3.1 Verwaltung und Vermietung preisgünstiger Wohnungen für wirtschaftlich schwache

Personen in uneigennütziger Weise

Eine Wohnbaugenossenschaft wird grundsätzlich nur befreit, wenn sie sich den Erwerb, die Verwaltung oder Vermietung von preisgünstigen Wohnungen für wirtschaftlich schwache Personen in uneigennütziger Weise zum Zweck setzt. Die Schaffung von Wohnraum für die Genossenschafter selbst scheidet als typischer Selbsthilfezweck aus. Entscheidend sind die Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus - nur dieser kann allgemeines Interesse be- anspruchen - und die Uneigennützigkeit der Genossenschafter. Dabei kann die Inanspruch- nahme eidgenössischer, kantonaler oder kommunaler Wohnbau- und Eigentumsförde- rungshilfen (z.B. gemäss WEG oder GWE, StB 29 Nr. 5) nur als Indiz gelten, denn auch diese Förderungsmassnahmen verpflichten die Genossenschafter keineswegs zu selbstlo- ser Opferbereitschaft zugunsten Dritter. Ziel der entsprechenden Gesetzeserlasse ist denn auch - wie bereits ihre Bezeichnung sagt - nicht die Mehrung der Wohltätigkeit, sondern die Förderung von Wohnbau und Eigentum. Diese Bestrebungen mögen wohl achtenswerte Beweggründe haben, für eine Steuerbefreiung genügen sie indessen nach st. gallischer Rechtsauffassung nicht.

Eine Wohnbaugenossenschaft kann auch ohne Beanspruchung der öffentlichen Hilfe den Anforderungen an eine Steuerbefreiung genügen. Ohne Unterstützung der öffentlichen

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StB 80 Nr. 7

Hand werden von den Genossenschaftern jedoch grössere Opfer zur Erreichung des ge- meinnützigen Zweckes abverlangt. Eine öffentliche Zwecksetzung wird aber auch nicht leichthin, sondern nur unter sehr strengen Voraussetzungen angenommen. Privatwirtschaft- lich organisierte Wohnbauträger müssen von einem breiten, öffentlichen Interesse getragen werden. Im Regelfall liegt dies nur beim Betrieb von Alters- und Pflegeheimen sowie bei Alterswohnungen vor (vgl. dazu StB 80 Nr. 4).

3.2 Bestimmungen über Verzinsung und Rückzahlung der Genossenschaftsanteile

Neben der statutarischen Zwecksetzung geben die Bestimmungen über Verzinsung und Rückzahlung der Genossenschaftsanteile Aufschluss über die Gemeinnützigkeit einer Ge- nossenschaft. Sozialer Wohnungsbau ist auf privatrechtlicher Basis ohne wirtschaftliches Handeln kaum denkbar. Es muss deshalb genügen, wenn die betreffende Organisation eine zurückhaltende Politik betreibt und auf Gewinnmaximierung verzichtet (SGE 1994 Nr. 3).

Nach st. gallischer Praxis muss sich die geforderte Opferbereitschaft in einem erheblichen Verzicht auf einen angemessenen Ertrag des Anteilscheinkapitals manifestieren. Dessen Verzinsung darf höchstens dem Mindestzinssatz in der obligatorischen beruflichen Vorsorge (im Jahr 2017: 1 Prozent) entsprechen, aber nie 3.5 Prozent übersteigen. Stichtag ist jeweils das Abschlussdatum des abgelaufenen Geschäftsjahres. Weil sich die quantitativen Anfor- derungen an den Zinsverzicht wandeln können, wird den Genossenschaften empfohlen, den Zinssatz in den Statuten soweit zu limitieren, "als nach geltendem Steuerrecht eine Steuer- befreiung noch zugelassen wird".

Mit der Rückzahlung der Anteilscheine darf sodann kein verdeckter Zins und kein Anteil an den Reserven ausgeschüttet werden. Sie darf höchstens zum Nominalbetrag erfolgen.

3.3 Verwendung des Liquidationserlöses

Eine allfällige Differenz Liquidationsüberschuss und Nominalkapital darf nicht unter den Ge- nossenschaftern verteilt werden. Er hat vielmehr an eine andere Organisation mit Sitz in der Schweiz, die zufolge öffentlicher oder gemeinnütziger Zwecksetzung steuerbefreit ist, oder an das Gemeinwesen zu fallen. Dies muss durch eine entsprechende unabänderliche Be- stimmung im Gründungsstatut sichergestellt sein.

3.4 Regeln über die Vermietung von Wohnungen

Eine meist kritische, weil empfindliche Bedingung stellt die herrschende Praxis an die ge- nossenschaftsinternen Regeln über die Vermietung von Wohnungen. Den Genossenschaf- tern darf bei der Vermietung keinerlei Vorrang zukommen. Das gilt gleichermassen für einen allfälligen Verkauf von Wohneigentum. Dadurch sind Genossenschafter zwar nicht von vorn- herein als Mieter der genossenschaftseigenen Wohnungen ausgeschlossen. Sie dürfen aber gegenüber unbeteiligten Dritten, namentlich gegenüber wirtschaftlich schwachen Per- sonen (denen die preisgünstigen Wohnungen zur Verfügung stehen sollen) keine Privilegien geniessen. Sind die von der Wohnbaugenossenschaft erstellten Wohnungen dagegen allein für die Genossenschafter bestimmt, verfolgt die Genossenschaft Selbsthilfezwecke (SGE 1996 Nr. 35), was eine Steuerbefreiung wegen gemeinnütziger Tätigkeit ausschliesst Selbsthilfezwecke aus. Für die Frage der Befreiung einer Wohnbaugenossenschaft ist der von ihr angestrebte Zweck und nicht die Motivation der einzelnen Mitglieder von Bedeutung.

3.5 Destinatärskreis

Der Kreis der Destinatäre (im Fall einer Wohnbaugenossenschaft die Mieter) darf auf die Personen eingeengt werden, deren Unterstützung mit den Interessen der Allgemeinheit be- gründet werden kann. Eine zu enge Umschreibung der in Frage kommenden Mieter erweist

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StB 80 Nr. 7

sich in der Praxis oftmals (aus anderen als steuerlichen Gründen) als wenig sinnvoll und zweckmässig.

3.6 Keine Vergabe von Aufträgen

Nicht zulässig wäre im Weiteren eine Bevorzugung von Genossenschaftern bei der Vergabe von Aufträgen. Es ist davon auszugehen, dass ein Konsortium von Bauhandwerkern in einer Wohnbaugenossenschaft primär eigene Interessen wahrt und nicht Interessen Dritter ver- folgt.