Steuerverwaltung Schwyz

Nutzniessung und Wohnrecht bei Geschäftsliegenschaften

Beendigung von Nutzungsrechten, lastend auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens

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Neu errichtete Nutzniessungen (Art. 745 ff. ZGB) und Wohnrechte (Art. 776 ff. ZGB) müssen,

damit sie steuerlich anerkannt werden, im Grundbuch eingetragen sein .

Tatbestand

Rechtsfolgen

1. Errichtung oder Ablösung des Nutzungsrechts selbst

Sowohl die Errichtung wie auch die Ablösung stellen für sich

selbst grundsätzlich keine steuerbegründenden Tatbestände dar

2. Liegenschaftserwerb und -weiterveräusserung (Veräusserungstatbestände)

Zustand Liegenschaft bei Veränderung während der an-

Zustand Liegenschaft bei

Erwerb rechenbaren Besitzesdauer

Weiterveräusserung

2.1 unbelastet Errichtung Nutzungsrecht

belastet

Errichtung: Die Errichtung für sich stellt kein steuerbarer

Zahlung

Barwert

Zahlung

(Annahme: Keine

konjunktur- oder

Tatbestand dar

Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut-

zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung)

- LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor

(St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03],

investitionsbedingte 4.2 % [ab. 1.1.04])

Wertsteigerung)

- NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor

(St./Sch. Mort. Tafel 1)

2.2 unbelastet Errichtung Nutzungsrecht

belastet

Errichtung: Auch die Errichtung für sich stellt kein steuerbarer

Zahlung anlässlich Eigentumswech-

Barwert

Tatbestand dar

sel mit Aufschub der Be-

Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut-

steuerung

Zahlung

(Annahme: Keine

konjunktur- oder

zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung)

- LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor

(St./Sch., Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03],

investitionsbedingte 4.2 % [ab. 1.1.04])

Wertsteigerung)

- NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor

(St./Sch. Mort. Tafel 1)

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Fassung vom 25. April 2012.

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Tatbestand

2.3 unbelastet Errichtung und Ablösung unbelastet des Nutzungsrechts

2.4 belastet keine Veränderung des belastet Nutzungsrechts (sowohl um- Barwert fang- wie auch investitions- (Rest) Barwert mässig) Zahlung Zahlung (Annahme: Keine konjunktur- oder investitionsbedingte Wertsteigerung)

2.5 belastet Veränderung des belastet Nutzungsrechts (umfang- Barwert oder investitionsmässig) (Rest) Barwert Zahlung Zahlung (Annahme: Keine konjunktur- oder investitionsbedingte Wertsteigerung)

2.6 belastet Ablösung des Nutzungs- unbelastet rechts Barwert Restwert Zahlung (Annahme: Keine Zahlung konjunktur- oder investitionsbedingte Wertsteigerung)

Rechtsfolgen

Sowohl der Vorgang der Errichtung (rechtliche Belastung) wie auch der Ablösung (rechtliche Verbesserung) des Nutzungs- rechts bleibt unbeachtlich (Kongruenzprinzip) Erwerbspreis: Der per Erwerb bestimmte Barwert des Nutzungs- rechts zählt zum Erwerbspreis Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut- zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung). Besteuerungsbasis: Analog Erwerb

• LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor

(St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03], 4.2 % [ab. 1.1.04])

• NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor

(St./Sch. Mort. Tafel 1) Erwerbspreis: Der per Erwerb bestimmte Barwert des Nutzungs- rechts zählt zum Erwerbspreis Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut- zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung) Besteuerungsbasis: Für unveränderte Anteile ana- log Erwerb, für veränderte aktuelle Werte

• LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor

(St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03], 4.2 % [ab. 1.1.04])

• NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor

(St./Sch. Mort. Tafel 1) Erwerbspreis: Der per Erwerb bestimmte Barwert des Nutzungs- rechts zählt zum Erwerbspreis

• LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor

(St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03], 4.2 % [ab. 1.1.04])

• NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor

(St./Sch. Mort. Tafel 1) Ablösung: Die Ablösung für sich stellt kein steuerbarer Tatbestand dar Veräusserung: Ablösesumme kann nicht geltend gemacht werden

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Steuerverwaltung Schwyz

Nutzniessung und Wohnrecht bei Geschäftsliegenschaften

Tatbestand

Steuersubjekt

Rechtsfolgen

Besteuerung des Nutzungsberech- Besteuerung des Grundeigentümers

tigten (Buchwertprinzip)

1. Errichtung des Nutzungsrechts

1.1 im Zusammenhang mit einem

Veräusserungstatbestand

(Vorbehaltsnutzung)

1.11 bei NLW (nichtlandwirtschaftliches

Nutzungsberechtigter

Kanton: Besteuerung der wieder-

Grundstück)

eingebrachten Abschreibungen

Bund: Liquidationsgewinn inklusive Kapi-

talwert des Nutzungsrechts;Kapitalwert =

Marktmietwert x Barwertfaktor (St./Sch.,

Mort. Tafel 1)

neuer Grundeigentümer

Eröffnungsbilanz zu Veräusserungswerten (Aktiv.)

Rückstellung/Wertberichtigung des Nutzungs-

rechts (Passiven); Wert Nutzungsrecht = Markt-

mietwert x Barwertfaktor (St./Sch., Mort. Tafel 1)

1.12 bei LW (landwirtschaftliches

Nutzungsberechtigter

Kanton und Bund: Besteuerung der

Grundstück bzw. Betrieb)

wiedereingebrachten Abschreibungen

neuer Grundeigentümer

Eröffnungsbilanz zu Veräusserungswerten (Aktiv.)

Rückstellung/Wertberichtigung des Nutzungs-

rechts (Passiven); Wert Nutzungsrecht = Miet-

wert gemäss aktueller Ertragswertschätzung x

Barwertfaktor (St./Sch., Mort. Tafel 20, 5.5% [bis

31.12.03], 4.2% [ab. 1.1.04])

Tatbestand

Steuersubjekt

Rechtsfolgen

Besteuerung des Nutzungsberech- Besteuerung des Grundeigentümers

tigten (Buchwertprinzip)

1.2 ohne Veräusserungstatbestand

(Zuwendungsnutzung) mit Ein-

malentgelt bei NLW

1.21 Einmalentgelt entspricht dem Ver- Nutzungsberechtigter

das Einmalentgelt kann nicht ertrags-

kehrswert (Verkehrswert = kapitali-

mindernd zum Abzug gebracht werden

sierte Marktmiete = VW)

(reine Vermögensumschichtung)

Grundeigentümer

das Einmalentgelt ist nicht steuerbar; das Nut-

zungsrecht ist zu passivieren (Rückstellung/Wert-

berichtigung = VW) und über die Laufzeit erfolgs-

wirksam aufzulösen

1.22 Einmalentgelt > Verkehrswert

Nutzungsberechtigter

Grundeigentümer

das Einmalentgelt kann nicht ertrags-

mindernd zum Abzug gebracht werden

(reine Vermögensumschichtung)

das Einmalentgelt ist nicht steuerbar; das Nut-

zungsrecht ist zu passivieren (Rückstellung/Wert-

berichtigung = VW) und über die Laufzeit erfolgs-

wirksam aufzulösen

Differenz Entgelt - Rückstellung ist sofort

steuerbar

1.23 Einmalentgelt < Verkehrswert

Nutzungsberechtigter

Grundeigentümer

(Grundsatz: keine

Schenkung aus dem

Geschäftsvermögen)

das Einmalentgelt kann nicht ertrags-

mindernd zum Abzug gebracht werden

(reine Vermögensumschichtung)

das Einmalentgelt ist nicht steuerbar; das Nut-

zungsrecht ist zu passivieren (Rückstellung/Wert-

berichtigung = VW) und über die Laufzeit erfolgs-

wirksam aufzulösen

Differenz Rückstellung - Entgelt ist über das

Eigenkapital zu korrigieren

Tatbestand

Steuersubjekt

Rechtsfolgen

Besteuerung des Nutzungsberech-

tigten

Besteuerung des Grundeigentümers

(Buchwertprinzip)

1.3 ohne Veräusserungstatbestand

(Zuwendungsnutzung) mit Ein-

malentgelt bei LW

1.31 Einmalentgelt = Mietwert gemäss

Nutzungsberechtigter

das Einmalentgelt kann nicht ertrags-

aktueller Ertragswertschätzung x

mindernd zum Abzug gebracht werden

Barwertfaktor (St./Sch. Tafel 20,

(reine Vermögensumschichtung)

5.5% [bis 31.12.03]; 4.2%

[ab 1.1.04])

Grundeigentümer

das Einmalentgelt ist nicht steuerbar; das Nut-

zungsrecht ist zu passivieren (Rückstellung/Wert-

berichtigung = Mietwert gemäss aktuell. Ertrags-

wertschätzung x Barwertfaktor (St./Sch. Tafel 20,

4.2% [ab 1.1.04]) und über die Laufzeit

erfolgswirksam aufzulösen

1.32 Einmalentgelt > Mietwert gemäss

Nutzungsberechtigter

das Einmalentgelt kann nicht ertrags-

aktueller Ertragswertschätzung x

mindernd zum Abzug gebracht werden

Barwertfaktor (St./Sch. Tafel 20,

(reine Vermögensumschichtung)

5.5% [bis 31.12.03]; 4.2%

[ab 1.1.04])

Grundeigentümer

das Einmalentgelt ist nicht steuerbar; das Nut-

zungsrecht ist zu passivieren (Rückstellung/Wert-

berichtigung = Mietwert gemäss aktuell. Ertrags-

wertschätzung x Barwertfaktor (St./Sch. Tafel 20,

4.2% [ab 1.1.04]) und über die Laufzeit

erfolgswirksam aufzulösen

Differenz Entgelt - Rückstellung ist sofort

steuerbar

1.33 Einmalentgelt < Mietwert gemäss

Nutzungsberechtigter

das Einmalentgelt kann nicht ertrags-

aktueller Ertragswertschätzung x

mindernd zum Abzug gebracht werden

Barwertfaktor (St./Sch. Tafel 20,

(reine Vermögensumschichtung)

5.5% [bis 31.12.03]; 4.2%

Tatbestand

Steuersubjekt

Rechtsfolgen

Besteuerung des Nutzungsberech- Besteuerung des Grundeigentümers

tigten (Buchwertprinzip)

1.33 (Fortsetzung)

Grundeigentümer

das Einmalentgelt ist nicht steuerbar; das Nut-

[ab 1.1.04])

(Grundsatz: keine

Schenkung aus dem

Geschäftsvermögen)

zungsrecht ist zu passivieren (Rückstellung/Wert-

berichtigung = Mietwert gemäss aktuell. Ertrags-

wertschätzung x Barwertfaktor (St./Sch. Tafel 20,

4.2% [ab 1.1.04]) und über die Laufzeit

erfolgswirksam aufzulösen

Differenz Rückstellung - Entgelt ist über das

Eigenkapital auszubuchen

2. Bei Bestehen eines:

(Ein Nutzungsrecht besteht bis zum Tod der nutzungsberechtigten Person oder

bis zum Vollzug eines Aufhebungsaktes [Löschung, gegenseitige Vereinbarung])

2.1 unentgeltlich begründeten

Nutzungsrechtes

2.11 auf einem NLW

Nutzungsberechtigter

bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs-

wert steuerbar (65% Marktmietwert); ef-

fektive Unterhaltskosten sind abziehbar

bei Ertragsnutzung ist der Nettoertrag

steuerbar, der aus der Überlassung des

Nutzungsrechts vom Dritten bezahlt

wird

Grundeigentümer

Auflösung der jährlichen Rate der Rückstel-

lung/Wertberichtigung (WB) für Nutzungsrecht

2.12 auf einem LW

Nutzungsberechtigter

bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs-

wert steuerbar; effektive Unterhaltskosten

sind abziehbar; Bewertung: abtretende

Generation: Weisung RR; übrige 65%

Marktmietwert

bei Ertragsnutzung ist der Nettoertrag

steuerbar, der aus der Überlassung des

Nutzungsrechts vom Dritten bezahlt wird.

Tatbestand

Steuersubjekt

Rechtsfolgen

Besteuerung des Nutzungsberech-

tigten

Besteuerung des Grundeigentümers

(Buchwertprinzip)

2.12 (Fortsetzung)

Grundeigentümer

Auflösung der jährlichen Rate der Rückstel-

lung/Wertberichtigung (WB) für Nutzungsrecht

2.2 entgeltlich begründeten

Nutzungsrechtes

2.21 gegen Einmalentgelt

2.211 auf NLW (Zuwendungsnutzung)

Nutzungsberechtigter

bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs-

wert steuerbar (65% Marktmietwert); ef-

fektive Unterhaltskosten sind abziehbar

bei Ertragsnutzniessung ist der Netto-

ertrag steuerbar, der aus der Überlas-

sung des Nutzungsrechts vom Dritten

bezahlt wird

die Einmalleistung kann vom Nut-

zungsberechtigten nicht ertragsmin-

dernd zum Abzug gebracht werden

Grundeigentümer

die Einmalleistung wird beim Grund-

eigentümer nicht als Einkommen

erfasst

Auflösung der jährlichen Rate der Rückstel-

lung/Wertberichtigung (WB) für Nutzungsrecht

2.212 auf NLW (Vorbehaltsnutzung)

Nutzungsberechtigter

bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs-

wert steuerbar (65% Marktmietwert); ef-

fektive Unterhaltskosten sind abziehbar

Tatbestand

Steuersubjekt

Rechtsfolgen

Besteuerung des Nutzungsberech-

tigten

Besteuerung des Grundeigentümers

(Buchwertprinzip)

2.212 (Fortsetzung)

Grundeigentümer

Auflösung der jährlichen Rate der Rückstel-

lung/Wertberichtigung (WB) für Nutzungsrecht

2.213 auf LW (Zuwendungs- und Vor-

Nutzungsberechtigter

bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs-

behaltsnutzung) grundsätzlich

wert steuerbar; effektive Unterhaltskosten

wie 2.211 und 2.212

sind abziehbar; Bewertung: abtretende

Generation: Weisung RR; übrige 65%

Marktmietwert

Grundeigentümer

Auflösung der jährlichen Rate der Rückstel-

lung/Wertberichtigung (WB) für Nutzungsrecht

2.22 gegen periodische

Leistungen

2.221 auf NLW

Nutzungsberechtigter

bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs-

wert (ENW) grundsätzlich nicht steuerbar;

bei Vorzugsnutzungsverhältnissen mit

Entgelten < ENW, ist die Differenz

Entgelt - ENW aufzurechnen

Grundeigentümer

das periodische Entgelt ist immer steuerbar;

entspricht das Entgelt nicht dem ENW, wird die

Differenz kapitalisiert und als Rückstel./WB, die

über die Nutzungsdauer aufzulösen ist, passiviert