CDAP - AC.2023.0311 - 2024-06-26 - A._____/Municipalité d'Essertines-sur-Rolle, B.__, C._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 26 juin 2024

Composition

M. Pascal Langone, président; Mme Dominique Von der Mühll et

M. David Prudente, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.

Recourant

A.________, à ********, représenté

par Me Gloria CAPT, avocate à Lausanne,

Autorité intimée

Municipalité d'Essertines-sur-Rolle,

à Essertines-sur-Rolle, représentée par Mes Luc PITTET et Agnès DUBEY, avocats

à Lausanne,

Opposants

1.

B.________, à

********,

2.

C.________, à

********.

Objet

permis de construire

Recours A.________ c/ décision de la Municipalité

d'Essertines-sur-Rolle du 21 août 2023 (refus de création une piscine fermée

avec construction métal-verre, de construction des escaliers et

d'implantation d'arbres sur la parcelle no 846 - CAMAC no

218249)

Faits

Vu les faits suivants:

A.

A.________ est propriétaire depuis le 10 janvier 2020 de la parcelle no

846 du registre foncier, sur le territoire de la commune

d'Essertines-sur-Rolle. Il a acquis cette parcelle de D.________ et de E.________

(ci-après: les époux D.________), anciens copropriétaires. D'une surface de

1'759 m2, ce terrain est situé au lieu-dit "Le Croset", à

l'ouest du hameau de Bugnaux. Il supporte un bâtiment d'habitation avec son

jardin. Une piscine a été réalisée dans celui-ci, non cadastrée, à l'issue d'un

contentieux administratif opposant les anciens copropriétaires aux voisins (cf.

infra let. B.). La parcelle no 846 est classée en zone de

villas d'après un plan d'affectation communal approuvé par le Conseil d'Etat le

21 septembre 1990.

B.

En 2008, la Municipalité d'Essertines-sur-Rolle (ci-après: la

municipalité) a autorisé, par permis de construire no 08/7, les

époux D.________ à créer une piscine sur la parcelle no 846. Ce

permis contenait la condition particulière suivante:

"L'emplacement de la piscine

devra être implanté conformément à la convention adoptée le 17 mars 2008 avec

les propriétaires des parcelles No 154 No 155.

Le plan faisant l'objet de

l'annexe No 1 de la convention fait partie intégrante du permis de

construire."

Cet acte intitulé "convention entre les

propriétaires" est un accord passé devant notaire par les (anciens) propriétaires

des parcelles voisines nos 846, 154 et 155 au sujet de la

construction de la piscine en question. Il contient les clauses générales

suivantes:

"M. D.________ s'engage à

respecter l'emplacement et les dimensions de la piscine selon le plan annexé

(annexe 1).

L'aménagement d'un endroit détente

(parasols, chaises longues, tables, etc.) devra se faire entre la piscine et la

maison (annexe 1, zone S1), au maximum sur la longueur de la piscine, et pas

sur le côté lac.

Afin de respecter le droit de

regard (vue) de chaque propriétaire, aucune construction annexe telle que

cabanon, mur, cheminée de jardin, douche, remise ou autres, ne devront être

construites sans l'accord préalable des propriétaires des parcelles 154 et 155,

de même que toute plantation d'arbres ou autre végétation.

La piscine devra être protégée par

une bâche à rouleau et en aucun cas par une barrière.

[...]

En contrepartie de l'acceptation

de la présente convention par M. D.________, les propriétaires des parcelles No

154 et 155 s'engagent à annuler (sic)

l'opposition en place concernant le projet de construction de la piscine sur la

parcelle No 846."

Le plan annexé ("Annexe No 1")

à la convention reproduit la parcelle no 846 et ses aménagements

extérieurs et plantations. Il figure un espace rectangulaire, au sud et dans le

prolongement du bâtiment d'habitation, correspondant à la légende "S1 :

Surface détente", qui définit l'emplacement de la piscine, légèrement

décentrée en direction du sud-est par rapport à l'axe de la maison. Ses

dimensions doivent être de 11 m (longueur) par 4,4 m (largeur), dans un axe

ouest-est. L'entrée dans le bassin est projetée à l'ouest. La piscine est

située à 11,4 m du droit de la façade du bâtiment.

C.

Le 14 mars 2023, A.________ a déposé une demande de permis de construire

(CAMAC no 218249) pour un ouvrage décrit de la manière suivante:

"Création d'une piscine

fermée avec construction métal-verre, construction d'escaliers et implantation

d'arbres"

Le projet consiste notamment en l'aménagement d'une

seconde piscine dans le jardin de la parcelle no 846, entre la

piscine existante et le bâtiment d'habitation. D'une surface de 4,60 m

(longueur) par 2,60 m (largeur), elle s'inscrit dans un axe nord-sud,

perpendiculairement à la première piscine. Elle est recouverte par une

construction métal-verre qui sert d'abri, reliée au bâtiment d'habitation.

D.

Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête

publique du 24 mai au 22 juin 2023. Durant ce délai, il a suscité l'opposition,

le 12 juin 2023, d'C.________ et de B.________ (ci-après: les époux C.________);

C.________ est propriétaire individuelle de la parcelle voisine no

155. Les époux C.________ prétendent que le projet est contraire à la

convention du 17 mars 2008.

Les services de l'administration cantonale ont

délivré leurs préavis regroupés dans la synthèse établie le 5 juillet 2023 par

la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC).

Par décision du 21 août 2023, la municipalité a

refusé de délivrer le permis de construire requis, au motif que la seconde

piscine projetée contrevenait à la convention du 17 mars 2008, qui "fait

partie intégrante du permis de construire 08/07 [...] et est donc

relevante pour la police des constructions."

E.

Agissant le 20 septembre 2023 par la voie du recours de droit

administratif, A.________ demande à la Cour de droit administratif et public

(CDAP) du Tribunal cantonal, principalement, de réformer la décision municipale

en ce sens que l'opposition des époux C.________ est levée et la demande de

permis de construire est admise. Subsidiairement, il conclut à l'annulation de

la décision et au renvoi du dossier à l'autorité communale pour nouvelle décision

dans le sens des considérants. À titre de mesure d'instruction, il requiert la

tenue de débats ainsi que l'audition des parties et d'un témoin.

Dans sa réponse du 28 novembre 2023, la municipalité

conclut au rejet du recours.

Le recourant s'est déterminé sur la réponse le 8

décembre 2023, maintenant ses conclusions.

Dans leur détermination spontanée du 29 décembre

2023, les opposants concluent au rejet du recours. Ils se prévalent de la

convention du 17 mars 2008 et exposent que le projet litigieux est de nature à

leur porter préjudice en raison de nuisances sonores et visuelles.

Le 9 janvier 2024, le recourant s'est déterminé sur

cette prise de position et les opposants ont répliqué le 19 janvier 2024.

Considérants

1.

La décision par laquelle une municipalité refuse de délivrer le permis

de construire (art. 103 ss de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du

territoire et les constructions [LATC; BLV 700.11]) peut faire l'objet d'un

recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre

2008.

sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Déposé en temps

utile (art. 95 LPA-VD), le recours respecte en outre les exigences légales de

motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). En tant que

destinataire de la décision attaquée, qui refuse la délivrance du permis de

construire requis pour son projet, le constructeur a manifestement la qualité

pour recourir (cf. art. 75 al. 1 let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).

Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2.

Il convient d'examiner si c'est à bon droit que la municipalité a refusé

de délivrer le permis de construire requis, au motif que le projet litigieux

contrevient à une convention de droit privé produite par les opposants.

a) Par le permis de construire, l'autorité

compétente vérifie la conformité du projet à l'affectation de la zone et aux

règles de construction qui régissent celle-ci. Il s'agit d'une autorisation

ordinaire à laquelle le requérant a droit s'il satisfait aux conditions légales.

L'objet d'un permis de construire est de constater que le projet de

construction respecte le droit public (ATF 119 Ib 222 consid. 3a; TF

1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4). C'est ce que la LATC exprime à son

art. 104 al. 1, en disposant qu'avant de délivrer le permis, la municipalité

s'assure que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires

et aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration. Il n'incombe pas

à la municipalité de vérifier si, au surplus, le projet qui lui est soumis

respecte d'éventuelles obligations civiles du constructeur à l'égard de tiers

(CDAP AC.2014.0396 du 24 mars 2015 consid. 2b in: RDAF 2016 I 148 s.; cf. ég.

Zufferey, Droit public de la construction, Berne 2024, no 79).

b) A l'appui de son refus, l'autorité intimée

invoque un accord passé en 2008 par les (anciens) propriétaires voisins dont

découlerait l'interdiction, pour le recourant, de réaliser une piscine à cet

emplacement. Ce faisant, elle perd de vue que sa tâche n'est pas d'interpréter la

convention conclue à l'occasion d'une précédente enquête publique, comme elle

le fait, mais seulement d'appliquer les règles de droit public des

constructions, qui sont les seules normes qu'elle a la charge d'examiner lors

de la délivrance du permis de construire. La convention litigieuse, de nature

civile, a manifestement pour but de régler les rapports de droit du voisinage

entre ses différentes parties. On ne saurait lui reconnaître quelque portée

dans la procédure d'autorisation de construire. Tout au plus fait-elle naître

entre les propriétaires concernés des droits et obligations personnels,

relevant du droit privé et dont le juge civil a à connaître; elle ne saurait

être examinée à titre préjudiciel par l'autorité intimée et la CDAP. Le permis de

construire, s'il doit le cas échéant être délivré, le sera de toute manière

sous réserve des droits des tiers, ces derniers pouvant les faire valoir, s'ils

l'estiment opportun, devant la juridiction civile. On peut au demeurant se

demander si l'ajout, dans le permis de construire de 2008, d'une condition

particulière tendant au respect d'une convention privée était conforme au droit

public (cf. à ce sujet Zufferey, op. cit., no 76, l'auteur

retenant que l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation n'est pas

censée régler au moyen de clauses accessoires de sa décision des litiges qui

relèvent du droit privé).

Il s'ensuit que le refus du permis de construire,

motif pris d'une obligation civile, est contraire au droit. En conséquence, il

convient de renvoyer la cause à la municipalité pour qu'elle détermine si le

projet est conforme aux prescriptions légales et réglementaires du droit public

des constructions, et, le cas échéant, délivre l'autorisation de construire requise.

c) Vu le sort du recours, il n'y a pas lieu de tenir

une inspection locale ou une audience de débats, comme le requiert le

recourant.

3.

Le considérant qui précède conduit à l'admission du recours. Cela

entraîne l'annulation de la décision attaquée et le renvoi de la cause à

l'autorité municipale pour nouvelle décision. Un émolument judiciaire sera mis

à la charge des opposants, qui ont conclu, dans la présente procédure, au rejet

du recours, et qui succombent (art. 49 LPA-VD). Ceux-ci supporteront également

une indemnité de dépens en faveur du recourant, qui a procédé avec l'aide d'une

avocate (art. 55 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision rendue le 21 août 2023 par la Municipalité

d'Essertines-sur-Rolle est annulée. La cause lui est renvoyée pour nouvelle

décision dans le sens des considérants.

III.

Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge des opposants C.________ et B.________, solidairement entre eux.

IV.

Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à verser au recourant A.________

à titre de dépens, est mise à la charge des opposants C.________ et B.________,

solidairement entre eux.

Lausanne, le 24 juin 2024

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.