ACJC/160/2026

A.

a. A______ SARL, au capital de 20'000 fr., inscrite au Registre du commerce du canton de Genève depuis le ______ 2013, est active dans les secteurs de l'automobile, l'audio-visuel, l'informatique, le transport de personnes et de marchandises et de l'immobilier. C______ en est l'associé gérant président avec signature individuelle pour 200 parts de 100 fr.

b. Par contrat du 18 décembre 2015, A______ SARL a pris à bail des locaux commerciaux (atelier, jardin à l’entrée de la parcelle, parc de 18 places à l’extérieur de l’atelier, accès aux sanitaires de l’immeuble et à la boîte-aux-lettres) dans l’immeuble sis route 1______ à D______ [GE], appartenant à B______, moyennant un loyer mensuel de 1'400 fr., charges comprises, payable « cash par anticipation le 10 de chaque mois », pour une durée de 5 ans du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020, renouvelable.

c. Par ordonnance pénale du Ministère public du 26 septembre 2022, B______ a été reconnu coupable de tentative de contrainte pour avoir fait notifier à A______ SARL et à C______ plus d'une dizaine de commandements de payer sans leur donner de suite judiciaire ou administrative.

d. Par courrier recommandé du 26 mars 2025, non retiré dans le délai de garde postal venant à échéance le 3 avril 2025 et retourné à l’expéditeur, B______ a mis en demeure A______ SARL de lui verser, dans les 30 jours, la somme de 8'400 fr. à titre de loyers arriérés d’octobre 2024 à mars 2025, sous menace de résiliation du bail conformément à l’art. 257d CO.

e. Par courrier du 7 mai 2025 à la locataire, B______ a résilié le bail avec effet au 30 juin 2025 pour défaut de paiement du loyer. Il a annexé au courrier un avis officiel de résiliation, ainsi que l’avis comminatoire du 26 mars 2025. Selon la mention figurant au pied du courrier, copie de celui-ci a été adressée au conseil de la locataire.

f. Par acte du 6 juin 2025, A______ SARL a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après : la Commission) d’une action en constatation de la nullité, subsidiairement en annulation du congé, dirigée contre

Elle a allégué que « absente quelques jours », elle n’avait pas pu prendre connaissance de l’avis comminatoire du 26 mars 2025, qui avait été retourné à l’expéditeur. Elle avait tenté, en vain, d’obtenir de sa partie adverse copie de ce courrier.

Elle a fait valoir que la résiliation était « nulle au vu notamment de l’absence de mise en demeure valable ». Subsidiairement, elle a soutenu que le congé devait être annulé au motif qu’il était contraire au principe de la bonne foi.

Elle n’a pas contesté le retard dans le paiement du loyer.

Elle a produit notamment la lettre du bailleur du 7 mai 2025 avec ses deux annexes.

La procédure a été enregistrée sous le n° C/2______/2025. Par décision du 19 septembre 2025, la Commission a rayé la cause du rôle, en raison du défaut de la locataire lors de l’audience du même jour (art. 206 al. 1 CPC).

Par acte du 20 octobre 2025, la locataire a formé appel à la Cour de justice contre ladite décision, en concluant à son annulation, à la constatation de la suspension de la procédure (en raison de sa faillite prononcée le 15 septembre 2025 par le Tribunal dans la présente cause; cf. ci-dessous let. B) et au renvoi de la procédure à la Commission (faits notoires résultant d’une autre procédure opposant les mêmes parties et des pièces produites en appel par B______; cf. ci-dessous, « En droit », consid. 2).

g. Par requête expédiée le 12 juin 2025 au Tribunal de première instance, B______ a requis, avec suite de frais, la faillite sans poursuite préalable de A______ SARL en application de l'art. 190 al. 1 ch. 2 LP. Il s’agit de la présente cause C/14825/2025.

Il a allégué que la locataire ne versait plus le loyer depuis octobre 2024, de sorte que l’arriéré s’élevait à 11'200 fr. Par ailleurs, la société faisait l’objet d’un « nombre incalculable de poursuite ». Pas moins de 29 inscriptions figuraient « à son extrait de poursuite, dont de nombreuses poursuites émanant de créanciers divers, y compris des créanciers de droit public, et ce, pour un montant totalisant » 561'965 fr. Il a notamment produit un extrait du registre des poursuites concernant la locataire émis le 20 mai 2025.

h. Par acte du 16 juillet 2025, le bailleur, agissant par la voie de la protection des cas clairs, a requis du Tribunal des baux et loyers l’évacuation de la locataire, l’exécution directe de l’évacuation, ainsi que le paiement de loyers impayés.

Cette procédure a été enregistrée sous le n° C/3______/2025. Par jugement non motivé JTBL/1395/2025 du 6 novembre 2025, reçu par les parties le 9 janvier 2026, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la requête de suspension de la procédure formée par A______ SARL, condamné celle-ci à verser à B______ 16'800 fr. plus intérêts à 5 % dès le 15 avril 2025 et dit que la requête du bailleur était irrecevable pour le surplus. Le 15 janvier 2026, A______ SARL a demandé la motivation du jugement (faits notoires résultant d’une autre procédure opposant les mêmes parties).

i. Par acte du 14 août 2025, A______ SARL a saisi la Commission d’une action en exécution de travaux, en réduction du loyer et en paiement dirigée contre le bailleur. Elle a sollicité, notamment, le rétablissement de l’électricité dans les locaux, une réduction de loyer de 80 % à compter du 1er février 2020 jusqu’à l’élimination totale des défauts, ainsi que le paiement de 24'230 fr. « en guise de mauvaise exécution du contrat ».

Elle a allégué qu’à fin février 2021, les câbles électriques du local loué avaient été sectionnés et que, depuis cette date, elle ne disposait plus d’électricité. Elle avait demandé à de multiples reprises au bailleur de la rétablir, en vain. Elle avait installé un générateur de secours afin de continuer son activité; elle se retrouvait cependant limitée dans celle-ci. A l’appui de ces allégations, la locataire a offert en preuve l’audition des parties et n’a produit aucune pièce.

Elle a allégué également que, le 25 janvier 2024, le bailleur avait appelé la police afin de faire évacuer six véhicules lui appartenant, stationnés sur les places de parking louées. Les véhicules avaient été envoyés à la fourrière. N’ayant pas les liquidités nécessaires, elle n’avait pu récupérer que deux véhicules en s’acquittant de 1'340 fr. A cela s’ajoutaient 500 fr. de frais de dépanneuse. Les quatre autres véhicules avaient été envoyés à la décharge; les frais de fourrière s’étaient élevés à 7’590 fr.; la valeur des véhicules détruits était de 14'800 fr. A l’appui de ces allégations, la locataire a produit une ordonnance de non-entrée en matière prononcée le 28 août 2024 par le Ministère public (qui relève que les déclarations des parties étaient contradictoires et que les faits dénoncés par C______ dans sa plainte pénale dirigée contre B______ s’inscrivaient dans un litige essentiellement civil), deux quittances de la fourrière du 2 février 2024, ainsi qu’une facture du 16 mai 2024, une première lettre de rappel du 29 mai 2024 et une mise en demeure du 22 janvier 2025 émanant de la Direction des finances de la Police.

La procédure a été enregistrée sous le n° C/4______/2025. Par décision du 19 septembre 2025, la Commission a rayé la cause du rôle, en raison du défaut de la locataire lors de l’audience du même jour (art. 206 al. 1 CPC).

Par acte du 20 octobre 2025, la locataire a formé appel à la Cour de justice contre ladite décision, en concluant à son annulation, à la constatation de la suspension de la procédure (en raison de sa faillite prononcée le 15 septembre 2025 par le Tribunal dans la présente cause; cf. ci-dessous let. B) et au renvoi de la procédure à la Commission (faits notoires résultant d’une autre procédure opposant les mêmes parties).

j. Une audience s’est tenue le 14 août 2025 devant le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal) dans la présente cause (C/14825/2025) ayant pour objet la faillite sans poursuite préalable de A______, requise par B______.

j.a Ce dernier a persisté dans sa requête et a produit un extrait du registre des poursuites concernant la locataire, émis le 11 août 2025.

Il a déclaré qu’il avait « déposé une requête en évacuation couplée de prétentions en loyers impayés ».

j.b Sans compter les poursuites intentées par B______ l’extrait du 11 août 2025 comprend 24 inscriptions entre 2019 et 2025 : deux poursuites au stade de l’opposition engagées par E______ AG (portant chacune sur 12'671 fr. 25); une poursuite pour 980 fr. 90 au stade de l’opposition introduite par F______ [compagnie d’assurances]; une poursuite de 222 fr. 50 au stade de l’opposition introduite par G______ SA; deux poursuites introduites par H______ [compagnie d’assurances] (611 fr. 40 payés à l’Office des poursuites et 669 fr. 40 payés à la créancière); quatre poursuites engagées par I______ portant chacune sur 350 fr., dont trois au stade de l’opposition et une soldée à l’Office des poursuites; cinq poursuites introduites par l’Administration fiscale cantonale, dont trois ayant donné lieu à un acte de défaut de biens (329 fr. 80, 565 fr. 70 et 545 fr. 96), une au stade de la commination de faillite (423 fr. 10) et une au stade de l’opposition (392 fr. 45); sept poursuites engagées par la CAISSE DE COMPENSATION L______, dont trois ayant donné lieu à un acte de défaut de biens (2'117 fr. 55, 4'337 fr. 65 et 2'164 fr. 60), une au stade de l’ouverture (717 fr. 85), une au stade de l’opposition (2’020 fr. 35) et deux au stade de la continuation (2'191 fr. 95 et 819 fr. 90); une poursuite au stade de l’opposition introduite par la commune de D______ [GE] portant sur 409 fr.; une poursuite engagée par J______ portant sur 8'869 fr. 80, au stade de l’opposition.

j.c A______ a conclu au rejet de la requête, avec suite de frais. Elle a fait valoir que sur un total de poursuites de 561'000 fr., 507'000 fr. émanaient de B______, dont la majorité s'était arrêtée au stade de l'opposition. La créance du J______ faisait l'objet d'une procédure pénale en cours liée au prêt COVID. S'agissant de la [Caisse de compensation] L______, les dettes étaient contestées.

Elle a déclaré qu’elle avait « déposé en conciliation des requêtes visant à réduire le montant du bail ».

B.

Par jugement JTPI/11338/2025 du 15 septembre 2025, reçu par les parties le 18 septembre 2025, le Tribunal a déclaré A______ en état de faillite dès le 15 septembre 2025 à 15h00 (chiffre 1 du dispositif), arrêté les frais judiciaires à 500 fr., compensés avec l’avance faite par B______ et mis à la charge de A______ (ch. 2), condamné celle-ci à verser à B______ 500 fr. à titre de remboursement de l’avance de frais (ch. 3) et 800.- TTC à titre de dépens (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5).

Le Tribunal a considéré que B______ avait établi sa qualité de créancier par la production d'un contrat de bail et d'une mise en demeure, la locataire n’ayant pas contesté être débitrice des loyers impayés. Le fait que celle-ci ne payait plus le loyer de ses locaux commerciaux depuis octobre 2024 tendait à démontrer à lui seul qu'elle était en cessation de paiement. En outre, il ressortait de l’extrait des poursuites du 11 août 2025, postérieur à la requête, que A______ faisait l’objet de six actes de défaut de biens remis à l'Administration fiscale et à la [Caisse de compensation] L______ ainsi que d'une commination de faillite émanant de l'Administration fiscale. Il était ainsi rendu vraisemblable qu’elle avait suspendu ses paiements.

C.

a. Par acte expédié à la Cour de justice le 29 septembre 2025, A______ a formé recours contre le jugement précité, dont elle a requis l’annulation. Elle a conclu au rejet de la requête de faillite sans poursuite préalable, avec suite de frais.

b. Par décision du 17 octobre 2025, la Cour a accordé la suspension de l’effet exécutoire attaché au jugement entrepris, ainsi que la suspension des effets juridiques de l’ouverture de la faillite, compte tenu de l’existence d’un préjudice difficilement réparable et afin que le recours ne soit pas vidé de sa substance (chiffre 1 du dispositif) et ordonné l’inventaire des biens de A______ (ch. 2).

c. Dans sa réponse du 30 octobre 2025, B______ a conclu au rejet du recours et à la confirmation du jugement attaqué, avec suite de frais.

Il a produit des actes de la procédure C/2______/2025 (cf. ci-dessus, let. A.f).

Préalablement, B______ a conclu à ce que la Cour ordonne la substitution de partie entre lui-même et K______ SA. Il a allégué qu’il avait vendu à cette dernière les parcelles 5______, 6______ et 7______ de la commune de D______ [GE], sur lesquelles se trouvent les locaux occupés par sa partie adverse. Il a produit à ce sujet une attestation du notaire qui a instrumenté l’acte de venteachat, signé le 18 septembre 2025, enregistré à Genève le ______ 2025 et déposé au Registre foncier le ______ 2025 sous P.j. 8______. Il a aussi déposé une procuration du 30 octobre 2025 autorisant son conseil à représenter également

d. Dans ses déterminations du 14 novembre 2025, A______ a persisté dans ses conclusions.

B______ et K______ SA, par l’intermédiaire de leur conseil commun, en ont fait de même dans leurs déterminations du 27 novembre 2025.

e. A______ et B______ ont été informés le 11 décembre 2025 de ce que la cause était gardée à juger.