Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, l'appel est recevable.

2. a) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC ; Tappy, JT 2010 III, p. 136-138).

b) En l’espèce, Y. SA produit un bordereau de preuves littérales dont la plupart figurait déjà au dossier. Ces pièces lui seront restituées. Quatre de ces pièces ne figurent toutefois pas au dossier de première instance, alors que l'intimée aurait eu la faculté de les déposer devant le premier juge déjà. Produites en procédure d'appel, elles sont dès lors tardives et seront renvoyées à leur expéditeur. Les CFF déposent également un bordereau de preuves littérales déjà déposées en première instance. Ces pièces leur seront restituées.

3. a) Si l'immeuble relève du patrimoine administratif de la collectivité publique ou se trouve dans l'usage commun par nature ou par affectation, il ne peut pas être l'objet d'une réalisation forcée, tant qu'il sert à l'accomplissement d'une tâche publique et ne peut pas être grevé d'une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs. Cette situation présente un risque particulier pour le sous-traitant dont le débiteur n'est pas la collectivité publique elle-même mais l'entrepreneur qui lui a confié le travail. C'est pourquoi, l'article 839 al. 4 à 6 CC – entré en vigueur le 1^er janvier 2012 – prévoit pour ce cas une garantie particulière, qui ne repose pas sur un droit de gage immobilier mais sur un cautionnement légal de la collectivité publique (Steinauer, Les droits réels, Tome III, 2012, n. 2874 et les références citées). Comme souligné dans l'ATF 120 II 321 (traduit au JT 1995 I 338), « le principe de base est qu'il ne faut pas que la constitution d'un droit réel entrave d'une manière quelconque ou mette en question l'exécution des tâches publiques auxquelles sert le bien-fonds » (cons. 2b). Pour le Tribunal fédéral, l'exécution d'une tâche publique l'emporte sur le droit de l'entrepreneur à la constitution d'un gage découlant du droit privé (arrêt du TF non publié du 15.06.2011 [5A_78/2011] cons. 2.3.1). La poursuite de tâches publiques, dans une partie seulement d'un immeuble compris dans le patrimoine administratif, s'oppose déjà à la constitution sur ce dernier d'une hypothèque légale d'artisan ou entrepreneur (BJM 1999 p. 315, commenté par Eitel, AJP / PJA 2000 p. 892 ; arrêt du TF du 02.07.2013 [5A_121/2013] cons. 3.4). En matière de transports publics, l'article 1^er de la Loi fédérale concernant la constitution de gages sur les entreprises de chemin de fer et de navigation et la liquidation des entreprises prévoit que l'autorisation du Conseil fédéral est nécessaire pour la constitution de gages sur les chemins de fer.

4. a) L'appelante a déposé devant le Tribunal civil une requête tendant à l'inscription provisoire d'une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs fondée sur l'article 839 al. 1 et 2 CC de sorte qu'elle n'invoque pas les nouvelles dispositions relatives au cautionnement légal de la communauté publique selon l'article 839 al. 4 à 6 CC.

b) Il convient tout d'abord d'examiner si l'immeuble en question appartient au patrimoine administratif de la collectivité publique. L'appelante a effectué des travaux dans le parking CFF Transeurope de la place de la gare, sis sur l'article no 15211 du cadastre de Neuchâtel. Bien qu'aucun extrait du registre foncier n'ait été déposé au dossier, il est admis que les CFF sont propriétaires de l'article en question. Il ressort d'un plan déposé que la plus grande partie de cet article est constitué, respectivement traversé, par les voies ferrées de la ligne du Pied du Jura. Une partie de l'article est louée à la Haute-Ecole ARC (HE-ARC). Ledit article est affecté en majorité à l'accomplissement de la tâche d'intérêt public des CFF, laquelle consiste à offrir des prestations de transports publics, notamment dans le domaine de l’infrastructure, du trafic voyageurs régional ou à grande distance, et du trafic marchandises et les secteurs annexes (art. 3 al. 1 loi sur les chemins de fer fédéraux, LCFF, RS 742.31). Devant le Tribunal civil, l'appelante n'a pas contesté qu'une partie de l'article était affectée à une tâche d'intérêt public, mais elle a fait valoir que le bâtiment qui s'y trouvait était loué à une école et ne servait pas à l'exercice d'une tâche publique. Ce faisant, elle perd de vue que la location de la partie restante à un tiers, quel qu'il soit, ne soustrait pas l'article au patrimoine administratif, l'affectation, même partielle, à un service public étant déterminante (voir arrêt du Tribunal fédéral du 15 août 2000 précité). Pour cette première raison, la requête d'inscription provisoire d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs sur l'article no 15211 du cadastre de Neuchâtel doit être rejetée et le premier jugement confirmé.

5. a) A teneur de l'article 837 al. 1 ch. 3 CC, les artisans et entrepreneurs employés à des bâtiments ou autres ouvrages peuvent requérir l'inscription d'une hypothèque légale sur l'immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement, en garantie de leurs créances contre le propriétaire ou un entrepreneur. L'inscription doit être requise au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC, en vigueur depuis le 1^er janvier 2012) ou dans les trois mois selon l'ancien droit. S'agissant du nouveau délai d'inscription, le législateur n'a pas prévu de droit transitoire et les travaux préparatoires ne mentionnent pas cette question. La doctrine se réfère aux règles générales du Titre final du Code civil, notamment à l'article 49 al. 2 lequel prévoit que les délais de moins de cinq ans fixés par le présent code en matière de prescription ou de déchéance ne commencent à courir que dès l'entrée en vigueur de la loi nouvelle (Carron/Felley, L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs : ce qui reste et ce qui change, n. 111 - 114, p. 35 et ss et les références citées, in Le nouveau droit de l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs – fond et procédure, 2011). Si l'entrepreneur principal a fait appel à des sous-traitants pour l'exécution d'un travail, plusieurs créances en résultent et elles peuvent toutes faire l'objet d'hypothèques légales différentes (Steinauer, L'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs, in JDC 2005, p. 221). Le droit à l'inscription d'une hypothèque légale du sous-traitant existe si ces mêmes conditions sont remplies. Le délai de quatre (ou trois) mois court en principe, pour chaque contrat, dès l'achèvement des travaux auxquels il se rapporte. Toutefois, si ces contrats forment une unité d'un point de vue économique, c'est-à-dire s'ils sont à ce point imbriqués les uns dans les autres qu'ils forment dans leur ensemble une unité spécifique, le délai (unique) commence à courir seulement à partir de l'achèvement des derniers travaux formant cette unité (Steinauer, Les droits réels, op. cit, n. 2890e, p. 318 et ss).

Il y a achèvement des travaux au sens de l'article 839 al. 2 CC quand tous les travaux qui constituent l'objet du contrat d'entreprise ont été exécutés et que l'ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d'achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d'entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en surplus sans qu'on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat. Des travaux de peu d'importance ou accessoires différés intentionnellement par l'artisan ou l'entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction de quelque autre défaut) ne constituent pas des travaux d'achèvement (ATF 102 II 206 c. 1a). Les travaux effectués par l'entrepreneur en exécution de l'obligation de garantie prévue à l'article 368 al. 2 CO n'entrent pas non plus en ligne de compte pour la computation du délai (ATF 106 II 22 c 2b ; 102 II 206 c 1a). En revanche, lorsque des travaux indispensables, même d'importance secondaire, n'ont pas été exécutés, l'ouvrage ne peut pas être considéré comme achevé; des travaux nécessaires, notamment pour des raisons de sécurité, même de peu d'importance, constituent donc des travaux d'achèvement. Les travaux sont ainsi jugés selon un point de vue qualitatif plutôt que quantitatif (ATF 125 III 113 c 2b ; 106 II 22 c 2b et c). Le délai de l'article 839 al. 2 CC commence à courir dès l'achèvement des travaux, et non pas dès l'établissement de la facture (ATF 102 II 206 c 2/aa) ; le fait que l'entrepreneur présente une facture pour son travail donne toutefois à penser, en règle générale, qu'il estime l'ouvrage achevé (arrêt du TF du 15.09.2010 [5A_475/2010] ; SJ I 2011 173).

b) L'appel doit être rejeté pour un second motif, déduit des principes susmentionnés. En l'espèce, Z. Sàrl et X. Sàrl ont conclu un contrat d'entreprise en date du 20 avril 2010, par lequel l'appelante s'engageait à effectuer le montage et l'installation de sprinklers. Il s'agit d'un travail bien précis qui se distingue des travaux de tuyauterie sanitaire, lesquels obligeaient Z. Sàrl (cf. contrat de sous-traitance du 6 août 2009 entre Y. SA et Z. Sàrl) et qui, sans être totalement indépendants les uns des autres, n'ont pas à être exécutés en même temps. Dès lors, on ne peut retenir l'existence de travaux à ce point imbriqués les uns dans les autres qu'ils forment un tout ou une unité spécifique, qui serait propre à faire partir un délai unique pour l'ensemble des travaux. Il convient donc de déterminer la date d'achèvement des travaux effectués par l'appelante uniquement. X. Sàrl qui allègue avoir terminé les travaux le 29 novembre 2011, lors de la faillite de Z. Sàrl, n'a pas déposé de pièce attestant qu'ils ont pris fin à cette date. A la lecture du dossier, il apparaît au contraire que les rapports de régie, déposés par l'appelante, datent des mois d'avril et de mai 2011, alors que sa dernière facture a été établie en septembre 2011. Ainsi, plusieurs pièces au dossier laissent penser que les derniers travaux ont eu lieu le 31 mai 2011 au plus tard et que le gicleur était opérationnel le 1^er juin 2011, conformément au contrat de sous-traitance qui prévoyait l'achèvement des travaux au 2 juin 2011. La dernière facture de Z. Sàrl adressée à Y. SA est datée du 2 novembre 2011 et porte sur des travaux exécutés au mois d'avril 2011. Quant à l'intervention de l'office de sécurité, le 9 décembre 2011, portant sur la mise en conformité de l'installation, il n'est pas documenté par pièce de sorte que l'on ignore la nature et la portée de ce contrôle. Dans ses observations du 13 mars 2012, l'appelante relevait que l'impossibilité d'utiliser le système ne serait pas due à la qualité de son travail mais à un défaut de conception de l'installation. On peut en déduire que l'appelante considérait que ses travaux étaient terminés, lorsque que Z. Sàrl a attesté, le 31 mai 2011, le bon fonctionnement de. Finalement, le contrat conclu entre Z. Sàrl et Y. SA prévoit que les travaux devaient être terminés le 2 juin 2011, sans autre indication relative à la remise d'une attestation de mise en conformité. En conclusion, l'appelante ne démontre pas qu'elle a effectué des travaux après la fin du mois de mai 2011. Le délai de trois mois (art. 839 al. 2a CC) pour obtenir l'inscription provisoire d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs au Registre foncier de Neuchâtel n'a pas été respecté par l'appelante de sorte que l'hypothèque provisoire inscrite le 23 février 2012 doit être radiée comme l'a retenu la première juge, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur le droit transitoire relatif à l’article 839 CC, ni sur l’admissibilité – très douteuse – d’une modification de conclusion après l’inscription ordonnée le 7 février 2012.

6. Au vu de ce qui précède, l'appel de X. Sàrl doit être entièrement rejeté à ses frais. Les intimées n'étant pas représentées par un mandataire indépendant, aucune indemnité de dépens ne leur sera allouée.