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Vollziehungsverordnung zum Schweizerischen Obli-gationenrecht (Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen)
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Vollziehungsverordnung zum Schweizerischen Obligationenrecht (Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen)
Gestützt auf Artikel 274 ff. des Schweizerischen Obligationenrechtes (in der Fassung vom 15. Dezember 1989) 1), Artikel 23 der Verordnung des Bundesrates über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG) 2) und Artikel 52 Absatz 2 Schlusstitel zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch 3)
vom Grossen Rat erlassen am 30. November 1994 4)
I. Allgemeines und Organisation der Schlichtungsbehörden
Art. 1
Jeder Bezirk hat eine Schlichtungsbehörde. Anzahl
Art. 2
Die Schlichtungsbehörde besteht aus einem Vorsitzenden und je einem Zusammen- Vertreter der Mieter und Vermieter sowie je einem Stellvertreter. Wo es die setzung örtlichen Verhältnisse oder andere Gründe erfordern, kann die Wahlbehörde je einen weiteren Stellvertreter wählen.
Die Wahlbehörde entscheidet über die grundlegenden organisatorischen Fragen des Sekretariates und bestimmt dessen Sitz.
Die Schlichtungsbehörde wählt den Sekretär.
Art. 3
Das Bezirksgericht wählt die Mitglieder der Schlichtungsbehörde für die Wahl Dauer von vier Jahren.
Ersatzwahlen während der Amtsdauer sind möglich.
Die Mieter- und Vermieterorganisationen unterbreiten Vorschläge für die Wahl ihrer Vertreter.
1) AS 1990, 802 2) AS 1990, 835 1.01.2008 1
Art. 4
Aufsicht Die Aufsicht über die Schlichtungsbehörden obliegt dem Departement des Innern und der Volkswirtschaft 1).
Art. 5
Kosten 1 Die Entschädigung der Mitglieder der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der Verordnung über die Verfahrenskosten und Entschädigungen im Zivilverfahren 2) sowie dem Kostentarif im Zivilverfahren 3).
Die Kosten der Schlichtungsbehörde werden durch die Gemeinden im Verhältnis ihrer Einwohnerzahl gedeckt.
Art. 6
Meldungen Das Bezirksgericht meldet Zusammensetzung und Adresse der Schlichtungsbehörde sowie entsprechende Änderungen unverzüglich dem Departement des Innern und der Volkswirtschaft 4).
Art. 7
Gleichstellung Personen-, Funktions- und Berufsbezeichnungen in dieser Verordnung beder Geschlechter ziehen sich auf beide Geschlechter, soweit sich aus dem Sinn der Verordnung nicht etwas anderes ergibt.
II. Aufgaben der Schlichtungsbehörden
Art. 8
Allgemeines Die Aufgaben der Schlichtungsbehörde richten sich nach den bundesrechtlichen Vorschriften, insbesondere nach Artikel 274a Absatz 1 OR 5) und Artikel 21 VMWG 6).
Art. 9
Hinterlegungs- Die Schlichtungsbehörde ist Hinterlegungsstelle für Mietzinse im Sinne stelle von Artikel 259g OR. 7) 1) Nunmehr Departement für Volkswirtschaft und Soziales 2) BR 320.070 3) BR 320.075 4) Nunmehr Departement für Volkswirtschaft und Soziales
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Art. 10
Die Schlichtungsbehörde richtet einen Beratungsdienst ein, der von Mie- Beratung tern und Vermietern auch ausserhalb eines Verfahrens beansprucht werden kann.
Die Beratung obliegt in der Regel dem Sekretariat. Sie kann auch einzelnen Mitgliedern übertragen werden.
Art. 11
Die Schlichtungsbehörde versucht in allen Fällen zwischen den Parteien Schlichtung eine Einigung zu erzielen.
In den Fällen, in welchen die Schlichtungsbehörde nicht entscheiden muss, kann der Vorsitzende eine Einigung versuchen. Kommt sie nicht zustande, führt die Schlichtungsbehörde einen Einigungsversuch durch, sofern die Parteien nicht darauf verzichten.
Art. 12
Kommt keine Einigung zustande, fällt sie in folgenden Fällen einen be- Entscheid gründeten Entscheid:
Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g ff. OR) 1);
Anfechtung der Kündigung (Art. 273 OR) 2);
Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 273 OR) 3).
In allen anderen Fällen stellt der Vorsitzende oder die Schlichtungsbehörde das Nichtzustandekommen der Einigung fest. Das Protokoll gilt in solchen Fällen als Leitschein im Sinne von Artikel 73 der Zivilprozessordnung 4) und hat die dort vorgesehenen Angaben zu enthalten.
III. Verfahren vor den Schlichtungsbehörden
1. ALLGEMEINES
Art. 13
Es gelten sinngemäss die Vorschriften der Zivilprozessordnung 5) über das Verfahrensrecht beschleunigte Verfahren, soweit nicht nachfolgend abweichende Bestimmungen aufgestellt werden.
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Art. 14
1) Ausstand Der Ausstand eines Mitgliedes der Schlichtungsbehörde richtet sich grundsätzlich nach den Bestimmungen des Gerichtsorganisationsgesetzes 2).
Dies gilt nicht für die Beratungstätigkeit durch den Sekretär.
Art. 15
Gesuch 1 Das Gesuch um Durchführung eines Verfahrens ist schriftlich im Doppel oder mündlich zu Protokoll bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einzureichen unter genauer Bezeichnung der Parteien, ihrer Wohnsitze und Adressen oder Firma und Adresse, Name und Adresse allfälliger Vertreter sowie einer allgemeinen Umschreibung des Streitgegenstandes.
In den Fällen gemäss Artikel 12 Absatz 1 hat das Gesuch das Rechtsbegehren sowie die wesentlichen Tatsachen und Beweismittel zu enthalten.
Art. 16
Unterlagen 1 Mit dem Gesuch sind die erforderlichen Unterlagen einzureichen.
Die Schlichtungsbehörde kann von den Parteien unter Ansetzung einer Frist weitere Unterlagen und Ergänzungen verlangen.
Kommt eine Partei dieser Aufforderung nicht nach, kann sie mit Kosten belastet werden.
Art. 17
Streit- Mit Eingabe des Gesuches bei der Schlichtungsbehörde tritt die Streitananhängigkeit hängigkeit ein.
Art. 18
Aufschiebende 1 Die Kündigungsanfechtung sowie das Begehren um Erstreckung des Wirkung Miet- oder Pachtverhältnisses haben aufschiebende Wirkung.
Bei offensichtlich verspätet eingereichten Gesuchen kann der Vorsitzende die aufschiebende Wirkung entziehen.
Art. 19
Vernehmlassung 1 Die Schlichtungsbehörde kann in allen Fällen unter Ansetzung einer kurzen Frist eine Vernehmlassung einholen.
In den Fällen von Artikel 12 Absatz 1 ist sie dazu verpflichtet.
2007, KA 1043; am 1. Januar 2008 in Kraft getreten. 2) BR 173.000
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Art. 20
In den Fällen gemäss Artikel 12 Absatz 1 erhebt die Schlichtungsbehörde Beweisverfahren die notwendigen Beweise von Amtes wegen.
Art. 21
Die Schlichtungsbehörde lädt die Parteien schriftlich zur Verhandlung vor. Vorladung
Art. 22
Die Parteien haben persönlich zur Verhandlung zu erscheinen. Persönliches Erscheinen,
Vertretung ist zulässig. Auch in diesen Fällen haben die Parteien persön- Vertretung lich zu erscheinen.
Über begründete Ausnahmen entscheidet der Vorsitzende. In diesen Fällen hat sich der allfällige Vertreter mit einer schriftlichen Vollmacht auszuweisen.
Art. 23
Erscheint der Gesuchsteller ohne genügende Entschuldigung nicht zur Ausbleiben der Verhandlung, gilt das Gesuch als zurückgezogen. Parteien
Erscheint die Gegenpartei ohne genügende Entschuldigung nicht, gilt die Einigung als gescheitert. In den Fällen von Artikel 12 Absatz 1 entscheidet die Schlichtungsbehörde aufgrund der Akten.
In den Vorladungen ist auf diese Folgen hinzuweisen.
Art. 24
Die Verhandlung ist nicht öffentlich. Verhandlung
Der Vorsitzende leitet das Verfahren. Er gibt den Parteien Gelegenheit, ihren Standpunkt zu begründen.
Die Schlichtungsbehörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest und würdigt die Beweise nach freiem Ermessen, wobei sie das Verhalten der Parteien berücksichtigt.
Art. 25
Über die Verhandlung ist ein kurzes Protokoll zu führen. Protokoll
In dieses sind insbesondere aufzunehmen:
Datum der Eingabe des Gesuches;
Datum der Verhandlung;
Besetzung der Schlichtungsbehörde;
Parteien und allfällige Vertreter;
Mietobjekt;
Anträge der Parteien;
Ergebnis der Verhandlungen;
Vergleiche im vollen von den Parteien unterzeichneten Wortlaut;
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Rechtsmittelbelehrung;
Datum der Mitteilung.
Das Protokoll ist vom Vorsitzenden zu unterzeichnen und den Parteien sowie dem Departement des Innern und der Volkswirtschaft 1) zuzustellen.
Art. 26
Offenhalten des 1 Das Protokoll kann auf begründeten Antrag einer Partei längstens drei Protokolls Monate offengehalten werden.
Die Offenhaltungsfrist ist im Protokoll zu vermerken.
Kommt bis zum Ablauf der Frist keine Einigung zustande, hat die Schlichtungsbehörde dies festzustellen oder in den vorgeschriebenen Fällen zu entscheiden.
Art. 27
Eröffnung des Der Entscheid ist zu begründen, schriftlich auszufertigen, mit einer Entscheides Rechtsmittelbelehrung zu versehen und den Parteien sowie dem Departement des Innern und der Volkswirtschaft 2) zuzustellen.
2. SCHIEDSGERICHTSVERFAHREN
Art. 28
Allgemeines Für das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde als Schiedsgericht sind die Bestimmungen der Artikel 140 ff. der Zivilprozessordnung 3) sinngemäss anwendbar.
Art. 29
Einigungsversuch Der schiedsgerichtlichen Erledigung hat in jedem Fall ein Einigungsversuch gemäss Artikel 11 vorauszugehen.
3. KOSTEN
Art. 30
Grundsatz Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist im Rahmen des Bundesrechtes kostenlos.
1) Nunmehr Departement für Volkswirtschaft und Soziales 2) Nunmehr Departement für Volkswirtschaft und Soziales
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Art. 31
Bei mutwilliger Prozessführung kann die fehlbare Partei ganz oder teil- Ausnahme weise zur Bezahlung der amtlichen Kosten und zur Leistung einer Entschädigung an die Gegenpartei verpflichtet werden.
Art. 32
Die Berechnung der amtlichen Kosten richtet sich nach der Verordnung Berechnung über die Verfahrenskosten und Entschädigungen im Zivilverfahren 1) sowie dem Kostentarif im Zivilverfahren 2) für Verfahren vor dem Einzelrichter.
IV. Weiteres Verfahren
Art. 33
Im Verfahren vor Gerichtsinstanzen gelten sinngemäss die Vorschriften Verfahrensrecht der Zivilprozessordnung über das beschleunigte Verfahren.
Art. 34
Hat die Schlichtungsbehörde das Nichtzustandekommen einer Einigung Keine Einigung festgestellt, muss diejenige Partei, welche auf ihrem Begehren beharrt, innert 30 Tagen die zuständige Gerichtsinstanz anrufen.
Art. 35
Gegen Entscheide der Schlichtungsbehörde im Sinne von Artikel 12 Ab- Entscheid satz 1 kann die unterlegene Partei innert 30 Tagen die zuständige Gerichtsinstanz anrufen.
Art. 36
Für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis Fr. 5000.– ist der Bezirksge- Sachliche richtspräsident zuständig. Zuständigkeit
Im übrigen richtet sich die sachliche Zuständigkeit nach Artikel 18 und
der Zivilprozessordnung. 3)
Art. 37
Die Feststellung des Streitbetrages erfolgt gemäss den Bestimmungen von Feststellung des Streitbetrages
Artikel 22 der Zivilprozessordnung. 4)
1) BR 320.070 2) BR 320.075 4) BR 320.000 1.01.2008 7
Art. 38
Eingabe an Die Eingabe an das Gericht hat den Erfordernissen gemäss Artikel 82 der Gericht Zivilprozessordnung 1) zu genügen.
Art. 39
2) Weiterzug Entscheide des Bezirksgerichtspräsidenten sowie des Bezirksgerichtsrichterlicher Entscheide ausschusses können mittels Beschwerde gemäss Artikel 232 ff. Zivilprozessordnung 3) an das Kantonsgericht weitergezogen werden.
Entscheide des Bezirksgerichtes sind mittels Berufung im Sinne von
Artikel 218 Zivilprozessordnung beim Kantonsgericht anfechtbar.
V. Administrative Bestimmungen
Art. 40
Formulare 1 Die Gemeinden erhalten vom Kanton zum Selbstkostenpreis die Formulare für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 266 l Abs.
OR) 4). sowie für Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter (Art. 269 d Abs. 1 OR) 5).
Sie geben diese Formulare den Vermietern auf Verlangen ab und können dafür eine kostendeckende Gebühr erheben.
Das Departement des Innern und der Volkswirtschaft 6) genehmigt die Formulare für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 266 l Abs. 2 OR) 7) sowie für Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter (Art. 269 d Abs. 1 OR) 8).
Wenn der Vermieter den Mietzins auf Grund der vereinbarten Staffelung erhöht, gilt als rechtsgenügendes Formular die Kopie der Mietzinsvereinbarung (Art. 19 Abs. 2 VMWG). 9)
Art. 41
Mitteilung der Die zuständigen Gerichtsinstanzen haben ein Doppel der Urteile über an- Urteile gefochtene Mietzinse und andere Forderungen der Vermieter dem Eidge- 1) BR 320.000 2007, KA 1043; am 1. Januar 2008 in Kraft getreten.
1.01.2008 nössischen Volkswirtschaftsdepartement zuzustellen (Art. 23 Abs. 2 VMWG). 1) VI. Schlussbestimmungen
Art. 42
Die Regierung bestimmt den Zeitpunkt des Inkrafttretens. 2) Inkrafttreten
Art. 43
Auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens werden aufgehoben: Aufhebung bisherigen Rechts
Ausführungsbestimmungen zum Schweizerischen Obligationenrecht (Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen) vom 25. Juni 1990 3);
Bestimmung des Sitzes und des örtlichen Geltungsbereiches der Schlichtungsstellen für Mietverhältnisse vom 14. September 1987 4).