2.1 Lebenshaltungskosten

Von den abzugsfähigen Unterhaltskosten sind die nicht abzugsfähigen Lebenshaltungskosten zu unterscheiden. Bei vermieteten Grundstücken liegen abzugsfähige Kosten grundsätzlich dann vor, wenn der Eigentümer solche Kosten ohne Überwälzung auf die Mieter selber trägt. Bei selbstgenutzten Liegenschaften sind nur diejenigen Unterhaltskosten abziehbar, die mit dem steuerbaren Eigenmietwert in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Das sind diejenigen Kosten, die der Eigentümer bei der Drittvermietung selber tragen müsste; andere Kosten sind Lebenshaltungskosten. Kosten, die mit dem Konsum von Gütern in Zusammenhang stehen und die ganz oder teilweise verbrauchsabhängig in Rechnung gestellt werden, stellen nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten dar, da sie nicht besitzbedingt sondern nutzungsbedingt anfallen. Beispiele für Lebenshaltungskosten sind die Betriebs- bzw. Energiekosten wie Heizöl, Strom, Wasser usw., Fernseh- und Radiogebühren, Kehrichtsack- gebühren, Telefon- und Internetgebühren usw. Auch unter die Lebenshaltungskosten fallen die Kosten für Bauprojekte, die nicht ausgeführt wurden. Aufwendungen, die einzig in den persönlichen Bedürfnissen und Neigungen einer steuerpflichtigen Person liegen wie Farbtonänderungen einer neuwertigen Bemalung, luxuriöse Anlagen, Ersatz von Installationen kurz nach deren Investition usw. stellen ebenfalls nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten dar.

2.2 Werterhaltende Aufwendungen

Abziehbar sind Aufwendungen, welche der Erhaltung der Liegenschaft in dem Zustand dienen, in dem sie die steuerpflichtige Person erworben hat. Dazu gehören die an Dritte bezahlten Verwaltungskosten, die Betriebskosten und Abgaben, die laufenden Instandhaltungskosten und Aufwendungen zur Beseitigung von Beschädigungen oder Abnützungen, die seit dem Erwerb durch die steuerpflichtige Person eingetreten sind. Ferner sind abziehbar die sogenannten Instandstellungskosten. Es sind dies Aufwendungen für die von Zeit zu Zeit und in grösseren Abständen erforderlichen Renovationen und für den zeitgemässen, gleichwertigen und gleichen Komfort bietenden Ersatz von unbrauchbar gewordenen, mit dem Gebäude verbundenen Einrichtungen.

Leistungen Dritter, insbesondere jene von Versicherungen, sind von den Aufwendungen abzuziehen.

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2.3 Investitionen und wertvermehrende Aufwendungen

Werden im Zuge von Instandstellungsarbeiten oder auch bei anderer Gelegenheit Verbesserungen an einer Liegenschaft vorgenommen oder werden alte Einrichtungen durch solche mit vergleichsweise höherem Komfort oder grösserer Leistungsfähigkeit ersetzt, so können nicht die gesamten Auslagen als Unterhaltskosten behandelt werden; ein durch Schätzung zu ermittelnder Teil davon hat wertver- mehrenden bzw. Investitionscharakter und ist nicht abzugsfähig. Im Anhang werden tabellarisch Richtwerte wiedergegeben, nach denen solche Abgrenzungen grundsätzlich vorgenommen werden können.

Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen sowie für bauliche Veränderungen (Um-, Ein- und Ausbauten) sind Investitionen und nicht abzugsfähig.

2.4 Energiesparende und umweltgerechte Massnahmen

Den Unterhaltskosten sind die Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, gleichgestellt. Gestützt auf Art. 32 Abs. 2 DBG hat der Bundesrat die Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der Direkten Bundessteuer vom 24. August 1992 (SR 642.116) und das Eidg. Finanzdepartement die Verordnung über die Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien vom 24. August 1992 (SR 642.116.1) erlassen, welche die entsprechenden Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen näher umschreiben. Nach diesen Verordnungen fallen darunter:

• Massnahmen zur rationellen Energieverwendung

• Massnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien

• Massnahmen zur rationellen Energienutzung bei haustechnischen Anlagen

• Kosten für energietechnische Analysen und Konzepte

• Kosten für den Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Stromverbrauch

Die entsprechenden Massnahmen sind gemäss Art. 5 der bundesrätlichen Verordnung nur dann abzugsfähig, wenn sie sich auf den Ersatz von veralteten und die erstmalige Anbringung von neuen Bauteilen oder Installationen in bestehenden Gebäuden beziehen.

Energie- und Umweltschutzinvestitionen in Neubauten einschliesslich der Aushöhlung von Altliegenschaften gelten hingegen vollumfänglich als Anlagekosten.

Gemäss Art. 25 Abs. 4 StV gelten auf kantonaler Ebene dieselben Kosten wie bei der Direkten Bundessteuer als abzugsfähige Unterhaltskosten.

2.5 Behebung von Baumängeln (Konstruktionsfehler und verborgene Mängel)

Aufwendungen zur Behebung konstruktiver Mängel sind nicht Unterhaltskosten, sondern Investitionen. Ebenfalls gelten Aufwendungen für die Behebung von verborgenen Mängeln, d.h. erst nach Erwerb entdeckte Mängel, nicht als Unterhaltskosten.

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Hingegen sind Kosten für die Behebung von Folgeschäden, die auf Konstruktionsfehler zurückzuführen sind, abzugsfähig.