Fonds de rénovation des propriétés par étages faisant partie de la fortune commerciale

1.1 Principe

On admet généralement en droit commercial qu'un bien économique peut être enregistré à l'actif lorsqu'il est aliénable et négociable individuellement et qu'il aura une utilité à terme (dégagera des produits; condition objective d'enregistrement à l'actif). Le bien économique doit par ailleurs être la propriété civile de l'entreprise (condition subjective d'enregistrement à l'actif). Selon la pratique dominante en matière d'établissement du bilan, les biens économiques dont l'entreprise n'a que la propriété économique (ex.: biens en leasing) peuvent cependant aussi être enregistrés à l'actif. Toutefois, les engagements en rapport avec ces biens économiques doivent alors être enregistrés au passif.

1.2 Enregistrement à l'actif des parts au fonds de rénovation

Au regard du droit commercial et du droit fiscal, les parts au fonds de rénovation ne peuvent pas être enregistrées à l'actif du bilan sous un poste propre, en particulier parce que les conditions objectives de l'aliénabilité individuelle et de la négociabilité ne sont pas réunies. Chaque propriétaire par étages participe au fonds de rénovation proportionnellement à sa quote-part de propriété, mais il ne peut pas disposer de sa part. Il ne peut pas non plus demander le remboursement de ses contributions ni exiger la dissolution du fonds de rénovation. Lorsqu'il vend sa part de copropriété, le nouveau propriétaire reprend tous ses droits et obligations sur sa part au fonds de rénovation. On ne peut donc pas aliéner séparément sa propre part au fonds de rénovation, mais celle-ci peut toutefois avoir des conséquences sur le prix de vente de l'immeuble. Dans ce cas, la part au fonds de rénovation fait partie intégrante du prix de vente et donc des frais d'acquisition qui doivent être enregistrés à l'actif, tant en droit commercial qu'en droit fiscal

2.1 Principe

Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts art. 712h CCS. La constitution d'un fonds de rénovation permet d'épargner des fonds pour de futurs travaux de réfection et de rénovation extraordinaires grâce aux apports ordinaires et réguliers des propriétaires. Les travaux de réfection et d'entretien courants ne sont généralement pas financés avec le fonds de rénovation, mais avec les contributions ordinaires annuelles des propriétaires. Les apports au fonds de rénovation (qui ne peuvent pas être activés) représentent des charges justifiées par l'usage commercial à condition que l'utilisation du fonds de rénovation conformément à son but soit garantie dans le règlement et dans les faits.

Comptabilisation: charges immobilières à liquidités

Si, par la suite, des travaux d'entretien sont payés avec le fonds de rénovation, les frais qui s'y rapportent ne peuvent plus être déduits fiscalement.

2.2 Provision pour grosses réparations

L'ordonnance sur les amortissements (OAm) autorise, dans une certaine limite, la constitution de provisions pour financer des projets concrets art. 15, al. 6 OAm. Des provisions de cette nature peuvent en principe aussi être constituées pour les grosses rénovations des parties communes du bâtiment. Cela peut s'avérer nécessaire lorsque le montant du fonds de rénovation ne permet pas ou ne suffit pas au financement du projet et que la communauté de copropriétaires décide d'apports extraordinaires. Si une provision est constituée en vue d'une grosse réparation, les sommes correspondantes versées au fons de rénovation doivent être débitées de la provision.

Version du 4 nov. 2024