CDAP - AC.2018.0115 - 2020-07-10 - A._____, B.__, C.__, D.__, E.__, F.__, G.__, H.__, I._____, Municipalité de Pully/Département des finances et des relations extérieures

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 10 juillet 2020

Composition

M. Stéphane Parrone, président; Mme Renée-Laure Hitz et

M. Gilles Giraud, assesseurs; Matthieu

Sartoretti, greffier.

Recourants

1.

A.________, à ********

2.

B.________, à ********

3.

C.________, à ********

4.

D.________, à ********

5.

E.________, à ********

6.

F.________, à ********

7.

G.________, à ********

8.

H.________, à ********

9.

I.________ à ********

tous représentés par Me Luc Pittet, avocat

à Lausanne,

10.

J.________, à ******** représentée

par Me Jean-Daniel Théraulaz, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Département des finances et des

relations extérieures,

Secrétariat général, à Lausanne,

Objet

Protection des monuments historiques

Recours A.________ et consorts (cause AC.2018.0115) et

recours Municipalité de Pully (cause AC.2018.0116) c/ décisions du

Département des finances et des relations extérieures du 26 février 2018

(classement de la Villa K.________ et de son parc à Pully et levée des

oppositions) – dossier joint: AC.2018.0116

Faits

Vu les faits suivants:

A.

En 2016, la communauté héréditaire de feue L.________ est devenue

propriétaire des parcelles nos 3060 et 3061 du territoire communal

de la Commune de Pully (ci-après: la commune). Suite à un partage, seule une

partie des membres de la communauté héréditaire précitée sont aujourd'hui

inscrits au Registre foncier comme propriétaires en main commune, à savoir A.________,

C.________ et B.________, ainsi que D.________ – décédée au cours de la

présente procédure.

B.

Situées dans le quartier résidentiel de ********, les parcelles adjacentes

nos 3060 et 3061 s'inscrivent dans la pente qui descend en

direction du lac. Elles sont délimitées au nord-est par la parcelle no

3059, au nord-ouest et à l'ouest par le cours d'eau ******** (DP 1190), à l'est

par le chemin ******** (DP 1187 et 1192) et, au sud, par le boulevard ********

(DP 1191). La parcelle no 3060 s'étend sur une surface de 8'250 m2.

En nature de pré-champ pour 7'979 m2, elle supporte la Villa K.________

([ci-après: la villa]; bâtiment ECA no 109 de 153 m2) et

deux autres constructions (bâtiments ECA nos 110 et 2837). La

parcelle no 3061, dont l'intégralité des 14'119 m2 est

cadastrée en nature de pré-champ, est pour sa part occupée par un parc, des

allées et une place, ainsi qu'un court de tennis, le tout complété par une

importante arborisation.

Selon le plan général d'affectation de la commune

(ci-après: le PGA) et le règlement communal sur l'aménagement du territoire et

les constructions (ci-après: le RCATC), entrés en vigueur le 18 juin 2012 et modifiés

le 3 novembre 2017, les parcelles litigieuses sont colloquées en zone de forte

densité et identifiées comme secteur stratégique j ("********"). Les

secteurs stratégiques impliquent une concertation entre la municipalité et les

propriétaires préalablement à toute construction ou aménagement, voire

l'élaboration d'un plan spécial (art. 4 al. 3 RCATC) et, pour le secteur j,

une reconsidération de son affectation lors de tout projet d'aménagement (art.

4 al. 5 RCATC).

C.

En 2003, M.________, architecte paysagiste, a été mandaté par la

Direction de l'Urbanisme et de l'Environnement de la commune, sur demande de

l'Etat de Vaud, pour mener une étude historique du jardin de la villa. Le

rapport établi à cette occasion (ci-après: le rapport M.________) mentionne en

particulier ce qui suit:

" Contexte

historique

La Villa K.________ a été

construite pendant l'entre-deux guerres, dans un contexte politique et

économique à la fois de crise et d'euphorie. Plusieurs mouvements

architecturaux imprègnent le style de la villa et de son parc: l'architecture

dite moderne se mêle au néoclacissisme

sur un fond de parc paysager digne du 19ème siècle. Le gigantisme de la

propriété surprend dans le contexte socio-économique de l'époque.

[…]

Le maître d'ouvrage Charles Stern

(1886 – 1940)

Charles Stern, peintre amateur et homosexuel fortuné (1)

d'origine française, admirateur du monde antique, s'inscrit à la police des

habitants de Pully le 15 septembre 1928. Cette date correspond à son

emménagement dans la villa K.________.

K.________, ingénieur et

architecte grec vivant dans la seconde moitié du VIème siècle avant J-C, est

connu pour être l'auteur, à Samos, d'un aqueduc souterrain décrit par Hérodote

comme le plus remarquable des ouvrages grecs. Long de 1036 m, il acheminait en

ville l'eau d'une source située au nord de L'Acropole.

En 1921, dans son livre intitulé K.________, ou l'architecte, Paul Valéry se réfère au

grand ingénieur pour traduire l'idéal esthétique et intellectuel de

l'Antiquité.

La passion de Charles Stern pour

l'histoire de l'art et des jardins se traduit aussi dans ses poèmes, qui

évoquent ses voyages en Italie, en Espagne et en Amérique, et dont certains ont

été publiés dans le recueil Bizarreries (1926). Paul Vallotton, ami de Charles Stern,

signe une préface des plus étonnantes:

[…]

Organisation et composition du

jardin

La composition du parc intègre à

la fois les principes du jardin géométrique et régulier, et un traitement plus

libre pour la partie périphérique. Plusieurs influences peuvent être

distinguées.

Henri-Robert Von der Mühll (1898 – 1980)

Henri-Robert Von der Mühll, l'un

des fondateurs de l'architecture moderne, est étroitement associé à la

propriété K.________. Dans son livre De

l'architecture, il explique les travaux réalisés pour la villa Stern: grands aménagements de jardins, bassins/ etc. –

mobiliers/deux bas-reliefs, nombreux motifs sculpturaux, deux grands tapis sur

compositions abstraites.

[…]

Charles Lardet (1891 – 1955) –

L'architecte-paysagiste

La conception du parc paysager

intégrant l'œuvre de Von [d]er Mühll, a

été confiée à Charles Lardet, architecte-paysagiste lausannois. La précision et

la qualité du plan d'ensemble du jardin de 1929 témoignent d'un grand professionnalisme

en matière d'architecture des jardins. Le jardin actuel est conforme à ce plan

historique, peu d'éléments en diffèrent.

L'école française et son

expérience au sein d'agences de renommée européenne ont fortement influencé

Charles Lardet dans la réalisation du parc K.________.

[…]

Description du jardin

L'architecture

de la villa, d'un style Florentin peu à la mode chez nous, mais qui, posé sur

un terrain de 18'000 m2... présentera une des plus belles campagnes de notre

territoire.

C'est ainsi que

l'entrepreneur/architecte Colia décrit le projet dans la mise à l'enquête

publique. Le plan originel du jardin, tel qu'il est mis à l'enquête en 1927,

transcrit la volonté du Maître d'ouvrage de réaliser un parc digne des œuvres

du passé: axe majeur et géométrie rigoureuse nous confortent dans cette

appréciation.

Evolution du projet

décembre 1926 – projet d'enquête

-

un axe majeur se développe au centre de la parcelle

-

les espaces dédiés aux loisirs et aux jardins thématiques

prennent place de part et d'autre de cet axe majeur

-

cour d'entrée et terrasse forment une seule entité

1929 – plan d'ensemble de Charles

Lardet

-

la villa et l'axe majeur pivotent

-

le tennis prend place à l'ouest de la parcelle, dans le parc

-

la roseraie n'est plus en relation avec l'axe majeur

-

le potager disparaît

[…]

Org[a]nisation

et composition du jardin

La composition du parc intègre à

la fois les principes du jardin géométrique et régulier, et un traitement plus

libre pour la partie périphérique. Plusieurs influences peuvent être

distinguées:

-

le jardin classique français du XVIIe siècle

-

le jardin paysager/pittoresque anglais du XVIIIe siècle

-

le jardin Cubiste du début du XXe siècle

-

l'Architekturgarten,

jardin en relation étroite avec le bâtiment

Un axe majeur régit l'organisation

générale du parc, qui repose sur un système orthogonal. La villa est construite

dans la partie supérieure de la propriété, en position dominante par rapport à

l'ensemble du parc. Des jardins thématiques, tantôt ouverts, tantôt fermés,

égrainent leur propre langage et multiplient les ambiances. Un jeu subtil

constitué de terrassements et de lames végétales révèle progressivement les

différents espaces du jardin. L'eau est un élément essentiel dans l'animation

et la composition du parc.

Essences indigènes et exotiques

composent l'enveloppe du parc. Une végétation persistante, ainsi que des

décorations florales d'annuelles soulignent et accompagnent le jardin

architecturé.

Le jardin historique et ses

différentes unités spatiales

-

axe majeur (1)

-

bassins et escaliers (2)

-

cour d'entrée (3)

-

promenade et pergolas (4)

-

tonnelles de rosiers (5)

-

tapis vert (6)

-

roseraie (7)

-

tennis (8)

-

mur-clôtures (9)

-

enveloppe végétale (10)

-

sculptures, éléments décoratifs

Axe majeur

L'axe nord-sud, élément majeur de

la composition et véritable épine dorsale de la propriété, se déploie depuis le

centre de la façade et s'ouvre sur le lac, les Alpes et l'infini. Dans sa

partie inférieure, cet axe était à l'origine accompagné par une double allée de

peupliers. Bassins, cascades et végétation affirment la géométrie et accentuent

la perspective.

Plusieurs scènes et éléments de

composition du jardin prennent place sur cet axe:

-

la cour d'entrée

-

les bassins en cascade et le double escalier

-

le plateau intermédiaire et son bassin ovale

-

le tapis vert

-

l'hémicycle, élément terminai

Des buis en boules, des haies

d'ifs rigoureusement taillées et des arbres aux formes colonnaires, rappellent

le vocabulaire propre aux jardins méditerranéens et renforcent cet élément

dominant de la composition.

[Suivent les descriptions

détaillées des éléments 2 à 5 précités]

Tapis vert et hémicycle

Ce grand rectangle de pelouse est

bordé de part et d'autre d'un chemin. Cet élément est la dernière pièce de

composition du grand axe avant l'hémicycle. Au sol et en bordure du tapis, des

buis en boule soulignent la géométrie. Le double alignement de peupliers qui

cadrait la vue a aujourd'hui disparu.

En son centre, l'hémicycle est

orné d'une sculpture. Elément de fermeture du grand axe, la haie de buis invite

à se retourner pour considérer la perspective vers la maison. La promenade

périphérique débouche en ce lieu.

[Suit la description

détaillée de l'élément 7]

Le tennis

En vogue auprès de la bourgeoisie

de l'époque, le tennis en terre battue fait partie intégrante de l'aménagement

du parc. Actuellement, le tennis n'est plus du tout perceptible depuis la villa

ni depuis le parc.

Sculptures, mosaïque

Les œuvres de Milo Martin et

Raymond Rivoire occupent une grande place dans la composition du parc/tout

comme c'était le cas de la sculpture dans le travail de Le Nôtre à

Vaux-le-Vicomte ou à Versailles. Elles sont pleinement combinées et associées

aux éléments construits du jardin dont elles sont inséparables. De fait, elles participent

de l'idéal de l'œuvre intégrale, tant recherché par les créateurs de l'époque.

Le sculpteur Milo Martin est

particulièrement bien représenté par des œuvres présentes depuis la réalisation

du jardin/ qu'elles n'ont quitté que temporairement à la mort de Charles Stern.

Après le rachat de la propriété par N.________, les sculptures, mises à l'abri

dans une cave de la place St-François à Lausanne/ ont regagné leur place dans le

parc.

[Suivent

les descriptions détaillées des sculptures et mosaïque, ainsi que de l'élément

9 précités]

Patrimoine végétal

Le parc dispose d'un patrimoine

arboré important. La végétation persistante prend place aux abords de la villa

et des éléments construits du jardin. L'enveloppe du parc, constituée principalement

d'arbres indigènes, masque l'horizon et dilate l'espace, donnant le sentiment

d'une étendue plus vaste qu'elle ne l'est en réalité.

La grande majorité des arbres date

de la réalisation du jardin:

Arbres exotiques: Catalpa, Gingko

biloba, Thuya plicata, Thuya plicata 'Zébrina', Chamaecyparis, Cedrus atlantica

'Glauca', Cupressus sempervirens, Fagus sylvatica 'Pendula', Quercus rubra,

Rhododendrons...

Arbres indigènes: Tilia, Acer

platanoides, Acer pseudoplatanus, Quercus robur, Picea abies, Pinus sylvestris...

De façon générale, la végétation

arborée est vieillissante et révèle un état sanitaire parfois préoccupant.

Plusieurs espèces souffrent d'une certaine promiscuité et se font concurrence.

Les arbres qui n'ont pas survécu à l'hiver 1956 ont été remplacés par des

essences identiques.

La lecture du dessin d'origine est

parfois brouillée par le développement anarchique de certains arbres et arbustes,

dont on a sous-estimé la taille adulte ou dont on a abandonné la taille.

Les plates-bandes et massifs de

fleurs renforcent la palette végétale du jardin par des touches de couleurs qui

réveillent les espaces: rhododendrons, azalées, rosés, hortensias et fleurs

annuelles.

Grâce à un entretien remarquable,

le jardin a, pour l'essentiel, conservé sa substance d'origine.

[…]

L'évolution de l'art des jardins

après 1900 et les témoins encore existants en Suisse

Consultant et texte pour ce

chapitre: Klaus Holzhausen, architecte-paysagiste, FSAP, Lausanne

[…]

Après la guerre, qui signifie

aussi la fin de la Belle époque dans

l'architecture, le Jardin architecture se confirme et prend un nouvel essor.

Les témoins de cette période qui subsistent en Suisse ne sont toutefois pas

nombreux:

-

quelques réalisations des Frères Mertens dans la région de Zurich

- Win+erthuret chez Bally à Schönenwerd

-

la Villa Baur à Pregny-Chambésy (Genève), Maurice Turretini et

Revillod, architectes, 1925 (11).

Le jardin de

la Villa Baur est probablement le jardin le plus proche et le plus comparable à

celui de la Villa K.________

-

à Lausanne, le cimetière du Bois-de Vaux est un exemple très

important de l'architecture-paysagère de l'après-guerre (Alphonse Laverrière,

architecte, projet 1919, début de la réalisation 1921)

[…]

MM Stern et Von der Mühll

connaissaient et fréquentaient le monde des artistes français de cette époque.

Le jardin et la villa K.________ (comme ce nom) témoignent de leur volonté

d'intégrer art, design, maison, jardin et paysage.

A partir de 1925 déjà et jusqu'en

1935, une autre influence nouvelle arrive d'Allemagne, du Bauhaus: la Nouvelle

Moderne. La vogue du style de vie en plein air, du sport, ainsi que la volonté

des architectes d'ouvrir l'espace habitable par de grandes parois vitrées, de

créer une unité entre maison et jardin, conduisent au nouveau concept du 'Wohngarten',

que l'on applique au jardin de villa et au jardin privé.

Il n'est plus question de grands

axes. L'usage, le fonctionnalisme, l'ensoleillement, l'espace de vie en plein

air, priment sur le désir de représenter. L'époque du swimming pool et du barbecue

commence.

Sous l'influence d'architectes

comme Otto R. Salvisberg – qui construit dès 1925 à Baie et à Berne les

premières villas avec Wohngarten – et du Werkbund suisse, cette tendance prend

de plus en plus d'ampleur. (12)

[…]

Evaluation et bilan

Jardin exceptionnel

Le jardin de la villa K.________

reflète le climat social, politique et culturel de l'époque. Des influences

diverses et des styles différents de jardins apparaissent dans cette

réalisation. Mais cette œuvre est aussi le fruit d'une intense collaboration

entre trois acteurs de l'époque, curieux de leur temps et sensibles à l'art

sous toutes ses formes, architecture, design, jardin...: le maître d'ouvrage

Charles Stern, l'architecte Henri-Robert Von der Mühll et

l'architecte-paysagiste Charles Lardet.

Indépendamment du style

néoclassique de la villa et du jardin, une tendance moderne se manifeste dans

la simplicité des lignes et la sobriété des constructions. Le béton, matériau

nouveau dans la construction des jardins, apparaît sous différentes formes:

bassins, cascades, dallages, escaliers, portiques, clôtures. Par cette

réalisation, l'architecte Von der Mühll et l'architecte-paysagiste Lardet ont

accompli un ouvrage historique en matière d'art des jardins. Le jeune Charles

Lardet y fait la démonstration d'une grande maîtrise de son art.

Le jardin de la Villa K.________

est un exemple tardif du Jardin d'architecture (au sens d'Architekturgarten), marqué par l'influence

française des mouvements Cubiste et Art Déco. Créé entre 1927-1933, il se situe

dans une période historique très courte, intermédiaire entre le Jardin

d'architecture du début du XXe siècle et l'école allemande des Nouveaux

Modernes issus du Bauhaus, qui créeront le Wohngarten.

Très peu d'exemples de cette

période subsistent en Suisse.

Il s'agit d'une œuvre intégrale,

d'un Gesamtkunstwerk de grande qualité.

Ce jardin peut être considéré comme unique en Suisse et rare dans son genre en

Europe! Les seuls exemples comparables, comme la Villa Baur à Pregny,

n'atteignent pas la richesse artistique de la Villa K.________.

La dimension du jardin, son

organisation et ses thématiques, son état de conservation et d'entretien en

font un élément d'exception qui devrait être conservé dans sa forme et sa

substance. Sur la grille d'évaluation des monuments historiques le jardin

devrait se voir attribuer la note 1. [en

gras dans le texte original]

[…]"

D.

Dans le cadre du Recensement architectural du canton de Vaud (ci-après:

le recensement), la note *2* a été attribuée à l'ensemble (villa et parc) en 2003,

qui bénéficie également de la protection générale (art. 46 de la loi du 10

décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites

[LPNMS; BLV 450.11]). La fiche no 304 du recensement consacré à

la villa et son parc indique notamment ce qui suit:

" La propriété K.________, située au nord

de Pully dans le quartier résidentiel de La Rosiaz, comprend la villa

construite en 1927 par l’architecte E. Colia pour l’artiste-peintre français

Charles Stern, ainsi qu’un vaste parc conçu par l’architecte Henri-Robert von

der Mühll et l’architecte-paysagiste Charles Lardet entre 1927 et 1933. Ce

jardin, en relation étroite avec la maison de maître, conserve toute sa

dimension et sa substance d’origine et possède une valeur historique et des

qualités paysagères qui justifient la mise sous protection de l’ensemble de la

propriété.

[…]

Construite dans la partie

supérieure de la parcelle, en position dominante par rapport à l’ensemble du

parc, la villa K.________ propose un subtil mélange de néoclassicisme et

d’architecture dite 'moderne', notamment suite à l’intervention d’Henri-Robert

von der Mühll, l’un des fondateurs de l’architecture moderne, appelé par

Charles Stern pour aménager le jardin et l’intérieur de la villa entre 1927 et

1928 (simplicité des lignes, sobriété des constructions, utilisation du béton,

matériau nouveau dans la construction des jardins, sous différentes formes:

bassins, cascades, dallages, escaliers, portiques, clôtures). A partir de 1929,

la conception du parc intégrant l’œuvre de von der Mühll est confiée à

l’architecte-paysagiste lausannois Charles Lardet. La précision et la qualité

de son projet (conforme au parc actuel) témoigne d’un grand professionnalisme

en matière d’architecture des jardins. Il traduit la volonté du maître d’œuvre

de réaliser un parc digne des œuvres du passé, intégrant à la fois les

principes du jardin géométrique et régulier, et un traitement plus libre pour

la partie périphérique. Les œuvres sculptées de Milo Martin et Raymond Rivoire

complètent la composition; indissociables des éléments construits du jardin,

elles participent de l’idéal de l’œuvre intégrale, tant recherchée par les

créateurs de l’époque, dans une volonté de mêler art, design, maison, jardin et

paysage.

Ainsi, la propriété K.________ constitue

un jalon important de l’histoire de la construction romande dans l’entre-deux

guerres et son jardin peut être considéré comme unique en Suisse et rare dans

son genre en Europe.

Cf. M.________,

architectes-paysagistes, Villa 'K.________ ' – Pully, Etude historique du

jardin, Lausanne, décembre 2003 – Guide artistique de la Suisse, tome 4a, SHAS,

2011, p. 270."

E.

Depuis 2009, le parc bénéficie en outre d'une valeur de recensement A au

sens de la loi du 14 décembre 1970 d'application de la loi fédérale du 6

octobre 1966 sur la protection des biens culturels en cas de conflit armé

(LVLPBC; BLV 524.11).

F.

En 2011, le parc de la villa a quant à lui été intégré au recensement

des parcs et jardins historiques du canton de Vaud, réalisé dans le cadre d'un

projet initié par la section suisse de l'International Council on Monuments

and Sites (ICOMOS). Qualifié de "Parc de maison de maître"

par la fiche no 136-43 y relative, ses "parties constituantes"

y sont décrites comme suit:

" Très grand jardin (env. 18 000 m²):

conception géométrique, subdivision en zones thématiques individuelles

(bassin-cascade, roseraie, tapis vert, cour, tennis, pergolas) séparées et

délimitées par un système orthogonal de chemins, eux-mêmes composés d’un axe

médian, d’axes transversaux et latéraux. L’axe médian et principal, déterminé

par le bâtiment, est coupé par deux axes transversaux. Seules les haies et les

boules de buis sont taillées. Jardin architecturé (ref. Art déco),

réinterprétation d’éléments classiques avec des éléments paysagers 'naturels'

pour l’enveloppe.

Partie construites: mur-clôture

architecturé, terrasse dalles béton, murs, escaliers, pergolas, tonnelles

couverts de rosiers avec arceaux, bassin, cascade, roseraie labyrinthe,

sculptures, tennis, cheminement promenade, cour d’entré avec construction en

maçonnerie de béton, éléments préfabriqués. Arbres indigènes feuillus et

conifères (érables, tilleuls, hêtres, frênes, peupliers, pins, épicéas…),

arbres exotiques feuillus et conifères (Gingkos bilobas, platanes, catalpas, thuyas,

cyprès...)[.]"

Il ressort encore de ce document que "[l]e

jardin garde toute sa valeur d'origine" et que son utilisation est

conforme à celle initiale. Tant la conservation de la substance que l'entretien

du jardin sont qualifiés de bons.

G.

Au bénéfice d'un droit de préemption sur les parcelles nos

3060 et 3061 depuis 2016, O.________ a sollicité de la société P.________ une

étude préliminaire de faisabilité, puis l'établissement d'un plan spécial

correspondant à un plan d'affectation. Un rapport provisoire a été rédigé dans

ce cadre en novembre 2016 (ci-après: le rapport provisoire), qui examine la

situation actuelle de la parcelle et élabore quatre variantes d'implantation de

bâtiments d'habitation sur la parcelle no 3061. La variante 1,

intitulée "Préservation du jardin historique", prévoit

l'implantation de bâtiments dans la partie sud de la parcelle seulement, soit

une surface de plancher déterminante (SPd) de 6'230 m2

pouvant accueillir 125 habitants. La variante 3 "Densification selon

PGA" envisage l'implantation de bâtiments sur l'entier de la parcelle,

à savoir 13'950 m2 de SPd pour 279 nouveaux

habitants. Les variantes 2 et 4 projettent des constructions comprises entre la

variante minimale 1 et la variante maximale 3.

Une "Etude de la végétation arborée –

rapport technique" réalisée par la société Q.________ en septembre

2016 (ci-après: l'étude Q.________) était annexée au rapport provisoire. Cette

étude s'est basée sur le rapport M.________ et les relevés des arbres effectués

par le Bureau d'ingénieurs R.________ s'agissant de leur situation, diamètre et

hauteur, ainsi que par Q.________ concernant les essences, le diamètre, l'état

sanitaire, ainsi que l'intérêt botanique et paysager. Elle avait pour but

d'évaluer l'état phytosanitaire des arbres et d'examiner leurs qualités

paysagère et patrimoniale, afin d'identifier ceux qui pourraient être coupés

dans le cadre d'un projet immobilier, sans nuire à la valeur du parc. De ce

document, on extrait en particulier ce qui suit:

" 3. DESCRIPTION GENERALE

[…]

On y relève la présence d'un axe

nord-sud, élément majeur de la composition et épine dorsale de la propriété.

Le parc a été remarquablement

entretenu et il a, pour l'essentiel, conservé sa substance d'origine.

[…]

Il s'agit d'un jardin historique d'exception.

[…]

La grande majorité des arbres sont

d'origine. Ils ont donc environ 90 ans.

4. ETAT SANITAIRE

On est en présence d'une

végétation arborée vieillissante. Bien que le parc ait été entretenu avec

beaucoup de soin, à part quelques exceptions, il n'y a pas eu de

renouvellement.

[…]"

Cette étude a également répertorié et classé tous

les arbres en fonction de leur vitalité (excellente pour 36 arbres; bonne pour

63; moyenne pour 18; faible pour 4 et dépérissante pour 3), étant précisé que fondée

sur une observation oculaire, cette appréciation était surestimée dans la

mesure où elle ne permettait pas d'évaluer l'état intérieur des arbres. Il

ressort également de ce document que certains arbres se faisaient concurrence,

d'autres étaient surcimés et ne se développaient plus, leur houppier étant

clairsemé. Plusieurs arbres du parc historique devraient être coupés pour des

raisons sanitaires et sécuritaires, bien que la majorité puisse être maintenue

en l'état. Enfin, un plan de gestion avec un programme d'entretien et des

renouvellements à moyen ou long terme s'avèreraient nécessaires.

H.

Entre le 24 mai et le 22 juin 2017, le Département des finances et des

relations extérieures (DFIRE) a mis à l'enquête publique le "[p]rojet

de décision de classement protégeant la Villa K.________, ECA 109, la

dépendance, ECA 110, et le parc aménagé ainsi que les parcelles 3060 et 3061 à

Pully", selon plan de classement annexé. Les pièces relatives à cette

décision de classement ont été déposées à la Direction de l'urbanisme de la

Commune de Pully.

I.

Sollicitée par l'Etat de Vaud, S.________, directeur des Archives de la

construction moderne (Acm) de l'Ecole polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL),

a établi en juin 2017 un rapport historique concernant la villa (ci-après: le

rapport S.________). La conclusion de ce document évoque la relation avec entre

la villa et le parc dans les termes suivants:

" Bien que cette étude ne porte pas sur

le parc, toute lecture ou analyse de la villa K.________ ne peut pas ignorer la

relation exceptionnelle entre ces deux éléments d'une composition unique.

Depuis sa position, et grâce à sa forte symétrie et à son caractère classique,

la villa commande la géométrie d'un aménagement qui, sans elle, perdrait son

sens. Elle est à la tête de l'axe de symétrie principal de la partie orientale

du parc, celle qui est plus fortement caractérisée par une géométrie régulière,

typique des jardins à l'italienne. L'expansion à l'ouest est cependant plus

souple et proche des aménagements à l'anglaise; longeant le ruisseau, elle

accompagne la ligne de frontière entre les communes de Pully et Lausanne et

contrebalance la géométrie plus stricte de la partie est. Tous ces éléments

sont indissociables et trouvent, chacun, leur référence principale dans la

villa qui est le pivot de la composition générale; grâce à elle, ils sont

amenés à former un ensemble de caractère unitaire.

Outre son importance en tant

qu'élément incontournable du parc, la villa K.________ possède aussi une valeur

intrinsèque, tant par rapport à la production architecturale de l'époque que

par ses aménagements intérieurs Art déco de grande qualité. […]"

J.

Le 20 juin 2017, la Municipalité de Pully a formé opposition au projet

de décision de classement susmentionné. A l'appui de son opposition, elle a exposé

que le projet de classement était excessivement restrictif vu l'étendue du

périmètre concerné et le fait que les objectifs de sauvegarde de l'ensemble

patrimonial pouvaient être atteints en maintenant des droits à bâtir sur la

partie ouest de la parcelle no 3061. Cette dernière pourrait de plus

être reliée à la surface sise au sud de cette même parcelle, non comprise dans

le périmètre de classement. Elle évoquait également la possibilité d'élaborer

un plan de quartier englobant les parcelles nos 3060 et 3061.

Le 21 juin 2017, les membres de l'hoirie de feue L.________

ainsi que l'exécuteur testamentaire ont aussi formé opposition au projet de

décision de classement susmentionné. Ils invoquaient en particulier l'absence

d'éléments nouveaux justifiant le classement litigieux auquel les autorités

cantonales avaient renoncé par le passé. Ils ajoutaient qu'aucun intérêt

général ne justifiait cette mesure de protection, qui violait de surcroît le

principe de proportionnalité. Ils faisaient encore valoir qu'une telle mesure

de classement constituait une atteinte grave au droit de propriété et impliquait

des conséquences financières pour les propriétaires, lesquels étaient ainsi

légitimés à requérir une indemnité pour expropriation matérielle.

K.

A la demande des opposants, une séance de conciliation s'est tenue sur

les parcelles en cause le 27 septembre 2017 en présence des propriétaires, des

représentants de la municipalité, du Service immeuble, patrimoine

et logistique, section Monuments et sites (SIPaL-MS; devenu le 1er

janvier 2019, la Direction générale des immeubles et du patrimoine [DGIP]), de S.________,

ainsi que d'un représentant de la promettante-acquéreuse.

Suite à la réception du procès-verbal de

conciliation, la municipalité et les propriétaires ont maintenu et complété

leurs oppositions, les 26 octobre 2017 et 20 novembre 2017. A cette

occasion, les propriétaires ont en outre formellement sollicité la suspension

de la procédure afin qu'une planification locale respectueuse des éléments à

protéger sur les parcelles nos 3060 et 3061 puisse être élaborée

d'entente avec la municipalité.

L.

Par décision du 26 février 2018, le Chef du département a classé la

villa et son parc, précisant que le classement s'étendait "à l'ensemble

des bâtiments ECA 109 et 110, au parc aménagé, ainsi qu'à la parcelle 3060 et […]

à la parcelle 3061 ([selon le] plan de classement annexé [soit

l'entier de la parcelle, à l'exception de sa partie sud]"). L'intérêt

justifiant une telle mesure était ainsi décrit:

" La propriété K.________, située au nord

de Pully dans le quartier résidentiel de La Rosiaz, comprend la villa

construite en 1927 par l'architecte Emile Colia pour l'artiste-peintre français

Charles Stern, ainsi qu'un vaste parc conçu par l'architecte Henri-Robert von

der Mühll et l'architecte paysagiste Charles Lardet entre 1927 et 1933.

Construite dans la partie

supérieure de la parcelle 3060, en position dominante par rapport à l'ensemble

du parc, la villa K.________ propose un subtil mélange de néoclassicisme et

d'architecture dite 'moderne', notamment suite à l'intervention de von der

Mühll, l'un des fondateurs de l'architecture moderne, appelé par Charles Stern

pour aménager le jardin et l'intérieur de la villa entre 1927 et 1928

(simplicité des lignes, sobriété des constructions, utilisation du béton,

matériau nouveau dans la construction des jardins, sous différentes formes:

bassins, cascades, dallages, escaliers, portiques, clôtures). Des comparaisons

entre le monument et les documents d'archives, il ressort que la maison

présente encore aujourd'hui des éléments datant des aménagements prévus par von

der Mühll. En outre, malgré les occupations, l'ensemble présente encore une

belle cohérence stylistique. La hiérarchisation des espaces est perceptible et

bien préservée, tout en conservant une belle homogénéité des décors. Ainsi, si

les finitions de surface ont pu être refaites, la maison a gardé son caractère

et sa substance initiale, notamment ce style art déco notable avec une forte

influence des lignes géométriques et néoclassiques. L'excellente conservation

de la maison et l'implantation préservée au sein du site définissent la valeur

exceptionnelle de cet ensemble.

Le jardin est en relation étroite

avec la maison de maître et conserve toute sa dimension et sa substance

d'origine. Il possède une évidente valeur historique et des qualités paysagères

qui justifient la mise sous protection de l'ensemble de la propriété. À partir

de 1929, la conception du parc intégrant l'œuvre de von der Mühll est confiée à

l'architecte-paysagiste lausannois Charles Lardet. La précision et la qualité

de son projet (conforme au parc actuel) témoignent d'un grand professionnalisme

en matière d'architecture des jardins. Il traduit la volonté du maître d'œuvre

de réaliser un parc digne des œuvres du passé, intégrant à la fois les

principes du jardin géométrique et régulier, et un traitement plus libre pour

la partie périphérique. Les œuvres sculptées de Milo Martin et Raymond Rivoire

complètent la composition; indissociables des éléments construits du jardin,

elles participent de l'idéal de l'œuvre intégrale, tant recherchée par les

créateurs de l'époque, dans une volonté de mêler art, design, maison, jardin et

paysage.

Ainsi, la propriété K.________

constitue un jalon important de l'histoire de la construction romande dans l'entre-deux

guerres et son jardin peut être considéré comme unique en Suisse et rare dans

son genre en Europe."

Dans une décision datée du même jour, le DFIRE a en

outre levé les oppositions des propriétaires. En substance et après avoir

refusé la mesure d'instruction des recourants tendant à ce qu'un "brouillon"

préparatoire du rapport S.________, ainsi que les courriers échangés dans ce

cadre soient versés à la procédure, la décision constatait l'existence d'un

intérêt patrimonial important au classement de la villa et de son parc aménagé,

menacés par les projets de valorisation des parcelles envisagés par les successeurs

de feue L.________. Contrairement à l'avis des opposants, la villa et le parc

formaient un ensemble indissociable. Aux dires des experts, le jardin avait

lui-même été pensé sur la base d'un plan d'ensemble encore bien préservé à

l'heure actuelle et ne pouvait être partiellement amputé de l'un ou l'autre des

éléments qui le composent. Sous l'angle du principe de proportionnalité enfin,

l'atteinte portée au droit de propriété des intéressés s'avérait raisonnable et

admissible. C'était du reste précisément en application de ce principe que la

partie sud-est de la parcelle no 3061, qui jouxte la parcelle no

3062, avait été exclue du classement et pourrait être valorisée par les

intéressés. Enfin, l'argument des propriétaires selon lequel le classement

équivalait à une expropriation matérielle puisqu'il les privait d'une grande

partie du potentiel constructible existant, il était écarté au motif qu'en

l'état de la planification communale, leurs droits à bâtir étaient douteux.

M.

Par acte du 10 avril 2018, les propriétaires (ci-après: les

propriétaires recourants) ont recouru contre les deux décisions précitées

auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP),

concluant principalement à leur annulation ainsi qu'à l'admission de leurs

opposition et, subsidiairement, à leur réforme en ce sens que le classement

"est prononcé pour un périmètre dont les limites seront précisées en

cours de procédure". Plus subsidiairement encore, ils sollicitent le

renvoi du dossier au DFIRE (ci-après: l'autorité intimée) pour nouvelle

décision dans le sens des considérants. Le recours a été enregistré sous la

référence AC.2018.0115.

A l'appui de leur recours, les propriétaires

recourants invoquent une violation de leur droit d'être entendus, motif pris

que l'autorité intimée n'aurait pas statué sur leur requête de suspension de la

procédure. Sur le fond, ils contestent que les conditions justifiant un

classement soient réunies s'agissant du parc aménagé, ce qu'ils admettent en

revanche concernant la villa. La pesée des intérêts à effectuer dans une

procédure de classement aurait dû, en l'espèce, conduire l'autorité intimée à

faire prévaloir leurs intérêts privés très importants à l'utilisation du potentiel

constructible extrêmement élevé de leur parcelle, sur les intérêts publics

"variables", voire faibles, présentement en jeu. A titre

subsidiaire, soulignent les intéressés, le périmètre de classement s'avèrerait

disproportionné puisque les décisions tendraient à une protection maximale du

site, sans avoir procédé à une analyse détaillée des différentes surfaces en

cause, dont certaines ne présenteraient pas ou plus d'intérêt patrimonial. De

surcroît, elles feraient fi de la proposition de la municipalité de coordonner

la décision de classement avec l'élaboration d'un plan de quartier pour ces

parcelles, processus pourtant de nature à tenir compte au mieux de l'intérêt public

à la préservation du lieu mais également de leurs intérêts privés à la

valorisation des terrains. Enfin, le classement excessif tel que décidé ne

permettrait pas d'entretenir convenablement les lieux en raison des frais

insupportables qui en résulteraient. Situation qui, in fine, irait à

l'encontre du but de conservation recherché.

Au titre de mesures d'instruction, les propriétaires

recourants ont une nouvelle fois sollicité la production des échanges

intervenus entre S.________ et l'administration cantonale, la mise en œuvre

d'une inspection locale, ainsi que la réalisation d'une expertise actualisée.

N.

Le 11 avril 2018, la municipalité (ci-après: la municipalité recourante)

a également recouru contre les décisions de l'autorité intimée, concluant à leur

annulation et à ce qu'aucune mesure de classement ne soit prise. Elle invoque

le caractère prématuré des décisions incriminées qui ne devraient intervenir

qu'au terme d'une réflexion plus générale concernant le développement du site.

De même critique-t-elle le caractère excessif de la mesure, notamment quant à

son étendue, qu'elle attribue à une pesée des intérêts inadéquate. Ce recours a

été enregistré sous la référence AC.2018.0116.

O.

La jonction des causes AC.2018.0115 et AC.2018.0116 a été ordonnée le 1er

mai 2018 par le juge instructeur.

L'autorité intimée a déposé un mémoire de réponse le

11 juillet 2018, aux termes duquel elle conclut au rejet des recours et à la

confirmation des décisions entreprises. Contestant toute violation du droit

d'être entendu, l'autorité intimée soutient que la nécessité d'une mesure de

classement serait avérée et que le périmètre arrêté en l'espèce l'aurait été

conformément au principe de proportionnalité.

P.

Le 18 septembre 2018, les propriétaires recourants ont déposé un mémoire

complémentaire, dans le cadre duquel ils ont étayé leur argumentation et

persisté dans leurs conclusions. S'agissant des mesures d'instruction, ils ont

réitéré leur demande d'expertise, qu'ils souhaitaient cependant ne pas voir

confiée à une autorité publique dont la mission serait la protection du

patrimoine, soit en particulier la Commission fédérale des monuments

historiques (CFMH). Seul un expert neutre, impartial et domicilié hors du

canton pourrait, ajoutaient les recourants, être désigné en qualité d'expert.

La municipalité recourante ne s'est pour sa part pas déterminée à l'occasion du

second échange d'écritures.

Q.

Suite à la consultation des parties, le juge instructeur a, le 17 décembre

2018, confié à la CFMH le mandat de réaliser une expertise qui devrait

essentiellement porter sur les qualités du parc, le principe du classement de

la villa n'étant pas remis en cause. La CFMH a également été invitée à préciser

tout autre élément permettant de circonscrire l'intérêt patrimonial des objets

examinés. Ce choix du juge instructeur était motivé par le fait que la CFMH

était l'organe le plus approprié "compte tenu en particulier de ses

compétences et des ressources à sa disposition. A priori, les experts privés

proposés [par les parties] ne paraiss[aient] en effet pas en

mesure de regrouper l'ensemble des compétences nécessaires pour répondre aux

questions qui se pos[aient] en l'espèce et qui touch[aient] plusieurs

domaines (art, histoire, protection des monuments, connaissance des parcs,

jardins et leur aménagement, ainsi que végétaux)." L'impartialité et

l'indépendance de la CFMH militaient également en sa faveur.

Une visite des lieux a été diligentée par la CFMH le

15 mai 2019, en présence des propriétaires recourants ainsi que des

représentants de la municipalité recourante et du DFIRE.

R.

L'expertise de la CFMH est datée du 17 octobre 2019 (ci-après:

l'expertise CFMH). On en extrait ce qui suit:

" 3 Historique et description de la Villa K.________ et

de son parc

La

commune de Pully se compose d'un centre villageois remontant aux époques

romaine et médiévale. Dès la fin du XIXe siècle, ce noyau a été peu

à peu cerné par une vaste zone urbanisée, occupée dans un premier temps par des

villas (1870-1940), puis par des immeubles croissant dans leur gabarit (dès

1930 surtout). Cette mixité confère à cette zone un caractère à la fois dense

et vert, les édifices étant presque systématiquement environnés d'un parc ou au

moins d'un jardin arborisé.

La

Villa K.________ est construite à la frontière ouest de la commune, dans un

quartier à l'origine dévolu à des villas de standing, partagé entre les

communes de Lausanne (Val-Vert, Fauvette) et Pully (Chamblandes). La propriété

est circonscrite à l'ouest par le ruisseau arboré Le Riolet, au sud par le

Boulevard de la Forêt, à l'est par le Chemin de la Bruyère et au nord par des

parcelles bâties.

La

densification galopante de Pully a valu à la commune d'être déclassée en 2014

dans l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à

protéger en Suisse (ISOS); elle est passée de village urbanisé d'intérêt

national (2006) à village urbanisé d'intérêt régional (2014).

3.1

Histoire de la commande et acteurs de l'aménagement

La

Villa K.________ (du nom du célèbre ingénieur et architecte grec auteur d'un

aqueduc décrit et vanté par Hérodote) est l'une des plus ambitieuses résidences

privées de Pully, en particulier pour la période de l'entre-deux-Guerres durant

laquelle la construction de villas est assez modeste en Suisse romande et tout

particulièrement dans le canton de Vaud en raison de circonstances économiques

défavorables. La villa est commandée par une figure encore méconnue mais tout à

fait prégnante, l'amateur d'art et artiste Charles Stern (1886-1940). Né à

Paris, fils de Charles, banquier, et de Ernesta Hierschel de Minerbi, femme de

lettres proche de Marcel Proust, Gabriel Fauré, Camille Flammarion et Anne de

Noailles entre autres, il grandit dans une famille fortunée, s'adonnant à la

collection d'art. A Paris, son hôtel particulier est décoré par le peintre

Maurice Denis; en effet, Stern est très tôt mécène d'une forme d'art moderne

qui sera nommée Art Déco après l'exposition éponyme de 1925. C'est dans ce

cadre artistique et stylistique que se situe la maison qu'il fait construire à

Pully en 1927-1933, à la fois classique et moderne, actualisant la tradition

française classique aux besoins de confort et d'hygiène caractéristiques de

cette époque. Le jardin se situe dans la même mouvance.

On

ignore pourquoi Stern s'établit en Suisse, mais il a des amis à Lausanne, notamment

l'architecte Henri-Robert [V]on der Mühll (1898-1980). Les plans de mise à l'enquête

de la maison sont signés par Emile Colia, qui n'est pas un acteur majeur de la

scène architecturale locale; il est fils d'un entrepreneur et dirige dès 1931

l'entreprise générale et de maçonnerie fondée par son père. Ses plans sont établis

à partir de croquis préparatoires dus à Stern lui-même. Von der Mühll, formé à

l'EPF de Zurich, mais aussi à Paris et à Berlin, sera chargé de l'aménagement

d'une partie de l'intérieur (salon, salle à manger, chambre de Stern) et du

dessin du mobilier. De cet aménagement, il ne subsiste aujourd'hui que les

lambris Art Déco de la salle à manger et quelques éléments isolés (cheminée du

salon, trumeau, etc.), en mauvais état de conservation suite à de récents

dégâts d'eau. Le mobilier a disparu et les derniers éléments subsistants ont

été vendus aux enchères en 2016.

Le

jardin est prévu dès l'origine du projet. Il s'étend sur la parcelle 3060 et la

parcelle 3061 dont la partie sud a été annexée à la propriété vers 1933 et ne

fait pas partie du jardin historique. Les premières esquisses sont dues à Von

der Mühll, qui fixe les grandes parties de sa composition. C'est toutefois le

Lausannois Charles Lardet (1891-1955) qui le réalise. Formé à l'Ecole

d'horticulture de Châtelaine-Genève et chez les frères Mertens à Zurich, il est

le plus important paysagiste de son temps à Lausanne, chez qui se forment de

nombreux autres acteurs du renouveau des jardins de l'après-Guerre comme Jean-Pierre

Desarzens. Il travaille fréquemment avec Alphonse Laverrière, notamment au

Jardin botanique de Lausanne. Avant de fonder sa propre entreprise à Lausanne

en 1924, il avait travaillé à la restauration des prestigieux jardins du

château de Villandry avec l'entreprise Decorges.

On

le constate, il n'est pas possible de séparer l'analyse de la demeure de celle

du jardin; tous deux sont le fait d'un commanditaire de premier ordre, riche et

cultivé, qui s'entoure d'artistes jeunes et ouverts tant à la tradition

classique qu'à la modernité et dont l'un d'eux, Von der Mühll, s'intéresse

autant à la maison qu'à son parc. Il s'agit pour cette époque d'un cas unique

dans l'arc lémanique – et sans doute en Suisse romande – d'une commande de

prestige, située sur un terrain très vaste (2 hectares) et mettant en oeuvre

avec autant de soin l'architecture de la maison que celle du jardin. On doit le

comparer à des ensembles prestigieux un peu plus anciens comme notamment la

Villa Karma à Montreux (1907-1912), due à Adolf Loos et dont le jardin est

signé par Carl Gustav Svensson, de Vienne.

3.2

Description succincte de la maison

La

maison formant le centre de la composition du jardin, elle doit donc être

succinctement décrite. Construite au sommet du terrain, légèrement surélevée,

elle forme un petit bloc de trois niveaux, à toiture presque plate,

d'architecture néoclassique. Elle compte trois travées de fenêtres par façade,

ponctuées par les oculi qui forment comme une frise sous la corniche. Les deux

façades principales sont celles qui ont le lien le plus étroit avec le parc. Au

nord, une place semi-circulaire devance le porche d'entrée (remanié vers 1980);

au sud, le portique donne sur l'escalier d'eau qui commande le jardin.

L'intérieur, autrefois remarquable grâce à son décor dû à Von der Mühll, a été

remanié; ne subsistent que quelques éléments d'origine dont la remarquable

salle à manger, hélas en très mauvais état.

3.3

Description du jardin

Le

parc a été conservé dans ses dimensions d'origine jusqu'à aujourd'hui et est

demeuré jusqu'à il y a une dizaine d'années en très bon état grâce à un

entretien professionnel régulier; depuis le décès de la dernière propriétaire,

seul un entretien minimum est assuré.

Il

se développe en quatre parties à partir de la villa plateau supérieur avec la

cour d'entrée, la villa et la première terrasse au sud; un escalier d'eau mène

à une autre terrasse occupée par un bassin ovale servant de promenade,

latéralement occupée par des pergolas dont l'une mène, à l'ouest, en direction

du jardin des roses; enfin, en contrebas, une placette ovale donnant sur deux

chemins parallèles marque le haut de la prairie qui occupe le bas du jardin,

terminée par un rideau d'arbres cintré. Le parc est clairement délimité à l'est

par un rideau d'arbres le long du Chemin de la Bruyère, à l'ouest par le cours

arboré du ruisseau (Le Riolet) et à l'arrière par un mur du jardin. La partie

inférieure du parc est également fermée au sud par une rangée d'arbres et

d'arbustes, qui dissimulent la parcelle marquant l'angle entre le Boulevard de

la Forêt et le Chemin de la Bruyère. Le point de départ de la composition est

la villa, construite sur la partie la plus élevée du terrain, à partir de

laquelle l'ensemble du complexe s'aligne axialement ou latéralement. Son

avant-cour est marquée par deux puissants cèdres de l'Atlas et des thuyas qui

lui confèrent un aspect méridional. A mesure que l'on s'éloigne d'elle, le

jardin architecturé fait place à un parc paysager d'aspect plus 'naturel'. La

situation spécifique du terrain formant un coteau avec un point de vue

largement ouvert sur le panorama lacustre a été prise en compte de manière

magistrale dans la conception du parc et elle a été accentuée par les

plantations effectuées. L'articulation de l'ensemble du complexe selon deux

axes, le principal nord-sud et le second est-ouest, crée différents espaces

dans le jardin, tous spécifiques, séparés par les terrasses et les

cheminements. Le domaine est clos par un mur dont les piliers de béton servent à

fixer des barrières de bois, remplacées vers 1990. Un grand portail marqué par

des piles supportant des vases fleuris en pierre s'ouvre sur un chemin qui

donne accès à la cour au nord de la maison. Le jardin se déploie au sud de la

maison, avec un développement particulier vers l'ouest.

Le

premier projet de jardin, dû sans doute à Von der Mühll, prévoyait un axe

devant la demeure, découpant le terrain irrégulier en deux moitiés à peu près

égales. Le projet réalisé, retouché par Lardet, est un peu différent. La maison

a été tournée un peu plus vers le sud et, par conséquent, l'axe de composition

n'est plus central. Cela a permis de créer dans la partie la plus occidentale

de la parcelle un court de tennis qui ne

vient pas déranger l'organisation stricte du jardin frontal mais au contraire s'intègre

harmonieusement à la composition. Comme il a déjà été noté, celle-ci est pensée

à partir de la demeure. Tout d'abord, une terrasse aux angles coupés donne sur

un escalier formé à la fois de bassins, au centre, autrefois en béton apparent

et recouverts depuis plusieurs décennies de petits carreaux de faïence bleue,

et de deux rampes de marches latérales, le tout encadré par des cyprès en

colonne, dont le volume a considérablement augmenté et qui empêchent presque la

vision sur la façade sud de la villa. Cette composition monumentale donne accès

en contrebas à une place occupée par un bassin ovale. Des sculptures signées

par le sculpteur lausannois Milo Martin (1893-1970) ponctuent cette partie du

jardin. Une haie de buis semi-circulaire sépare cette terrasse de la prairie

qui continue de marquer cet axe central plus bas; il s'agit d'un vaste

rectangle de pelouse encadré par deux chemins et par des buis en boule – on y

trouvait autrefois des peupliers – qui en soulignent la symétrie; une

sculpture, tout en bas de l'axe, termine la composition. Autour, un parc

paysager formé d'arbres indigènes et exotiques forme le cadre pittoresque de la

composition régulière et rigoureuse de l'axe central et de ses niveaux

successifs.

Latéralement

à la terrasse intermédiaire, on trouve à l'est une petite placette ornée d'une

sculpture en bronze du sculpteur français Raymond Rivoire (1884-1966) ainsi

qu'une tonnelle cintrée, autrefois couverte de rosiers. A l'ouest, passé une

même tonnelle, on accède à une roseraie structurée par des buis. Cette partie

apparaît dans le second projet, celui de Lardet, qui s'est sans aucun doute

inspiré des jardins de Villandry qu'il connaissait parfaitement. A l'ouest, une

paroi formant comme un écran porte une mosaïque, anonyme. Elle montre des

animaux fuyant devant l'arrivée d'un homme, le tout traité dans un style

néo-antique inspiré peut-être par les mosaïques de la Maison des Laberii à

Oudna (aujourd'hui au Musée du Bardo à Tunis); elle pourrait être une oeuvre –

non signée – de Von der Mühll, passionné par la Grèce antique (il sera

secrétaire des Amitiés Gréco-Suisses de 1959 à 1978). Stern, intéressé lui

aussi par l'Antiquité, aura aussi pu jouer un rôle dans la conception de cette œuvre

unique en son genre.

En

contrebas, autre apport de Lardet, le court de tennis est cerné d'arbres qui le rendent aujourd'hui

invisible depuis la villa; à l'origine, il était en revanche tout à fait

perceptible et participait à l'impression de luxe donnée par le parc dans son

ensemble. Il témoigne de l'intérêt grandissant depuis la première Guerre

mondiale pour les aménagements sportifs en plein air pour lesquels la lumière,

l'air et le soleil apparaissent comme indispensables. Un tel aménagement privé

témoigne de la fortune du propriétaire, comme tout le jardin d'ailleurs.

La

plupart des arbres et arbustes datent de la plantation initiale et reflètent

encore aujourd'hui l'intention des concepteurs: l'arborisation du parc est

dominée par les conifères, complétés par des arbres à feuilles caduques. Elle est

distribuée en groupes et en bosquets selon des critères esthétiques tels que la

couleur et la forme de la couronne, la forme de la pousse et l'écorce des

troncs. Il est à noter que différentes espèces du même genre ont été plantées,

l'on peut par conséquent parler d'une véritable collection d'arbres

(différentes espèces d'érables, de chênes, de hêtres, de sapins Douglas, de pins,

etc.). Les arbres caractéristiques de l'époque, tels que le cèdre de l'Atlas,

le tulipier et le cyprès, sont plantés à des endroits centraux bien en vue,

complétés par des espèces exotiques comme le ginko et l'arbre à caramel (Cercidiphyllum japonicum). Tandis que les haies et les cyprès dominent dans les

chambres de verdure près de la maison, on trouve une plus grande variété d'espèces

dans les espaces plus éloignés de la maison avec des arbres à feuilles caduques

colorés, qui contrastent avec l'alignement presque en colonnade des rangées de

peupliers, qui ont probablement été complétées plus tard par des topiaires de

buis. Le long des limites de la propriété, on trouve des groupes de feuillus et

de conifères, dont la variété de couleurs et de formes signale tout le soin

apporté à la conception du jardin. La bordure végétale du court de tennis avec ses pins, ses faux

cyprès et l'érable à éventail montre également une arborisation très soignée.

Les rhododendrons, que l'on trouve dans plusieurs parties du jardin près de la

maison et qui apportent une touche florale au parc, sont vraisemblablement un

ajout plus récent.

Ce

jardin est caractéristique de son temps et témoigne de l'apprentissage de

Lardet à Genève et chez les frères Mertens. De l'école de Châtelaine, il

conserve un goût très marqué pour la botanique et l'horticulture, qu'il avait

pu aussi développer à Villandry. Des Zurichois, il aura sans doute appris la composition

mixte de l'ensemble: autour de la maison, un jardin régulier et architecturé

(bassins, escaliers, arborisation 'géométrique'); puis la roseraie et la

prairie, qui ménagent la transition vers le parc proprement dit, animé par des

essences souvent rares; enfin, l'intégration d'un élément fonctionnel, le court de tennis, qui remplace le jardin

potager fréquent autour de 1910 dans ce type de jardin. Cette répartition à la

fois claire et harmonieuse des parties, soumises aux axes de composition donnés

par l'architecture de la demeure, se voit valorisée par l'arborisation soignée

mais aussi par les oeuvres d'art qui s'égrènent dans le parc et rappellent au

visiteur que nature et culture sont ici indissociables.

3.4

Contexte général

Le

tournant du XXe siècle est associé à de grands bouleversements

culturels qui ont touché de nombreux domaines de la société et de l'art, et

qui, sous le slogan de réforme, ont détaché la

conception traditionnelle vers une conception consciente et fonctionnelle de

tous les aspects de la vie quotidienne. Le Heimatschutz (association de défense du patrimoine) et le Werkbund (alliance des

architectes et des artistes en vue de la création d'un art industriel) sont

alors fondés et donnent une impulsion décisive dans le développement d'une

construction moderne. Dans son ouvrage programmatique, Befreites Wohnen, Siegfried

Giedion met en relation la vie moderne des humains avec la lumière, l'air et

une grande ouverture de l'habitat sur son environnement.

L'architecture

s'est vu attribuer un rôle central dans cette refonte des habitudes de vie. Le

jardin paysager traditionnel est alors de plus en plus perçu comme un modèle

vide de sens. Dès le début du XXe siècle, le principe du Werkbund, qui consiste à

créer l'ordre par la forme, est adopté pour l'aménagement moderne des jardins.

Reprenant en partie des conceptions héritées de l'Ancien régime, le jardin est

pensé comme une extension de la maison et il doit remplir des conditions à la

fois esthétiques et pratiques comme nouvel espace de vie. Il est divisé en

différents espaces tels que le potager et le verger, les parterres de fleurs,

les bassins et les fontaines, les lieux d'isolement ainsi que des aires de

sport et de jeux. La conception du jardin est de plus en plus considérée comme

une tâche architecturale, et les architectes ont alors une forte influence sur

le développement de la conception des jardins souvent décrits comme des jardins

architecturés (Architekturgarten).

Cette

référence formelle liée à l'architecture nécessitait un nouveau système

d'espaces verts, de nouveaux moyens de délimitation et de différenciation. Il

s'agit notamment de terrasses et d'escaliers pour relier la maison et son

jardin, de murs d'enceinte clairement dessinés, de pergolas, de treillis, de

haies taillées, de ceinture boisée, d'un système de chemins orthogonaux ainsi

que de sculptures et de vases ornementaux. Ce nouveau style architectural de

jardin a été décrit comme un art d'aménager l'espace en plein air (Raumkunst

im Freien).

Ce

sont avant tout les riches industriels qui se sont fait aménager ce type de

jardins lors de la construction de leur demeure. A Winterthour, les jardins des

villas de la société Froebel, ceux de la Villa Müller-Renner (1907) et de la

Villa Tôssertobel (1908), à Riehen le jardin du Wenkenhof (1918) par les frères

Mertens, paysagistes à Zurich, ont posé les jalons de ce genre en Suisse; ils

sont suivis par le parc de la Villa Castelen à Augst par Max Alioth (1918), le

jardin Schoeller à Zurich par Gustav Ammann (1916), le jardin de la Villa Baur

à Pregny-Chambésy par Georges Dumarest (1921) et le parc de Villa Bomonti par

les frères Mertens à Berne (1923).

Cependant,

la conception architecturale claire et la structure fonctionnelle de cette

formalisation des espaces extérieurs recherchée par les paysagistes n'ont pas

rencontré un enthousiasme inconditionnel chez leurs contemporains et notamment

chez leur clientèle. Le développement du jardin architecturé a donc pris des

chemins différents à partir des années 1920. Pour la liaison formelle entre la

maison et le jardin, on va très souvent reprendre des principes de conception

hérités des jardins anciens. C'est ainsi que des jardins néo-historiques sont

recréés afin de répondre au mieux aux besoins de représentation des clients.

Leurs souhaits personnels et leurs idées ont toujours contribué à déterminer l'exécution,

que ce soit dans le style néo-baroque comme dans le deuxième jardin de la Villa

Boveri à Baden ou dans une réinterprétation radicale allant dans le sens d'une

modernité certaine comme à la Villa K.________.

3.5

Reconnaissance du parc de la Villa K.________

En

observant le corpus des jardins architecturés en Suisse, on constate que seuls

quelques rares représentants de cette tendance majeure du début du XXe

siècle existent encore aujourd'hui. Le jardin architecturé est l'une des

expressions majeures de la Lebensreform autour de 1900,

mouvement de rénovation culturelle très important et innovant dont les

fondements façonnent encore aujourd'hui notre vie et notre perception

sociétale. Le parc de la Villa K.________ est unique en Suisse par sa taille, la

qualité de sa conception et la variété des essences plantées, et il mérite une

protection particulière. Grâce aux compétences artistiques et à la fortune du

commanditaire, un ensemble unique a pu être réalisé sur le versant ensoleillé

de La Rosiaz près de Pully, qui présente de manière paradigmatique tous les

éléments artistiques d'un jardin architecturé, à la fois dans leur simplicité

mais aussi dans leur fonctionnalité. Grâce à l'entretien assuré avec grand soin

par les propriétaires successifs, l'ensemble de la villa et du jardin a été

conservé de manière tout à fait exceptionnelle; par conséquent, cet ensemble apparaît

comme particulièrement représentatif d'un point de vue historique et paysager,

et d'une authenticité unique.

4

Le projet

[…] Selon l''étude de

faisabilité et plan d'affectation' de novembre 2016, la 'propriété représente

un important enjeu pour le développement de la commune de Pully en tant que

réserve à bâtir avec un potentiel de 488 habitants et emplois'.

La

commission prend note des différentes variantes et propositions d'implantation

pour aménager les deux parcelles 3060 et 3061. Le projet propose des volumes à

5 niveaux avec des façades de préférence ouvertes et transparentes et des

toitures végétalisées ainsi que des éléments végétaux et paysagers autour des

immeubles, un dégagement visuel et un espace de rencontre.

•

La variante 1 prévoit un nouveau

volume sur la parcelle 3980 et quatre nouvelles constructions déployées autour

d'un espace de rencontre semi-collectif sur la partie sud de la parcelle 3061.

•

La variante 2 ajoute à la variante

1 un immeuble longitudinal et orienté vers la villa à l'emplacement du terrain

de tennis sur la parcelle 3061.

•

La variante 3 prévoit sur la

parcelle 3061 la construction de plusieurs barres de logements qui s'adaptent à

la pente du site; cette variante vise à obtenir une densification proche des

valeurs selon le PGA.

•

La variante 4 conçoit la parcelle

3061 comme un parc public dans lequel s'intègrent plusieurs volumes compacts.

•

Selon le 'rapport provisoire, Etude

de potentialité des parcelles 3060 et 3061' du 8 mars 2016, deux immeubles

ponctuels peuvent être érigés à l'emplacement du terrain de tennis sur la

parcelle 3061 au lieu d'un immeuble longitudinal et orienté vers la villa (voir

variante 2).

Pour

préserver au maximum le site, le stationnement des véhicules motorisés est

prévu en souterrain, au sud de la parcelle 3061, l'entrée serait placée sur le

Chemin de la Bruyère. A l'intérieur de la propriété une mobilité douce est

favorisée.

5.1 Objectifs de protection

et déontologie

Principes

pour la conservation du patrimoine culturel bâti en Suisse

Dans

les 'Principes pour la conservation du patrimoine culturel bâti en Suisse'

publiés en 2007, la CFMH a formulé les principes qu'elle représente et applique

dans le cadre des expertises qu'elle établit

en tant que commission

indépendante d'experts. Les directives représentent l'état actuel des connaissances

techniques et scientifiques dans le domaine de la préservation des monuments

historiques; elles sont également basées sur des chartes et des conventions

internationales, qui sont contraignante[s] en tant qu'accord

intergouvernemental pour la protection et la conservation du patrimoine culturel

en Suisse. La Commission a également traité de la reconstitution, de

la reconstruction et de la densification

dans ses directives.

La [CFMH] définit dans les 'Principes pour la conservation du patrimoine culturel

bâti en Suisse' que '[o]nt valeur de patrimoine culturel les objets qui

présentent de l'importance comme témoins du passé. Ces objets peuvent témoigner

de l'activité humaine sous différentes formes, d'événements ou d'évolutions

historiques, de créations artistiques, d'institutions sociales ou de conquêtes

techniques.' (§ 1.2) C'est sur cette définition que la Commission s'oriente

dans l'évaluation et l'appréciation des caractéristiques patrimoniales de la

Villa K.________ et de son parc. La Commission reconnaît que la valeur de

témoignage d'un objet peut être évaluée selon différents points de vue: 'sa signification

culturelle, sa destination historique, son lien avec des individus, des

collectivités, sa qualité architecturale ou esthétique, sa position dans un

ensemble bâti ou un paysage. Des objets d'un passé proche peuvent présenter une

valeur patrimoniale équivalente à celle reconnue à des objets anciens. Les

parties les plus anciennes d'un objet n'ont pas, a priori, plus de valeur que

les parties récentes. Même les résultats de restaurations antérieures peuvent

constituer des témoignages historiques importants; ils doivent, le cas échéant,

être reconnus comme tels et traités en conséquence. Une valeur patrimoniale peut

être reconnue même à des objets qui n'ont pas été relevés dans des inventaires

ou des travaux scientifiques.' (§ 1.4) De même la CFMH accorde de l'importance

à la matérialité du monument; 'Le patrimoine cultuel est caractérisé par la

matière des objets qui le composent; celle-ci constitue son authenticité. [...]

Pour que notre génération et les suivantes puissent comprendre et interpréter

le patrimoine dans toute sa complexité, il est nécessaire de conserver

l'authenticité des objets qui le composent, c'est-à-dire l'intégralité de leur

substance et toutes les empreintes du temps. La conservation de l'authenticité

des objets est la condition d'une compréhension sans cesse approfondie et

renouvelée du patrimoine. L'interprétation du patrimoine comme expression de

circonstances historiques particulières et la vérification de cette

interprétation ne sont possibles que dans la mesure où les objets n'ont pas été

altérés dans leur substance historiquement significative.' (§ 1.3) Le

patrimoine culturel bâti constitue notre environnement et détermine la culture

contemporaine. 'La conservation, la restauration et la transformation d'objets

du patrimoine relèvent de la culture contemporaine. Dans ce sens, le patrimoine

est une production contemporaine qui témoigne de la société actuelle et de ses

mutations.' (§ 2.2)

Dans

sa directive sur la 'Reconstitution et reconstruction', la Commission souligne

que 'les jardins sont des monuments particulièrement vulnérables. Les éléments

végétaux, contrairement au bâti, se reproduisent, croissent et meurent. Les

jardins sont fortement soumis aux changements imposés par la nature et aux

transformations que les hommes peuvent facilement leur faire subir. [...] Si

par manque d'entretien ou à la suite de la dégradation naturelle des matériaux

et de la mort des végétaux, un jardin se trouve dans un tel état de ruine ou a

tellement perdu de substance qu'il ne laisse plus voir que des vestiges

d'aménagement, il faut protéger ces traces au titre de témoins authentiques et

les intégrer dans le développement futur du jardin.' Il est important de noter

que l'état de conservation n'est pas un facteur déterminant de la valeur

patrimoniale que peut présenter ce type d'objet. (Principes § 1.4)

La

Commission s'est penchée longuement sur les 'lieux de densification'. Chaque

site se caractérise par des qualités spécifiques et est toujours replacé dans

un contexte plus large. L'examen du site révèle quels aspects de la

conservation des monuments doivent être pris en compte. 'Afin de préserver et

de développer soigneusement la forme, la valeur et le caractère patrimoniaux

particuliers de chaque site, il est nécessaire d'analyser et de comprendre ses

aspects visuels, fonctionnels et structurels et de connaître son histoire.'

Dans son document de base, la Commission souligne que 'la densification n'est

pas possible partout. Elle a ses limites, car elle représente notamment une

menace pour la diversité du patrimoine architectural de la Suisse. En avoir

conscience, c'est favoriser la qualité.'

5.2

Considérants

La

Villa K.________ et son parc sont une oeuvre d'art totale formant un tout

inséparable, qui répond aux souhaits et aux idées du maître d'ouvrage, le

mécène français Charles Stern, et dont la conception et la réalisation ont été

confiées à d'importants artistes de l'époque, dont l'architecte Henri-Robert [V]on der Mühll ou l'architecte-paysagiste Charles Lardet. L'ensemble du

parc et de la villa qu'il abrite est un témoin rare du bâti de

l'entre-deux-guerres, qui se distingue par le soin égal porté à la mise en œuvre

de l'architecture de la demeure et du parc. De conception harmonieuse, ce

dernier s'articule autour de l'axe donné par la villa en conjuguant de manière

originale architecture, art et nature. L'ensemble du site a une très grande

valeur historique et artistique, à laquelle l'arborisation et la végétation

existantes contribuent grandement. La Commission en arrive à la conclusion que

la Villa K.________ et son parc, y compris le court de tennis, doivent être préservés dans leur intégralité

et qu'il faut renoncer à toute mesure qui pourrait en altérer l'aspect et

l'impact visuel ou en brouiller la lisibilité historique.

Le

parc a été préservé dans sa forme originale jusqu'à ce jour et la plupart des

arbres et des arbustes sont d'origine et reflètent toujours l'intention des

concepteurs. Bien que la substance ait souffert dans un passé récent, les soins

réguliers et professionnels dont le parc avait fait l'objet jusqu'à ces

dernières années ont permis de le maintenir dans un bon état de conservation;

le manque d'entretien récent n'en a pas altéré la valeur patrimoniale; enfin,

le parc de la Villa K.________ est, de par sa taille, par la qualité de sa

conception et par la variété des plantes qui le composent, un objet d'une

grande rareté à l'échelle suisse. Le sens artistique du donneur d'ouvrage et sa

fortune ont permis la réalisation d'une oeuvre d'art unique en son genre, qui

mérite une protection particulière et intégrale.

La

Commission n'est pas fondamentalement opposée à la construction de la partie

sud de la parcelle 3061, qui a été annexée à la propriété dans les années 1930.

Dans tous les cas, il est important de conserver intacte la population d'arbres

historiques située à l'extrémité sud du parc, qui fait partie intégrante de l'oeuvre

d'art totale, ainsi que les arbres qui bordent la parcelle au sud le long du

Boulevard de la Forêt, et d'éviter de les exposer à la concurrence de nouveaux

bâtiments. Tout nouveau bâtiment doit se subordonner à l'environnement de la

Villa K.________, y compris la végétation de son jardin. Les documents

disponibles ne permettent pas de savoir pourquoi cette partie sud de la

parcelle n'a été annexée qu'après coup au domaine. Peut-être pour éviter qu'une

construction nouvelle ne vienne obstruer la vue, mais ce n'est là qu'une

supposition. Ce qui importe ici, c'est que la vue qu'on a depuis la Villa K.________

et les différentes terrasses du jardin revêt elle aussi en tant que telle une

valeur importante du point de vue de la conservation des monuments historiques.

Après l'achèvement de la Villa K.________, Charles Stern profitait d'une vue

dégagée sur le lac, mais peut-être son souhait était-il aussi d'embrasser du

regard, depuis la villa, un magnifique jardin planté de grands arbres. La CFMH

considère qu'il est d'autant plus important que les volumes des nouveaux

bâtiments et parkings présentent des dimensions qui respectent l'oeuvre d'art

totale, ne la concurrencent en rien ni ne la détruisent. La Commission est

opposée à toute implantation de construction dans le jardin historique, y

compris sur le court de tennis. S'il

n'existe pour l'heure aucune classification historico-culturelle des courts de tennis dans les parcs et

jardins de villas, on peut toutefois supposer que ces terrains occupaient dans

les premières décennies du XXe siècle une place de choix dans les

grands jardins des personnes fortunées. Le court de tennis de la Villa K.________ ne fait pas seulement

partie intégrante de l'oeuvre d'art totale, il est aussi un important témoin

historico-culturel de cet environnement fastueux. En outre, le court de tennis s'intègre

harmonieusement dans le jardin et est aujourd'hui entouré d'un important

ensemble d'arbres.

6.

Conclusion

Sur

la base de la documentation transmise, de documents complémentaires et de la

visite des lieux, la Commission parvient à la conclusion suivante:

L'ensemble

formé par la Villa K.________ et son parc présente une très haute valeur

culturelle et historique et il doit être considéré comme un monument

d'importance nationale. La commission confirme que le classement de la villa et

son parc comme monument historique est absolument justifié et que l'ensemble

mérite d'être réévalué en note *2* [sic].

Cet

ensemble doit être protégé intégralement. Le parc (parcelle n° 3060 et parcelle

n° 3061) doit en particulier être préservé et protégé dans son ensemble en

tant que témoin unique de son temps, par son adéquation à la topographie

formalisée par les éléments tels que chemins, murs d'enceinte, pergolas, escaliers,

cascades, bassins, bancs, etc. ainsi que le terrain de tennis, qui fait partie

intégrante du concept de jardin architecturé, par sa dimension sportive et

hygiénique. Toutes les sculptures et oeuvres d'art exposées dans le parc

doivent également être conservées et sécurisées in situ. L'arborisation (y compris

les haies taillées, les arbustes tels que rhododendrons, rosiers, etc.) doit

également être préservée, sécurisée et entretenue dans son intégralité comme

partie fondamentalement constitutive du parc.

Tout

nouveau bâtiment dans la partie sud de la parcelle 3061, laquelle ne faisait à

l'origine pas partie du jardin historique, doit être subordonné à l'oeuvre

d'art totale adjacente et s'insérer harmonieusement dans l'environnement; un

parking souterrain doit également respecter la population historique d'arbres

et ne doit en aucune façon mettre celle-ci en danger. La Commission est

totalement défavorable à la construction de nouveaux bâtiments dans le jardin

historique […], car cela détruirait irrémédiablement l'oeuvre d'art

totale que constituent la villa et son parc.

[…]."

S.

Les parties ont été invitées à se déterminer sur le contenu de cette

expertise.

Le 14 novembre 2019, la municipalité recourante a maintenu

son opposition "nonobstant ledit rapport" de la CFMH au

classement entrepris qui n'aurait pas recherché d'"équilibre entre les

surfaces qui peuvent et doivent rester constructibles et la protection de la

villa". Pourtant indispensable, cet équilibre ne pourrait être

atteint, selon elle, que par une réflexion approfondie, menée dans le cadre de

l'élaboration d'un plan d'affectation guidé par deux principes: la protection

de la villa et de son jardin géométrique au sud; le maintien en zone

constructible du périmètre accueillant le tennis, de la partie ouest du jardin,

voire de la zone arrière de la villa. Ce procédé serait au reste conforme à la

position de la CFMH qui aurait indiqué dans son expertise ne pas être "fondamentalement

opposée à la construction de la partie sud de la parcelle 3061" pour

autant que "tout nouveau bâtiment [soit] subordonn[é] à

l'environnement de la Villa K.________ ", condition aisément

réalisable dans le cadre de la planification précitée.

Le lendemain, l'autorité intimée a indiqué que

l'expertise confirmait son appréciation de la valeur patrimoniale du parc de la

villa et le bien-fondé de son classement.

Le 30 janvier 2020, les propriétaires recourants ont

informé le tribunal que D.________ était décédée et ont requis la suspension de

la procédure jusqu'à droit connu sur l'identité de ses héritiers,

respectivement la prolongation du délai qui leur était imparti pour se

déterminer sur le contenu de l'expertise. La requête de suspension a été

rejetée par le juge instructeur le 3 février 2020 qui a fait droit à la demande

de prolongation de délai. Par courrier du 17 mars 2020, les précités ont

critiqué l'expertise CFMH, motif pris qu'elle aurait certes procédé à une

analyse des différentes parties du jardin, sans toutefois établir de

distinctions entre leurs besoins de protection respectifs, contrairement

d'ailleurs aux principes édictés par ses soins "en matière de

protection des abords des monuments". Aussi les différentes zones

(plateau supérieur, escalier d'eau et parties latérales, prairie au sud)

auraient-elles été identifiées correctement. En revanche, le besoin de

protection de la prairie sud n'aurait pas été distingué de celui des autres

parties, lors même qu'elle ne revêtirait pas la même importance dans la

composition de l'ensemble. Il en irait de même s'agissant du court de tennis.

Pour ces motifs, les propriétaires recourants ont sollicité un complément

d'expertise afin que la CFMH classe les quatre zones du jardin en fonction de

leur intérêt à la conservation et expose de plus les éléments sur lesquels elle

se fonde pour considérer que les courts de tennis occupaient une place de choix

dans les grands jardins des personnes fortunées dans les premières décennies du

XXème siècle. En outre, se réservaient-ils de requérir une seconde

expertise et déclaraient adhérer à la position de la municipalité selon

laquelle seule l'adoption d'un plan d'affectation sur mesure constituerait une solution

adéquate.

Par courrier du 26 mars 2020, la municipalité recourante

s'est spontanément déterminée, se réjouissant de l'adhésion des propriétaires à

l'élaboration d'un plan d'affectation localisé et adhérant, quant à elle, à la

requête de procéder à un complément d'expertise formulée par ceux-ci.

T.

Le 27 avril 2020, ces courriers ont été transmis aux autres parties et

la suite de l'instruction expressément réservée.

Le 30 avril 2020, l'autorité intimée s'est

spontanément opposée au complément d'expertise sollicité après avoir souligné

que le parc était une œuvre d'art totale formant un tout inséparable, de sorte

qu'il n'y avait pas à "échelonner" la valeur de ses différentes

zones, ni leur attribuer des degrés de protection distincts. A son sens, les

recourants confondaient de surcroît les éléments justifiant un classement et

ceux à prendre en considération, le cas échéant, pour un projet de

construction. Ce courrier a été transmis aux autres parties.

U.

Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

V.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit:

1.

a) Déposés dans le délai utile (art. 95 de la loi du 28 octobre 2008 sur

la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]), les recours satisfont en

outre aux exigences de motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99

LPA-VD).

b) La municipalité recourante dispose manifestement

de la qualité pour recourir (art. 90 de la loi du 10 décembre 1969 sur la

protection de la nature, des monuments et des sites [LPNMS; BLV 450.11]), de

sorte qu'il convient d'entrer en matière sur son recours.

c) S'agissant des coauteurs du recours du 10 avril

2018, tous propriétaires en main commune des parcelles litigieuses à cette

date, il apparaît que certains d'entre eux ne sont actuellement plus inscrits

au Registre foncier comme propriétaires des biens-fonds. Il n'est par

conséquent pas évident de savoir si ces derniers conservent un intérêt à

l'annulation ou à la modification des décisions entreprises, ce qui ne peut

toutefois d'emblée être exclu. En particulier pourraient-ils conserver un tel

intérêt en fonction des modalités et conditions de la liquidation successorale,

dont le tribunal n'a toutefois pas connaissance. Bien que douteuse, il n’est

pas nécessaire de trancher cette question dès lors qu’il convient quoi qu’il en

soit d’entrer en matière sur le recours dans la mesure où A.________, C.________

et B.________, actuels propri.aires selon le Registre foncier, sont coauteurs

du recours du 10 avril 2018 et disposent manifestement de la qualité pour

recourir (cf. art. 90 LPNMS). Quant à D.________, également inscrite

comme propriétaire aux côtés des précités, elle est décédée en cours de

procédure, de sorte que ses héritiers peuvent être admis à lui succéder dans la

présente instance (art. 15 al. 1 LPA-VD).

2.

a) D'emblée, il y a lieu de statuer sur les mesures d'instruction

requises par les propriétaires recourants concernant la production du "brouillon"

du rapport S.________ et des échanges de courrier entre son auteur et le

département, respectivement la DGIP. De même convient-il d'examiner le

bien-fondé des mesures requises tant par les propriétaires que par la

municipalité recourante, à savoir la mise en œuvre d'un complément d'expertise par

la CFMH, voire d'une expertise complémentaire par un tiers, ainsi que la tenue

d'une l'inspection locale.

b) Le droit d’être entendu tel que garanti par

l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18

avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend le droit pour chaque intéressé de

s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de

fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la

décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des

preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de

nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 137 II

266.

consid. 3.2 et 137 IV 33 consid. 9.2). Le droit de faire administrer

les preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le

moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait.

(ATF 134 I 140 consid. 5.3 et 130 II 425 consid. 2.1). Le droit

d'être entendu n'empêche cependant pas l’autorité de mettre un terme à l’instruction

lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,

procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves

proposées, elle a acquis la certitude qu’elles ne pourraient pas l’amener à

modifier sa décision (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 136 I 229 consid. 5.3 et

134.

I 140 consid. 5.3 et réf. cit.).

c) aa) En l'espèce, devant l'instance précédente,

les propriétaires recourants ont sollicité la production du "brouillon"

d'expertise du rapport S.________, ainsi que tous les échanges intervenus suite

à la réception de ce document. L'accès au "brouillon" leur a

été refusé au motif que ce document n'était pas pertinent, d'une part, et qu'il

s'agissait d'un document interne, d'autre part. Seule la version finale du rapport

S.________ devait ainsi être portée à leur connaissance, ce qui avait bien été

le cas. Les recourants opposent toutefois que tant le "brouillon"

que "tous les échanges avec M. S.________ ", ultérieurs à sa

réception, "porte[raient] de toute évidence sur la constatation

des faits pertinents [dont] l'autorité intimée [se serait prévalue] pour

fonder sa décision". Débattue entre les parties, la question de la

nature interne ou non de ces documents n'a pas à être tranchée. Il suffit en

effet de constater qu'ils ne sont, comme évoqué par l'autorité intimée, pas pertinents

pour l'issue du litige. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, il

ne ressort pas des décisions entreprises qu'elles seraient fondées sur le

"brouillon" ou les échanges subséquents précités. Au

contraire, seul le contenu du rapport finalisé de juin 2017 a servi à motiver

les décisions en cause. Cette solution s'avère au demeurant logique, puisque

seul ce dernier document concrétise et formalise l'appréciation historique et

scientifique définitive de son auteur, conformément au mandat confié. Dans ces

conditions, les documents litigieux n'ont pu avoir une quelconque influence sur

les décisions attaquées, ce qui rend sans pertinence la mesure d'instruction

sollicitée. Cette appréciation est d'autant plus justifiée que, comme mentionné

dans le rapport S.________ de juin 2017 et relevé par les recourants, l'étude

concernait la villa et n'a qu'incidemment, et très accessoirement, porté sur le

parc environnant au motif que "toute lecture ou analyse de la villa K.________

ne peut pas ignorer la relation exceptionnelle entre ces deux éléments d'une

composition unique" (cf. p. 21 du rapport S.________). Si

ce document a été essentiel dans le choix de classer la villa, décision que ne

contestent pas les propriétaires recourants, il n'a eu que peu d'importance sur

la décision de classer le parc dans son intégralité, objet de la présente

contestation. Enfin, les recourants n'ont certes pas eu connaissance du rapport

S.________ de juin 2017 lors de la mise à l'enquête publique, intervenue du 24

mai au 22 juin 2017. Il leur a néanmoins été communiqué le 22 septembre

2017.

Dans ces conditions, ils ont pu se déterminer à son sujet à l'occasion du

complément de leur opposition qu'ils ont adressé à l'autorité intimée le

20.

novembre 2017, de sorte que leur droit d'être entendus n'a pas été

violé de ce chef, ce qu'ils ne soutiennent du reste pas (cf. consid.

3.

ci-dessous).

bb) S'agissant du complément d'expertise par la

CFMH, requis par l'ensemble des recourants, il porterait sur deux questions.

En premier lieu, les recourants estiment que si les

quatre zones identifiées dans l'expertise sont cohérentes, la CFMH aurait dû les

"échelonner" et leur attribuer des degrés de protection

distincts, conformément d'ailleurs au document intitulé "Protection des

abords des monuments", édité par cette même commission en 2018,

singulièrement son ch. 6. Cette obligation résulterait également du document

"Densification", également édité par la CFMH en 2018, qui

préconiserait, en son ch. 5, de "cartographier les zones potentielles

de densification". Sur ces bases, la CFMH aurait dû constater que les

différentes zones du parc ne revêtaient pas la même importance, singulièrement

la prairie et la partie ouest supportant le court de tennis, et auraient ainsi

dû être exclues du classement vu leur "moindre" intérêt

patrimonial.

L'argumentation des recourants révèle qu'ils se

méprennent sur le contenu de l'expertise CFMH. Ils voudraient en effet que

cette dernière applique au parc les principes régissant la protection des abords

de monuments. Ce faisant, ils omettent qu'elle a pour sa part considéré que le

parc constituait au contraire un monument à part entière qui, avec la villa,

formait une unité indissociable, ce qui est tout à fait admissible (cf. arrêt TF 1C_104/2019 du 21 avril 2020 consid. 3.3). Ainsi

a-t-elle rappelé qu'"ont

valeur de patrimoine culturel les

objets qui présentent de l'importance comme témoins du passé. Ces objets

peuvent témoigner de l’activité humaine sous différentes formes, d’événements

ou d’évolutions historiques, de créations artistiques, d’institutions sociales

ou de conquêtes techniques." (cf. ch. 1.2 du document intitulé

"Principes pour la conservation du patrimoine culturel bâti en Suisse",

édité par la CFMH en 2007), avant d'indiquer expressément: "C'est sur

cette définition que la Commission s'oriente dans l'évaluation et

l'appréciation des caractéristiques patrimoniales de la Villa K.________ et de

son parc." (cf. p. 9 expertise CFMH). C'est ainsi

volontairement que la CFMH n'a pas considéré le parc, même partiellement, au

simple titre d'"abords" de la villa. Loin d'ignorer par

ailleurs les principes de la densification évoqués par les recourants, elle a

pris connaissance des variantes d'implantation envisagées (cf. p. 8

expertise CFMH), avant de rappeler que, sous l'angle de la densification,

"[l]'examen du site révèle quels aspects de la conservation des

monuments doivent être pris en compte [puisque] la densification n'est

pas possible partout" (cf. p. 10 et 11 expertise CFMH). En

application de l'ensemble de ces principes, la CFMH a finalement considéré que

la villa et le parc étaient une "œuvre totale formant un tout

inséparable" et que "[l]'ensemble du site [et non

certaines parties comme l'affirment les recourants] a une très grande valeur

historique et artistique" (cf. p. 10 expertise CFMH). Il

en résulte, selon elle, que la "Villa K.________ et son parc, y compris

le court de tennis" méritent une protection intégrale (Ibidem).

En définitive, la CFMH a sciemment refusé d'"échelonner" et

d'attribuer des degrés de protection distincts à chacune des parties du parc,

considérant que toutes participent de l'œuvre d'art totale du point de vue

patrimonial et ne constituent pas des "abords" du seul

monument que serait la villa (pour un exemple de villa à Pully dont le parc

adjacent a été partiellement protégé seulement en tant qu'abord, cf.

arrêt AC.2016.0246 du 7 août 2019). Du point de vue de la CFMH, c'est donc l'ensemble

qui exigerait un besoin de protection maximum. Partant, un complément

d'expertise sur ce point s'avère sans pertinence, l'appréciation de la CFMH à

cet égard étant claire, quoi qu'en disent les recourants. Si ces derniers

contestent certes l'appréciation de la CFMH sur ce point, cette critique

ressortit au fond du litige, soit à l'intérêt patrimonial et à la délimitation

du périmètre de classement (cf. consid. 6 et 7 ci-dessous), mais

ne commande en aucun cas un complément d'expertise de la CFMH.

En second lieu, les recourants entendent, par un complément

d'expertise, à faire préciser à la CFMH de "sur quel élément [elle]

se fonde […] pour considérer que les courts de tennis occupent dans

les premières décennies du XXe siècle une place de choix dans les

grands jardins des personnes fortunées". Aux yeux des recourants, cette

installation ne s'intègrerait en effet pas harmonieusement dans le parc et,

selon l'expertise, ne témoignerait "que" de la fortune du

propriétaire, soit un intérêt public moindre, voire inexistant.

Ici encore, la lecture des recourants est partielle.

Ils omettent de prendre en compte les développements que la CFMH a consacrés au

"contexte général" (cf. ch. 3.4 expertise CFMH). Elle y

a en particulier défini le principe du Werkbund du début du XXème

siècle dans lequel s'inscrivent la villa et le parc. Le jardin est ainsi conçu

comme une "extension de la maison, qui doit remplir des conditions à la

fois esthétiques et pratiques comme nouvel espace de vie [et] divisé en

différents espaces tels que le potager et le verger, les parterres de fleurs,

les bassins et les fontaines, les lieux d'isolement ainsi que des aires de

sport et de jeux". Ce faisant, elle a d'ores et déjà répondu à la

question des recourants. De surcroît, l'étude M.________ de 2003 évoquait déjà

en ces termes le rôle des court de tennis dans les aménagements d'alors: "En

vogue auprès de la bourgeoisie de l'époque, le tennis en terre battue fait

partie intégrante de l'aménagement du parc". Par ailleurs, le maintien

du court de tennis sur les différents plans successifs (plan du géomètre [fig.

8.

rapport S.________]; plan d'enquête [p. 9 rapport M.________]; plan

d'ensemble modifié [p. 10 rapport M.________]) malgré certains changements par

rapport au projet initial du parc (variation de l'axe nord-sud; suppression de

la place de jeux; déplacement du court de tennis; sur ces points, cf.

consid. 6c/cc ci-dessous) révèle qu'il s'agissait d'un élément important pour

les différents acteurs du projet, contrairement à ce que soutiennent les

recourants. Corroborée par les différents éléments qui précèdent, l'affirmation

selon laquelle le court de tennis constitue bien un aménagement caractéristique

de l'époque est établie à satisfaction. Il n'est par conséquent pas nécessaire

de compléter l'expertise sur ce point, sauf à prolonger inutilement

l'instruction par une mesure superfétatoire. Pour le reste, la contestation par

les recourants de l'importance que revêtirait le court de tennis dans

l'aménagement d'ensemble du parc et, partant, son éventuel besoin de protection

sont, ici encore, des questions qui ressortissent au fond du litige et seront

abordées par la suite (cf. consid. 6 et 7 ci-dessous).

cc) Les recourants se sont encore expressément

réservés de requérir une expertise supplémentaire. A supposer qu'ils l'eussent formellement

requise, elle aurait en tous les cas dû être rejetée. Le dossier contient en

effet plusieurs analyses scientifiques qui décrivent les lieux avant d'en

apprécier la valeur, soit le rapport M.________ de 2003, le rapport S.________

de 2017, ainsi que l'expertise indépendante de la CFMH de 2019. S'agissant de

cette dernière, on rappellera du reste que sa force probante est réputée

supérieure à celle d'un rapport officiel ou d'un document établi

par un agent de l'administration cantonale (cf. art. 29 al. 1 let. c et

d LPA-VD; arrêt AC.2016.0246 du 7 août 2019 consid. 2a ; ég. Aurélien

Wiedler, La protection du patrimoine bâti – Etude de droit fédéral et cantonal,

thèse, Lausanne 2019, p. 216). Par ailleurs, le dossier contient également le

rapport provisoire et l'étude Q.________, documents de

2016.

produits par les propriétaires recourants, qui comprennent également des

données techniques non seulement urbanistiques, mais également paysagères.

Dans ces conditions, le tribunal de

céans s'estime suffisamment renseigné pour pouvoir trancher le litige en toute connaissance

de cause et ne distingue pas qu'une deuxième expertise judiciaire puisse amener

des éléments supplémentaires de nature à modifier le présent arrêt. A cet

égard, on soulignera d'ailleurs que le seul fait que les conclusions de l'expertise

de la CFMH, ordonnée dans le cadre de la présente instance, s'écartent de la

position défendue par l'une ou l'autre des parties n'est pas un motif suffisant

pour diligenter une contre-expertise.

dd) S'agissant de la demande d'inspection

locale, le tribunal considère également être en possession de toutes les

informations nécessaires relatives à la situation de fait de la parcelle. En

effet, l'ensemble des auteurs des rapports et expertise précités ont pu se

rendre sur place pour examiner la villa, respectivement son parc, et leurs

constatations faites dans ce cadre figurent, comme déjà mentionné, dans les

parties descriptives de leurs travaux. L'observation et la description de la

situation du parc constituaient du reste un préalable indispensable à leurs

appréciations architecturales, paysagères et historiques. Sur cette base, le

tribunal s'estime suffisamment renseigné, de sorte que la tenue d'une inspection

locale n'apporterait pas d'éléments supplémentaires pertinents pour trancher le

présent litige.

d) En définitive, l'appréciation

anticipée et détaillée des preuves proposées, telle qu'exposée ci-dessus, conduit

au rejet des mesures d'instruction requises.

3.

a) Dans un premier grief d'ordre formel, les propriétaires

recourants reprochent à l'autorité intimée une violation de leur droit d'être

entendus, au motif qu'elle n'aurait pas statué sur leurs réitérées demandes de

suspension de la procédure – en dernier lieu le 20 octobre 2017 – afin de

"parvenir à un arrangement sous la forme d'une 'planification

cohérente, tenant compte d'une possibilité de valorisation des parcelles' ".

Il s'agirait de la seule mesure respectueuse du principe de proportionnalité,

aucune urgence ne commandant de procéder rapidement au classement. Ils ajoutent

que la volonté des parties de trouver un accord transactionnel, en l'espèce par

le biais d'une procédure de planification locale, constituerait un juste motif

au sens de l'art. 25 LPA-VD pour suspendre la procédure. Le Conservateur

cantonal aurait du reste déclaré qu'en fonction de la mesure de planification

proposée, le SIPaL-MS (actuelle DGIP) pourrait entrer en matière sur une

suspension. Les intéressés ont du reste requis une nouvelle fois la suspension

de la cause dans la présente instance. A l'appui de leur demande, ils

fournissent des pièces censées démontrer que, dans une situation similaire

concernant une villa à Zurich, la procédure de classement aurait été suspendue

par les autorités zurichoises dans l'attente de l'élaboration d'une

planification.

b) L'art. 25 LPA-VD dispose que l'autorité

peut, d'office ou sur requête, suspendre la procédure pour de justes motifs,

notamment lorsque la décision à prendre dépend de l'issue d'une autre procédure

ou pourrait s'en trouver influencée d'une manière déterminante. Comme le

relèvent les recourants, cette disposition, potestative ("Kannvorschrift"),

ménage une liberté d'appréciation étendue à l'autorité pour décider si une

suspension de la procédure se justifie (arrêt AC.2017.0250 du 15 janvier 2018

consid. 1). De même, rappellent-ils à juste titre qu'une motivation peut être

implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557

consid. 3.2.1 p. 565 et la référence; TF 2C_382/2017 du 13 décembre 2018

consid. 4.1). Dans cette hypothèse, on ne saurait retenir une violation du

droit d'être entendu.

c) Suite à leur demande formelle de

suspension du 20 octobre 2017 et jusqu'au prononcé des décisions entreprises le

26.

février 2018, les recourants n'ont pas interpelé l'autorité intimée afin

qu'elle rende une décision formelle sur la suspension requise, lors même que

plus de quatre mois se sont écoulés sans acte d'instruction supplémentaire. Quoi

qu'il en soit, les décisions querellées ont implicitement – mais clairement –

refusé la suspension en mettant un terme à la procédure devant l'autorité

intimée. La motivation sur ce point, certes implicite, est évidente: l'autorité

intimée considère qu'il existe un intérêt public important à la protection de la

villa et de son parc et qu'une mesure de planification ne justifie pas de

différer leur classement. Dans ces circonstances, il ne peut être retenu que le

droit d'être entendu des recourants aurait été violé. De surcroît, l'autorité

intimée a motivé son refus dans sa réponse du 11 juillet 2018, ce qui

serait suffisant, en l'absence d'un quelconque préjudice pour les recourants, à

réparer la prétendue violation du droit d'être entendu. Elle a en effet indiqué

que la séance de conciliation du 27 septembre 2017 avait échoué, d'une part, et

que le classement n'empêcherait pas l'élaboration d'une planification locale

telle que souhaitée par les propriétaires et la municipalité, d'autre part.

d) Il convient encore de statuer sur

la requête de suspension formulée dans le cadre de la présente procédure,

laquelle doit manifestement être rejetée. Si les propriétaires recourants et la

municipalité recourante sont acquis à l'idée d'une suspension en vue de

l'élaboration d'une planification, tel n'est pas le cas de l'autorité intimée,

présentement partie à la procédure, de sorte qu'aucune issue transactionnelle

n'est en l'état prévisible, étant encore rappelé que la conciliation tentée

dans l'instance précédente a déjà échoué. En outre, la présente procédure tend

à déterminer si le classement litigieux est juridiquement fondé, tant dans son

principe que dans son étendue. Or, la réponse à cette question ne dépend pas

d'une éventuelle planification locale, sous réserve que cette dernière

constitue une mesure moins incisive mais néanmoins suffisante à la protection

du parc, dès lors préférable au classement en vertu du principe de

proportionnalité. Tel n'est toutefois pas le cas pour les motifs qui seront

exposés ci-après (cf. consid. 7c/aa), si bien qu'il est exclu de faire droit

à la requête de suspension de ce chef.

e) Le grief de violation du droit

d'être entendu et la requête de suspension sont par conséquent rejetés.

4.

Sur le fond et dans la mesure où le litige concerne

l'adoption d'une mesure de protection au sens de l'art. 17 de la loi fédérale

du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), les parties sont

admises à se prévaloir de la garantie de la propriété (art. 26 al. 1 de la

Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 [Cst.; RS 101])

et, partant, se plaindre du fait que les nouvelles restrictions qui leur sont

imposées ne reposent pas sur une base légale, ne sont pas justifiées par un

intérêt public ni conformes au principe de la proportionnalité (cf. ATF

135.

I 176 consid. 4 ; 126 I 219 consid. 2a et les arrêts cités; arrêt TF

1C_104/2019 précité consid. 3).

En l'espèce, si le classement de la

villa est admis par les recourants, ces derniers s'en prennent en revanche au

classement de son parc. Dans ce cadre, ils ne remettent à juste titre pas en

cause l'existence d'une base légale, mais contestent le respect des deux

dernières conditions, soit l'intérêt public et la proportionnalité, qui seront

examinées successivement (cf. consid. 6 et 7ci-dessous).

5.

a) Les recourants critiquent tout d'abord le principe

même du classement du parc, au motif qu'il ne serait pas justifié par un

intérêt public, condition pourtant indispensable à la restriction portée à leur

droit de propriété (art. 26 Cst. cum 36 al. 2 Cst.). Ce faisant, ils nient

en réalité l'existence de qualités historiques, architecturales et paysagères

de nature à justifier une protection particulière du parc. Ils estiment qu'à

l'occasion des mesures de protection prises en 2003 sur la base de l'expertise M.________,

soit l'attribution de la note *2* au recensement architectural, la pesée des

intérêts en présence aurait conduit les autorités cantonales à renoncer au

classement du parc. Or, il n'y aurait pas lieu de s'écarter aujourd'hui de

cette appréciation en l'absence de modification des circonstances, ce d'autant

moins que l'état du parc se serait dégradé depuis lors et que la note *2* constituerait

déjà une mesure de protection suffisante. De plus, le parc ne serait pas ouvert

au public, les grands arbres qui l'entourent empêcheraient son observation depuis

le domaine public et tant le maître d'ouvrage que les architectes et

paysagistes l'ayant planifié et réalisé ne seraient pas connus du grand public.

Dans ces circonstances, le classement n'apparaîtrait légitime qu'aux yeux d'un

cercle restreint d'initiés, ce qui ne suffirait pas à le classer.

A titre subsidiaire, soit à supposer

que le parc présente dans l'ensemble un intérêt public ouvrant la voie du

classement, les recourants considèrent qu'une analyse fine des différentes parties

qui le composent révèlerait que seules certaines d'entre elles auraient une

valeur patrimoniale justifiant un classement et non pas l'entier de celui-ci.

La partie ouest de la parcelle no 3061, qui supporte le

court de tennis, serait en particulier dénuée d'intérêt patrimonial dans la

mesure où elle serait étrangère à la conception du parc, n'en constituerait pas

une partie intégrante ni ne participerait à la valeur de l'ensemble. A l'appui

de cette appréciation, les recourants invoquent le fait que l'axe nord-sud qui

divisait initialement le parc en deux surfaces symétriques à l'est à et à

l'ouest (cf. plans de 1926 et 1929, rapport M.________, p. 10) a

finalement été déplacé. Or, l'intérêt principal de l'aménagement de la parcelle

no 3061 résiderait dans cet axe qui régit l'organisation générale du

parc, si bien que son déplacement aurait éloigné et exclu la partie ouest de la

composition d'ensemble du parc. Le tennis ne serait du reste même plus

perceptible actuellement du fait de la végétation croissante qui l'entoure. Ces

observations attesteraient l'absence d'intérêt historique et paysager de la

surface ouest du bien-fonds no 3061 et, partant, la nécessité de

l'exclure du classement à défaut d'intérêt public sous-jacent.

b) L'examen du grief des recourants impose de

rappeler préalablement les éléments suivants.

aa) Le recensement architectural n'est pas prévu par

la LPNMS, mais par l'art. 30 de son règlement d'application du 22 mars

1989.

(RLPNMS; BLV 450.11.1), qui dispose que le département "établit le

recensement architectural des constructions en collaboration avec les communes

concernées, selon les directives publiées à cet effet". Le recensement

architectural, dont le processus est décrit dans la brochure "Recensement

architectural du canton de Vaud", 2e éd., éditée par

l'Etat de Vaud en mai 2002 (disponible sur le site Internet https://www.vd.ch/themes/territoire-et-construction/monuments-et-sites/recenser-le-patrimoine-architectural/,

[ci-après: la brochure]), est une mesure qui tend à repérer et à mettre en

évidence des bâtiments dignes d'intérêt, de manière à permettre à l'autorité de

prendre, le cas échéant, les mesures de protection prévues par la loi. Il

comporte l'attribution de notes qui sont les suivantes: *1*: Monument

d'importance nationale; *2*: Monument d'importance régionale; *3*: Objet

intéressant au niveau local; *4*: Objet bien intégrés; *5*: Objet présentant des

qualités et des défauts; *6*: Objet sans intérêt; *7*: Objet altérant le site. Le

recensement architectural couvre en principe tous les bâtiments. A l'exception

des notes *1* et *2* (qui impliquent une mise à l'inventaire, voire un

classement, cf. consid. 5b/bb/bbb ci-dessous), les notes attribuées ont

un caractère purement indicatif et informatif; elles ne constituent pas une

mesure de protection arrêts AC.2019.0046 du 23 avril 2020 consid. 2a/bb; AC.2017.0313

du 20 janvier 2020 consid. 3d/aa et AC.2018.0028 du 8 mars 2019

consid. 8b/ee; ég. Aurélien Wiedler, op. cit., p. 263).

bb) La LPNMS prévoit en revanche deux types de

protection pour les monuments historiques et les antiquités, savoir une

protection générale (art. 46 à 48 LPNMS; cf. consid. 5b/bb/aaa

ci-dessous) ou spéciale (art. 49 à 66 LPNMS; cf. consid. 5b/bb/bbb

ci-dessous).

aaa) Le chapitre IV de la LPNMS prévoit une "protection

générale" des monuments historiques et des antiquités qui ne font pas

l'objet d'une mesure de protection spéciale, selon laquelle "[s]ont

protégés conformément à la présente loi tous les monuments de la préhistoire,

de l'histoire, de l'art et de l'architecture et les antiquités immobilières

situés dans le canton, qui présentent un intérêt archéologique, historique, artistique,

scientifique ou éducatif" (art. 46 al. 1 LPNMS). La loi prévoit dans

ce cadre la possibilité de prendre des mesures de sauvegarde. Lorsqu’un "danger

imminent" menace un objet présentant "un intérêt

archéologique, historique, artistique, scientifique ou éducatif" (cf. art.

46.

al. 1 LPNMS, relatif à la "protection générale" des

monuments historiques) – et a fortiori lorsqu'un tel danger menace un

objet inscrit à l'inventaire cantonal –, l’art. 47 LPNMS permet au département cantonal

de prendre des "mesures conservatoires", à savoir les "mesures

nécessaires à sa sauvegarde". La portée de ces mesures conservatoires est

définie à l’art. 48 LPNMS.

bbb) La mise à l'inventaire et le classement sont

les instruments de la "protection spéciale" des monuments

historiques et des antiquités (v. le titre du chap. V de la LPNMS).

Selon l'art. 31 RLPNMS, le recensement architectural

sert de base à l'inventaire prévu à l'art. 49 LPNMS, dont l'al. 1 dispose ce

qui suit:

" Un

inventaire sera dressé de tous les monuments de la préhistoire, de l'histoire,

de l'art et de l'architecture et des antiquités immobilières situés dans le

canton, qui méritent d'être conservés en raison de l'intérêt archéologique,

historique, artistique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent."

L'inventaire oblige le propriétaire à annoncer les

travaux qu'il envisage au département, qui peut soit autoriser les travaux

annoncés, soit ouvrir une enquête en vue du classement de l'objet (art. 16 et

17.

LPNMS, par renvoi de l'art. 51 LPNMS). Les biens qui reçoivent la note *1*

ou *2* à l'occasion du recensement sont automatiquement portés à l'inventaire (cf. brochure

"Recensement architectural du canton de Vaud", pp. 13, 15 et

20; arrêt AC.2018.0028 du 8 mars 2019 consid. 8b/ee; ég. Aurélien Wiedler, op.

cit., p. 275). Un tel automatisme n'est en revanche pas prévu en

présence d'un bien en note *3*, ce qui implique une pesée des intérêts de

l'autorité afin de déterminer si cette mesure est nécessaire.

De son côté, le classement a pour effet qu'aucune

atteinte ne peut être portée à l'objet classé sans autorisation préalable du

département cantonal compétent (art. 23 et 54 LPNMS) et emporte une obligation

d'entretien pour son propriétaire (art. 55 LPNMS).

Le droit cantonal vaudois prévoit ainsi une protection

spéciale des monuments "en deux temps", c'est-à-dire d'abord par

l'inscription à l'inventaire cantonal, puis si nécessaire par le classement

entraînant directement des restrictions de la propriété (arrêts AC.2017.0414 du

4.

juillet 2018 consid. 2c; AC.2014.0245, AC.2014.0258 du 16 avril 2015

consid. 4b). Ce système présente pour tous les intéressés l'avantage d'une

certaine prévisibilité. La première étape, celle de l'inventaire – automatique

pour les biens en note *1* et *2* –, est propre à démontrer l'existence d'un

intérêt public particulier au maintien du bâtiment, et le cas échéant à son

classement ultérieur comme monument historique. Cette présomption n'est certes

pas irréfragable; toutefois, l'inscription à l'inventaire – d'un bien en note

*3* – suppose déjà du département cantonal qu'il effectue une pesée des

intérêts et retienne l'existence prima facie d'un intérêt public

prépondérant à l'application de mesures de protection. Le refus d'inscrire un bâtiment

en note *3* à l'inventaire après le recensement architectural, lorsque cette

opération d'analyse est récente et donc censée avoir été effectuée selon des

critères toujours valables, peut être interprété comme la constatation que le

bâtiment n'a a priori pas une valeur justifiant le classement comme

monument historique (arrêt 2014.0245, AC.2014.0258 du 16 avril 2015

consid. 4a et 4b). Cela n'exclut toutefois pas le classement d'un bien en

note *3*, qui implique cependant une pesée soigneuse de tous les intérêts en

présence et une obligation de motivation accrue (arrêt AC.2016.0245 du 16 août

2019, rendu suite à l'admission par le Tribunal fédéral [arrêt TF 1C_266/2015

du 20 juin 2016] du recours interjeté contre l'arrêt AC.2014.0245,

AC.2014.0258 précité). En d'autres termes, sont concernés par ces exigences,

les bâtiments soumis à la protection générale des art. 46 ss LPNMS (Aurélien

Wiedler, op. cit., p. 293).

ccc) S'agissant plus spécifiquement du classement

d'un monument historique, comme en l'espèce, la procédure est régie par les

art. 52 à 54 LPNMS. L'art. 52 al. 1 LPNMS dispose que "pour

assurer la protection d'un monument historique ou d'une antiquité au sens de

l'article 46 de la présente loi, il peut être procédé à son classement par voie

de décision assorti au besoin d'un plan de classement".

La décision de classement définit, selon l'art. 53 LPNMS, "l'objet

classé, le cas échéant ses abords et l'intérêt qu'il présente"

(let.

a), "les mesures de protection déjà prises"

(let.

b) et "les mesures de conservation ou de restauration nécessaires"

(let. c). L'art. 54 LPNMS renvoie ensuite aux art. 22 à 28 LPNMS,

applicables par analogie (section II du chapitre III de la loi, intitulé

"Protection spéciale de la nature et des sites"). Cela

signifie en particulier que le projet de décision de classement d’un monument

historique, élaboré par le service cantonal compétent, doit être soumis à une

enquête publique (art. 24 LPNMS, dépôt pendant trente jours au greffe

municipal), et qu’ensuite il appartient au département compétent de rendre la

décision de classement (art. 26 LPNMS).

c) D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, les

restrictions de la propriété ordonnées pour protéger les monuments et les sites

naturels ou bâtis sont en principe d'intérêt public (ATF 135 I 176 consid. 6.1;

126.

I 219 consid. 2c; 119 Ia 305 consid. 4b et les arrêts cités). Tout objet ne

méritant pas une protection, il faut procéder à un examen global, objectif et

basé sur des critères scientifiques, qui prenne en compte le contexte culturel,

historique, artistique et urbanistique du bâtiment concerné. Les constructions

qui sont les témoins et l'expression d'une situation historique, sociale,

économique et technique particulière, doivent être conservées. De plus, la

mesure ne doit pas être destinée à satisfaire uniquement un cercle restreint de

spécialistes; elle doit au contraire apparaître légitime aux yeux du public ou

d'une grande partie de la population, pour avoir en quelque sorte une valeur

générale (ATF 135 I 176 consid. 6.2). Il incombe à l'autorité compétente, dans

chaque cas particulier, de procéder à un examen soigneux de la situation pour

déterminer jusqu'à quel point l'intérêt public justifie le classement d'un

monument, ou pour évaluer les mesures de protection nécessaires (ATF 120 Ia 270

consid. 4a; arrêt TF 1C_101/2010 du 11 mai 2010, consid. 3.1).

d) En l'espèce, la villa et son parc ont obtenu la

note *2* au recensement architectural en 2003 (cf. art. 26 et 27 du

règlement d'application de la LPNMS [RLPNMS; BLV 450.11.1]) en raison de leurs

caractéristiques patrimoniales. Il s'agit ainsi de "Monuments

d'importance régionale", à l'égard desquels la brochure prescrit les

mesures suivantes:

" L’édifice devrait être conservé dans sa

forme et dans sa substance. De cas en cas, on peut cependant envisager des

modifications qui n'en altèrent pas le caractère. Avant toute modification, il faut

envisager l'opportunité de réaliser une étude archéologique préalable, une

recherche d’archives et une documentation photographique.

Mesures de protection: A priori, le

monument a une valeur justifiant un classement comme monument historique. En

attendant l'éventualité de cette mesure, il est inscrit à l’inventaire."

Pour une raison inconnue, la villa et le parc n'ont

pas été inscrits à l'inventaire (protection spéciale) depuis lors, malgré l'automatisme

de ce processus en raison de la note *2* qui indique qu'ils possèdent a

priori une valeur patrimoniale justifiant un classement comme monument

historique. Vu ce caractère automatique, l'absence d'inscription à

l'inventaire, certes peu compréhensible, est manifestement un oubli dont les

recourants ne peuvent se prévaloir pour minimiser la valeur patrimonial des

biens en question.

Ils ne peuvent pas plus être suivis lorsqu'ils

affirment que l'absence d'inscription à l'inventaire doit s'interpréter comme la

constatation par l'autorité intimée que la villa et le parc ne présenteraient a

priori pas une valeur justifiant leur classement, ou comme la renonciation explicite

à cette mesure sur laquelle l'autorité intimée ne pourrait aujourd'hui revenir

qu'en présence d'une modification sensible des circonstances. La jurisprudence

(arrêt AC.2014.0245, AC.2014.0258 précité consid. 2e) sur laquelle ils

fondent leur raisonnement n'est en effet pas pertinente en l'espèce dans la

mesure où elle concernait un bien en note *3* non porté à l'inventaire. Or, l'attribution

de la note *2* du cas d'espèce contient en elle-même l'appréciation des

autorités compétente que le parc et la villa présentent a priori une valeur

justifiant un classement, ce qui implique leur inscription à l'inventaire.

Contrairement à ce que suggèrent les recourants, les autorités compétentes

n'avaient ainsi pas à effectuer une pesée des intérêts en présence pour décider

ou non de les inventorier, comme c'est le cas en présence d'un bien en note *3*,

ce qui aurait éventuellement pu avoir une influence aujourd'hui conformément à

la jurisprudence déjà rappelée (cf. consid. 5b/bb/bbb ci-dessus). En

réalité, le raisonnement est inverse: l'attribution de la note *2* en 2003

laissait présumer qu'il existait un intérêt public particulier au maintien du

bâtiment, et le cas échéant à son classement ultérieur comme monument

historique.

S'agissant plus particulièrement de la prétendue absence

d'éléments nouveaux qui justifieraient aujourd'hui un classement, il suffit de

relever qu'il ne s'agit pas d'une condition légale nécessaire au classement. En

vertu de l'art. 29 RLPNMS, le département compétent "peut en tout temps

procéder aux investigations nécessaires pour déterminer s'il y a lieu de mettre

à l'inventaire ou de classer un objet protégé au sens de l'article 46 de la loi

[…]". De surcroît, l'attribution de la note *2* contient en elle-même

l'éventualité d'un classement futur suite à la mise à l'inventaire automatique.

Sauf à paralyser le système "en deux temps" exposé ci-dessus, les

décisions entreprises n'exigeaient de ce fait pas une modification sensible des

circonstances. Quoi qu'il en soit, l'autorité intimée a relevé à juste titre

que le besoin de protection s'est fait pressant suite au décès de la précédente

propriétaire et à l'abandon de l'entretien du parc depuis lors, ainsi qu'en

raison de la volonté manifestée et confirmée par ses héritiers de valoriser les

parcelles litigieuses par l'édification de logements. Même à suivre le raisonnement

des recourants, une modification sensible des circonstances aurait par

conséquent bel et bien justifié l'intervention de l'autorité intimée.

6.

a) A ce stade, il est encore nécessaire d'examiner s'il existe un

intérêt public suffisant au classement du parc sur la base d'un examen global,

objectif et fondé sur des critères scientifiques (cf. consid. 5c

ci-dessus), ce qui est contesté par les recourants. A cet égard, la décision

levant les oppositions retient que la villa et le parc adjacent forment précisément

un ensemble qui présente un intérêt patrimonial justifiant le classement. Cette

appréciation s'avère bien fondée pour les motifs qui suivent.

b) aa) Lors du recensement de 2003 déjà, le rapport M.________

avait, suite à un examen détaillé des différents éléments constitutifs du parc

(rapport M.________, p. 12 à 28) à qualifier ce dernier de "jardin

exceptionnel" pour les motifs qui suivent. Reflet du climat social,

politique et culturel de l'époque, le parc est l'aboutissement de l'intense collaboration

de trois personnalités (l'artiste Charles Stern, maître d'ouvrage; l'architecte

Henri-Robert Von der Mühll, auteur des plans initiaux du parc, et

l'architecte-paysagiste Charles Lardet qui a succédé au prénommé et modifié les

plans précités). Aménagé de 1928 à 1933, il est articulé sur un axe majeur

(nord-sud) et deux axes latéraux (est-ouest), de sorte que le parc repose sur

un système orthogonal. Nourri de diverses influences artistiques (Werkbund; Art

moderne; cubisme; Art Déco; Bauhaus) et styles de jardin (jardin architecturé; Wohngarten),

le parc constitue une œuvre intégrale (Gesamtkunstwerk) mêlant l'art

sous toutes ses formes (architectures, design, sculpture, aménagement paysager,

etc.). Ces multiples et rares caractéristiques résultent de ce qu'il a

pris corps dans une période historique très courte, intermédiaire entre le

jardin d'architecture du début du XXème siècle et l'école allemande

des Nouveaux modernes issus du Bauhaus, qui créeront le Wohngarten. Eu

égard à ses différentes spécificités, le parc "peut être considéré

comme unique en Suisse et rare dans son genre en Europe", les quelques

autres parcs comparables n'atteignant d'ailleurs pas son niveau de richesse

artistique.

L'importance patrimoniale et paysagère du parc de la

villa K.________ ressort également d'une contribution collective de Jean-Yves M.________,

auteur de l'expertise de 2003, Klaus Holzhausen,

architecte-paysagiste, et John Aubert, urbaniste, publiée en 2006 contenu dans

le dossier de l'autorité intimée (cf. Jean-Yves M.________, Klaus Holzhausen, et John Aubert, Le rêve de l'œuvre totale – Le

jardin de la villa K.________ sur les hauts de Pully, in Utilité et Plaisir –

Parcs et jardins historiques de Suisse, Gollion 2006, pp. 244 ss). Les

trois auteurs confirment, dans ce document, les conclusions du rapport M.________

et soulignent en outre que le parc en cause occupe "une place à part:

puissante par le style, exceptionnelle par l'étendue et la bonne conservation

de son parc, étonnante par la maîtrise exceptionnelle de sa mise en scène, [cette

oeuvre] témoigne par ailleurs de la rencontre entre différents créateurs et

adeptes de l'œuvre totale" (p. 244). Le vocabulaire du jardin régulier

aux formes modernes et simplifiées est celui utilisé par Von der Mühll, achevé dans

le même esprit par son successeur Charles Lardet, qui a cependant retenu un

traitement plus libre pour l'enveloppe périphérique. En conclusion, "sa

disparition constituerait une perte irrémédiable pour le patrimoine suisse et

l'histoire des jardins en général" (p. 247).

En 2011, le parc a été intégré

au recensement ICOMOS en raison de ses caractéristiques (grande taille; jardin

géométrique coupé par deux axes transversaux; subdivision en zones thématiques;

etc.). A cet égard, on rappellera que s'il ne s'agit pas d'un recensement

architectural des constructions, la jurisprudence considère sa portée

comparable. L'inclusion dans le recensement n'équivaut ni à une mise à

l'inventaire ni à un classement. Il s'agit d'une indication à l'intention des

autorités chargées de la protection des monuments et des sites, permettant

d'évaluer le besoin de protection en cas de risque d'atteinte (arrêts

AC.2019.0046 du 23 avril 2020 consid. 3a/dd; AC.2018.0225 du 9 octobre 2019

consid. 1 b/ba et AC.2015.0153 du 15 septembre 2016 consid. 6 et les références

citées).

L'étude Q.________ de 2016, réalisée à la demande de

la promettante-acquéreuse dans le cadre de l'étude de faisabilité, indique que

le secteur 1, correspondant au parc historique, a une "valeur

historique exceptionnelle [de sorte que] le principe de base doit être

de préserver sa substance en conservant les arbres existants". Par

ailleurs, "[e]n raison de leur âge avancé, certains des arbres devront,

pour des raisons sanitaires et sécuritaires (risque de chute sur la route

située à l'est de la propriété) être coupés. Dans la situation actuelle, [l'auteur

de l'étude estime] que la majorité des arbres peut être maintenue pour le

moment. Toutefois une réflexion devrait être faite pour établir un plan de

gestion de cette végétation arborée, avec un programme d'entretien des arbres

et de renouvellement à moyen et long terme."

De même, à l'occasion de l'expertise de 2017 qui

portait sur la villa, le rapport S.________ a incidemment relevé que cette

dernière et son parc forment un ensemble constitué de deux éléments d'une

composition unique. Relevant qu'à la géométrie assez stricte de la partie est

du parc, la partie ouest répond par un aménagement plus souple et proche des

aménagements à l'anglaise, il conclut que ces éléments sont indissociables.

A son tour, l'expertise de la CFMH diligentée dans

le cadre de la présente procédure a intégralement confirmé les appréciations

contenues dans les expertises de 2003 et 2017, ainsi que dans la publication de

2006.

Au surplus, la CFMH a souligné que, d'un point de vue historique, il

s'agit de l'un des projets les plus ambitieux de résidence privée de

l'entre-deux-guerres à Pully, période durant laquelle la construction de villas

a été assez modeste en Suisse romande, particulièrement dans le canton de Vaud,

en raison de la situation économique défavorable. Cette expertise relève

également que le parc a été conservé dans ses dimensions d'origine et en très

bon état jusqu'à aujourd'hui grâce à l'entretien professionnel régulier

prodigué, qui a toutefois cessé depuis le décès de l'ancienne propriétaire. Le

manque d'entretien depuis lors n'a cependant pas porté atteinte à sa valeur

patrimoniale en l'état. La plupart des arbres et arbustes datent d'ailleurs de

la plantation initiale et reflètent encore l'intention des concepteurs. Il

s'agit d'une véritable collection d'arbres, malgré l'un ou l'autre ajout plus

récents. En clair, "[c]e jardin est caractéristique de son temps et

témoigne de l'apprentissage de Lardet [qui] conserve un goût très marqué

pour la botanique et l'horticulture [et] la composition mixte de

l'ensemble: autour de la maison, un jardin régulier et architecturé (bassins,

escaliers, arborisation 'géométrique'); puis la roseraie et la prairie, qui

ménagent la transition vers le parc proprement dit, animé par des essences

souvent rares; enfin, l'intégration d'un élément fonctionnel, le court de

tennis, qui remplace le jardin potager fréquent autour de 1910 dans ce type de

jardin. Cette répartition à la fois claire et harmonieuse des parties, soumises

aux axes de composition donnés par l'architecture de la demeure, se voit

valorisée par l'arborisation soignée mais aussi par les oeuvres d'art qui

s'égrènent dans le parc et rappellent au visiteur que nature et culture sont

ici indissociables." En définitive, selon la CFMH, la villa et le parc

forment une œuvre totale inséparable. En lui-même, le parc s'inscrit dans le

contexte historique, architectural et paysager du début du XXème

siècle, singulièrement de l'entre-deux-guerres, dont il est un représentant

unique de par sa taille, la qualité de sa conception, son adéquation à la

topographie et les variétés des essences plantées. L'ensemble du site a une

très grande valeur et se distingue par le soin égal porté à la réalisation de

la demeure et du parc en tant qu'œuvre d'art totale qui, selon la CFMH, doivent

être intégralement protégés de toute altération visuelle, sous peine de porter

atteinte à la lisibilité historique du lieu. Seule la partie située au sud-est

de la parcelle no 3061, qui ne faisait initialement pas partie

du jardin historique, peut être bâtie, sous réserve que les constructions ne concurrencent

pas la villa et son parc. En revanche, l'implantation de constructions ailleurs

sur les parcelles porterait une atteinte irréversible à l'ensemble.

c) A la lecture des documents qui précèdent, il

s'avère que les multiples experts qui se sont penchés sur ce lieu en 2003,

2006, 2016, 2017 et 2019 sont unanimes: le parc est exceptionnel. Par ailleurs,

la villa K.________ et le parc forment un ensemble, rare en Suisse,

représentatif d'une courte période historique et à la confluence de différents

styles et influences. Résultat du contexte social, culturel, historique,

architectural et paysager dans lequel il a éclos, le parc – et plus

généralement l'ensemble – constitue un remarquable témoin du passé. Son intérêt

patrimonial est d'autant plus important qu'il a été bien entretenu et n'a subi

que peu d'altération depuis sa création, de sorte que près de 90 ans plus tard,

il traduit encore fidèlement la vision qu'en avaient ses concepteurs. C'est par

conséquent à bon droit que l'autorité intimée a considéré qu'il existait un

intérêt public important au classement de la villa ainsi que du parc et non

seulement de la première.

d) L'opinion contraire des recourants à ce sujet ne

remet pas en question l'appréciation qui précède.

aa) Comme ils le soulignent, il ressort certes du

rapport M.________ de 2003 que la végétation arborisée est vieillissante, que son

état sanitaire s'avère parfois préoccupant et que son développement, en

certains endroits anarchique, brouille la lecture du dessin d'origine. Malgré

cela, l'état de conservation du parc reste bon, son entretien a été assuré

durant une longue période et ce n'est que récemment qu'il a souffert d'un

défaut d'entretien. Cela étant, il conserve ses caractéristiques originelles

qui n'ont pas été altérées par les propriétaires successifs dans une mesure qui

lui aurait fait perdre son intérêt historique et paysager. Ainsi ne peut-on

retenir que le manque de soin constaté aurait porté atteinte à l'intérêt

patrimonial du parc, ce qu'ont d'ailleurs expressément mentionné la CFMH et l'étude

Q.________ réalisée dans le cadre de l'étude de faisabilité. Au vrai, l'argument

du défaut d'entretien invoqué par les recourants milite plutôt en faveur du

classement. Seul ce dernier garantira en effet la conservation future de la

substance du parc, encore largement préservée actuellement, étant rappelé qu'il

entraîne précisément une obligation d'entretien du propriétaire (art. 55 LPNMS).

bb) De même, le fait que le parc se situe sur une

propriété privée qui n'est pas accessible au public ne permet pas de conclure

que la mesure aurait pour seul but de satisfaire un cercle restreint de

spécialistes. Contrairement à ce que suggèrent les recourants, cette condition

ne s'examine pas à l'aune de l'accessibilité publique du bien, faute de quoi

les monuments privés, à tout le moins ceux non visibles depuis le domaine

public, ne pourraient jamais être classés. En réalité, la question est celle de

savoir si le classement apparaît légitime aux yeux du public ou d'une grande

partie de la population. Tel est manifestement le cas au vu des qualités

exceptionnelles reconnues au parc (cf. consid. 6b et 6c ci-dessus).

Ce précieux témoin du passé constitue en effet une clé de lecture importante pour

comprendre la période du début du XXème siècle et interpréter le

patrimoine dans toute sa complexité (architecturale, paysagère, mais également

historique, sociale et culturelle; cf. consid. 6b/aa ci-dessus).

L'intérêt au classement excède ainsi de loin la satisfaction de quelques

initiés mais répond à un intérêt du public dans son ensemble. Ce constat est

d'autant plus manifeste qu'il s'agit de l'un des uniques parcs de ce type au

niveau national, en très bon état de conservation.

cc) S’agissant spécifiquement du court de tennis, il

s’agit d’un élément qui fait partie de l’ensemble et qui a été intégré à la

conception du parc, malgré les vigoureuses protestations des recourants sur ce

point. Le plan du géomètre du 22 décembre 1926 atteste de l’importance du parc et

des différents aménagements. Ce document, dressé par un géomètre, 'présente [en

effet] la particularité de donner un dessin – approximatif – du parc, alors

qu’habituellement les géomètres n’indiquent que les bâtiments projetés (fig. 8)'

(cf. rapport S.________, p. 9). Or, le plan de géomètre précité

représente le parc avec un court de tennis à l’ouest et une place de jeux à

l’est, séparés par une allée. Ce plan et les plans d’architecte ont du reste

été établis sur la base des croquis du maître d’ouvrage, ce qui révèle qu’il

accordait une importance particulière non seulement à la villa, mais également

au parc et à ses différentes composantes. Il est certes exact que l’axe qui

divisait initialement le parc en deux parties symétriques a été modifié lors de

la réalisation, ce qui a eu pour conséquence de rompre la symétrie et engendré

l’aménagement d’un espace plus petit à l’est et plus conséquent à l’ouest.

C’est également certainement pour cette raison que la place de jeux envisagée

n’a finalement pas été réalisée. Le court de tennis a en revanche été maintenu

malgré les modifications, de sorte que l’on ne peut considérer, avec les

recourants qu’il aurait été exclu de la composition d’ensemble. Bien au

contraire, s’agissant d’une œuvre totale, il n’est pas possible de retrancher

certains des éléments qui le composent (éléments constructifs, tels

qu’escalier, pergolas, terrasses, allées, sculptures, mosaïque, court de

tennis, etc. mais également végétaux, p. ex. roseraie, jardin,

arborisation) sans porter atteinte à l’œuvre dans son ensemble. Il en résulte

que le court de tennis revêt une valeur patrimoniale, en tant qu’élément d’un

ensemble plus vaste, qui ne saurait être niée en raison du seul déplacement de

l’axe du jardin par rapport au projet initial.

S’y ajoute une valeur intrinsèque, non pas de

l’installation elle-même, mais de sa signification historique. Caractéristique

du Werkbund du début du XXème, le parc a été conçu comme une

"extension de la maison, qui doit remplir des conditions à la fois

esthétiques et pratiques comme nouvel espace de vie [et] divisé en

différents espaces tels que le potager et le verger, les parterres de fleurs,

les bassins et les fontaines, les lieux d'isolement ainsi que des aires de

sport et de jeux" (expertise CFMH, p. ): "En vogue auprès de

la bourgeoisie de l'époque, le tennis en terre battue fait partie intégrante de

l'aménagement du parc" (expertise M.________, p. 20). Contrairement à

ce que soutiennent les recourants, il en résulte que le court de tennis présente

également une valeur patrimoniale qui, seule, ne suffirait certainement pas à

justifier le classement mais s'ajoute aux éléments précités qui militent en

faveur de sa protection. Enfin, le fait qu'il ne soit que peu ou pas visible

depuis le reste de la propriété en raison d'une barrière végétale ne modifie en

rien cette appréciation (cf. arrêt TF 1C_104/2019 précité

consid. 3.3.2).

e) Au vu des développements qui précèdent, c’est à

bon droit que l’autorité intimée a retenu qu’il existait un intérêt public au

classement du parc de la villa K.________, y compris sa partie ouest qui

supporte le court de tennis. Partant, le grief est rejeté.

7.

a) En second lieu, les recourants contestent la proportionnalité

de la mesure de classement. Ils rappellent l’importance considérable de leurs

intérêts privés, puisque les parcelles litigieuses, situées en

zone de forte densité, offriraient un potentiel constructible extrêmement

élevé, comme en attesterait l'étude de faisabilité versée à la procédure. L'intérêt

à pouvoir bâtir à cet endroit pèserait d'autant plus lourd que les parcelles

correspondent au périmètre de l'un des secteurs stratégiques à développer par

plan de quartier (secteur j) selon le PGA et le PDCom, qu’elles bénéficieraient

d’une excellente desserte en transports publics et ne seraient pas menacées par

des dangers naturels. A l’inverse, l’intérêt public au classement et à la

conservation du parc, en particulier au sud-ouest de la parcelle no 3061,

serait peu important. La pondération des intérêts en présence militerait par

conséquent largement en faveur de l’absence de classement du parc,

subsidiairement de l’exclusion de la surface sud-ouest de la parcelle no

3061.

du périmètre classé. Pour ce motif déjà, les décisions entreprises

violeraient le principe de proportionnalité. De surcroît, une autre mesure, à

savoir la planification communale envisagée par les autorités communale, aurait

permis de garantir la conservation des éléments dignes de protection de la

propriété, tout en ménageant au mieux les intérêts des propriétaires. Le refus

de l’autorité intimée d’user de cette mesure moins incisive que le classement

porterait également atteinte au principe précité. Enfin, la conservation de

l’entier du parc à l’avenir serait économiquement insupportable pour les

propriétaires. Ces constats justifieraient dès lors l’annulation des décisions

attaquées.

b) Conformément à l’art. 36 al. 3

Cst., une atteinte à la garantie de la propriété doit être proportionnée au but

visé. Le principe de la proportionnalité exige qu'une mesure restrictive soit

apte à produire les résultats escomptés – règle de l'aptitude –, que ceux-ci ne

puissent être atteints par une mesure moins incisive – règle de la nécessité–;

en outre, il interdit toute limitation allant au-delà du but visé et il exige

un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés

compromis – règle de la proportionnalité au sens étroit impliquant une pesée

des intérêts – (ATF 140 I 168 consid. 4.2.1).

aa) En vertu de la règle de la

nécessité, une mesure de classement ne s'impose que si les mesures

prévues par les plans et règlement d'affectation ou la clause d'esthétique ne

permettent pas d'atteindre les objectifs de protection et de conservation

recherchés (arrêts AC.2016.0005 du 3 mai 2016 consid. 3d; AC.2013.0214 du 29

juillet 2014 consid. 3d). L'instrument de la zone n'est par exemple pas adapté

lorsque la mesure de protection, à côté d'une obligation de s'abstenir –

pouvant résulter d'un plan de zones classique et du règlement qui

l'accompagnent – nécessite d'imposer une obligation de faire; notamment

l'obligation d'entretenir le bâtiment protégé ou encore les travaux de

restauration à entreprendre pour assurer son développement ou sa mise en valeur

(arrêts AC.2016.0005 précité consid. 2c; AC.2007.0103, AC.2007.0107 du 4

novembre 2008 consid. 4b confirmé par l'ATF 135 I 176 consid. 8).

bb) Sous l'angle de la

proportionnalité au sens étroit, une mesure de protection des monuments est

incompatible avec la Constitution si elle produit des effets insupportables

pour le propriétaire ou ne lui assure pas un rendement acceptable (arrêt TF

1C_72/2017 du 14 septembre 2017 consid. 7.1). Savoir ce qu'il en est dépend

notamment de l'appréciation des conséquences financières de la mesure

critiquée; il incombe à l'autorité d'établir les faits de telle manière

qu'apparaissent clairement toutes les conséquences de la mesure, des points de

vue de l'utilisation future du bâtiment et des possibilités de rendement pour

son propriétaire (cf. ATF 126 I 219 consid. 6c i. f. et

consid. 6h; arrêts TF 1C_52/2016 du 7 septembre 2016 consid. 3.2;1P.842/2005

du 30 novembre 2006 consid. 2.4). La seule diminution des expectatives de

rendement que pourrait entraîner une mesure de protection n'est en elle-même

pas suffisante à exclure la mise en œuvre de la mesure, l'intérêt privé à une

utilisation financière optimale de l'immeuble devant en principe céder le pas

devant l'intérêt public lié à la protection des monuments et sites bâtis (cf.

ATF 126 I 219 consid. 2c; 120 Ia 270 consid. 6c; arrêt TF 1C_72/2017

précité consid. 7.4). En cas de classement, la possibilité d'obtenir un

rendement des bâtiments existants et de densifier les parcelles en cause, cas

échéant partiellement seulement, entrent également en ligne de compte pour

juger de la proportionnalité de la mesure (arrêts TF 1C_104/2019 du 21 avril

2020.

consid. 3.2 et consid. 3.3.3; TF 1C_545/2014 du 22 mai 2015 consid. 5.5).

Quant à l'intérêt public à la densification, il peut arriver qu'il entre en

conflit avec l'intérêt public à la protection du patrimoine. L'un ne

l'emportant pas nécessairement sur l'autre, il convient de les prendre en

considération dans la pesée des intérêts en présence (p. ex. arrêt AC.2016.0126

du 13 avril 2017 consid. 7), étant rappelé que l'objectif de densification ne

doit pas être appliqué aveuglément (arrêt AC.2013.0420 du 31 juillet 2014

consid. 5b). Selon les circonstances, l'interdiction de densifier peut ainsi

concerner un bien-fonds colloqué en zone de forte densité (arrêt AC.2015.0135

du 22 mars 2016 consid. 4).

c) aa) Les recourants considèrent à

tort qu'une planification communale permettrait d'atteindre le but de

protection recherché par la mesure de classement. D'une part, l'étendue de la

protection, à savoir la préservation de la villa et de l'entier du parc, ne

serait pas garantie par une planification. Dans son mémoire de recours, la

municipalité recourante conteste précisément l'étendue du classement et

considère que la mesure serait excessivement restrictive (ch. 4.3 du recours).

Selon elle, seule une approche "plus fine de la situation"

permettrait, dans la procédure de planification, de distinguer "précisément

les abords de la Villa K.________ justifiant d'une protection […], des

éléments artificiellement retenus comme formant une unité indivisible d'autre

part." La municipalité recourante entend manifestement préserver une

partie seulement du périmètre couvert par les décisions entreprises, alors

qu'il a été constaté que l'entier de celui arrêté par l'autorité intimée, soit

la villa et l'ensemble du parc, présente un intérêt patrimonial considérable

qui justifie sa protection. Pour ce motif déjà, la planification évoquée

constituerait une mesure insuffisante. D'autre part, elle ne permettrait pas

d'exiger le maintien et l'entretien des bâtiments, du parc aménagé et des

parcelles, comme l'imposent expressément les décisions entreprises. En d'autres

termes, aucune mesure moins incisive ne garantirait l'objectif de protection

recherché, de sorte que le classement est conforme à la règle de la nécessité.

bb) S'agissant de la pesée des

intérêts, on relèvera que sous le couvert d’une violation du principe de

proportionnalité, les recourants remettent une nouvelle fois en cause l’intérêt

public au classement du parc dans son entier et, subsidiairement, de la partie

sud-ouest de celui-ci qui supporte le court de tennis. Certes, la partie

sud-ouest de la parcelle no 3061 présente-t-elle moins de

composantes paysagères que d’autres surfaces du parc, à savoir le court de

tennis et une enveloppe végétale (cf. expertise M.________, p. 12) et a

fait l'objet d'un "traitement plus libre" selon les différents

rapports et expertise. Il n’en demeure cependant pas moins que, pour les motifs

déjà exposés ci-avant, il existe bel et bien un intérêt public au classement de

la villa et de l’intégralité du parc – y compris la partie sud-ouest qui avec

le court de tennis – en tant qu’il a été conçu et réalisé comme un ensemble,

dont l’entier a été remarquablement préservé et mérite de l’être à l’avenir (cf.

consid. 6 ci-dessus). Ne classer qu’une partie du parc n’aurait, dans ces

conditions, pas de sens et porterait atteinte à la substance même de l’œuvre totale,

soit à ce qui fait en grande partie sa valeur. La lecture historique,

paysagère, sociale et culturelle du monument et son statut de témoin

remarquable du passé en seraient gravement affectés. Les recourants ne peuvent

ainsi être suivis lorsqu’ils minimisent l’intérêt public au classement de

l’ensemble du parc pour en déduire que leurs intérêts privés devraient primer à

l'issue de la pesée des intérêts. Au contraire, dans la pesée des intérêts à

effectuer, il faut d'emblée souligner que l'intérêt public à la protection d'un

site unique en Suisse pèse d'un poids particulièrement lourd.

De leur côté, les propriétaires

recourants peuvent certes se prévaloir d’un intérêt privé à la valorisation de

leur parcelle. Néanmoins, conformément à la jurisprudence précitée, l’intérêt

privé à une utilisation financière optimale d’un immeuble doit en principe

céder le pas devant l’intérêt public lié à la protection des monuments et des

sites. De plus, la partie sud-est de la parcelle no 3061 est exclue

du classement, ce qui permettra sa valorisation. Certes partielle, cette dernière

ne sera cependant pas négligeable, puisqu’il ressort de l’étude de faisabilité qu’elle

correspondrait (variante 1) à environ 45% de la valorisation maximale envisagée

dans ce même document (variante 3, qui se rapprocherait des valeurs définies

par le PGA), aussi bien en terme de surface de plancher déterminante (6'230 m2

pour la variante 1 et 13'950 m2 pour la variante 3), que de nouveaux

habitants (125 contre 279). En d’autres termes, selon les projections des

propriétaires recourants eux-mêmes, la perspective de valorisation résiduelle est

moindre mais pas inexistante, loin s’en faut. Quant à la villa, elle pourra

être utilisée conformément à sa destination par ses actuels ou futurs

propriétaires ou par d'éventuels locataires, après avoir fait l'objet, cas

échéant, de réparations ou rénovations. Pour ces différents motifs, la mesure

de classement ne prive par conséquent pas les propriétaires recourants de tout

avantage financier (cf. ATF 135 I 176 consid. 8.2 et arrêt AC.2016.0246

précité consid. 2e).

Quant à l’obligation des propriétaires

d’entretenir la villa et le parc selon l’art. 55 LPNMS, elle découle de

l'intérêt public à la conservation de l'objet. Même si l'entretien se révèle en

définitive coûteux, cela ne saurait être un argument pour s'opposer au

classement, lorsqu'il est justifié; la loi tient compte du principe de la

proportionnalité puisqu'elle prévoit une participation de l'Etat à l'entretien

et la restauration des monuments historiques classés (art. 56 LPNMS ; cf.

arrêt AC.2016.0246 précité consid. 2e).

Quant à l'intérêt public à la

densification dont se prévalent également les propriétaires recourants et la

municipalité recourante, il ne sera pas totalement compromis par le classement

puisque, comme déjà mentionné, la densification de la partie sud de la parcelle

restera envisageable suite au classement de la villa et du parc.

Tout bien considéré, si les intérêts

privés et public en cause ne sont pas négligeables, ils doivent néanmoins céder

le pas à l'intérêt public à classer et sauvegarder la villa et l'intégralité de

son parc d'une rareté et d'une qualité exceptionnelles.

c) Le grief de violation du principe

de proportionnalité tombe ainsi à faux.

8.

Les recourants font encore valoir que si la mesure

de classement litigieuse devait être confirmée, elle consacrerait une

expropriation matérielle ouvrant la voie à une indemnisation. A cet égard, l'actuelle

constructibilité des parcelles en cause est notamment débattue entre les

parties. Ces questions sortent toutefois du cadre du présent litige qui porte

sur le bien-fondé du classement et non sur l'hypothétique indemnité pour

expropriation matérielle qui pourrait en découler, problématique qui ne

ressortit du reste pas à la compétence de la cour de céans (cf. art.

116.

de la loi vaudoise du 25 novembre 1974 sur l'expropriation [LE; BLV 710.01]).

9.

En définitive, les recours, mal fondés, doivent être rejetés et les

décisions entreprise confirmées.

Succombant, les propriétaires recourants et la

municipalité recourante supporteront les frais de justice; il n'y a pas lieu

d'allouer de dépens (art. 49 al. 1, 55, 91 et 99 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Les recours sont rejetés.

II.

Les décisions du Département des finances et des relations extérieures

du 26 février 2018 sont confirmées.

III.

Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille)

francs est mis à la charge des recourants A.________ et consorts, solidairement

entre eux.

IV.

Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille)

francs est mis à la charge de la Commune de Pully.

V.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 10 juillet 2020

Le

président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint, Commission fédérale des monuments

historiques.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.