CDAP - GE.2020.0067 - 2020-09-04 - A.________/Département des finances et des relations extérieures, Conservateur du Registre foncier des districts Broye-Vully,Jura-Nord

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TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 4 septembre 2020

Composition

M. André Jomini, président; M. Etienne Poltier, juge suppléant; M. Antoine Rochat, assesseur; M. Christophe Baeriswyl, greffier.

Recourante

A.________ à ********

Autorité intimée

Département des finances et des

relations extérieures, à Lausanne

Autorité concernée

Conservateur du Registre foncier de

la Broye et du Nord

vaudois, à Yverdon-les-Bains

Objet

Divers

Recours A.________ c/ décision du Chef du Département des

finances et des relations extérieures du 14 mai 2020 (constitution de

servitudes; refus de l'inscription)

Faits

Vu les faits suivants:

A.

a) B.________ et A.________ sont propriétaires, sur le territoire de la

Commune de ********, de deux parcelles contiguës, respectivement la parcelle ********

(d'une surface de 2'495 mètres carrés) et la parcelle ******** (surface: 2'212

mètres carrés).

b) aa) B.________ a érigé précédemment une villa (n°

ECA ********), à laquelle est accolée un jardin d'hiver (n° ECA ********).

bb) Début 2013, A.________ a fait établir un projet

de construction (nouvelle) d'une maison individuelle sur sa parcelle ********.

Compte tenu de la complexité des limites entre son bien-fonds et celui de B.________,

les voisins sont convenus de réaliser des projets de manière coordonnée; B.________,

de son côté, entendait réaliser une extension du jardin d'hiver n° ECA ********,

se rapprochant fortement de l'angle nord de la parcelle ******** de A.________.

Pour sa part, A.________ a prévu, dans le cadre de son projet, la réalisation d'un

carport

(abri pour voiture) avec accès au nouveau garage destiné à

desservir sa maison individuelle; ce carport devait empiéter sur de la parcelle

******** de B.________ (le carport en question prend place en empiètement sur

une surface triangulaire, sise au sud de la parcelle ******** et du bâtiment

ECA ********). Enfin, les projets coordonnés des intéressés prévoyaient la

réalisation d'un mur de soutènement sur la parcelle ********, venant s'appuyer

au carport (plus précisément à l'emplacement de l'empiètement de celui-ci sur

cette parcelle).

cc) D'emblée, il faut donc constater que ces projets

s'écartent sur plusieurs points des dispositions relatives aux distances entre

constructions et limites de propriété. Tel est le cas du projet de carport de A.________

(il comporte d'abord un empiètement sur la parcelle de B.________; en outre, il

ne respecte pas non plus la distance minimale entre construction et la limite

de propriété à l'égard de la parcelle ******** de B.________). De même, s'agissant

de B.________, l'extension prévue du jardin d'hiver comme la réalisation du mur

de soutènement, sur la parcelle ******** ne respectent pas non plus la distance

minimale entre construction et limite de propriété (ici par rapport à la

parcelle ******** de A.________).

Il reste que le permis de construire au dossier

délivré par la Municipalité de Vully-les-Lacs pour la construction nouvelle de A.________

ne comporte pas de réserve à cet égard. En particulier, ce document indique que

le projet ne nécessitait pas de dérogation; en outre, la municipalité ne paraît

pas avoir exigé l'inscription d'une mention en relation avec ces "constructions

rapprochées" par rapport aux limites de propriété (voir à ce propos l'extrait

du permis de construire délivré à A.________, ainsi que la réquisition d'inscription

au Registre foncier par la Commune de ******** d'une mention "résidence

principale"; respectivement annexes 4 et 1 des documents produits à la

Direction du Registre foncier par A.________ en date du 2 mars 2020).

B.

Une fois la construction de la nouvelle maison individuelle de A.________

réalisée, conformément au projet précité, cette dernière a souhaité régulariser

la situation du carport, notamment s'agissant de l'empiétement sur la parcelle ********

de B.________. Ce dernier n'a cependant pas accepté d'emblée l'inscription d'une

servitude d'empiètement sur son bien-fonds; en conséquence, A.________ a déposé

une requête de conciliation auprès du Tribunal d'arrondissement de la Broye et

du Nord vaudois en date du 22 août 2019 à l'encontre de celui-ci. A l'occasion

d'une audience du Président de ce Tribunal, qui s'est tenue le 23 octobre 2019,

la conciliation a été tentée et elle a abouti comme il suit:

I.

Parties conviennent de s'accorder

les droits ci-après, A.________ s'engageant à prendre contact avec la notaire C.________,

ou à son défaut, son successeur, dans un délai de 10 jours, pour effectuer les

opérations suivantes:

-

inscrire au Registre foncier une servitude d'empiètement en

faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de A.________,

et à charge de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété B.________,

concernant les ouvrages qui empiètent sur la parcelle n° ******** de la Commune

de ********, à savoir les parties du carport, du mur de soutènement relié au

carport et du revêtement du sol devant le carport qui empiètent sur la parcelle

n° ******** sur une surface triangulaire, conformément à la construction

existante.

-

inscrire au Registre foncier un droit de construction rapprochée

en faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de A.________,

et à charge de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de

B.________, comme suit: droit de construire jusqu'à la limite parcellaire dans

l'aire où se trouve le carport, conformément à la construction existante;

-

inscrire au Registre foncier Broye-Nord vaudois un droit de

construction rapprochée en faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********,

propriété de B.________, et à charge de la parcelle n° ******** de la Commune

de ********, propriété de A.________ concernant la création d'un jardin d'hiver

selon l'annexe 3 (en jaune ) du contrat relatif à la coordination des

projets de construction des 4 et 5 avril 2013;

-

inscrire au Registre foncier Broye-Nord vaudois un droit de

construction rapprochée en faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********,

propriété de B.________, et à charge de la parcelle n° ******** de la Commune

de ********, propriété de A.________ concernant l'extension du mur de

soutènement existant, conformément à la construction existante.

II. A.________ paiera une indemnité de 8'000 fr. (huit

mille francs) à B.________ pour solde de tout compte et de toute prétention, en

mains de la notaire C.________ le jour de la signature des actes, à charge pour

celle-ci de libérer les fonds en faveur de B.________ une fois les inscriptions

au registre foncier effectuées.

III. Les frais de notaire, registre foncier et géomètre

seront assumés par moitié par chacune des parties.

IV. Chaque partie renonce à l'allocation de dépens et

assume par moitié les frais judiciaires.

C.

a) Conformément à la transaction précitée, A.________ a fait établir par

la notaire C.________ un acte de constitution de servitudes, que les

intéressés, A.________ et B.________, ont signé. Cet acte prévoit en substance:

-

la constitution d'une servitude d'empiètement en faveur de la parcelle

n° ******** et à charge de la parcelle n° ********,

-

trois servitudes de "construction rapprochée" concernant

respectivement, une partie du carport de A.________, une partie du jardin d'hiver

de B.________ et enfin une partie du mur de soutènement réalisé par ce dernier.

b) Cependant, par décision du 9 janvier 2020, le

Conservateur du Registre foncier de la Broye et du Nord vaudois a rejeté la

réquisition n° 2019/13138, du 13 décembre 2019 que lui avait adressée la

notaire C.________ en vue de l'inscription des quatre servitudes précitées.

D.

Par acte du 31 janvier 2020, A.________ a formé un recours contre cette

décision auprès du Département des finances et des relations extérieures

(direction du Registre foncier).

Après diverses

mesures d'instructions, le département, dans une décision du 14 mai

2020, a rejeté le recours et confirmé la décision de rejet de réquisition

précitée.

E.

Agissant par acte du 2 juin 2020, soit en temps utile, A.________ a

recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal

(CDAP) contre la décision du département. Elle conclut en substance à l'annulation

de la décision attaquée et à la réforme de celle-ci en ce sens que l'inscription

de la servitude d'empiètement pour le carport existant ainsi que celle d'un

droit de construction rapprochée pour ce carport, en soit ordonnées.

Dans une détermination du 22 juin 2020, le

département a conclu au rejet du recours, dans la mesure où il est recevable.

Dans une réplique du 15 août 2020, la recourante a

complété ses moyens et confirmé ses conclusions.

Considérants

1.

a) L'art. 956a al. 1, 1ère phrase, CC précise que les

décisions de l'office du registre foncier peuvent faire l'objet d'un recours

devant l'autorité désignée par le canton. Aux termes de l'art. 25 al. 2 de la

loi cantonale du 9 octobre 2012 sur le registre foncier (LRF; BLV 211.61),

toutes les décisions du conservateur peuvent faire l'objet d'un recours au

département (1ère phrase). Les dispositions de la loi

du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative sont

applicables (2ème phrase). A teneur de l'art. 92 al. 1 de la loi

cantonale du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV

173.36), le Tribunal cantonal connaît des recours contre les décisions et décisions

sur recours rendues par les autorités administratives, lorsque la loi ne

prévoit, comme en la présente espèce, aucune autre autorité pour en connaître.

b) Le présent recours a été interjeté dans la forme

(art. 79 al. 1 et 99 LPA-VD) et le délai (art. 95 LPA-VD) prescrits par la loi.

c) Le présent litige a trait au rejet de la

réquisition d'inscription du 13 décembre 2019. L'art. 956a al. 2 CC

confère la qualité pour recourir à toute personne atteinte de manière

particulière par une décision de l'office du registre foncier et ayant un

intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. a).

Dans le cas d'espèce, la recourante demande l'inscription

au registre foncier d'un droit réel en faveur de la parcelle dont elle est

propriétaire; dès lors, elle dispose d'un intérêt digne de protection évident à

obtenir la modification de la décision attaquée qui lui refuse cette

inscription. Il convient donc de procéder à l'examen du recours sur le fond.

d) On peut comprendre la critique de la recourante

en relation avec une violation du droit d'être entendu par le conservateur du registre

foncier. Il reste que l'autorité de surveillance (et de recours) dispose d'un

plein pouvoir d'examen; sa décision remplace donc celle qui a été attaquée

devant lui. Le département pouvait donc se fonder sur de nouveaux éléments de

fait (il a reproché à la recourante de n'avoir pas produit certaines pièces,

alors que celle-ci partait de l'idée, en l'occurrence à tort, qu'elles se

trouvaient au dossier du registre foncier; on verra cependant que ces pièces ne

sont pas déterminantes pour l'issue du litige) et retenir une autre

argumentation en droit que le conservateur. Il faut constater au surplus que la

recourante fait valoir que la décision du département serait constitutive d'une

violation de la garantie du droit d'être entendu en raison de cette

argumentation juridique nouvelle. On peut relever que les questions posées par

les réquisitions présentées et traitées par le département ne sortent pas du

cadre juridique tracé initialement par le conservateur, certes sommairement, à

savoir la question de savoir si l'on se trouve en présence d'un droit

susceptible d'inscription au sens de l'art. 83 al. 2 let. f de l'ordonnance du

23.

septembre 2011 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1), examiné plus bas;

il ne s'agit donc pas de l'application d'une disposition juridique distincte de

celles que les parties avaient envisagées jusque-là. Dans le cas contraire —

mais précisément dans le cas contraire seulement —, il faudrait retenir une

violation du droit d'être entendu, non pas sur le terrain des faits, mais en

relation avec les normes applicables (ATF 129 II 497, consid. 2.2; dans ce sens,

Bernhard Waldmann, in Waldmann/Belser/Epiney [éd.], Basler Kommentar,

Bundesverfassung, Bâle 2015,

no 45 ad art. 29 et références citées); en l'espèce toutefois, on ne

se trouve pas dans une telle configuration. De toute façon, il faudrait

considérer qu'une éventuelle violation sur cet aspect a été réparée au cours de

la présente procédure, dans la mesure où la cour de céans dispose d'un plein

pouvoir de contrôle sur la décision du département s'agissant de l'application

du droit fédéral.

2.

a) Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles (art.

942.

al. 1 CC). Il comprend le grand livre, les documents complémentaires (plan,

rôle, pièces justificatives, état descriptif) et le journal (al. 2). Sont

immatriculés comme immeubles au registre foncier (art. 943 al. 1 CC): les

biens-fonds (ch. 1); les droits distincts et permanents sur des immeubles (ch.

2); les mines (ch. 3); les parts de copropriété d'un immeuble (ch. 4). Les

réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont

lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur

objet (art. 948 al. 1 CC). Le registre foncier est destiné à l'inscription des

droits immobiliers suivants (art. 958 al. 1 CC): la propriété (ch. 1); les

servitudes et les charges foncières (ch. 2); les droits de gage (ch. 3).

Sauf dans certains cas particuliers, l'inscription

au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière

(art. 656 al. 1 CC). Il en va de même pour la

constitution de servitudes (art. 731 al. 1 CC). Constitutive, l'inscription

s'opère sur déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte

son objet (art. 963 al. 1 CC; Paul-Henri Steinauer,

Les droits réels, tome I, 6ème éd., Berne 2019, n. 947 ss et les

références; Hermann Laim, in Honsell/Vogt/Geiser [éd.], Basler Kommentar,

Zivilgesetzbuch, vol. II , 4ème éd., Bâle 2011, nos 10 ss

ad art. 656 CC; cf. ATF 135 III 585 consid. 2.1). A

titre d'exception, certaines inscriptions, qu'il s'agisse de la propriété ou de

servitudes, sont de nature déclarative (art. 656 al. 2 et 731 al. 2 CC), par exemple,

en présence d'un jugement formateur.

b) L'office du registre foncier n'opère

d'inscription que sur réquisition (art. 46 al. 1 ORF). Lorsque l'inscription au

registre foncier a un effet constitutif pour l'acquisition de la propriété (cf.

art. 656 al. 1 CC), le justificatif relatif au titre pour le transfert de la

propriété consiste (art. 64 al. 1 ORF), en cas de convention de droit privé:

dans un acte authentique ou dans un contrat dans la forme prescrite par le

droit fédéral (let. a). Sur la base des autres pièces justificatives

accompagnant la réquisition, l'office du registre foncier vérifie que les

conditions légales de l'inscription au grand livre sont réunies (art. 83 al. 1

ORF). Il contrôle (al. 2):

"(…)

a. la forme

et le contenu de la réquisition;

b. l'identité

de la personne qui présente la réquisition;

c. le droit

de disposer de la personne qui présente la réquisition (art. 84);

d. en cas de

réquisition par un représentant: ses pouvoirs de représentation;

e. la

capacité civile, lorsqu'elle est restreinte d'après les pièces justificatives

déposées ou les écritures du registre foncier;

f.

l'inscription requise, pour s'assurer qu'elle est susceptible de faire l'objet

d'une inscription au registre foncier;

g. le

justificatif relatif au titre, en particulier sa forme;

h. les pièces

justificatives accompagnant la réquisition, pour s'assurer qu'elles sont

complètes;

i. les autorisations et les consentements nécessaires, pour

s'assurer qu'ils ont été produits."

Le pouvoir d'examen du conservateur du registre

foncier se limite principalement à un examen formel. Il ne peut procéder à

aucune opération sans légitimation préalable du requérant quant à son droit de

disposition et au titre sur lequel se fonde l'opération (art.

965.

al. 1 CC). La réquisition doit être écartée si la légitimation fait

défaut (art. 966 al. 1 CC). S'agissant du titre

d'acquisition, son contrôle porte avant tout sur l'observation des formes

auxquelles la validité de l'acte est subordonnée (art. 965

al. 3 CC). En principe, le conservateur ne doit pas examiner la validité

matérielle du titre d'acquisition, à moins que le défaut ne soit manifeste (ATF

141.

III 13 consid. 4.1; 124 III 341 consid. 2b; arrêt TF 5A.14/2001 du 29

janvier 2002 consid. 3; Steinauer, op. cit.,

n. 1169 ss). Il doit cependant s'assurer de la possibilité d'inscrire le droit

faisant l'objet de la réquisition (cf. art. 83 al. 2 let. f ORF; Steinauer, op.

cit., n. 1167 et les références jurisprudentielles citées) et tenir compte à

cet égard du principe du "numerus clausus" en matière de droits

réels, lequel fixe les limites étroites du genre de droit qu'il peut inscrire

(Urs Fasel, Grundbuchverordnung, Kommentar, 2ème édition, Bâle 2013,

n. 7 ad art. 83). Sur ce dernier point, il faut observer que le pouvoir de

contrôle du conservateur est très étendu pour vérifier que l'opération requise

est bien "susceptible de faire l'objet d'une inscription au registre

foncier" (suivant la formulation de l'art. 83 al. 2 let. f ORF), eu

égard aux exigences de typicité posées par le CC en matière de droits réels

(ATF 119 II 16; Michel Mooser, in Pichonnaz/Foëx/Piotet [éd.], Commentaire

Romand, Code civil II, Bâle 2016 [ci-après: CR CC II], no 30 ad art.

965).

c) Lorsque les conditions de l'inscription au grand

livre ne sont pas remplies, l'office du registre foncier rejette la requête

(art. 87 al. 1 ORF). L'office du registre foncier peut fixer à la personne qui

présente la réquisition un bref délai pour produire les pièces justificatives

manquantes. Lorsque le défaut n'est pas réparé dans le délai fixé, la requête

est rejetée (al. 2). Les motifs du rejet doivent être communiqués par écrit à

la personne qui présente la réquisition ainsi qu'à quiconque touché par la

décision, avec l'indication des voies de recours. La décision de rejet doit

être consignée au journal (al. 3). Lorsque la décision de rejet fait l'objet

d'un recours, l'office du registre foncier l'indique au journal. Les cantons

peuvent prévoir une mention au grand livre (al. 4).

d) Sur le plan cantonal, on relève que le département

en charge du registre foncier (le DFIRE) est l'autorité cantonale de

surveillance du registre foncier (art. 2 al. 1 LRF) et qu'il exerce son action

par l'intermédiaire de l'Inspectorat du registre foncier (al. 2). La tenue du

registre foncier est assurée par des offices de district ou de groupes de

districts formant des arrondissements fixés par le Conseil d'Etat (art. 3 al. 1

LRF). L'office du registre foncier est dirigé par un conservateur du registre

foncier (art. 9 al. 1 LRF), qui exerce les attributions qui lui sont conférées

par la législation fédérale et cantonale, ainsi que par les directives du

département (al. 2). Le conservateur reçoit les réquisitions d'inscription, les

porte au journal dès qu'elles sont parvenues à l'office du registre foncier et

se détermine sur leur recevabilité (art. 11 al. 1 LRF). Il fait procéder aux

inscriptions voulues au grand livre et vérifie que les mutations opérées

correspondent aux réquisitions reçues (al. 2).

3.

Dans le cas d'espèce, le pourvoi soulève divers moyens qu'il convient d'examiner

successivement.

a) La recourante rappelle tout d'abord que la

réquisition ici en cause, établie par la notaire C.________, fait suite à une

transaction, selon elle, valant jugement, conclue sous les auspices du

Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois (audience

du 22 octobre 2019). En conséquence, les droits réels ici en cause auraient été

constitués dans le cadre de cette transaction, l'inscription au Registre

foncier ne devant intervenir qu'à titre déclaratif.

aa) Comme on l'a relevé plus haut, l'inscription de

servitudes présente, en principe, un caractère constitutif (art. 731 al 1 CC),

sous réserve de cas particulier (cette solution découle de l'art. 731 al 2 CC

lequel renvoie à l'art. 656 al 2 CC). A cet égard, l'on peut citer, en lien

avec la présente espèce, l'hypothèse d'un jugement formateur rendu en exécution

de l'obligation prise par le propriétaire grevé de requérir l'inscription du

droit; il en va de même s'agissant de servitudes légales (comme la servitude d'empiètement,

art. 674 al. 3 CC) lorsque les parties ne parviennent pas à s'entendre sur leur

constitution; dans une telle hypothèse, c'est le juge qui s'en charge (Maria

Consuelo Argul, in CR

CC II, no 18 ad art. 731).

bb) La présente espèce ne correspond pas à cette

dernière configuration, puisque les parties se sont précisément entendues sur

la constitution des servitudes litigieuses et notamment de la servitude d'empiètement.

De toute manière, le jugement n'ordonne pas l'inscription de la servitude, la

transaction prévoyant seulement que la recourante s'adresse à la notaire prénommée

dans un délai déterminé afin de constituer les servitudes souhaitées.

b) Il ressort de la décision attaquée que le

département n'a pas d'objection à formuler à l'encontre de la servitude d'empiètement

du carport sur la parcelle n° ********. Néanmoins, la réquisition présentée est

rejetée dans son ensemble, l'autorité invoquant le principe de "l'unité de

la réquisition", principe contesté par la recourante.

aa) A teneur de l'article 47 al. 1 ORF, la

réquisition d'inscription ne peut être subordonnée à aucune condition ou

réserve (voir à ce propos, Mooser, in CR CC II,

no 13 ss ad art. 963). Toutefois, la réquisition peut préciser que telle inscription

ne pourra être faite sans telle autre (art 47 al. 4 ORF); il s'agit là d'une

atténuation au principe du caractère inconditionnel de la réquisition. En l'absence

d'une telle réserve, le conservateur devrait procéder à toutes les opérations

pour lesquelles la légitimation est donnée et ne rejeter que les autres; pour

certains auteurs, cependant, l'on devrait pouvoir retenir, dans certaines

situations, que la réquisition comporte une demande implicite de faire usage de

la possibilité réservée par l'art. 47 al. 4 ORF (voir dans ce sens Steinauer, op.

cit., n. 957 s.; voir toutefois Mooser, in CR CC II, no 15 ad art

963, pour qui, en principe, le conservateur ne devrait pas considérer que la

réquisition comporte une demande implicite de faire usage de la possibilité qu'offre

cette disposition).

bb) On le constate, la doctrine ne confirme pas l'existence

de ce principe de "l'unité de la réquisition". Dans le cas d'espèce

toutefois, l'on se trouve en présence d'une transaction, passée sous l'égide du

juge civil; force est d'en déduire (suivant Steinauer, ibid.) qu'un tel acte

est le fruit de concessions réciproques de sorte que si l'un des éléments

importants de l'accord conclu n'est pas susceptible d'exécution par le biais d'une

inscription, cela doit conduire à l'inexécution des autres également (en

application de l'art. 47 al. 4 ORF, la réserve de cette disposition étant

admise ici implicitement), ce qui conduit au rejet de la réquisition dans son

ensemble.

c) En fin de compte, la question centrale soulevée

par le présent recours a trait à la possibilité d'inscrire ou non au registre

foncier les trois servitudes de "construction rapprochée" prévues par

la transaction et décrites dans la réquisition. La recourante soutient que ces

inscriptions sont possibles, ce que conteste l'autorité intimée.

aa) La décision attaquée rappelle la notion de

servitude foncière au sens de l'art. 730 al. 1 CC: il s'agit d'une charge

imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le

propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds

dominant, certains actes d'usage ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains

droits inhérents à la propriété. Cette définition n'apparaît pas déterminante

en l'espèce; cela va d'ailleurs de soi s'agissant de la servitude d'empiètement,

conforme à l'art. 674 al. 3 CC, qui constitue clairement un cas d'application

de cette notion. Par ailleurs, il en va de même des servitudes de construction

rapprochée lorsque celles–ci s'appuient sur l'art. 685 al. 2 CC; dans le cadre

de l'application de cette disposition, le régime des servitudes d'empiètement s'applique

par analogie aux constructions contraires aux règles sur les rapports de

voisinage et notamment aux règles sur les distances.

bb) Cependant, pour que l'art. 685 al. 2 CC soit

applicable, encore faut-il que les règles cantonales qu'il s'agit d'écarter soient

des règles de droit privé. On note au passage que l'art. 680 CC régit les

restrictions de droit privé à la propriété foncière, tout en réservant à l'alinéa

3.

les restrictions de droit public; seules les premières peuvent être modifiées

ou supprimées par convention (créant par exemple une servitude), alors que ce n'est

pas le cas des secondes (voir à ce propos, Denis Piotet, in CR CC II, no

1.

ss, 8 ss ou encore 21 ad art. 680; no 17 s. ad art. 685). Il peut

même arriver que certaines règles cantonales aient une nature mixte, à la fois

de droit public et droit privé; dans une telle hypothèse, la servitude de l'art.

685.

al. 2 CC reste insuffisante: l'autorité publique compétente doit en effet

consentir à la dérogation relative à la règle sur les distances pour que

celle-ci soit permise sur le terrain du droit public (Denis Piotet, in CR CC

II, no 18

ad art. 685).

bb) Le code rural et foncier, du 7 décembre 1987

(CRF; BLV 211.41) prévoit certes diverses règles de distance, notamment pour

les fouilles et les plantations. S'agissant en revanche des constructions, ces

règles ont trait pour l'essentiel aux vues et aux jours (art. 14-16 CRF). Pour

le surplus, ce sont en droit vaudois les règlements communaux sur l'aménagement

du territoire et les constructions qui fixent les distances à respecter en

fonction des zones et des types de bâtiments projetés; alors que le CRF

instaure des règles de droit privé, les règlements communaux relèvent, en droit

vaudois, du droit public (dans ce sens, RDAF 2014 I 206; ce que permettent les

art. 6 et 680 CC: Denis Piotet, in CR CC II, no 3 s. ad art 680 et

les références; sur la distinction entre les restrictions relevant du droit

public ou du droit privé, voir aussi Steinauer, Les droits réels, Tome II, 5ème

éd., Berne 2020, n. 2506 ss et, sur la portée de cette distinction, notamment

en lien avec l'art. 680 al. CC, n. 2847 ss; en l'espèce, voir art. 50 du

règlement sur le plan général d'affectation de la Commune de ********, commune

fusionnée depuis l'adoption de ce texte dans celle de ********, relatif à la

distance à respecter en zone de villas, entre construction et limite de

propriété, soit 4 mètres; c'est d'ailleurs cette distance qui est en cause dans

les plans versés au dossier en lien avec les projets de servitudes de "construction

rapprochée").

cc) En d'autres termes, alors que de nombreux

cantons alémaniques connaissent des règles de droit privé relatives à la

distance à respecter par les constructions, susceptibles d'être écartées par

une servitude de "construction rapprochée", conforme à l'art. 685 al

2.

CC (la jurisprudence citée par la recourante se rapporte d'ailleurs à ce

régime: voir notamment TF 5A_377/2017 du 27 février 2018), cette voie n'est pas

ouverte en droit vaudois. Demeure alors la question de savoir si les règles de

droit public fixant les distances entre constructions et limite de propriété

empêchent des dérogations ou si elles les autorisent et à quelles conditions;

on la traitera ici brièvement, quand bien même elle sort à proprement parler du

cadre du litige.

aaa) Cette question était initialement traitée en

droit vaudois à l'art. 85 al 2

let. a de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions (LATC; BLV 700.11).

L'art. 85 LATC avait, en effet, jusqu'à sa

modification par la loi du 14 novembre 1995 (BGC novembre 1995, p. 2958; FAO

1995, p. 479), la teneur suivante:

"Dans la

mesure où le règlement communal le prévoit, la municipalité peut accorder des

dérogations de minime importance lorsque la topographie, la forme des

parcelles, les accès, l'intégration ou la conception des constructions imposent

des solutions particulières et s'il n'en résulte pas d'inconvénients majeurs.

Lorsque ces

dérogations portent:

a) sur les

règles concernant la distance entre un bâtiment et la limite de propriété;

b) sur les

règles concernant la surface minimale des parcelles ou le coefficient

d'occupation ou d'utilisation du sol,

ces règles doivent dans la même

zone, être respectées sur un ensemble formé par la parcelle en cause et une ou

des parcelles voisines; ces dérogations doivent faire l'objet d'une mention au

registre foncier sur les parcelles en cause; la réquisition de mention est accompagnée

d'un plan coté."

L'ancien art. 85 al. 2 LATC avait fait l'objet de

critiques par la doctrine, car si l'atteinte à la réglementation était

entièrement corrigée, il n'y avait plus de dérogation, mais un transfert de

coefficient d'une parcelle à l'autre comme celui prévu par l'art. 83 LATC (voir

Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de

la construction: quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, in

RDAF 1991, 400 ss, p. 417 et 418). L'alinéa 2 de l'ancien art. 85 LATC a donc

été supprimé (et la disposition a aussi été modifiée pour étendre en quelque

sorte son champ d'application; il s'agissait de "permettre aux

municipalités de déroger à leurs prescriptions réglementaires, en dehors des

cas de minime importance, même si elles ne disposent pas de prescription

spécifique et précise pour chaque objet": BGC novembre 1995,

p. 2712).

bbb) Après l'abrogation de l'ancien art. 85 al. 2

LATC, la pratique et la jurisprudence, suivant la suggestion de la doctrine,

ont recouru à la disposition de l'art. 83 LATC pour traiter ce genre de cas.

Intitulé "Fractionnement", l'art. 83 LATC

a la teneur suivante:

"1 Tout fractionnement ou toute modification

de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une construction non

réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée au registre

foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la

municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la

zone.

2.

La mention est accompagnée d'un plan coté; elle

indique la portée des restrictions sur les parcelles en cause."

La mention prévue par cet article est une

restriction de propriété fondée sur le droit public cantonal (art. 962 al. 1

CC), grevant les parcelles mises à disposition en vue de corriger intégralement

l'atteinte au règlement découlant du fractionnement (cf. TF 1C_161/2010 du 21

octobre 2010 consid. 4.2 avec renvoi à Didisheim, op. cit., p. 400 ss, p. 403).

L'art. 83 LATC est en outre applicable par analogie, selon la jurisprudence, au

fractionnement ou à la modification des limites d'une parcelle qui n'est pas

bâtie, mais sur laquelle un projet de construction a été mis à l'enquête,

lequel n'est pas réglementaire – sans la mention correctrice – dans les nouvelles

limites (ou parce qu'il ne respecte pas la distance minimale entre construction

et limite de propriété; cf. AC.2008.0145 du 31 août 2009 consid. 3d; voir aussi

implicitement AC.2013.0281 du 12 février 2014 consid. 1 et 2, confirmé par TF

1C_252/2014 du 4 novembre 2014).

L'application de l'art. 83 LATC exige de surcroît,

selon la jurisprudence, dans l'hypothèse où la distance minimale à la limite de

propriété n'est plus respectée, que l'atteinte soit corrigée par la création

d'une limite fictive sur la parcelle voisine, ce point devant faire l'objet d'une

mention au registre foncier (AC.1996.0171 du 18 avril 2000 consid. 1). Si cela

n'est pas possible compte tenu des bâtiments existants sur la parcelle

contiguë, la modification de limites est prohibée en vertu de l'art. 83 LATC

(AC.2003.0056 du 3 novembre 2004 consid. 4b; AC.2004.0220 du 14 juin 2005

consid. 4a).

ccc) En résumé, en présence d'un projet de

construction ne respectant pas les distances à la limite règlementaires, l'autorité,

si elle l'autorise, devrait exiger l'inscription au registre foncier d'une

mention contresignée par elle, ayant pour effet de corriger l'atteinte portée

aux règles de la zone et ayant pour conséquence de geler la constructibilité d'une

partie de la parcelle voisine (voir aussi AC.2018.0263 du 13 janvier 2020, consid.

3c; voir également TF 1C_252/2014 consid. 2.2 du 4 novembre 2014, après l'arrêt

AC.2013.0281 du 12 février 2014, qui confirme ce mode de faire; à titre d'alternative

à la mention, cet arrêt évoque l'inscription d'une servitude de non-bâtir en

faveur de la commune, soit une autre forme de restriction de droit public, non

susceptible non plus d'inscription au registre foncier).

dd) En l'occurrence, différentes constructions devraient,

en quelque sorte, être "régularisées" par les servitudes de

construction rapprochée, objets de la réquisition litigieuse. Pourtant, de

telles servitudes manquent leur but, puisqu'elles ne sont pas à même d'écarter

des règles de droits public sur les distances. La compétence appartient à cet

égard à la Municipalité, qui, au demeurant, a autorisé les constructions en

cause, sans émettre, semble-t-il, d'exigences particulières, par exemple, quant

à l'inscription d'une mention conforme à l'art. 83 LATC appliqué par analogie.

Mal fondée, l'argumentation de la recourante à propos des servitudes de "construction

rapprochée", dont l'inscription est requise, doit ainsi être

écartée.

En l'état, le dossier ne permet pas d'en dire plus.

Il est ainsi possible que la seule question qui subsiste encore ait trait à l'empiètement;

on peut ainsi imaginer le dépôt d'une nouvelle réquisition limitée à cet

empiètement, ceci avec le consentement du voisin, B.________.

d) Il résulte des considérations qui précèdent que

le recours, mal fondé, doit être rejeté et la décision attaquée confirmée.

4.

Vu l'issue du recours, les frais de la cause doivent être mis à la

charge de la recourante qui succombe; pour les mêmes motifs, elle n'a pas droit

à l'allocation de dépens (art. 49 et 55 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision du 14 mai 2020 du Département des finances et des relations

extérieures, rejetant le pourvoi formé le 31 janvier 2020 dirigé contre le

rejet de la réquisition n° 2019/13138 par le Registre foncier de la Broye et du

Nord-vaudois, est confirmée.

III.

Les frais judiciaires mis à la charge de la recourante A.________ sont

fixés à 1'000 (mille) francs.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 4 septembre 2020

Le

président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière civile s'exerce aux conditions des articles

72.

ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le

recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.