Ausweisung

1.

Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn die Mieter dies nicht oder nur ansatzweise monieren (AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 2’700.–. Der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– wird damit ohne Weiteres erreicht (36 Bruttomietzinsen à CHF 2’700.– = CHF 97’200.–).

Für die Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Das Zivilgericht legte im angefochtenen Entscheid die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (E. 2.1–2.3). Zudem legte es das Verhältnis des Ausweisungsverfahrens im Rechtschutz in klaren Fällen zum Kündigungsschutzverfahren dar (E. 2.4). Sodann prüfte und bejahte das Zivilgericht die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind. Die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstand der Mieter seien klar erfüllt: So befänden sich die Mieter im Zahlungsrückstand und habe der Vermieter die Kündigungsandrohung vom 1. Dezember 2025 sowie die Kündigung vom 7. Januar 2026 gesetzeskonform vorgenommen (E. 2.5, 2.6.1 und 2.6.2). Die Vorbringen der beiden Mieter seien unbehelflich: Es sei nicht entscheidrelevant, mit welchen Absichten sie die Wohnung gemietet hätten, ob sie vor Vertragsschluss die geplante Nutzung mit einer Massagetätigkeit thematisiert hätten und ob in der Wohnung überhaupt erotische Dienstleistungen angeboten worden seien. Die Kündigung sei denn auch nicht wegen eines Verstosses gegen den vereinbarten Verwendungszweck erfolgt, sondern wegen eines Zahlungsrückstands (E. 2.6.3 und 2.6.4). Zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands könnten die Mieter allenfalls die Verrechnung mit Gegenforderungen geltend machen. Diesfalls müssten sie beweisen, dass Gegenforderungen bestünden und dass innerhalb der dreissigtägigen Zahlungsfrist eine Verrechnungserklärung erfolgt sei. Im vorliegenden Fall hätten die Mieter innerhalb der Zahlungsfrist keine solche Verrechnungserklärung abgegeben; zudem hätten sie auch den Mietzins nicht gesetzeskonform hinterlegt (E. 2.6.5 und 2.6.7). Somit sei die Kündigung vom 7. Januar 2026 klarerweise gültig und seit dem 1. März 2026 besetzten die Mieter die Wohnung ohne Rechtsgrund (E. 2.7). Das Zivilgericht setzte den beiden Mietern eine Frist zur Räumung der Wohnung bis 13. April 2026 und auferlegte ihnen die Gerichtskosten von CHF 600.– (E. 3 und 4).

Die Berufung ist von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen im Sinn dieser Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dies setzt voraus, dass die Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die sie anfechten, sich mit diesen auseinandersetzen und die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht. Es liegt an ihnen, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren (BGer 5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1). Auch wenn bei rechtsunkundigen Personen an diese Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, müssen doch auch juristische Laien zumindest sinngemäss sagen, weshalb sie den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft halten (AGE BEZ.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2; Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).

Im vorliegenden Fall geben die Mieter in ihrer Berufung an, sie befänden sich in einer schwierigen Situation und hätten nicht die Möglichkeit, die Wohnung ordnungsgemäss zu nutzen. Zudem bemühten sie sich derzeit aktiv um eine alternative Unterkunft, benötigten aber zusätzliche Zeit. Eine sofortige Vollstreckung würde eine unverhältnismässige Härte darstellen. Mit diesen Ausführungen legen die Mieter nicht dar, inwiefern der angefochtene Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft sein soll. Die Ausführungen gehen an der Entscheidbegründung vorbei und stellen nicht einmal eine rudimentäre Auseinandersetzung mit dem Zivilgerichtsentscheid dar. Auf die Berufung kann mangels ausreichender Begründung nicht eingetreten werden.

3.

Bei diesem Verfahrensausgang tragen die Mieter die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren grundsätzlich CHF 600.– (§ 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl. § 16 Abs. 1 lit b GGR) und mit CHF 300.– festgesetzt werden.

Dem Vermieter sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.