Défauts de la chose louée pendant le bail. Droits du locataire. Réduction du loyer. Remboursement des frais d'avocat avant procédure.

N° dossier: CC.1996.617

Date décision: 28.09.1998

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique: RJN 1998, P.80

Titre: Défauts de la chose louée pendant le bail. Droits du locataire. Réduction du loyer. Remboursement des frais d'avocat avant procédure.

Résumé: Etablissement public à la ventilation défectueuse. Demande en réduction du loyer de la tenancière admise sur le principe, la Cour jugeant une réduction d'un quart équitable. Demande admise s'agissant du remboursement des frais d'avocat avant procédure, la propriétaire de l'immeuble ayant rendu, par son inactivité, le recours à un mandataire professionnel nécessaire. Demande rejetée s'agissant d'une perte de bénéfice dans l'exploitation du café, faute de preuves.

A. S. est propriétaire de l'immeuble situé à La Chaux-de-Fonds,

qui abrite au rez-de-chaussée un établissement public à l'enseigne "Café

X. " et des appartements à l'étage.

Par contrat de bail à loyer du 24 décembre 1994, elle a loué à

R. les locaux affectés au "Café X. " ainsi qu'un appartement de quatre

chambres. Le bail commençait le 1er janvier 1995 pour se terminer le 31

décembre 1999. Le loyer était de 2'350 francs par mois pour l'ensemble des

locaux, auxquels s'ajoutaient 150 francs d'acompte de charges pour le café

et 100 francs pour l'appartement. Le locataire devait verser une garantie

équivalant à deux mois de loyer soit 4'700 francs (D.34/1).

R. a obtenu l'autorisation d'exploiter le café dès le 31

décembre 1994 (D.34/39). Quant à l'appartement, elle l'a sous-loué à une

tierce personne pour un loyer de 550 francs par mois (D.34/35).

B. R. s'est adressée au service de l'hygiène et de l'environnement

de La Chaux-de-Fonds se plaignant de défauts dans la ventilation de

l'établissement public. Par lettre du 8 mai 1995, ce service a écrit à S.

que le système d'amenée d'air frais situé au-dessus de la porte d'entrée

fonctionnait à satisfaction, mais que tel n'était pas le cas du système

d'extraction de l'air vicié constitué par une gaine sur la partie nord du

plafond. Une partie de la gaine située au sous-sol avait été démontée lors

de travaux et pas raccordée et le moteur avait également été débranché. Ce

service fixait un délai au 30 juin 1995 à la propriétaire de l'immeuble

pour remettre la ventilation en fonction (D.13/4).

Le 11 mai 1995, par son mandataire, R. a écrit à S. , également

par son mandataire, qu'elle avait dû payer deux livraisons de mazout en

janvier et mars 1995, ainsi qu'une intervention du ramoneur en février

1995, pour un montant total de 1'183.30 francs. Elle a mis S. en demeure

de verser ce montant dans les 10 jours ajoutant qu'à défaut elle

compenserait cette somme avec le loyer. Elle a également demandé la preuve

que la somme de 4'700 francs versée à titre de sûreté était déposée auprès

d'une banque sur un compte d'épargne ou de dépôt à son nom. Elle a exposé

qu'elle avait dû prendre l'initiative de travaux pour améliorer la

ventilation pour éviter la fermeture de son établissement et qu'elle

enverrait la facture correspondante d'un montant de 3'000 à 3'500 francs

pour paiement à la propriétaire de l'immeuble. Elle a encore signalé qu'un

boiler à l'usage du café situé au sous-sol de l'immeuble était hors d'usa-

ge et qu'il devait être soit réparé, soit changé (D.34/7). Le 14 juin

1995, R. a saisi l'autorité régionale de conciliation (ci-après : ARC) de

ces problèmes. Au cours d'une audience qui s'est tenue le 11 octobre 1995,

S. s'est engagée à verser le montant de la garantie de loyer sur un

compte bancaire ouvert au nom de la locataire dans un délai échéant au 20

octobre 1995, à mandater dans les dix jours une entreprise de son choix

chargée d'examiner le boiler des locaux commerciaux et de déterminer si

celui-ci était réparable ou devait être remplacé, ces travaux devant en

tous les cas être effectués jusqu'au 27 novembre. En revanche, les parties

ne se sont pas conciliées sur le paiement de la facture pour l'amélio-

ration de la ventilation, à savoir la pose d'un épurateur d'air par la

maison G. pour un prix de 2'947.50 francs. En conséquence, le montant

bloqué sur un compte de la Banque Y. a été libéré en faveur de la

bailleresse, la locataire disposant d'un délai de trente jours pour saisir

l'autorité judiciaire compétente pour le remboursement de cette facture.

S. a été condamnée à payer cette somme de 2'947.40 francs avec intérêts à

5 % l'an dès le 11 octobre 1995 par jugement par défaut du Tribunal civil

du district de La Chaux-de-Fonds du 18 janvier 1996, ainsi qu'à verser une

indemnité de dépens de 400 francs à R. et aux frais de la cause, avancés

par cette dernière, arrêtés à 108 francs (D.10).

Le 10 novembre 1995, le service de l'hygiène et de l'environne-

ment de La Chaux-de-Fonds a écrit au mandataire de R. que l'épurateur

d'air qui avait été installé n'améliorait que sensiblement la qualité de

l'air, que l'ordonnance sur l'hygiène (OHYG) du 26 juin 1995 s'agissant de

la ventilation n'était pas respectée, précisant qu'un délai très court

serait communiqué sous peu au propriétaire de l'immeuble pour rendre

l'installation conforme à la réglementation (D.34/19). Le 6 février 1996,

ce service accordait un ultime délai au 29 février 1996 à S. pour la

remise en état de la ventilation de la salle de débit, relevant qu'une

inspection, qui avait été faite le 5 février 1996, avait permis d'établir

que la réparation n'avait pas été faite malgré la lettre qui avait déjà

été adressée à la propriétaire de l'immeuble le 8 mai 1995. Cette

communication précisait qu'à défaut de l'exécution des travaux

nécessaires, une procédure tendant au retrait de la patente serait engagée

(D.34/25). Le 31 janvier 1996, par son mandataire, R. a écrit à S. pour

lui demander la preuve qu'elle avait respecté l'engagement pris devant

l'ARC s'agissant du montant versé à titre de sûreté, lui réclamer le

remboursement de 1'065 francs représentant une facture de livraison de

mazout qu'elle avait dû commander en urgence, les locaux n'étant plus

chauffés, ajoutant que les jauges des citernes étaient défectueuses et

devaient être réparées et demandant également les réparations nécessaires

de l'installation de ventilation.

Par courrier du 22 février 1996, R., par son mandataire, a

encore informé S. qu'elle opérerait compensation des montants qui lui

étaient dus selon jugement du Tribunal civil du district de La

Chaux-de-Fonds du 18 janvier 1995, soit au total 3'512.75 francs, et de la

facture de mazout par 1'065 francs, avec les loyers et charges des mois de

mars et avril 1996, qu'elle saisirait l'ARC d'une requête pour qu'elle

l'autorise à faire exécuter à ses frais les travaux qui incombaient à la

propriétaire et qu'elle demanderait une réduction de loyer dès le début du

bail, de même que des dommages et intérêts. Elle précisait que le loyer

serait consigné jusqu'à droit connu sur ces réclamations (D.34/26).

Le 4 avril 1996, R. a saisi l'ARC de ces questions (D.34/34),

précisant que l'installation de ventilation située à la porte d'entrée du

café était également tombée en panne vraisemblablement en janvier 1996 et

que, malgré une lettre du 31 janvier 1996 de sa part, la propriétaire de

l'immeuble n'avait rien fait. Elle demandait une réduction de loyer de

moitié du 1er janvier au 31 décembre 1995 et de 75 % dès le 1er janvier

1996 jusqu'au moment où les travaux de remise en état de la ventilation

auraient été exécutés, ainsi que notamment le paiement de 5'500 francs

représentant les honoraires et débours d'intervention de son mandataire

jusqu'au 4 avril 1996. Au cours de l'audience qui s'est tenue le 24 avril

1996, les parties se sont conciliées s'agissant de la garantie de loyer

ainsi que de la compensation du montant de 4'513.40 francs avec les loyers

courants des mois de mars et avril 1996, le solde soit 686.20 francs étant

libéré en faveur de la bailleresse. Cette dernière s'est engagée à faire

exécuter jusqu'au 24 mai 1996 au plus tard les travaux concernant

l'installation d'extraction d'air vicié et d'obtenir dans le même délai

des devis s'agissant de la remise en état de l'installation de ventilation

d'amenée d'air frais. Il a été précisé que, s'il s'agissait de travaux

courants d'entretien, les frais seraient supportés par la locataire et,

dans le cas contraire, par la propriétaire. La conciliation a échoué

s'agissant des autres points controversés (D.34/37). Le 25 avril 1996, le

mandataire de R. a informé le service de l'hygiène et de l'environnement

de La Chaux-de-Fonds des engagements pris lors de l'audience de

conciliation (D.34/40). Le début de la procédure tendant au retrait de la

patente a été reporté au 24 mai (D.34/41).

C. Le 24 mai 1996, R. a ouvert action devant la Cour civile du

Tribunal cantonal contre S. en prenant les conclusions suivantes :

" 1. Réduire le loyer de la demanderesse de moitié du 1er

janvier au 31 décembre 1995 et de 75 % dès le 1er jan-

vier 1996, jusqu'au jour où les travaux de remise en

état de marche des deux installations de ventilation du

Café X. auront été intégralement exécutés.

2. Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse, à

titre de perte économique dans l'exploitation du Café

X. , la somme de Fr. 300.-- par mois dès janvier 1995

et jusqu'au jour où les travaux selon conclusion No 1

auront été intégralement exécutés.

3. Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la

somme de Fr. 5'500.--, dépens selon jugement du 18 jan-

vier 1996 déduits, au titre d'honoraires et débours

d'intervention de son mandataire jusqu'au 4 avril 1996.

4. Réserver les droits de la demanderesse à des dommages-

intérêts supérieurs pour le cas où la patente du Café

X. serait retirée et l'établissement fermé par

l'autorité compétente en raison de l'inexécution des

travaux susmentionnés.

5. Constater le droit de la demanderesse de consigner in-

tégralement le loyer et les acomptes de charges, tant

que l'exécution des autres conclusions n'aura pas été

satisfaite.

6. Condamner la défenderesse au paiement de la totalité

des honoraires et débours du mandataire soussigné.

7. Sous suite de frais et dépens."

Dans sa réponse, R. a conclu au rejet de la demande principale

et pris, reconventionnellement, les conclusions suivantes :

" 2. Condamner la demanderesse principale à verser à la dé-

fenderesse et demanderesse reconventionnelle le montant

de Fr. 10'400.--, avec intérêts à 5% dès le dépôt de la

demande, à titre de loyers.

3. Ordonner la libération en faveur de la défenderesse du

montant précité si celui-ci a été consigné.

4. Condamner la demanderesse principale à verser à la dé-

fenderesse et demanderesse reconventionnelle le montant

de Fr. 3'900.-- résultant du décompte de charges avec

intérêts à 5% dès le dépôt de la demande.

5. Condamner la demanderesse à verser à la défenderesse et

demanderesse reconventionnelle le montant de Fr. 965.05

avec intérêts à 5% dès le dépôt de la demande.

6. Ordonner la libération en faveur de la défenderesse et

demanderesse reconventionnelle du montant de

Fr. 4'700.-- plus intérêts, constituant la garantie-

loyer.

7. Condamner la demanderesse principale à tous frais et

dépens."

Dans sa duplique, elle a réduit la conclusion 2 de la demande

reconventionnelle à 6'500 francs.

Le 20 juin 1997, R. a déposé une demande après réforme contre S.

en prenant les conclusions suivantes :

" 1. Réduire le loyer de la demanderesse de moitié, soit de

Fr. 1'175.-- par mois, du 1er janvier au 31 décembre

1995 et de 75 %, soit de Fr. 1'762.50 par mois, du 1er

janvier au 15 juillet 1996.

2. Constater le droit de la demanderesse à consignation

des loyers et acomptes de charges des mois de mai, juin

et juillet 1996 et le fait qu'elle y a procédé valable-

ment sur le compte-consignation No 805.912-30 auprès de

la Banque Y. .

3. Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse, à

titre de dommages-intérêts, une indemnité mensuelle de

Fr. 300.-- pour la période du 1er janvier 1995 au 15

juillet 1996, soit au total Fr. 5'550.-- avec intérêts

à 5 % dès ce jour.

4. Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la

somme de Fr. 5'900.--, avec intérêt à 5 % dès ce jour

au titre d'honoraires et débours de son mandataire

jusqu'au 4 avril 1996.

5. Ordonner la libération en faveur de la demanderesse, en

capital et intérêts, et à concurrence des montants qui

lui sont dus :

5.1. Du compte d'épargne No 615-20-186 de la Banque Y.

constitué par la garantie de loyer de Fr. 4'700.--

qu'elle avait payée en début de bail.

5.2. Du compte d'épargne No 805.912-30 de la Banque Y.

constitué par la consignation des loyers et acomp-

tes de charges des mois de mai, juin et juillet

1996."

6. Condamner la défenderesse au paiement de la totalité

des honoraires et débours du mandataire soussigné.

7. Sous suite de frais et dépens."

En bref, R. fait valoir que S. n'a pas respecté ses engagements

de bailleresse, qu'elle savait que l'installation d'extraction de l'air

vicié ne fonctionnait pas dès le début du bail, qu'elle a pris des

engagements devant l'autorité régionale de conciliation qu'elle n'a pas

tenus. Les défauts de ventilation de l'établissement ont incommodé les

clients et les ont dissuadés d'y venir. Ils ont également causé des

problèmes de santé au personnel qui travaillait dans les lieux. La

situation s'est encore aggravée au moment où l'installation d'amenée d'air

frais est aussi tombée en panne, soit en tous les cas dès le mois de

janvier 1996. Au surplus, durant un moment, un boiler n'a pas fonctionné

et à deux reprises les locaux ont été privés de chauffage, faute de

combustible. Elle estime dès lors que les défauts entraînent une

diminution du loyer de 50 % pour la première année de location et de 75 %

dès le 1er janvier 1996. Les défauts de la chose louée ont également

entraîné une perte commerciale qu'elle a de la peine à évaluer et qui peut

être arrêtée à 300 francs par mois. Au surplus, elle a dû avoir recours à

un avocat pour tenter d'obtenir de la bailleresse qu'elle exécute les

travaux nécessaires pour remettre les installations défectueuses en bon

état. Elle ajoute, s'agissant de la demande reconventionnelle, que jamais

ne lui a été communiqué un décompte de charges avec possibilité de

consulter les justificatifs, de sorte que la réclamation à ce sujet est

infondée. Quant à la facture d'électricité, elle ne la concerne pas.

Dans sa demande après réforme, elle déclare que la situation a

changé dans la mesure où elle a remis le fond de commerce et l'exploita-

tion de l'établissement dès le 15 juillet 1996 à dame B. . Cette dernière

n'étant toutefois pas titulaire du certificat neuchâtelois de capacité,

elle-même est cosignataire et codébitrice du contrat de bail à loyer des

locaux commerciaux et le restera jusqu'au moment où la nouvelle tenancière

sera au bénéfice de toutes les autorisations lui permettant d'exploiter

seule l'établissement. Elle ajoute que des travaux de réparation de la

ventilation ont aussi dû être entrepris à la demande de dame B. .

S. explique pour sa part que les services administratifs

compétents avaient autorisé, après s'être rendus sur place, la reprise de

l'exploitation du café Edelweiss sans aucune réserve ou restriction, que

la précédente tenancière n'a jamais émis de plaintes ni de réclamations,

en particulier quant à la ventilation de la salle de débit, que

l'établissement public a été tenu jusqu'à fin 1994 avec beaucoup de succès

et que la demanderesse ne l'a avisée d'un défaut que quatre mois après

être entrée dans les lieux. Quant à l'installation d'amenée d'air frais

située sur la porte d'entrée du café, elle est tombée en panne en raison

d'un manque d'entretien et de nettoyage incombant à R.. Si cette dernière

n'a pas rencontré le succès escompté dans son commerce, c'est dû à son

inexpérience, à son incompétence et à son attitude peu accueillante envers

les clients. Il est à cet égard significatif que la demanderesse ait

choisi d'abandonner l'exploitation de son commerce au moment où le service

d'hygiène avait fait un nouveau contrôle qui avait permis de démontrer que

tout était en ordre. Elle estime que l'assistance d'un mandataire

professionnel n'était pas indispensable concernant des procédures menées

devant l'autorité de conciliation et que R. s'est vu allouer des dépens

pour la procédure devant le Tribunal civil du district de La

Chaux-de-Fonds. Elle ajoute que la demanderesse doit également être

invitée à payer le montant de 3'900 francs à titre de décompte de charges,

montant dont elle ne s'est pas acquittée à ce jour et à rembourser une

facture d'électricité de 965.05 francs qu'elle avait laissée impayée et

qu'elle-même a dû honorer.