Utilisation d'immeubles par des tiers
L'imposition des immeubles qui ne sont pas utilisés par leur propriétaire, mais par une tierce personne, varie selon les situations suivantes:
1 Usufruit, droit d'habitation et droit de jouissance
Toute personne qui utilise un immeuble en vertu d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit de jouissance (droits réels inscrits au registre foncier) est imposée sur la valeur locative de ce bien. Si elle verse une contrepartie, celle-ci est déductible, dans la limite toutefois du montant de la valeur locative. La contrepartie est imposable au chef du propriétaire de l'immeuble (voir NStP n° 2, février 1991, p. 17 et suivantes).
Voir aussi l'article Jouissance restreinte au rendement
Les éventuels frais d'entretien peuvent être déduits par le propriétaire ou le titulaire du droit de jouissance, selon qui les a effectivement supportés.
La valeur officielle de l'immeuble est déclarée au titre de fortune par l'usufruitier en cas d'usufruit et par le propriétaire en cas de droit d'habitation ou de jouissance.
1.1 Déduction sur la valeur officielle pour le droit d’habitation
Âge du titulaire du droit d’habitation au 31.12. de l’année fiscale | x fois la valeur locative (cantonale) |
|---|---|
≤ 30 | 20 |
31 - 40 | 18 |
41 - 50 | 16 |
51 - 60 | 13 |
61 - 70 | 9 |
71 - 80 | 6 |
≥ 81 | 4 |
Si plusieurs personnes sont titulaires d’un droit d’habitation, la déduction se calcule selon l’âge de la plus jeune.
2 Location
Le propriétaire qui donne son immeuble en location est imposé les revenus locatifs qu'il en tire. Le locataire ne peut prétendre à aucune déduction.
3 Location à des proches à des conditions préférentielles («Location à des proches»)
3.1 Mise en location par une personne physique
La valeur locative cantonale du bien se substitue au revenu locatif dans le cadre de l'imposition cantonale et communale si le loyer pratiqué entre proches est inférieur à la valeur locative du bien (art. 25, al. 2 LI).
Cette règle n'existe pas en droit fiscal fédéral. D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, c'est toujours le revenu locatif net qui est imposable pour autant qu'il soit au moins égal à la moitié de la valeur locative fédérale. Dans le cas contraire, il y a présomption d'évasion fiscale, auquel cas c'est là aussi la valeur locative du bien qui est imposée à la place du revenu locatif (ATF 2A.535/2003 du 28.1.2005).
Lorsque des conditions de location préférentielles sont pratiquées en faveur d'une personne démunie pour l'aider à subvenir à ses besoins, l'avantage que cette personne en retire constitue pour elle une aide non imposable (art. 29, al. d LI). Si cette personne est inapte au travail, la personne qui lui loue le bien à des conditions préférentielles peut éventuellement prétendre à la déduction pour aide (art. 40, al. 5 LI). Ces deux règles s'appliquent dans le cadre de l'imposition cantonale et communale et de l'imposition fédérale.
3.2 Mise en location par des personnes morales
Les transactions entre une personne morale d'une part et ses associés ou leurs proches de l'autre doivent toujours intervenir à des conditions fiscales qui seraient pratiquées en l'absence de liens, le loyer convenu devant être au moins égal à la valeur locative (valeur locative fédérale). Pour les biens de luxe, un loyer minimum plus élevé peut être indiqué. Dans ce cas, une analyse au cas par cas est effectuée.
4 Prêt à usage
Le propriétaire qui met gratuitement son immeuble à la disposition d'une autre personne est imposable sur la valeur locative de son immeuble. En renonçant à percevoir un loyer, il use en effet de sa liberté de disposer de son immeuble. Il s'agit là d'une forme d'usage personnel, qui est imposable.
5 Récapitulatif
La valeur locative et la contrepartie versée pour l'usage d'un immeuble sont imposables comme indiqué dans le tableau ci-dessous:
Propriétaire | Titulaire d'un droit de jouissance | |
|---|---|---|
Usufruit, droit d'habitation, droit de jouissance | (contrepartie éventuelle) | Valeur locative (moins contrepartie éventuelle dans la limite de la valeur locative) |
Location | Contrepartie effective | --- |
Location à conditions préférentielles | Valeur locative | --- |
Prêt à usage | Valeur locative | --- |
Version du 26 févr. 2026