ACJC/996/2015

A.

a. Par jugement du 5 juin 2014, le Tribunal des baux et loyers a réduit de 10% le loyer (hors frais accessoires) de l'appartement de six pièces loué par B______ et C______, situé dans l'immeuble sis 1______ à ______ (GE), du 14 décembre 2010 au 8 mars 2011 (ch. 1 du dispositif), condamné A______ à rembourser à B______ et C______ le trop-perçu en découlant (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).

En substance, les premiers juges ont considéré que le défaut d'insuffisance de chauffage invoqué par les locataires était établi, qu'il avait été porté à la connaissance de la bailleresse le 14 décembre 2010 et résolu par des travaux effectués le 8 mars 2011 et que la sensation de froid qui avait régné dans l'appartement durant le défaut de chauffage, ainsi que les fluctuations de température ressenties durant toute la période concernée, justifiaient l'octroi d'une réduction de loyer de 10%.

b. Par acte adressé au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour) le 11 juillet 2014, A______ (ci-après : la recourante ou la bailleresse) a formé recours contre ce jugement, dont elle a sollicité l'annulation et, cela fait, conclu, principalement, au déboutement des locataires de leurs conclusions en réduction de loyer et en paiement relativement au défaut de chauffage, subsidiairement, à l'annulation des chiffres 1 et 2, à l'octroi d'une réduction de loyer de 5% aux locataires, du 14 décembre 2010 au 21 février 2011, encore plus subsidiairement, à l'annulation des chiffres 1 et 2, à la réduction du loyer de 5% pour le défaut de chauffage et au renvoi de la cause à l'autorité inférieure pour complément d'instruction sur la question de la durée de la réduction, soit le moment auquel D______ aurait pu remédier au défaut de chauffage si les époux B______ et C______ n'avaient pas fait obstruction à l'intervention de cette entreprise, et au déboutement d'B______ et C______ de toutes autres ou contraires conclusions dans tous les cas.

c. Par écritures déposées le 15 septembre 2014 au greffe de la Cour, B______ et C______ (ci-après : les intimés ou les locataires) ont conclu au rejet du recours et au déboutement de la recourante de toutes autres ou contraires conclusions.

d. Les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger par communication de la Cour du 11 novembre 2014, la recourante n'ayant pas fait usage de son droit de réplique.

Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit :

B.

a. Les parties sont liées par contrat du 30 janvier 2003, portant sur la location d'un appartement de six pièces sur deux niveaux, avec jardin et deux places de stationnement, situé dans l'immeuble sis 1______ à ______ (GE).

b. Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an et quinze jours, soit du 16 mars 2003 au 31 mars 2004, s'étant par la suite renouvelé d'année en année, conformément aux clauses du contrat.

c. Le loyer a été fixé pour la dernière fois par procès-verbal de conciliation du 15 septembre 2010, à 38'820 fr. par an, charges non comprises, dès le 31 mars 2010. Les acomptes provisionnels pour charges de chauffage et eau chaude et les frais accessoires introduits en sus, fixés à respectivement 200 fr. et 40 fr. par mois, par avis de majoration de loyer ou d’autres modifications du bail du 12 août 2009, n'ont pas été modifiés par ce procès-verbal.

d. Par courrier adressé par télécopie à la régie en charge de la gestion de l'immeuble le 14 décembre 2010, les locataires ont invoqué un défaut de chauffage, précisant que cette installation dysfonctionnait depuis quatre jours et que la température de l'appartement se situait entre 15° et 16°, maintenue grâce à des feux de cheminée. Ils ont demandé que le nécessaire soit fait pour résoudre ce problème, dans la journée, et indiqué l'adresse e-mail de C______ pour communication des heures d'intervention.

e. Par télécopie adressée à la régie le 20 décembre 2010, les locataires ont signalé qu'une personne était intervenue une semaine auparavant et avait réussi à réenclencher le chauffage "en manuel", de sorte qu'en deux ou trois jours, de 15° à 16°, ils étaient passés à 27°. Le vendredi suivant, le chauffage avait à nouveau arrêté de fonctionner et la température avait rechuté à 16°. Ils avaient deux enfants malades en raison de ces changements de température. Ils demandaient que ce problème soit résolu de façon définitive avant les fêtes de Noël et communiquaient à nouveau l'adresse électronique de C______ pour communication des heures de l'intervention.

f. Par télécopie du 22 décembre 2010, les locataires s'adressaient à nouveau à la régie pour lui signaler que le chauffage ne fonctionnait toujours pas, la température de l'appartement se situant entre 15° et 16°. Ils avaient à présent trois enfants malades et souhaitaient un retour de la part de la régie le jour même sur les actions qui allaient être entreprises. A nouveau, le courrier électronique professionnel de C______ était communiqué à la régie.

g. Par courrier adressé à la régie le même jour, D______, intervenue dans l'appartement, lui adressait un devis pour des travaux à entreprendre sur les vannes du système hydraulique (avec indication : "vanne 3 voies l'envers"), pour un montant total, toutes taxes incluses, de 1'829 fr. 20.

h. Le 23 décembre 2010, la régie a été relancée par un courriel du locataire qui indiquait n'avoir pas de nouvelles relativement au problème de chauffage et ne pouvoir être sans chauffage pendant les fêtes de sorte qu'il ne restait qu'un aprèsmidi pour résoudre le problème.

i. Par courriel du même jour, la régie indiquait avoir reçu un devis de l'entreprise D______ et remettait aux locataires la copie d'une demande de contre-offre faite à l'entreprise E______ à la demande de la propriétaire. Elle leur demandait de prendre contact avec cette entreprise tout en signalant qu'elle serait fermée durant les fêtes de Noël.

j. Le 3 janvier 2011, les locataires se sont adressés à la régie par télécopie, indiquant que le problème d'insuffisance de chauffage était toujours d'actualité et qu'ayant pris contact avec la société E______, ils n'avaient toujours reçu aucun courrier, mail ou fax de sa part, l'entreprise ne pouvant de toute façon pas intervenir avant le 5 janvier 2011. Ils demandaient que le nécessaire soit fait au plus vite, en communiquant à nouveau l'adresse électronique professionnelle de

k. Le même jour, la régie a répondu par courrier électronique, en adressant aux locataires copie du bon de travail transmis à l'entreprise E______. Vu le montant des travaux devisés par l'entreprise D______, la propriétaire avait requis une contre-offre. La régie demandait encore aux locataires s'ils souhaitaient que le technicien passe chez eux à leur convenance afin de faire des relevés de température.

l. Le 20 janvier 2011, un autre bon pour travaux était adressé aux locataires par courrier électronique, de manière à ce que l'entreprise D______ intervienne chez eux pour modifier le système hydraulique selon les travaux devisés.

m. Par télécopie adressée à D______ le 21 février 2011, les locataires lui demandaient d'intervenir la semaine même pour la réparation du chauffage. Malgré leurs appels, elle n'avait jamais repris contact pour fixer une date d'intervention. Ils indiquaient le numéro de téléphone du domicile et mentionnaient qu'une personne y était présente à plein temps durant toute la semaine.

n. Les parties ont eu, pendant plusieurs semaines un échange fourni de correspondances relativement aux problèmes de chauffage, chacune campant sur sa position en tenant l'autre responsable du retard pris pour y remédier.

o. Le 14 juin 2011, F______, habitante d'un immeuble voisin, a établi une attestation confirmant avoir constaté pendant la période des fêtes de Noël 2010 que la température des pièces, y compris de la salle de bains, de l'appartement des locataires, était environ de 10° et 11°.

p. Par requête adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 16 juillet 2012, les locataires ont sollicité une réduction de leur loyer de 30% du 14 décembre 2010 au 23 mars 2011, en raison du problème d'insuffisance de chauffage dans leur appartement, ainsi qu'une réduction de loyer de 10% du 1er août 2011 au 24 mars 2012, en raison d'une problématique de réception des chaînes télévision relative aux fréquences françaises, la condamnation de la bailleresse au remboursement des sommes correspondantes, ainsi que de la facture de G______ du 28 décembre 2011, en 130 fr., avec intérêts à 5% dès le 1er janvier 2012.

q. Une audience de conciliation a eu lieu le 16 octobre 2012, lors de laquelle, aucun accord n'ayant pu intervenir entre les parties, une autorisation de procéder a été délivrée aux locataires.

r. Ces derniers ont introduit leur requête par devant le Tribunal des baux et loyers le 19 octobre 2012.

s. Dans sa réponse du 30 janvier 2013, la bailleresse a contesté l'existence des défauts et conclu au rejet des demandes de réductions formulées par les locataires qui devaient être déboutés également de leur demande en paiement et de toutes autres ou contraires conclusions.

t. Lors de l'audience du 11 avril 2013, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

La locataire a déclaré que le chauffage était tombé en panne vers mi-décembre 2010 et qu'elle en avait immédiatement avisé la régie qui n'avait envoyé une entreprise qu'après Noël et uniquement pour effectuer un devis. Par la suite, la bailleresse avait demandé un deuxième devis. La réparation avait été effectuée en mars 2011, selon ses souvenirs.

La bailleresse a exposé avoir été informée par la régie le 22 ou 23 décembre 2010 de ce qu'un problème de chauffage existait dans l'appartement des locataires et qu'un devis avait été effectué. Celui-ci s'élevant à plusieurs milliers de francs, elle avait souhaité obtenir un contre-devis. La régie lui avait indiqué ne pas pouvoir accéder à l'appartement des locataires soit pour faire faire des devis, soit pour faire faire des travaux. Elle n'était pas au courant du détail des interventions de la régie de sorte qu'il fallait entendre une personne de la régie à ce sujet.

u. Le 12 septembre 2013, deux témoins ont été entendus par le Tribunal.

F______, a déclaré avoir habité un immeuble voisin, en face des locataires qui étaient de bonnes connaissances. Elle a confirmé être l'auteure de l'attestation du 14 juin 2011, faite à la demande de la locataire, ainsi que le contenu de cette attestation. Elle ne se souvenait pas de la date précise à laquelle elle avait fait ses constatations mais se rappelait que la locataire s'était plainte à plusieurs reprises qu'il faisait froid dans son appartement. Elle avait même amené ses enfants pour qu'ils se réchauffent chez elle.

A deux occasions durant cette période, elle s'était rendue au domicile des locataires et avait apporté un thermomètre à sonde qu'elle avait sur son balcon. Après l'avoir posé dans une pièce de l'appartement et après quelque temps, elle avait constaté que la température se situait entre 10° et 11°. La locataire l'avait également fait monter à l'étage où se trouvait la salle de bains. La même opération avait été effectuée et la température était également de 10° à 11°. Elle avait constaté que le thermomètre mural qui se trouvait chez les locataires indiquait même une température inférieure à 10°. Elle confirmait qu'il faisait froid dans toutes les pièces de l'appartement, tant au rez qu'au 1er étage. A sa connaissance, cette situation avait duré plusieurs semaines, avant et après Noël 2010. Chez elle, la température était normale. En arrivant chez les locataires, on sentait nettement qu'il faisait froid. Pourtant c'était la même chaudière qui desservait les appartements et elle n'avait pas entendu d'autres habitants se plaindre du froid.

Quand elle s'était rendue chez les locataires, il y avait un feu dans la cheminée. La locataire était là avec ses enfants qui portaient des écharpes et étaient protégés par des couvertures. Lorsqu'elle s'était rendue chez les locataires, elle était restée une bonne demi-heure.

H______, responsable de service après-vente auprès de l'entreprise D______, a confirmé l'intervention qui avait eu lieu dans l'immeuble 1______, à fin 2010, début 2011. Il avait été appelé le 14 décembre 2010 par les locataires au sujet d'un manque de chauffage. Un de ses collègues s'était rendu sur place pour effectuer des recherches et avait constaté que le chauffage fonctionnait mal, c'est-à-dire que la température était insuffisante, en raison d'un défaut hydraulique de l'installation qui affectait la sous-station de l'appartement en cause uniquement. Lui-même avait établi un devis pour une modification du système hydraulique, envoyé à la régie le 22 décembre 2010.

Le 20 janvier 2011, il avait reçu l'acceptation par la régie des travaux à effectuer. Souhaitant exécuter les travaux tout de suite après réception du bon, il avait eu des problèmes pour contacter les locataires. Après plusieurs essais infructueux, il avait envoyé un fax le 21 février 2011 à la locataire. Il avait pu effectuer les travaux le 8 mars 2011. Ces travaux avaient eu lieu dans la sous-station technique de l'appartement. Il ne se souvenait plus si celle-ci était située dans l'appartement ou en dehors de celui-ci. Même si l'intervention avait eu lieu en dehors de l'appartement, il était nécessaire que le locataire soit présent pour vérifier que cela fonctionnait et qu'il n'y avait pas de fuite.

La régie avait mandaté son entreprise au début janvier 2011 pour enregistrer les températures dans l'appartement. Il supposait que c'était pour disposer d'une preuve technique vis-à-vis du propriétaire.

Même s'il avait reçu le bon de la régie le 22 décembre, il n'aurait pas pu effectuer les travaux avant début janvier car l'entreprise était fermée pendant les fêtes de fin d'année. Par ailleurs, il ne s'agissait pas d'une panne complète du chauffage. Seule une zone de l'appartement était concernée, ce qui ressortait du rapport établi par son collaborateur.

Il était exact que son collaborateur avait réenclenché le chauffage en mode manuel ce qui avait eu pour effet de porter le débit à 100° et entraîné une température excessive dans tout l'appartement. Lorsqu'on était passé à nouveau du mode manuel au mode automatique, il avait constaté que le chauffage ne fonctionnait pas. A moins d'une panne générale du chauffage ou d'une panne de secteur, il était très peu probable que la température de l'appartement soit tombée à 10° ou 11°. Aucune mesure de température n'avait été effectuée. La chaudière centrale n'avait pas de problème. Il était toutefois possible que des pannes surviennent dans les deux zones desservies par la chaudière. Il n'avait pas pu exécuter le bon du 4 janvier 2011 et poser un enregistreur de température puisqu'il n'avait pu entrer en contact avec les locataires que début mars.

A teneur du devis fourni par l'entreprise E______, celle-ci avait fait globalement les mêmes constats que lui-même et préconisait également une correction hydraulique. Depuis l'intervention du début 2011, il n'y avait plus eu de problème.

v. Le 16 janvier 2014, le Tribunal a entendu d'autres témoins.

I______, administrateur de la régie J______ en charge de la gestion de l'immeuble, a déclaré ne pas pouvoir répondre à la question de savoir à quelle date la régie avait été informée par les locataires d'une panne de chauffage dans leur appartement. Le devis de l'entreprise D______ avait été reçu par la régie peu avant Noël puisqu'il l'avait soumis à la propriétaire avant Noël.

L'ordre d'effectuer les travaux avait été donné aux alentours du 20 janvier 2011. Dans l'intervalle, la propriétaire avait souhaité obtenir un contre-devis. Le contredevis de l'entreprise E______ du 13 janvier 2011 avait été transmis à la bailleresse. Trois jours plus tard, l'ordre avait été donné à l'entreprise D______ d'exécuter les travaux. L'entreprise D______ avait fait état de sa difficulté à contacter les locataires pour pouvoir accéder à leur appartement.

K______, employé auprès de la régie J______, a indiqué s'être occupé du problème de réception des chaînes TV dans l'appartement des locataires, en ayant été informé par téléphone.

Il n'était pas facile de convenir d'un rendez-vous avec les locataires. Il n'avait pas de numéro de téléphone pour les joindre, ni d'adresse électronique. La locataire lui adressait des fax sur lesquels le numéro d'émission n'apparaissait pas. La locataire avait communiqué l'adresse e-mail professionnelle de son mari. Toutefois, les époux étaient séparés. Il n'avait jamais obtenu de réponse au courriel envoyé à cette adresse. Lorsqu'il adressait un courrier postal à la locataire, elle les contactait en retour.

w. Sur quoi, le Tribunal a prononcé la clôture de l'administration des preuves et a ordonné l'ouverture des plaidoiries finales, en fixant aux parties un délai au 14 février 2014 pour déposer leurs plaidoiries écrites au greffe du Tribunal.

x. Par plaidoiries finales déposées au Tribunal des baux et loyers le 14 février 2014, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives et repris en leur faveur les éléments ressortis de l'instruction de la cause.