ATA/195/2005

1. Le présent arrêt traite de plusieurs recours formés contre des décisions rendues par le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : le département).

Par souci de clarté, les faits seront exposés ci-après sous des chapitres séparés.

De la décision du département du 24 octobre 2001

2. Monsieur A. est propriétaire d'un immeuble d'habitation sis rue du , érigé sur la parcelle , feuille de la commune de Genève,

section ___,d’un autre immeuble sis rue , Sur la parcelle __, feuille

de la commune de Genève, section _____ et d’un troisième immeuble sis

rue , parcelle __, feuille de la commune de Genève, section

3. Le 12 février 1998, l’immeuble sis rue du a fait l’objet d’une autorisation de construire complémentaire (DD) délivrée par le DAEL et

portant sur la transformation du bâtiment, sur l’aménagement des combles en logements, sur l’installation d’un ascenseur, sur la réfection des façades et la remise en état des canalisations, ainsi que sur la modification de la typologie intérieure.

L’immeuble sis rue a fait l’objet d’une autorisation de construire (DD ) délivrée par le DAEL le 15 juin 1998 et portant sur la transformation et la rénovation du bâtiment ainsi que sur l’aménagement des combles en logements.

Enfin, l’immeuble sis rue a fait l’objet d’une autorisation de construire complémentaire (DD ) délivrée par le DAEL le 26 juillet et portant sur la transformation et la réhabilitation du bâtiment ainsi que

sur l’aménagement des combles.

4. Au nombre des conditions posées par chacune de ces trois autorisations figurait le montant maximal des loyers, calculé par pièce et par an des appartements après travaux, soit :

- dans le cadre de l’autorisation DD , le loyer des appartements transformés (17 appartements, soit 67 pièces) était limité à CHF 3'250.- par pièce et par an, pour une durée de 5 ans dès la première mise en location ;

- dans le cadre de l’autorisation DD , le loyer des logements existants et transformés (10 appartements, soit 34 pièces) était limité à CHF 3'225.- par pièce et par année, pour une durée de 5 ans dès la première mise en location.

Les loyers des logements créés dans les combles (2 appartements, soit 6 pièces) étaient pour leur part limités à CHF 6'000.- la pièce l’an pendant la même durée.

- dans le cadre de l’autorisation DD , les loyers des logements existants (8 appartements, soit 29 pièces) ne devraient pas excéder après travaux CHF 3'225.- la pièce l’an, pour une durée de 5 ans dès la première mise en location.

De même le loyer du logement de 5 pièces créé dans les combles ne devrait pas excéder CHF 6'000.- par pièce et par année pendant la même durée.

Par courrier du 4 août 2000, l’Asloca Rive a interpellé le département en lui soumettant le contrat de bail de Madame et Monsieur , locataires d’un appartement de 4 pièces, en duplex, aux 2ème et 3ème étages de l’immeuble sis rue , contrat faisant état d’un loyer annuel de CHF 15'360.- avec effet au 1°” juin 2000, jusqu’au 30 mai 2005 et de CHF 18'432 avec effet au 1° juin 2005 soit un prix à la pièce de CHF 3'840.- les cinq premières années de

location.

Par décision du 24 août 2000, le département, se fondant sur la loi sur constructions et installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitations du 25 janvier 1996 (LDTR), a ordonné à M. A. de rétablir une situation conforme au droit en réadaptant les loyers de tous les logements et de restituer le trop-perçu aux locataires. Il l’invitait par ailleurs à lui faire parvenir, par retour de courrier, l’état locatif de l’immeuble en cause ainsi que ses éventuelles observations.

M. A. n’a pas interjeté recours contre ladite décision.

Le 11 septembre 2000, Madame Madame E. , locataire d’un appartement au 3ème étage de l’immeuble sis rue , à informé le département que M. A. s’était récemment présenté chez elle en lui soumettant un nouveau contrat de bail annulant et remplaçant le précédent signé en avril 2000 avec un loyer ramené à CHF 12'900.- en lieu et place de CHF 16440, soit un prix à la pièce par année de CHF 4'100.- avec effet au 1°” juin 2000, jusqu’au 30 mai 2005. Pour explication, M. A. lui avait indiqué qu’une erreur de calcul s’était glissée dans le contrat mais que le nouveau loyer ne lui permettait pas d’assurer les charges financières de l’immeuble raison pour laquelle il l’invitait néanmoins à continuer à s’acquitter de l’ancien loyer. Mme E. précisait avoir dû signer le nouveau contrat de bail sans délai de réflexion malgré sa demande expresse en ce sens. Elle relevait encore que le nouveau contrat de bail mentionnait que son appartement était un 4,5 pièces alors que le précédent contrat indiquait qu’il

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s’agissait d’un 4 pièces. Enfin, son bailleur n’avait fait aucune mention d’un éventuel remboursement du trop perçu.

Le département a dénoncé, par courrier du 2 octobre 2000, les agissements de M. A. au Procureur Général et a sollicité l’ouverture d’une instruction pénale. Cette procédure a été classée le 31 mai 2001.

Le 10 octobre 2000, sur requête du département, M. A. a produit l’état locatif complet de l’immeuble rue , existant au mois d’octobre 2000.

Il précisait que l’état locatif était même en dessous de ce qu’il aurait dû être comte tenu que certains appartements n’étaient pas des quatre pièces mais des quatre pièces et demi et relevait que les salles de jeux, dont l’utilisation était laissée à la libre utilisation des locataires, avaient été louées en tenant compte de leur surface.

Le 17 octobre 2000, le conseiller d’Etat en charge du DAEL a invité, par lettre circulaire, les locataires des immeubles rue , Tue

et rue du à faire parvenir au département une copie du contrat de bail à loyer signé pour la location de l’appartement occupé.

Par décision exécutoire du même jour, il a également ordonné à M.

A.

de lui faire parvenir sous quinzaine les états locatifs actuels et complets des trois immeubles litigieux. Cette décision n’a fait l’objet d’aucun recours. Les états locatifs demandés n’ont jamais été transmis au département.

Divers échanges de courriers ont suivi entre les parties.

Par décision du 24 octobre 2001, après avoir établi le gain illicite réalisé qui, calculés sur les trois immeubles et les cinq années de contrôle des loyers, ascendait à CHEF 445'119,90 (52'702,20 l’an), soit un gain illicite de CHF 263'511.- pour les logements existants et de CHF 58'025.- pour les logements créés dans les combles, le département a ordonné à M. A. de rétablir une situation conforme au droit en réadaptant les loyers de tous les logements des trois immeubles concernés et de restituer le trop-perçu aux locataires. Il infligeait en outre une amende de CHEF 60'000.- à M. A. retenant qu’il avait agi par cupidité et de manière intentionnelle, tout en profitant de la situation de dépendance des locataires, comportement encore aggravé par le fait qu’il consacrait une situation de récidive.

Un tableau récapitulatif des gains illicites obtenus par M. A. , de la typologie de chacun des appartements des trois immeubles et des loyers pratiqués était annexé à la décision.

M. A. , à recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par acte du 23 novembre 2001.

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a. S’agissant de l’immeuble rue du , il admettait un dépassement de CHEF 7'214.- par rapport au loyer autorisé. Cela étant, plusieurs appartements avaient été partiellement remis en état depuis la fin des travaux de rénovation ce qui représentait un investissement supplémentaire largement supérieur aux CHF 7'214.- considérés.

b. Quant à l’immeuble rue , à l’instar du précédent immeuble, le loyer de chaque appartement se décomposait du montant correspondant à la jouissance de l’appartement proprement dit, auquel s’ajoutait la cave, en CHF 100.-. En outre, les appartements sis au rez-de-chaussée disposaient chacun d’une salle de jeux au sous- sol louée CHF 300.- par mois alors que ceux dans les combles disposaient d’une terrasse de grande dimension. L’état locatif autorisé n’était dès lors dépassé que de CHEF 900.- l’an.

c. Enfin, dans l’immeuble sis rue , les deux appartements du rez-de- chaussée comprenaient également une salle de jeux au sous-sol louée CHF 300.- par mois alors que dans celui créé dans les combles, un loyer de CHF 140.- était compté pour l’usage d’une mezzanine, qui constituait en réalité une pièce supplémentaire. Il résultait de la comparaison entre l’état locatif net et celui autorisé un manque à gagner de CHF 8'565.- l’an. En outre, plusieurs 4, 5 pièces avaient un loyer calculé sur la base d’un 4 pièces.

Le département a fait parvenir ses observations au recours le 5 mars 2002.

L'autorisation de construire avait été violée à un double titre, soit tant sur le plan du montant des loyers fixés après travaux que s’agissant du décompte de pièces issu de la typologie des appartements transformées ou rénovés. La différence entre le montant des loyers pratiqués par le bailleur et ceux autorisés correspondait, durant la période contrôlée, à une somme totale minimum de CHF 409'601.-.

Le 16 décembre 2002, divers locataires ont été entendus en qualité de témoins par le Tribunal administratif avant que ce dernier ne transmette, par arrêt du 26 août 2003, la procédure à la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission), pour raison de compétence.

Par décision du 19 mars 2004, la commission a confirmé les sanctions prises à l’encontre de M. A. . En violant intentionnellement les autorisations de construire tant sur le plan des loyers pratiqués que sur le plan de la typologie, ce dernier avait contrevenu aux dispositions de la LDTR et c’était dès lors à juste titre et en application de l’article 129 lettre e LCI que le département avait ordonné le rétablissement du montant des loyers pratiqués à ceux autorisés ainsi que la restitution du trop perçu aux locataires. Quant à l’amende, elle était proportionnée et tenait compte du fait que M. A. était multirécidiviste, qu’il avait agi par cupidité et n’hésitant pas à tenir des propos mensongers à l’endroit de ses locataires ni à faire pression sur ces derniers et, enfin, de la gravité de l’infraction.

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M. A. a recouru contre ladite décision auprès du Tribunal administratif le 29 avril 2004 et conclut à son annulation (cause A/897/2004).

Le tableau produit par le DAEL, en annexe à sa décision du 24 octobre 2001 n’était pas conforme à la réalité. La LDTR ne saurait empêcher le propriétaire d’un immeuble de louer séparément des locaux accessoires ou annexes dans un immeuble. Partant, les caves, salles de jeux, mezzanines et solariums pouvaient être des éléments du bail justifiant une location majorée non prise en compte dans le coût à la pièce fixé selon la LDTR et l’autorisation de construire. De même, c’est à tort qu’il lui était fait grief d’avoir pris en compte un nombre de pièces supérieur à celui admis par le département dans le cadre de l’autorisation précitée. Enfin, l’amende était totalement disproportionnée.

Reprenant pour l’essentiel ses observations du 1°” mars 2002, le département conclut au rejet du recours et à la confirmation de sa décision.

Un transport sur place a eu lieu le 15 novembre 2004 en présence des parties dans différents appartements des immeubles sis, rue et rue Il ressort du procès-verbal établi à cette occasion les points suivants :

- Appartement de Madame Mme Y. immeuble rue : situé au rez- de-chaussée, il est formé, côté rue, d’un séjour et d’une cuisine ouverte et, côté

cour, d’un couloir desservant deux chambres à coucher. Dans l’entrée, un escalier en colimaçon dessert deux chambres à l’étage et un local chauffé au sous-sol comportant un jour sous forme de saut de loup grillagé donnant sur la rue. Le sol est carrelé et les murs ont été peints. La locataire utilise ce local pour y effectuer des travaux de bureau et y recevoir des clients. M. A. précise qu'avant travaux, ce local abritait la buanderie.

- Appartement de Madame Mme O. immeuble rue : la disposition est la même que celle de l’appartement de Mme Mme Y.

sauf qu’il ne dispose pas de chambres à l’étage. Un escalier droit court le long du mur jouxtant l’entrée et donne accès à un local chauffé. Un rai de lumière du jour filtre à travers un soupirail grillagé donnant sur la rue. Le sol est recouvert de carrelage et les murs de papier peint. Mme Mme O. se sert de ce local comme chambre d’appoint pour des enfants deux week-ends par mois. M.

A.

expose que ce local abritait auparavant la loge de la concierge. Il précise que les caves normales se trouvent à l’arrière de l’immeuble.

- Appartement de Monsieur Z. immeuble rue : l'entrée est ouverte sur le séjour, qui comporte un coin cuisine séparé par un bar. Il y a deux

chambres à coucher à l’arrière. Un escalier dessert un local en sous-sol, avec deux sauts de loup grillagés donnant sur la rue. Sur le bail, ce local est décrit comme étant une salle de jeux. M. Z. relève qu’il utilise ce local sporadiquement pour y établir ses factures. Il a délibérément coupé le chauffage pour attirer l’attention des

participants sur l’humidité ambiante. Dans un premier temps, le sol était recouvert de parquet. Celui-ci ayant gondolé, il a été recouvert de carrelage. La moquette a été posée par le locataire. M. A. indique que les caves ont été groupées à l’arrière de l’immeuble de même que la chaufferie et la buanderie.

- Appartement de Madame C. immeuble rue : situé au rez- de-chaussée, il est formé, côté rue, d’une cuisine ouverte sur le séjour et, côté cour,

d’une seule chambre à coucher. La locataire bénéficie également d’un local à l’entresol auquel on accède par un escalier droit, depuis le séjour. Ce local sert de dépôt et des activités de bricolage y sont également déployées.

En l’absence des locataires, les participants au transport sur place ne sont pas en mesures de visiter l’appartement de l’étage supérieur dans l’immeuble sis rue . Celui-ci dispose, selon M. A. , de deux chambres et un séjour au dessus duquel est accessible, par un escalier de meunier posé par le locataire précédent, une mezzanine d’une surface habitable d’environ 6m2. Il en est de même pour les deux appartements avec solarium de l’immeuble rue M. A. indique que les solariums litigieux sont accessibles par un escalier escamotable. Il s’agit d’une surface plate, dont la déclivité a été compensée, en bois imputrescible, d'environ 15m2. Le solarium est muni d’une barrière destinée à le sécuriser.

19. Le 17 et 18 janvier 2005, les parties ont fait parvenir leurs observations après enquêtes.

a. Outre quelques propositions de modifications mineures du procès-verbal, M. A. précisait que la surface plate des solarium était de 45m2. Sur le fond, il soulignait que les trois appartements visités jouissaient, au sous-sol d’une pièce supplémentaire qui, bien que ne pouvant être considérée comme habitable, pouvait parfaitement être utilisée par le locataire. Il en était de même pour les mezzanines et solariums. Or, en faisant abstraction du loyer des caves et de ces pièces et surfaces supplémentaires, le loyer LDTR imposé était rigoureusement respecté.

b. Le département relevait pour l’essentiel que dans les quatre appartements visités, les petits espaces en sous-sol présentés par le bailleur comme des salles de jeux, n’étaient pas habitables. Enfin, le décompte des pièces dans les appartements de Mmes O. , Y. et C. était erroné ces dernières disposant respectivement d’appartements de 3, 4 et 2 pièces.

De la décision du département du 20 janvier 2003

20. Messieurs A. , V. et J. sont copropriétaires d'un immeuble d'habitation sis rue , à Genève, qui fait partie d'un

ensemble du début du 20ème siècle.

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Par requête datée du 26 avril 2000 enregistrée sous DD, Monsieur Hugo Bassani, architecte auprès de la société X. SARL, a sollicité la délivrance d’une autorisation définitive de construire portant sur l’aménagement des combles, la pose de lucarnes, la réfection de l’enveloppe et l’assainissement des installations techniques de l’immeuble en cause. Quant à l’ampleur, à la nature et au coût des travaux projetés, un devis estimatif daté du 13 septembre 2000 faisait état des interventions envisagées tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de l’immeuble et aussi bien dans les sous-sols, les étages que les combles, le tout pour un montant estimé à CHEF 1'800°000.-.

Le 19 octobre 2000, le département a délivré l’autorisation de construire sollicitée (DD ). Au nombre de ces conditions, cette autorisation stipulait notamment :

«Les logements transformés et agrandis dans les combles (2 appartements = 8 pièces) seront destinés à la location. Leur loyer n’excédera pas CHF 33'115.- l’an au total, soir CHF 4'139.- la pièce conformément au devis général estimatif susvisé.

Les loyers des logements actuellement loués (5 appartements — 20 pièces) seront, après travaux, ceux indiqués en page 6 du devis déjà susvisé, soit CHEF 56'722.- l’an au total ou CHF 2'836.- l’an en moyenne.

Le loyer des logements actuellement squattés ou vacant du 1° au 4°" étage (9 appartements — 29 pièces) n’excèdera pas, après travaux, CHF 3'023.- la pièce l’an toujours conformément au devis général estimatif déjà susvisé.

Ces loyers seront appliqués pour une durée de cinq ans à partir de leur entrée en vigueur ».

L’autorisation de construire DD n’a fait l’objet d’aucun recours et est aujourd’hui en force.

Les travaux, sur le point d’être achevés et les appartements pour la plupart mis en location, le département a, par décision du 16 août 2002, ordonné à MM. A. ,J. et V. de produire copies de tous les

baux conclus à l’entrée des locataires dans l’immeuble et des procès-verbaux de chantier. Cette demande a été réitérée en date des 26 septembre et 25 octobre 2002.

Les baux — au nombre de huit — ont été transmis au département le 13 novembre 2002. Dans un courrier adressé le même jour, le conseil de MM. A. , J. et V. expliquait que ces baux avaient, dans l’esprit de ses clients, un caractère provisoire, dans la mesure où ils

entendaient solliciter une modification pendant le contrôle sur la base de l’article 14 LDTR, au motif que le coût des travaux s’était révélé supérieur à celui prévu.

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En réponse à ce courrier, le département a relevé que les baux communiqués n'étaient pas signés, que trois d’entre eux visaient des appartement de 3, 5 pièces (contrairement à la typologie des appartements résultant des plans autorisés), que les loyers oscillaient entre CHF 3'525.- et CHF 5'661.- la pièce l’an et que l’article 17 des clauses additionnelles des baux stipulait que les loyers intégraient un montant de CHEF 100.- pour la location d’une cave, le tout en contradiction avec l’autorisation de construire DD. Un délai était imparti aux copropriétaires afin qu’ils se déterminent.

Divers échanges de correspondance ont suivi entre les parties.

Le 17 janvier 2003, le DAEL a invité les locataires de l’immeubles rue à lui faire parvenir une copie du contrat de bail à loyer signé pour la location de l’appartement occupé.

Par décision du 20 janvier 2003, le département a infligé à MM.

A.

,J. et V. une amende de respectivement CHF 60'000.-, CHF 20'000.- et CHF 20'000.- fondée sur la LCI, pour avoir contrevenu aux termes de l’autorisation de construire DD , d’une part en concluant des baux

avec des loyers supérieurs à ceux autorisés et, d’autre part, en modifiant le calcul du nombre de pièces pour certains appartements. Il en résultait un gain illicite annuel de CHEF 22'080.-, soit de CHF 110'400.- sur la période de contrôle des loyers. En plus de l'amende, il était ordonné aux intéressés de rétablir une situation conforme au droit en réadaptant les loyers de tous les logements et de restituer le trop-perçu aux locataires.

MM. A. , J. et V. ont recouru séparément

contre cette décision auprès du Tribunal administratif les 19, respectivement 21 février 2003, en concluant à son annulation.

Les recours de MM. J. et V. portaient uniquement sur le prononcé des amendes administratives à leur encontre.

Par arrêt du 26 août 2003, le Tribunal administratif a renvoyé, pour raison de compétence, les affaires auprès de la commission.

Cette dernière a confirmé, par décision du 19 mars 2004, les sanctions prises à l’encontre de M. A. . Le montant maximum des loyers des logements après travaux avait été fixé en application de l’article 10 alinéa 1 LDTR et tenait compte de l’ensemble des travaux à effectuer, soit les appartements mais également les parties communes. Il n’avait pour le surplus déposé aucune requête tendant à modifier les loyers fixés. Quant au montant de l’amende (CHF 60'000.-), il était proportionné et tenait compte du fait que M. A. était multirécidiviste, qu’il avait agi par cupidité et que l’infraction reprochée était objectivement grave.

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De même, la commission a confirmé les amendes de CHF 20'000 infligées à MM. J. et V. , au motif que ces derniers ne pouvaient ignorer

les conditions de loyer pratiquées et qu’à tout le moins, en tant qu’associés et copropriétaires, la diligence commandait qu’ils s’informent des conditions de location et du respect des conditions de l’autorisation de construire.

a. MM.J. et V. ont recouru contre ladite décision auprès du Tribunal administratif le 29 avril 2004 et concluent à son annulation (cause A/895/2004).

C’était tout au plus de la négligence qui pouvait leur être reprochée. Or, les articles 44 LDTR et 137 LCI ne faisaient nullement référence à la punissabilité d’une infraction commise par négligence. L’amende de CHF 20'000.- infligée à chacun d’eux était par conséquent abusive.

b. M.A. a également recouru le même jour, par recours séparé (cause A/896/2004).

Les loyers retenus par la commission étaient erronés. La LDTR n’empêchait nullement le propriétaire d’un immeuble de louer séparément des locaux accessoires ou annexes. Partant, le loyer de la cave pouvait émarger de celui de l’appartement et être déduit du loyer pris en compte sous l’angle de la LDTR soit de l’autorisation de construire en force à ce propos. De même, le grief relatif au nombre de pièces retenues était infondé. Enfin, les baux retenus avaient un caractère provisoire dans la mesure où, à ce jour, il méconnaissait le coût total des travaux réalisés.

Le département a fait part de ses observations audits recours le 9 juillet 2004.

L'autorisation de construire avait été violée à un double titre. La différence entre le montant des loyers pratiqués par les bailleurs et ceux autorisés correspondait, durant la période contrôlée, à une somme totale de CHF 110'400.-. Objectivement, l’infraction était particulièrement grave. Subjectivement, il ne faisait aucun doute que M. A. avait agi de manière intentionnelle et par cupidité. Ce dernier faisant en outre déjà l’objet d’une procédure pour des faits similaires, il y avait dès lors récidive caractérisée.

S'agissant de MM. J. et V. , il était douteux que ces derniers n’aient jamais eu connaissance de quoi que ce soit dans ce dossier, leur avocat ayant toujours indiqué intervenir en qualité de conseil des trois copropriétaires de l’immeuble. Ils avaient à tout le moins commis une négligence grave. Quant au montant de l’amende, il était proportionné et tenait compte du fait que le comportement de ces derniers était un cas de récidive et, subjectivement constitutif d’une infraction très grave.