Droits politiques

1.

1.1

La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l’appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l’objet que d’un recours (art. 319 let. a CPC).

En l’espèce, et comme on y reviendra plus avant (cf. infra consid. 2), la valeur litigieuse fixée par les premiers juges et admise par les parties s’élève CHF 88’347.-, de sorte que la voie de l’appel est ouverte.

Compte tenu de cette valeur litigieuse, la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral est ouverte (art. 74 al. 1 let. a et 72 ss LTF).

1.2

Le délai pour faire appel contre le jugement du Tribunal des baux du 20 décembre 2021 est de 30 jours à compter de sa notification (art. 311 al. 1 CPC). En l’espèce, la décision attaquée ayant été notifiée à l’appelante le 5 janvier 2022, il y a lieu d’admettre que l’appel du 4 février 2022 a été interjeté en temps utile. Dûment motivé et doté de conclusions, il est au surplus recevable en la forme.

1.3

Selon une jurisprudence constante, l’intimé peut lui aussi – sans introduire d’appel joint – présenter des griefs dans sa réponse à l’appel, si ceux-ci visent à exposer que malgré le bien-fondé des griefs de l’appelant, ou même en s’écartant des constats et du raisonnement juridique du jugement de première instance, celui-ci est correct dans son résultat. L’intimé à l’appel peut ainsi critiquer dans sa réponse les considérants et les constats du jugement attaqué qui pourraient lui être défavorables au cas où l’instance d’appel jugerait la cause différemment (cf. ATF 140 III 86 consid. 2; ATF 135 IV 56 consid. 4.2 / JdT 2010 IV 43; arrêt TF 5A_660/2014 du 17 juin 2015 consid. 4.2; arrêt TF 5D_148/2013 du 10 janvier 2014 consid. 5.2.2). A cet égard, les exigences de motivation sont les mêmes que pour le mémoire d’appel (cf. arrêt TF 5A_660/2014 du 17 juin 2015 c. 4.2; arrêt TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 c cons. 2.4 et réf.).

En l’espèce, bien qu’elle n’ait pas déposé d’appel ni d’appel joint, l’intimée a présenté et motivé, conformément aux exigences rappelées ci-dessus, de tels griefs dans sa réponse à l’appel du 11 avril 2022 (cf. réponse, ad motifs « congé-pression », p. 13 ss), si bien qu’il y a lieu d’admettre qu’ils sont recevables en la forme.

1.4

La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC).

1.5

En application de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir audience. En l’espèce, puisque toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience.

2.

Dans un premier moyen, l’appelante indique se plaindre d’une violation du droit (art. 310 let. a CPC), respectivement d’une constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). En bref, et sans que l’on parvienne à comprendre son raisonnement, elle fait valoir pour l’essentiel que le Tribunal des baux aurait, d’une part, constaté les faits de manière inexacte en indiquant que l’intimée avait résilié le bail pour le 30 novembre 2019 et, a fortiori, qu’elle l’avait fait en raison de la non-conformité des locaux à l’affectation de la zone. D’autre part, il a violé le droit en fondant son calcul de la valeur litigieuse sur cette prétendue résiliation (cf. appel, ad motifs, let. A, p. 3).

2.1

Aux termes de l’art. 91 al. 2 CPC, lorsque l’action ne porte pas sur le paiement d’une somme d’argent déterminée, le tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur ce point ou si la valeur qu’elles avancent est manifestement erronée.

Selon la doctrine et la jurisprudence relatives à cette disposition, le tribunal n’est pas lié par une entente expresse ou tacite des parties si la valeur qu’elles avancent est manifestement erronée. Il est alors tenu de la déterminer lui-même d’office, comme il le ferait en cas de désaccord des parties. Il suffit qu’il éprouve des doutes sérieux sur le montant avancé par les parties. En d’autres termes, le tribunal détermine la valeur litigieuse dans deux cas de figure, à savoir à défaut d’entente entre les parties ou si la valeur litigieuse qu’elles avancent est manifestement erronée (CR CPC-Tappy, 2ème éd. 2019, art. 91 n. 44 s. et réf. citées).

2.1.1

En l’espèce, l’appelante n’explicite pas – et la Cour ne discerne pas – en quoi les premiers juges auraient violé le droit et/ou constaté les faits de manière inexacte. Elle n’explique pas non plus – et on ne voit pas davantage – quel argument elle entend tirer de la prétendue violation du droit, respectivement de la prétendue constatation inexacte des faits, qu’elle invoque, dans la mesure où elle ne conteste pas la valeur litigieuse fixée par les premiers juges, mais uniquement la méthodologie de calcul, sans que l’on comprenne bien la finalité de son raisonnement sur ce point. Dans ces circonstances, il suffit de constater que la valeur litigieuse fixée par les premiers juges a été admise par les parties et qu’elle n’apparaît au demeurant pas manifestement erronée, si bien qu’elle ne peut qu’être confirmée.

Il s’ensuit le rejet de l’appel sur ce point.

3.

L’appelante se plaint ensuite d’une constatation inexacte des faits et d’une violation du droit, singulièrement de l’art. 257d CO. En bref, elle fait valoir que, contrairement à ce qui a été faussement retenu par les premiers juges, la mise en demeure du 13 août 2018 ne portait pas sur un montant disproportionné par rapport à l’arriéré de loyers effectivement dû. A cet égard, elle soutient pour l’essentiel que l’avis comminatoire en question distinguait clairement les loyers échus de ceux à échoir, de sorte qu’il était parfaitement clair et compréhensible pour l’intimée. Par conséquent, cette dernière était sans difficulté en mesure de reconnaître les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail. Elle en déduit que la résiliation remplissait les conditions de l’art. 257d CO, si bien qu’elle n’était pas nulle, contrairement à ce qui a été retenu à tort par le Tribunal des baux (cf. appel, ad motifs, let. B., p. 3 ss).

3.1

Le Tribunal des baux a correctement exposé les énoncés de faits légaux, la doctrine et la jurisprudence relatifs à l’art. 257d CO (cf. décision attaquée, let. B.2., p. 6 s.), si bien qu’il suffit d’y renvoyer, tout en soulignant qu’aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).

Selon la jurisprudence, la sommation de payer du bailleur, au sens de l'art. 257d al. 1 CO, doit être claire et précise sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion (arrêt TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008, in CdB 2009 p. 8; arrêt TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 4). Cela peut intervenir soit par l'indication des mois en souffrance, soit par l'indication d'un montant d'arriéré précis, pour autant, dans ce dernier cas, que le locataire ne risque pas de se voir imposer la justification du paiement de tous les loyers déjà échus, sous prétexte que l'un d'entre eux n'aurait, selon le bailleur, pas été réglé (arrêt TF du 14 juin 2000, in CdB 2000, p. 107 ss; arrêt TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 5).

Selon la jurisprudence, est inefficace le congé qui ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné son exercice (ATF 135 III 441 c. 3.1 et les réf. citées). Le Tribunal fédéral donne comme exemple le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité celui-ci est payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal et le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante (ATF 121 III 156).

Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision (arrêt TF 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3 / JdT 2012 II 109). Une proportion du simple au double entre le montant effectivement dû et celui réclamé a été jugée disproportionnée. Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a ainsi jugé inefficace le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer effectivement dû (du simple au double). La Chambre des recours a motivé cette solution par le fait que le locataire « moyen » qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart du temps par un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement. Cette jurisprudence a été confirmée depuis lors à plusieurs reprises par la Chambre des recours (cf. Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement du loyer (art. 257d CO), in JT 2012 III 55 ch. 43).

Selon la doctrine, si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (arrêt TF 4A_316/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 ; arrêt TF 4A_44/2017 du 21 mars 2017 consid. 3.3 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 666 et réf. citée).

Le congé donné en application de l’art. 257d CO est nul lorsque le locataire a payé l’arriéré de loyer dans le délai comminatoire de 30 jours (Lachat, p. 671). La nullité vaut a fortiori lorsque le locataire était à jour dans le paiement de ses loyers lorsqu’il a reçu l’avis comminatoire. De même, l’avis comminatoire est dépourvu d’effet s’il porte sur un loyer qui n’est pas encore échu (CR CO I-Lachat/Bohnet, 3ème éd. 2021, art. 257d n. 5).

3.2

Les premiers juges ont considéré et retenu qu’il ressort de la mise en demeure du 13 août 2018 que le montant total d’arriérés de loyers s’élevait à CHF 40'607.85. Cependant, il ressort des pièces produites au dossier que le montant dû s’élevait à CHF 33'065.60 à cette date-là et que certains loyers n’étaient pas encore échus. Le montant est ainsi de 20% plus élevé et est donc disproportionné. La résiliation du 16 octobre 2018 mentionne un montant de CHF 33'065.60. Or, à nouveau, il ressort des pièces produites que la demanderesse avait payé deux loyers de CHF 7'542.25, soit au total CHF 15'084.25 et que par conséquent, le montant à titre d’arriérés de loyers s’élevait au 16 octobre 2018 à CHF 17'981.10. En outre, la sommation indique des montants échus et non échus, alors que le bien-fondé de la créance échue n’était pas évident pour la demanderesse notamment en raison du fait que la défenderesse n’était pas informée de la convention portant sur la compensation des loyers avec le paiement des honoraires de Maître I.________.

Sur le vu de ce qui précède, le Tribunal de céans ne peut que constater que la résiliation du 16 octobre 2018 est nulle. En effet, les conditions de l’art. 257d CO ne sont pas réalisées.

Par surabondance de motifs, il convient de relever encore que le courrier du 24 août 2018 intitulé « Arrangement de paiement relatif aux contrats de baux » que la défenderesse a adressé à la demanderesse mentionne aux chiffres 2 et 3 que la somme de CHF 15'084.50, correspondant à deux loyers doit être versée d’ici la fin du mois d’août 2018 et que le solde des arriérés doit être versé sitôt conclue la vente de la propriété de J.________. Ledit courrier annule la mise en demeure car il ne fait mention d’aucune réserve, le chiffre 3 prévoyant un délai de paiement très large. De plus, la locataire ne pouvait pas savoir quel montant était dû pour éviter la résiliation. Le Tribunal de céans tient encore à relever que la demanderesse a payé le loyer de CHF 7'542.35 le 31 août 2018 et que la bailleresse l’a reçu le 3 septembre 2018, étant précisé que le 31 août 2018 était un vendredi. Il y avait donc un retard de 3 jours. La résiliation du 16 octobre 2018 est donc abusive, compte tenu surtout du très large délai accordé pour le paiement du solde (vente de la maison). Au surplus, si le retard aujourd'hui invoqué avait eu une quelconque importance, la bailleresse n'aurait pas attendu le 16 octobre 2018, soit plus d'un mois et demi, pour résilier le bail.

Par surcroît de motifs, l'on relèvera que, suite aux pourparlers entrepris après la notification du congé et sa contestation devant la Commission de conciliation, la défenderesse a renoncé au congé, ce qu'elle a communiqué à dite commission le 27 décembre 2018 en ces termes :

"Nous vous prions de prendre note que dans le dossier qui nous occupe, nous avons d’ores et déjà informé la locataire du retrait de la résiliation de bail envoyé au locataire pour le 30 novembre 2018. D’autre part, un accord extrajudiciaire étant en passe d’être signé…"

Certes, la défenderesse semblait espérer la conclusion d'une convention formelle qui n'a finalement pas été signée par la demanderesse. Toutefois, les termes utilisés dans la missive retranscrite ci-dessus, notamment les mots "d'autre part", démontrent que la renonciation au congé était inconditionnelle (cf. jugement entrepris, let. B.2., p. 7 s.).

3.3

En l’espèce, ces différentes considérations sont pertinentes et la Cour y renvoie expressément par adoption de motifs pour considérer et retenir, à son tour, que l’avis comminatoire du 13 août 2018 ne distinguait pas clairement les arriérés de loyers échus des loyers à échoir. Contrairement à ce qu’affirme péremptoirement l’appelante, l’intimée n’était donc pas en mesure de reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail.

Certes, comme le soutient l’appelante, l’avis comminatoire en question différenciait effectivement les loyers échus des loyers à échoir par les termes « échu » et « 30 jours » mentionnés entre parenthèses à la suite de chaque rubrique. Il n’en demeure pas moins que, contrairement à ce qu’elle prétend, il souffrait d’un manque évident de clarté. Pour s’en convaincre, il suffit de constater que la menace de résiliation prévue par l’art. 257d CO était précédée d’un seul et unique montant récapitulatif total, libellé en caractère gras et surligné – et donc immédiatement reconnaissable par la locataire comme étant la somme dont elle devait s’acquitter pour éviter la résiliation du bail –, à savoir CHF 40'607.85. Il n’était nullement fait état d’un éventuel solde intermédiaire, différenciant les loyers échus des loyers à échoir, par exemple. L’appelante ne conteste d’ailleurs pas que la sommation litigieuse portait sur un montant total de CHF 40'607.85, alors qu’elle ne pouvait porter que sur un montant de CHF 33'065.60. Or, comme exposé plus haut (cf. supra consid. 3.1), lorsque la sommation mentionne, sans davantage de précision, comme en l’espèce, un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges – en l’occurrence, un montant supérieur de 20% à cette somme –, il y a lieu d’admettre que la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision requises par la doctrine et la jurisprudence.

Pour le surplus, l’appelante ne saurait exciper du fait qu’un tel ratio n’est pas disproportionné, au motif qu’il est inférieur à celui envisagé par la jurisprudence rappelée plus haut (ibidem). D’une part et quoi qu’elle en dise, les sommes en jeu étaient importantes. D’autre part et surtout, l’intimée était en proie à de graves difficultés financières, ce que l’appelante savait parfaitement. Celle-ci n’a d’ailleurs pas hésité à exploiter cette situation. On en veut pour preuve le comportement des parties examiné dans leur ensemble. En effet, en dépit de ses difficultés financières et alors même qu’elle n’arrivait plus à faire la part des choses quant au fondement des montants réclamés par la bailleresse – lesquels étaient manifestement exagérés et au sujet desquels elle aurait dû éprouver des doutes –, la locataire a néanmoins jusqu’au bout tout tenté pour éviter la résiliation du bail en payant sans discussion une grande partie des montants qui lui étaient réclamés par la bailleresse. On peut – et doit – donc admettre qu’elle a ainsi été contrainte à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'elle aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact.

En tout état de cause, force est de constater que la sommation litigieuse portait sans distinction sur des loyers échus et des loyers à échoir, ce qui n’est pas admissible. Or, l’avis comminatoire qui, comme en l’espèce, porte sur un ou plusieurs loyers qui ne sont pas encore échus, est dépourvu d’effet, si bien que le congé qui s’ensuit est nul (cf. supra consid. 3.1). Il en résulte que c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la résiliation du 16 octobre 2018 est nulle, les conditions de l’art. 257d CO n’étant pas remplies (cf. supra consid. 3.2 pour retranscription intégrale de leurs motifs).

3.4

A supposer que la résiliation n’ait pas été nulle, elle était de toute façon annulable. En dépit de son caractère extraordinaire, le congé signifié valablement par le bailleur en application de l'art. 257d al. 2 CO peut aussi être annulable, au sens des art. 271 et 271a al. 1 CO (sauf dans les hypothèses, non réalisées en l’espèce, visées aux lettres d et e; cf. art. 271a al. 3 litt. b CO). Tel pourra notamment être le cas lorsque le bailleur, après la fixation du délai comminatoire, a promis au locataire des facilités de paiement pouvant être interprétées comme une renonciation au droit de résilier (Wessner, L’obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9ème Séminaire sur le droit du bail, 1996, n. 98 et réf. citées). Or, à l’instar des premiers juges, il y a lieu d’admettre que le courrier du 24 août 2018 intitulé « arrangement de paiement relatif aux contrats de baux » doit être interprété comme tel.

3.5

Il s’ensuit le rejet de l’appel sur ces différents points, ce qui scelle le sort de l’appel dans son ensemble, lequel doit être rejeté. Point n'est, dès lors, besoin d'examiner les griefs formulés par l’intimée et les réquisitions de preuves formulées à leur appui (cf. réponse, ad motifs « congé-pression », p. 13 ss).

4.

Compte tenu du rejet de l’appel, il se justifie de mettre les frais de procédure à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).

Ils comprennent, d'une part, les frais judiciaires dus à l’Etat par un émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC; art. 124 LJ; art. 10 s. et 19 RJ) et, d'autre part, les dépens, fixés en l'occurrence de manière détaillée (art. 65 RJ).

4.1

Les frais judiciaires de la procédure d'appel, fixés forfaitairement à CHF 5’000.-, sont mis à la charge de la société A.________ SA. Ils seront prélevés sur l’avance de frais du même montant effectuée le 9 mars 2022.

4.2

Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif cantonal. L'art. 63 al. 3 RJ dispose qu'en cas de fixation détaillée, comme en l'espèce, l'autorité tiendra compte notamment du temps nécessaire à la conduite du procès dans des circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en jeu. Le tarif horaire est de CHF 250.- (art. 65 RJ) avec majoration en fonction de la valeur litigieuse lorsqu'elle est supérieure ou égale à CHF 42'000.- (art. 66 RJ). A défaut d'une indication particulière sur la liste de frais, sont admises la correspondance et les conférences utiles et en relation directe avec un acte de la procédure (mémoires, séances), qui sortent d'une simple gestion administrative du dossier : la correspondance et les communications téléphoniques nécessaires à la bonne conduite du procès donnent exclusivement droit à un paiement forfaitaire maximal de CHF 500.-, voire exceptionnellement de CHF 700.- (art. 67 RJ). Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires à la conduite du procès sont remboursés au prix coûtant, hormis pour les frais de copie, de port et de téléphone qui sont fixés forfaitairement à 5 % de l'indemnité de base sans majoration (art. 68 al. 2 RJ). Enfin, le taux de la TVA est de 7.7 % (art. 25 al. 1 LTVA).

4.3

Pour la procédure d’appel, sur la base de la liste de frais produite le 16 mai 2022, la Cour fait globalement droit aux prétentions de Me Alain Ribordy et retient qu’il a consacré utilement 1’250 minutes à la présente cause, ce qui correspond à des honoraires de CHF 5'208.35. Compte tenu de la valeur litigieuse de CHF 88’347.- (majoration de 31,56 %, soit CHF 1'643.75), les honoraires sont fixés à CHF 6'852.10. S’y ajoutent les débours par CHF 260.45 (5 % de CHF 5'208.35) et la TVA (7.7 % de 7'112.55) par CHF 547.70. Par conséquent, les dépens de B.________ SA sont fixés à CHF 7'660.25 pour l’appel.