ACJC/307/2020

A.

Par jugement JTBL/481/2019 du 14 mai 2019, notifié aux parties le 21 mai 2019, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la requête de contestation de congé formée le 28 juin 2018 par A______ SA et B______ (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).

B.

a. Par acte expédié le 20 juin 2019 au greffe de la Cour de justice, A______ SA et B______ ont appelé de ce jugement, concluant à l'annulation de celui-ci, et cela fait, à ce que leur requête en contestation de congé soit déclarée recevable, subsidiairement, à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour instruction supplémentaire.

b. Dans sa réponse, C______ SA a conclu à la confirmation du jugement entrepris.

c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives.

d. Par avis du 17 octobre 2019, elles ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure :

a. Le 1er février 1992, C______ SA, propriétaire et bailleresse représentée par la régie D______ et A______ SA ainsi que B______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location de locaux commerciaux composés de trois arcades situées à l'angle du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [no.] ______ rue 1______ à Genève.

b. Selon le Registre du commerce, A______ SA est sise au [no.] ______ rue 1______. Cette société anonyme, dont B______ est l'administrateur unique, a notamment pour but social l'exploitation d'un commerce 24 heures sur 24.

c. Le 20 avril 2012, à la suite de la contestation par les locataires d'un premier congé notifié par la bailleresse, les parties ont trouvé un accord, lequel a été entériné par le Tribunal des baux et loyers.

Aux termes de cet accord, les parties ont conclu dès le 1er mai 2012 un contrat de bail indexé d'une durée initiale de cinq ans, échéant au 31 mai 2017, se renouvelant tacitement d'année en année sauf résiliation respectant un préavis de six mois.

Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un commerce de journaux, librairie, papeterie, tabacs, chocolats, épicerie, vente de pizzas à l'emporter et vente de boissons alcooliques fermentées et distillées (interdite entre 21 heures et 07 heures), à l'exclusion de toute autre destination. Le guichet donnant sur [la rue] 1______ devait être fermé tous les jours de 19 heures précises à 08 heures précises, cet horaire devant être strictement respecté, tout dépassement étant constitutif d'un juste motif de résiliation anticipée du bail. Le guichet donnant côté place 2______ était ouvert 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7.

Le loyer annuel était fixé à 49'704 fr. par an, charges non comprises.

d. Les locaux loués ne disposent pas de boîte aux lettres.

Depuis 2014, B______ a requis plusieurs fois de la régie l'installation d'une boîte aux lettres, se plaignant de difficultés dans la réception de son courrier. La bailleresse a refusé de donner suite à ses demandes.

e. E______ exploite une pharmacie adjacente aux locaux litigieux, sise au

Elle dispose d'une boîte aux lettres et réceptionne parfois le courrier des locataires lorsque leur commerce est fermé. Ceux-ci ont produit trois courriers simples envoyés à leur adresse qui ont été réceptionnés par la pharmacie en date des 18 et 20 juin 2018.

La bailleresse a produit un courrier recommandé qu'elle a envoyé le 5 février 2014 aux locataires et qui a été réceptionné par ces derniers.

f. Par avis officiel envoyé par pli recommandé du 19 avril 2018, la bailleresse a manifesté sa volonté de résilier le bail pour le 31 mai 2019.

Selon l'extrait de suivi des envois de la Poste ("Track and trace") et le justificatif de distribution de la Poste, cet envoi a fait l'objet d'un avis de retrait (invitation à retirer un envoi) remis à l'adresse des locaux loués le 20 avril 2018 à 10 heures 01. Le pli n'ayant pas été retiré au guichet de la Poste dans le délai de garde de sept jours, il a été renvoyé le 1er mai 2018 à son expéditeur avec la mention "non réclamé".

Par courriel du 2 juillet 2018, un collaborateur de la Poste a confirmé à la régie qu'un avis de retrait avait bien été acheminé à l'adresse du [no.] ______ rue 1______, et qu'aucune défaillance de distribution n'était à relever.

Par courriel du 4 janvier 2019, un autre collaborateur de la Poste a confirmé que le pli recommandé avait "bien été avisé au kiosque pour Monsieur B______".

Les locataires soutiennent qu'ils n'ont jamais reçu l'avis de retrait ni le pli recommandé, alléguant que le commerce n'était ouvert le matin que dès 10 heures 30, qu'il était donc fermé à 10 heures 01 et que personne n'avait été présent pour réceptionner l'avis de retrait.

g. Le 13 juin 2018, B______ a fait part à la régie d'un projet de demande de transfert de bail. La régie l'a alors informé que le bail avait été résilié.

Les locataires allèguent que ce n'est qu'à ce moment qu'ils ont pris connaissance du courrier de résiliation.

h. Par requête du 28 juin 2018, A______ SA et B______ ont contesté le congé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

i. Non conciliée le 26 septembre 2018, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 25 octobre 2018.

Les locataires ont conclu principalement à ce que le Tribunal annule le congé. Subsidiairement, ils ont notamment conclu à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans.

j. Dans sa réponse, la bailleresse a préalablement conclu à ce que le Tribunal limite la procédure à la question de la tardiveté de la requête, et, cela fait, à ce qu'il déclare la requête irrecevable. Principalement, elle a conclu à ce qu'il dise que le congé était valable et à ce qu'il refuse toute prolongation de bail.

k. Lors de l'audience du 13 février 2018, le Tribunal a limité les plaidoiries à la question de la recevabilité de la demande.

l. Les locataires ont alors requis à titre de moyens de preuve l'audition de

Selon les locataires, ces mesures probatoires avaient pour objectif de prouver notamment leurs allégations selon lesquelles le facteur distribuait le courrier entre 10 heures et 10 heures 30, étant précisé qu'il s'agissait fréquemment d'une personne différente, que lorsque B______ ouvrait son commerce à 10 heures 30, le facteur lui remettait le courrier s'il passait à ce moment-là, que lorsque l'arcade était encore fermée et que B______ n'était pas encore sur place, le facteur remettait son courrier à la pharmacie voisine, ce qui arrivait très fréquemment, voire le déposait devant l'entrée du commerce, sur le trottoir, étant précisé que les locataires ignoraient où le facteur déposait précisément leur courrier.

La bailleresse s'est opposée à l'administration de ces mesures probatoires.

Par appréciation anticipée des preuves, le Tribunal a refusé d'ordonner les auditions requises.

m. Les locataires ont conclu à la recevabilité de leur requête, et la bailleresse, à son irrecevabilité.

n. A l'issue de cette audience, la cause a été gardée à juger sur la question de la recevabilité.

D.

Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu qu'il ressortait des pièces produites que le pli recommandé avait été dûment notifié, l'avis de retrait ayant été remis à l'adresse des locataires, et plus précisément au kiosque pour B______. Il appartenait aux locataires d'organiser leurs affaires et de prendre les mesures nécessaires pour recevoir leur courrier, s'ils ne souhaitaient pas louer de case postale, ce d'autant qu'ils savaient que l'acheminement de leur courrier pouvait poser problème en raison de l'absence de boîte aux lettres. L'avis avait été déposé le 20 avril 2018, de sorte que le délai de congé, qui avait commencé à courir le 21 avril 2018, s'était achevé le 20 mai 2018. En conclusion, la requête en contestation de congé du 28 juin 2018 était tardive et devait donc être irrecevable.