kantonale Steuern pro 2018

1.

1.1

Gegen Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

1.2

1.2.1

Zum Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrierenden als Adressaten der angefochtenen Entscheide zu. Die Rekurse wurden rechtzeitig eingereicht und begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164 Abs. 2 StG), weshalb darauf einzutreten ist.

1.2.2

Die rekurrierende Partei hat nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ihren Standpunkt in der Rekursbegründung substantiiert vorzutragen und sich mit den Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. Aus der Rekursbegründung muss hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid antragsgemäss aufgehoben oder abgeändert werden soll. Das Verwaltungsgericht prüft einen angefochtenen Entscheid nicht von sich aus unter allen in Frage kommenden Aspekten, sondern untersucht dem Rügeprinzip entsprechend nur die rechtzeitig und konkret vorgebrachten Beanstandungen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277, 305; VGE VD.2017.176 vom 28. Februar 2018 m.H.).

1.3

Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht enthält (siehe § 171 StG). Demnach prüft das Gericht insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

1.4

Die beiden vorliegenden Verfahren betreffen zwei getrennt besteuerte Steuerpflichtige. Beide Rekurrierenden sind jedoch zu gleichen Anteilen Miteigentümerin bzw. Miteigentümer der betreffenden Liegenschaften und die Steuerverwaltung veranlagte sie in Bezug auf die Liegenschaften identisch. Ihre Rekurse betreffen somit die gleiche Sach- und Rechtslage, so dass die beiden Verfahren vereinigt werden können und in einem einzigen Urteil darüber befunden werden kann.

2.

Mit ihrem Rekurs bestreiten die Rekurrierenden zunächst die vorgenommene Bestimmung des Steuerwerts ihres je hälftigen Miteigentumsanteils an der Liegenschaft D____ in Basel.

2.1

Das Vermögen wird gemäss Art. 14 Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Das Bundesrecht äussert sich nicht dazu, nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist. Den Kantonen verbleibt bei der Wahl der anzuwendenden Methode ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte mitberücksichtigen können (BGE 128 I 240 E. 3.1 S. 248). Das Bundesrecht belässt ihnen diesbezüglich einen grossen Autonomiebereich und schreibt kein bestimmtes Schätzungsverfahren vor (BGer 2C_422/2016 vom 13. September 2017 E. 5.2,2C_290/2014 vom 9. September 2014 E. 2.4; Teuscher/Lobsiger, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 4. Aufl., Basel 2022, Art. 14 N 27 ff; VGE VD.2022.80 vom 9. Dezember 2022 E. 4.2.1, VD.2022.19 vom 14. August 2022 E. 4.1.1, VD.2022.6 vom 30. Juni 2022 E. 4.1 m.w.H.).

Der Verkehrswert bestimmt sich nach dem objektiven Marktwert eines Vermögenswerts, den eine Käuferin oder ein Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre. Massgebend ist eine technische bzw. rechtlich-objektive Betrachtungsweise (BGer 2C_94/2014 vom 28. August 2015 E. 3.2). Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist dabei nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 148 I 210 E. 4.4.3 S. 215, 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 3.2.1 S. 249; Kocher, Liegenschaftssteuern, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt [Hrsg.], Immobiliensteuern, Basel 2021, § 28 N 509). Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von der angewendeten Methode, ein Streubereich der Ungenauigkeit verbunden. Jede Schätzmethode führt zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalierung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden. Dies ist aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht restlos gewährleistet wird (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307, 128 I 240 E. 2.3 S. 243; BGer 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.4 f.;2P.36/1999 vom 3. November 2000 E. 2c). Die Methode kommt dort an ihre Grenze, wo ein Missverhältnis zwischen den amtlichen Werten und den ordentlicherweise erzielten Verkaufspreisen besteht (BGer 2A.109/2007 vom 9. August 2007 E. 4.1) und die Anwendung der amtlichen Werte zu klar gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 131 I 291 E. 3.2.2 S. 307; VD.2022.6 und VD.2022.7 je vom 30. Juni 2022 E. 4.2 m.w.H.) respektive ein offensichtlich falsches Schätzungsergebnis resultieren würde (BGE 141 I 113 E. 6.2 S. 117; BGer 2C_68/2021 vom 22. Februar 2021 E. 3.3.2; Kocher a.a.O., § 28 N 511).

In Konkretisierung dieses bundesrechtlichen Rahmens sieht § 46 Abs. 4 StG vor, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Vermietete und verpachtete Grundstücke des Privat- und des Geschäftsvermögens werden gemäss § 50 Abs. 1 der Verordnung zum Gesetz über die direkten Steuern (StV, SG 640.110) grundsätzlich zum Ertragswert, welcher durch die Kapitalisierung des Bruttoertrags mit dem vom Regierungsrat festgesetzten Kapitalisierungssatz bestimmt wird, bewertet. Der Bruttoertrag entspricht dabei grundsätzlich dem erzielten Jahresertrag (unter Einschluss der dem Eigenbedarf dienenden Nutzungen), ohne Abzug der Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Schuldzinsen und ohne Berücksichtigung der Nebenkosten (wie Heizung, Warmwasser, Lift, Hauswart usw.). Bei fehlender oder nur teilweiser Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks infolge Renovation oder anderer besonderer Umstände wird der Bewertung der durchschnittliche Jahresertrag der Vorjahre zugrundegelegt. Fehlt ein solcher, so wird auf den ordentlicherweise erzielbaren Jahresertrag abgestellt.

2.2

Die Vorinstanz hat bezogen auf die Liegenschaft D____ erwogen, dass die Rekurrierenden diese im Jahr 2009 zusammen zu einem Kaufpreis von CHF 1'100'000.– erworben hätten, wobei sie je zur Hälfte Miteigentümer seien. Die Liegenschaft sei gemäss den Akten zumindest seit dem Jahr 2011 nicht mehr vermietet worden, weshalb die Steuerverwaltung infolge des Liegenschaftsleerstandes zur Bestimmung des Liegenschaftssteuerwerts nicht auf die Mieteinnahmen der Vorjahre habe abstellen, sondern in Anwendung von § 50 Abs. 3 StV den ordentlich erzielbaren Jahresertrag des hälftigen Miteigentums der Rekurrierenden habe schätzen müssen. Hierzu habe die Steuerverwaltung auf den Kaufpreis im Jahr 2009 abgestellt. Der Kaufpreis entspreche in der Regel dem Wert, der bei einer Veräusserung voraussichtlich erzielt würde. Weshalb die Steuerverwaltung im vorliegenden Fall zur Festsetzung des Vermögenssteuerwertes nicht auf den Kaufpreis hätte abstellen sollen, sei weder ersichtlich noch von den Rekurrierenden dargetan. Dies gelte umso mehr, als die Rekurrierenden keinerlei Nachweise eingereicht hätten, welche eine Schätzung des Vermögenssteuerwertes ermöglicht hätten.

2.3

Mit ihrem Rekurs machen die Rekurrierenden zunächst einen Steuerwert der Liegenschaft von CHF 0.– geltend und setzen den im Jahr 2009 geleisteten Kaufpreis der Liegenschaft von CHF 1'100'000.– in Bezug zum Umstand, dass die Liegenschaft im damaligen Zeitpunkt vollständig vermietet gewesen sei und Einnahmen generiert worden seien. Dies sei heute leider nicht mehr der Fall ist, da sie renoviert werde. Da die Liegenschaft derzeit nicht vermietet sei, nicht mehr den Wert habe, den sie beim Kauf im Jahr 2009 gehabt habe, und die Räumlichkeiten nicht mehr so nutzbar und vermietbar seien wie beim Kauf im Jahr 2009, müsse jetzt der Wert des Grundstücks für die Berechnung verwenden werden. Das Grundstück sei 216 m2 gross und der Bodenwert in Basel betrage CHF 976.– pro m2, woraus ein Grundstückswert von CHF 210'816.– resultiere. Ihr jeweiliger Miteigentumsanteil habe daher einen Steuerwert von CHF 105'408.–.

2.4

Darin kann den Rekurrierenden nicht gefolgt werden. Nicht weiter begründet und ersichtlich erscheint, wieso der Steuerwert der Liegenschaft CHF 0.– betragen soll, weshalb auf diesen Antrag nicht weiter einzugehen ist. Weiter legen die Rekurrierenden nicht ansatzweise dar, wieso die seit 2011 leerstehende Liegenschaft nicht weiterhin in dem Umfang wie bei ihrem Erwerb durch die Rekurrierenden vermietet werden könnte. Der Verkehrswert einer Liegenschaft ist zudem nicht allein unter Berücksichtigung der aktuell erfolgenden Nutzung, sondern auch nach dem Ertragspotential der Liegenschaft zu bestimmen (VGE ZG A 2021 25 vom 5. Juni 2023 E. 5.4). Die Vorinstanz durfte daher gestützt auf § 50 Abs. 3 StV ohne weiteres davon ausgehen, dass der ordentlicherweise erzielbare Jahresertrag in Relation zu dem im Jahr 2009 für den Kauf der damals vermieteten Liegenschaft bezahlten Preis gestanden ist. Zur Ermittlung des Verkehrswerts kann daher auch in diesem Fall auf den geleisteten Kaufpreis abgestellt werden (vgl. BGE 98 Ia 151 E. 6 S. 157). Die Rekurrierenden gestehen denn auch explizit zu, dass der Wert der vermieteten Liegenschaft damals dem von ihnen geleisteten Kaufpreis entsprochen hat. Wieso die Liegenschaft heute nicht mehr «so nutzbar und vermietbar» sein soll, wie sie behaupten, belegen sie durch nichts. Auf den im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Fotos (Vorakten Steuerrekurskommission der Rekurrentin S. 15 ff. bzw. des Rekurrenten S. 18 ff.) ist zwar zu sehen, dass in der Liegenschaft Umbaumassnahmen begonnen worden sind. Wann dies erfolgt ist und warum diese nicht vorangetrieben werden, wird nicht geltend gemacht und ist nicht ersichtlich. Soweit die Rekurrierenden sich auf allfällige Schäden im Zuge des Leerstandes beziehen sollten, können diese durch eine Instandstellung der Liegenschaft behoben werden. Bei einem mittlerweile 13-jährigen Leerstand können sich die Rekurrierenden auch nicht auf die geltend gemachte Renovation der Liegenschaft berufen. Nicht zuletzt auch unter Berücksichtigung der notorischerweise seither eingetretenen Steigerung der Grundstückpreise ist es daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen den Steuerwert der Liegenschaft nach Massgabe des im Jahr 2009 geleisteten Kaufpreis bestimmt haben.

3.

Weiter rügen die Rekurrierenden den ihnen von den Vorinstanzen angerechneten Eigenmietwert der Liegenschaft C____ in Basel.

3.1

Gemäss Art. 7 StHG unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte auch aus Vermögensertrag der Einkommenssteuer. Dazu zählt explizit auch die Eigennutzung von Grundstücken (Reich/Weidmann, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 4. Aufl., Basel 2022, Art. 7 N 42). Wie dieser Eigenmietwert zu bestimmen ist, lässt das Steuerharmonisierungsgesetz offen und belässt den Kantonen diesbezüglich im Rahmen des verfassungsmässigen Gleichbehandlungsgebot gemäss Art. 8 der Bundesverfassung (BV) einen Spielraum. Nach § 22 Abs. 1 lit. b StG sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere der Mietwert der Liegenschaften, die einer steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum oder eines Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung steht, steuerbar. Dabei berechnet sich der Eigenmietwert für Wohnliegenschaften nach § 16 Abs. 1 StV durch die Multiplikation des Vermögenssteuerwertes der Liegenschaft mit dem Eigenmietwertsatz. Der Eigenmietwertsatz besteht aus dem Referenzzinssatz für Hypotheken gemäss Art. 12a der Bundesverordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11) und einem Zuschlag von 1,75 % und höchstens 4,5 %. In der Steuerperiode 2018 betrug der Eigenmietwert bei der kantonalen Einkommenssteuer 3,25 % des Steuerwertes.

Wie die Vorinstanz zutreffend feststellte, liegt eine Eigennutzung nicht nur bei einer selbstgenutzten Liegenschaft, sondern auch bei sich zur Verfügung gehaltenen Liegenschaften vor. Dazu zählt auch, wenn eine Wohnung einer verwandten Person unentgeltlich oder zu einem bloss symbolischen Mietzins überlassen wird (Treu, in: Tarolli/Villard/Bienz/Jaussi [Hrsg.], Kommentar zur Basler Steuergesetz, Basel 2019, § 22 N 27).

3.2

Bezogen auf den vorliegenden Sachverhalt hat die Vorinstanz erwogen, dass die Rekurrierenden die Liegenschaft C____ ihren Eltern gemäss eigenen Angaben unentgeltlich überlassen, weshalb der Eigenmietwert zu erheben sei. Ausgehend von einem Vermögenssteuerwert der Liegenschaft in der Höhe von CHF 2'003'000–. und des hälftigen Eigentumsanteils der Rekurrierenden von je CHF 1'001'500.– sowie des Eigenmietwertsatzes der Liegenschaft von 3,25 % gelangte die Vorinstanz mit der Berechnung der Steuerverwaltung zu einem als steuerbares Einkommen der Rekurrierenden zu berücksichtigenden Eigenmietwert von je CHF 32'549.–.

3.3

Mit ihrem Rekurs verweisen die Rekurrierenden auf ein Schreiben der Steuerverwaltung vom 7. August 2021 an ihre Eltern, worin diese für die Liegenschaft C____ von einem Mietzins von CHF 10'000.– ausgegangen sei. Die verfügende Behörde habe die Miete ihrer Eltern mit Schreiben vom 7. Oktober 2021 selbst auch auf CHF 10'000.– geschätzt. Sie beantragen daher, den Eigenmietwert auf CHF 10'000.– festzusetzen, wie ihn die Steuerverwaltung in ihrem Schreiben vom 7. August 2021 geschätzt habe. Ansonsten sei er auf CHF 32'549.–, also 50 Prozent des Eigenmietwerts gemäss der Auffassung des Bundesgerichts, d.h. je CHF 16'275.– für die beiden Rekurrierenden festzusetzen.

3.4

Wie die Vorinstanz festgestellt hat, haben die Rekurrierenden im vorinstanzlichen Verfahren mit ihrer Rekursbegründung angegeben, dass ihre Eltern «gratis in dieser Liegenschaft» wohnen. Sie haben gegenüber der Steuerverwaltung mit Schreiben vom 5. August 2022 ausgeführt, dass deshalb kein Mietvertrag und auch keine Zahlungsnachweise bestünden. Die Eltern lebten in bescheidenen Verhältnissen und könnten keine Miete bezahlen. Steht damit fest, dass die Rekurrierenden die Liegenschaft ihren Eltern unentgeltlich zur Verfügung stellen, so bleibt kein Raum für die Annahme einer Miete zu günstigen Konditionen, auf welche im Grundsatz abzustellen wäre. Eine jährliche Miete von CHF 10'000.– für «eine grosszügige Villa mit Swimmingpool» (vgl. VGE VD.2023.116 vom 13. März 2024 E. 3.1.1.) an der notorisch gehobenen Wohnlage auf dem [...] würde zudem offensichtlich unter der Hälfte des einem Marktmietwertes entsprechenden Eigenmietwertes liegen. Es könnte daher auch dann nicht auf einen Mietzins in dieser Höhe abgestellt werden, wenn er mit den Eltern vereinbart und von diesen geleistet worden wäre, da diesfalls eine Steuerumgehung vorliegen würde (BGE 146 II 97 E. 2.4.1, BGer 2C_475/2016 vom 30. November 2016 E. 2.2VGE VD.2024.140/141 vom 8. Januar 2015 E. 2.3.3 m.H. auf BGer 2C_12/2007 vom 22. Februar 2007 E. 3.3; Treu, a.a.O., § 22 N 6; Richner/Frei/ Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., Zürich 2021, § 21 N 60). Vor diesem Hintergrund vermögen die Rekurrierenden aus der Berufung auf die von ihnen genannten Schreiben der Steuerverwaltung, welche sich in den Akten nicht finden, zum vornherein nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, weshalb deren Inhalt und Konnex offenbleiben können.

4.

Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Rekurse vollumfänglich abzuweisen sind. Bei diesem Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens tragen die Rekurrierenden dessen Kosten (vgl. § 30 Abs. 1 VRPG). Diese werden auf je CHF 1'250.– festgesetzt (vgl. § 23 Abs. 2 GGR).