels l’immeuble a été saisi ou séquestré, les dividendes afférents aux saisies provisoires étant déposés à la caisse des dépôts et consignations.

Les créanciers gagistes dont les droits de gage ont été inscrits au registre foncier après la saisie seulement ou ont été contestés avec succès dans la procédure d’épuration de l’état des charges, tout en étant reconnus par le débiteur qui ne les a pas contestés, ne peuvent participer à la distribution des deniers qu’après que les créanciers saisissants ont été complètement désintéressés, à moins toutefois que les droits de gage inscrits après coup n’aient pris naissance déjà antérieurement en vertu de la loi et qu’ils ne priment toutes les charges inscrites.

Lorsqu’un créancier gagiste a poursuivi par voie de saisie et a obtenu saisie de l’immeuble constitué en gage en sa faveur, le solde restant après paiement des créanciers gagistes de rang antérieur servira tout d’abord au paiement de la créance en capital ou intérêts qui a fait l’objet de la poursuite et il sera pour le surplus réparti conformément à leur rang entre les créanciers gagistes de rang postérieur.

Si le solde du prix de réalisation de l’immeuble ne suffit pas à couvrir la créance qui a fait l’objet de la poursuite, le créancier gagiste sera colloqué pour la différence, en sa qualité de créancier saisissant et suivant le rang fixé par la loi, sur le produit de la réalisation des autres objets compris dans la saisie.

Lorsque l’immeuble est compris dans plusieurs saisies successives, ses fruits et produits, tant que la saisie de l’immeuble même subsiste, sont affectés par préférence au paiement des créanciers au bénéfice de la saisie antérieure, alors même qu’ils n’ont été réalisés ou ne sont échus qu’après l’exécution de la saisie postérieure. Les droits des créanciers gagistes poursuivants conformément à l’art. 94, al. 3, LP et à l’art. 806 CC¹¹⁰ (art. 114 ci-après) sont réservés.¹¹¹

Lorsque plusieurs immeubles ont été constitués en gage pour la même créance, mais certains à titre seulement subsidiaire, la poursuite devra être intentée et exécutée d’abord contre les autres; si le produit de leur réalisation ne suffit pas à désintéresser complètement le créancier et que celui-ci entende obtenir la réalisation des immeubles grevés à titre subsidiaire, il devra former une nouvelle réquisition de poursuite.

Si le créancier gagiste poursuivant exige que la saisie s’étende aux loyers et fermages (art. 806 CC¹²⁶), l’office s’informe, dès la réception de la réquisition de poursuite, des baux à loyer ou à ferme qui peuvent exister sur l’immeuble et invite immédiatement les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance en les avertissant que sinon ils s’exposent à devoir payer deux fois.

Cet avis doit être donné même pendant la durée des féries ou d’une suspension de poursuite accordée au débiteur ou au tiers propriétaire du gage, si le commandement de payer a été établi déjà avant les féries ou la suspension de poursuite. Il peut être omis lorsque l’immeuble fait déjà l’objet d’une saisie (art. 15, al. 1, let. b, ci-dessus) et il n’est pas nécessaire de le répéter lorsqu’une nouvelle poursuite en réalisation de gage est intentée ou que l’immeuble vient à être saisi.

En même temps qu’il notifie l’avis aux locataires et fermiers, l’office informe le propriétaire du gage que, vu la poursuite en réalisation de gage immobilier intentée contre lui, les loyers et fermages qui viendront à échéance seront dorénavant encaissés par l’office et que par conséquent il lui est interdit, sous la menace de sanctions pénales (art. 292 du code pénal, CP¹²⁸), de percevoir ces loyers et ces fermages ou d’en disposer.¹²⁹

Cet avis sera accompagné de la mention que, si le propriétaire du gage entend soutenir que les loyers et fermages ou une partie d’entre eux ne sont pas compris dans le gage, il devra le déclarer à l’office dans les dix jours dès la réception de l’avis en indiquant ses motifs et en précisant, le cas échéant, le montant de la partie contestée.

S’il a été fait opposition au commandement de payer, l’office fixe au créancier un délai de dix jours pour ouvrir directement action en reconnaissance de dette ou en constatation du droit de gage ou pour demander la mainlevée de l’opposition; il l’avise en outre que, si la mainlevée est refusée, il devra, dans les dix jours dès le prononcé définitif du juge de mainlevée, intenter action en constatation de la créance ou du droit de gage devant les tribunaux ordinaires.¹³¹

Si le propriétaire du gage a soutenu que les loyers et fermages ou une partie d’entre eux ne sont pas compris dans le gage, l’office fixe au créancier un délai de dix jours pour ouvrir action en reconnaissance du droit de gage contesté sur les loyers et fermages.

Cet avis est accompagné de la mention que, si les délais fixés ne sont pas observés, les avis adressés aux locataires et fermiers seront révoqués ou, en cas de contestation seulement partielle du droit de gage sur les loyers et fermages, ne s’appliqueront qu’à la partie non contestée, et que l’office remettra au bailleur les loyers et fermages déjà encaissés ou, en cas de contestation seulement partielle, les fractions contestées déjà encaissées.

Si les délais fixés sont observés, la mesure prise à l’égard des loyers et fermages demeure en force dans toute son étendue ou, le cas échéant, pour la partie seulement qui fait l’objet de l’action ouverte par le créancier.

Après notification de l’avis aux locataires et fermiers conformément à l’ art. 91 ci-dessus, l’office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l’encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l’expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d’ordonner les réparations urgentes et d’affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l’entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP).

Sous sa responsabilité, l’office peut aussi charger un tiers de ces mesures.

Dès que la vente a été requise, l’office est tenu de requérir l’annotation au registre foncier d’une restriction du droit d’aliéner, conformément à l’art. 960 CC¹³³ (cf. art. 15, al. 1, let. a et 23a, let. a, ci-dessus).¹³⁴

Si le registre foncier contient déjà une telle annotation, il n’est pas nécessaire de la requérir à nouveau.

Lorsque l’immeuble constitué en gage appartient à un tiers ou sert d’habitation familiale, c’est la date de la dernière notification du commandement de payer, que ce soit au débiteur, au tiers propriétaire ou au conjoint du débiteur ou du tiers, qui fait règle pour le calcul des délais prévus à l’art. 154 LP.¹³⁵

Pour le calcul du délai pendant lequel la vente peut être requise, il ne sera pas tenu compte, s’il a été fait opposition, du temps qui s’est écoulé entre l’introduction et la liquidation de la procédure judiciaire à laquelle cette opposition a donné lieu, ni de la durée d’une suspension de poursuite ou d’un sursis concordataire (art. 297 LP) obtenu par le tiers propriétaire, ni de la durée de l’inventaire (art. 586 CC¹³⁶) auquel a été soumise sa succession.¹³⁷

La réalisation ne pourra pas avoir lieu pendant les périodes dont il n’est pas tenu compte, selon l’al. 2 ci-dessus, dans le calcul des délais prévus à l’art. 154 LP.¹³⁸

Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l’office demande un extrait du registre foncier relativement à l’immeuble à réaliser (art. 28 et 73 ci-dessus) et il ordonne l’estimation de l’immeuble (art. 9, al. 1, et 23 ci-dessus).

Si le résultat de l’estimation n’est pas inséré dans la publication de la vente conformément à l’art. 29 ci-dessus, l’office la communique au créancier qui requiert la vente, ainsi qu’au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant l’avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s’adresser à l’autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu’elle est prévue à l’art. 9, al. 2, ci-dessus.

S’il se révèle seulement après la réquisition de vente que l’immeuble appartient à un tiers ou sert d’habitation familiale, un commandement de payer sera alors notifié au tiers ou au conjoint du débiteur ou du tiers. La vente ne pourra avoir lieu qu’après que ce commandement de payer sera passé en force et qu’il se sera écoulé six mois dès sa notification.¹⁴¹

Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables si, lors de l’acquisition de la propriété par le tiers, la restriction du droit d’aliéner prévue aux articles 90 et 97 ci-dessus était annotée au registre foncier.

S’il se révèle seulement par l’extrait du registre foncier que la créance à la base de la poursuite est garantie par plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires différents et si la poursuite n’a pas été intentée contre tous les propriétaires, l’office sommera le créancier de lui fournir dans un bref délai l’avance des frais nécessaires pour procéder à la notification du commandement de payer, en l’avisant que, à ce défaut, la poursuite sera considérée comme caduque.

Sont applicables par analogie aux actes préparatoires et à la procédure de vente les dispositions des articles 13, 28, al. 2, 29 à 42, 43, al. 1, 44 à 53, 54, al. 2, 56 à 70 et 72, en cas de réalisation d’une part de copropriété les art. 73 à 73i, ainsi que les art. 74 à 78 ci-dessus; les dispositions spéciales ci-après sont en outre applicables.

Lorsque, faute d’offres suffisantes, le gage n’a pas pu être réalisé ou que le produit de la réalisation ne couvre pas la créance du créancier gagiste poursuivant, il sera délivré à ce dernier un certificat d’insuffisance de gage selon l’art. 158 LP. Aux autres créanciers gagistes, il sera simplement délivré une attestation constatant que leurs créances sont demeurées à découvert.

L’art. 158, al. 2, LP n’est pas applicable, lorsque l’acte d’insuffisance de gage a été délivré au créancier, après réalisation postérieure à l’homologation d’un concordat, pour une créance garantie par gage antérieure au concordat. Même s’il agit dans le mois, le créancier ne peut intenter une poursuite à raison de cette créance qu’à condition de faire notifier un nouveau commandement de payer; le vice de la poursuite intentée sans notification d’un nouveau commandement de payer est toutefois couvert, si le débiteur a omis de porter plainte dans les dix jours dès la saisie ou dès la commination de faillite.

Lorsque la masse en faillite comprend une part de copropriété sur un immeuble, l’art. 73 ci-dessus est applicable par analogie en ce qui concerne l’extrait du registre foncier qui doit être demandé en vertu de l’art. 26 OAOF¹⁷⁷.¹⁷⁸

La sommation d’annoncer les servitudes qui ont pris naissance, sous l’empire de l’ancien droit cantonal, sans inscription dans les registres publics et n’ont pas encore été inscrites (art. 123 ci-dessus) doit être adressée aux titulaires de telles servitudes grevant l’immeuble lui-même et, en cas de propriété par étages régie par l’ancien droit cantonal (art. 20^bis tit. fin. CC¹⁷⁹), également aux titulaires de telles servitudes grevant l’étage compris dans la masse en faillite.

L’ouverture de la faillite sera communiquée non seulement aux créanciers au bénéfice de droits de gage sur la part de copropriété du failli, mais aussi aux créanciers au bénéfice de droits de gage sur l’immeuble entier. Toutefois, ces derniers ne seront pas sommés de présenter leur titre de gage.

Lorsque le failli est copropriétaire d’un immeuble qui rapporte des produits, l’art. 23a, let. c, 1^re phrase, ci-dessus est applicable par analogie.

L’art. 23c, al. 1, ci-dessus s’applique par analogie à l’administration.

Les charges qui grèvent la part de copropriété et celles qui grèvent l’immeuble entier seront portées séparément à l’état des charges (art. 125 ci-dessus).

Les créances garanties par des droits de gage qui grèvent l’immeuble entier seront classées dans les créances non garanties (art. 61, al. 1 OAOF¹⁸²) pour la part du montant à la charge du failli; en cas de responsabilité solidaire du failli, elles le seront pour la totalité de leur montant; cela dans l’éventualité où les pourparlers de conciliation, au sens des articles 130e ci-après et 73e ci-dessus, et où la vente de la part de copropriété du failli aux conditions prescrites aux articles 130f ci-après et 73g ci-dessus échoueraient.¹⁸³

La publication de la vente (art. 257, 1^er et al. 2, LP) contiendra les indications prescrites à l’art. 73a, al. 1, ci-dessus.

Les avis spéciaux (art. 257, al. 3, LP, art. 71 OAOF¹⁸⁶, art. 129 ci-dessus) seront adressés également aux titulaires de créances garanties par gage sur le fonds lui-même, ainsi qu’aux tiers auxquels aura été remis en gage un titre de gage grevant l’immeuble entier.¹⁸⁷

Les art. 73e et 73f ci-dessus sont applicables par analogie lorsqu’il résulte de la procédure d’épuration de l’état des charges que l’immeuble entier est grevé d’un droit de gage.

L’art. 73g ci-dessus s’applique par analogie aux conditions de vente, mais sans la réserve contenue dans l’al. 2 de l’art. 832 CC¹⁹⁰ (art. 130, 4^e al., ci-dessus).

Le créancier titulaire d’une créance garantie par un gage grevant l’immeuble entier a le droit de la faire valoir à l’échéance déjà durant la procédure de faillite (art. 89, al. 1, ci-dessus) par la voie de la poursuite en réalisation de gage (art. 106a, ci-dessus).

Si l’immeuble objet du gage est réalisé à la suite de la poursuite en réalisation de gage avant que le créancier gagiste ait touché un dividende dans la faillite, l’art. 61, al. 2 OAOF¹⁹² est applicable. L’art. 217 LP est réservé.¹⁹³