BUDE 2023 Nr. 003

1.

1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30).

1.2 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Soweit die Rekursgegnerin ein Nichteintreten hinsichtlich der Rügen gegen die brandschutztechnische Bewilligung sowie gegen die Verfügung des Amtes für Militär und Zivilschutz verlangt, kann ihr nicht gefolgt werden. Die erwähnten Teilverfügungen bilden integrierenden Bestandteil der Baubewilligung (II. 2 und VI. Ziff. 4 der Baubewilligung). Auf den Rekurs ist daher ohne Einschränkungen einzutreten.

2.

2.1 Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsentscheid erging am 29. Oktober 2019. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung.

2.2 Bei der Beurteilung von Teilstrassenplänen gelangen in erster Linie ohnehin hauptsächlich die spezialgesetzlichen Regelungen des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt StrG) zur Anwendung.

3. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Nur wo sich eine Tatsache nicht anders abklären lässt, wird eine Verpflichtung zur Durchführung eines Augenscheins bejaht. Ergibt sich eine Tatsache dagegen zweifelsfrei aus den Akten, so braucht sie nicht durch einen Augenschein überprüft zu werden. Dies gilt auch für unbestrittene Behauptungen, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen geboten erscheint. Tatsachen aber, vor allem umstrittene, deren umfassende Feststellung und Würdigung eine eigene Wahrnehmung erheischen, sind in Augenschein zu nehmen (B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP), Zürich/St.Gallen 2020, Art. 12 N 50 ff.). Die entscheidenden tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich vorliegend vollständig aus den Baugesuchsakten und -plänen, den übrigen Verfahrensakten sowie dem öffentlich zugänglichen Geoportal (www.geoportal.ch). Der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins ist deshalb abzulehnen.

4. Der Rekurrent rügt mit Rekursschrift vom 2. Dezember 2019 eine Gehörsverletzung, da ihm lediglich der Bau- und Einspracheentscheid vom 29. Oktober 2019, nicht aber die Beilagen eröffnet worden sei. Mit Schreiben vom 3. Dezember 2019 eröffnete die Vorinstanz dem Rekurrenten nachträglich die fraglichen Beilagen (Brandschutztechnische Bewilligung, Verfügung des Amtes für Militär und Zivilschutz sowie Bericht Sichtweiten vom 29. August 2019). Mit Schreiben vom 6. Dezember 2019 ergänzte der Rekurrent den Rekurs hinsichtlich der nachträglich erhaltenen Beilagen.

4.1 Die erwähnten Teilverfügungen bilden Bestandteil der Baubewilligung (vgl. oben Ziff. 1.3). Der Rekurrent hat ein schutzwürdiges Interesse an der Kenntnisnahme der darin enthaltenen Ausführungen und Ergebnisse. Entsprechend hätten die Teilverfügungen auch dem Rekurrenten zugestellt bzw. eröffnet werden müssen. Die nicht vollständige Eröffnung des Baubewilligungsentscheids stellt eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör dar (BDE Nr. 60/2020 vom 10. Juli 2020 Erw. 4.2). Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist nach der Rechtsprechung formeller Natur und führt bei seiner Verletzung grundsätzlich zur Aufhebung des betreffenden Entscheids und zur Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz. Da dem Bau- und Umweltdepartement volle Überprüfungsbefugnis zusteht (Art. 46 Abs. 1 und Art. 56 Abs. 1 VRP) und es von dieser Befugnis auch Gebrauch macht, kann die Gehörsverletzung mit der nachträglichen Eröffnung sowie der Rekursergänzung vom 6. Dezember 2019 als geheilt betrachtet werden. Sie ist indessen bei der Kostenverlegung zu beachten (vgl. BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 5.1.3).

5. In Zusammenhang mit der Ermittlung des Niveaupunkts macht der Rekurrent eine weitere Gehörsverletzung geltend. Die Gehörsverletzung begründet der Rekurrent damit, dass er keine Einsicht in die Unterlagen gehabt hätte, auf welche sich die Vorinstanz bei der Ermittlung des Niveaupunkts abstützte.

Im angefochtenen Einspracheentscheid handelt die Vorinstanz den bereits im Einspracheverfahren gerügten Niveaupunkt wie folgt ab:

"[…] Weil auf dem überbauten Grundstück der nicht mehr vorhandene gewachsene Boden nicht ausgemessen werden kann, muss der Niveaupunkt gestützt auf die vorhandenen Unterlagen zum gewachsenen Boden berechnet und auf 640.24 m.ü.M. festgelegt werden. Laut den eingereichten Schnittplänen werden die zulässige Firsthöhe [sic] (6.39 m) und die zulässige Firsthöhe (10.60 m) erheblich unterschritten.

Auch wenn die Vorinstanz im Einspracheentscheid nicht konkret ausführt, auf welche Unterlagen sie sich bei der Festlegung des Niveaupunkts abgestützt hat, dürfte allen Beteiligten klar gewesen sein, welche Unterlagen gemeint gewesen waren. Mit Schreiben vom 12. Juli 2019 teilte die Rekursgegnerin der Vorinstanz mit, dass bei der H.___ AG eine Verifizierung der Niveaupunktberechnung in Auftrag gegeben worden sei und diese die ursprüngliche Berechnung bestätigt habe. Damit liege der Niveaupunkt auf 640,24 m.ü.M. Diese Eingabe der Rekursgegnerin wurde dem Rekurrenten samt Beilagen zugestellt. Mit Schreiben vom 2. August 2019 nahm der Rekurrent zu den Unterlagen der Niveaupunktberechnung Stellung. Vor diesem Hintergrund kann eine Gehörsverletzung verneint werden.

6. Der Rekurrent rügt, dass der notwendige Ausnützungstransfer erst im Verlauf des Einspracheverfahrens erfolgt sei.

Es ist dem Rekurrenten zuzustimmen, dass der Ausnützungstransfer zu Lasten des südlich angrenzenden und unüberbauten Grundstücks Nr. 274 erst am 25. Februar 2019 – und somit nach Auflage und Einsprache – erfolgt ist. Zumal aber der Sachverhalt im Beschlusszeitpunkt massgebend ist und im erstinstanzlichen Verfahren auch kein Novenverbot herrscht (M.E. LOOSER/M. LOOSER-HERZOG, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [VRP], Zürich/St.Gallen 2020, Art. 19 N 7), ist nicht ersichtlich, was der Rekurrent aus der erst nachträglichen Einräumung eines Ausnützungstransfers zu seinen Gunsten ableiten möchte. Der Einwand erweist sich als unbegründet.

7. Der Rekurrent beanstandet die Nichteinhaltung der kommunalen Bauvorschriften über die offene Bauweise.

7.1 Der Rekurrent stützt sich in seinen Vorbringen auf Art. 15 Abs. 2 des geltenden Baureglements der Gemeinde Z.___ vom 31. März 2005 (abgekürzt BauR). Gemäss Abs. 1 der Bestimmung gilt ausserhalb der Kernzonen grundsätzlich die offene Bauweise. Bauten sind daher im Sinn der offenen Bauweise allseitig freistehend zu erstellen. Nach Art. 15 Abs. 2 erster Satz BauR sind jedoch auch in Gebieten mit offener Bauweise Häuserreihen über die Grenze zulässig. In diesen Fällen darf die Häuserreihe aber die jeweils maximal erlaubte Gebäudelänge nicht übersteigen (Art. 15 Abs. 2 zweiter Satz BauR). Sodann sind die Häuserreihen in einem Gesamtprojekt zu erstellen (Art. 15 Abs. 2 dritter Satz BauR).

7.2 Der Rekurrent stellt sich auf den Standpunkt, das vorliegende Vorhaben stelle kein Gesamtprojekt im Sinn von Art. 15 Abs. 2 BauR dar. Dies aufgrund der Tatsache, dass eine bestehende Überbauung um ein Mehrfamilienhaus erweitert werden soll. Ungeachtet dessen entstehe auch keine Häuserreihe, sondern ein eigentlicher "Häuserblock". Denn das geplante Mehrfamilienhaus soll nach Südosten hin zurückversetzt erstellt werden.

7.3 Der Titel von Art. 15 BauR lautet "Offene Bauweise/geschlossene Bauweise". Die offene Bauweise unterscheidet sich von der geschlossenen dadurch, wie die Gebäude in Bezug auf die seitlichen Grundstücksgrenzen anzuordnen sind (GVP 2002 Nr. 12). Ausschlaggebend für die Anwendung von Art. 15 BauR ist also, ob über Grundstücksgrenzen hinaus zusammengebaut wird oder nicht. Dies zeigt sich auch deutlich in den technischen Erläuterungen zu Art. 15 BauR im Anhang des Reglements. Eine Häuserreihe im Sinn von Art. 15 Abs. 2 BauR entsteht demnach auch nur, wenn "einzelne Bauten […] über die Grenze […] zusammengebaut werden". Aufgrund des klaren Wortlauts kommt Art. 15 Abs. 2 BauR vorliegend nicht zur Anwendung, da keine Überbauung über die Grundstücksgrenze hinaus geplant ist. Das gesamte Bauvorhaben soll ausschliesslich auf Grundstück Nr. 001 realisiert werden. Entsprechend entfällt auch die Pflicht eines Gesamtprojekts. Die Rüge des Rekurrenten erweist sich demnach als unbegründet.

8. Der Rekurrent rügt, dass der geplante Neubau gemäss Situationsplan gegenüber den östlichen Grundstücken Nrn. 002 und 003 den geforderten Grenzabstand von 5 m nicht auf der ganzen Länge einhalte.

8.1 Art. 16 Abs. 1 BauR statuiert einen kleinen (kGA) und einen grossen Grenzstand (gGA). Der gGA ist gegenüber der am stärksten nach Süden gerichteten Längsfassade, der kGA auf die übrigen Gebäudeseiten einzuhalten. Weist eine Baute nach Ost und West orientierte Längsfassaden auf, so ist der grosse Grenzabstand gegenüber der Westfassade einzuhalten. Bei annähernd gleichlangen Süd- und Westfassaden – so in Abs. 2 – kann der Gemeinderat die Aufteilung der Summe des gGA und des kGA je zur Hälfte auf beide Fassaden gestatten. Das Mass der Abstände ist in Art. 9 BauR für die einzelnen Zonen festgelegt. In der WG3 beträgt der kGA 5 m, der gGA 10 m.

8.2 Es ist unbestritten, dass die Längsfassaden des geplanten Gebäudes nach Osten und Westen ausgerichtet sind und der gGA von 10 m deshalb gegenüber der Westfassade einzuhalten ist. Gegenüber der Nord-, Süd- und Ostfassade ist deshalb der kGA von 5 m einzuhalten. Der Rekurrent moniert, dass der kGA auf der Ostfassade nicht durchgängig eingehalten sei. Im Situationsplan (Abb. 3 oben) ist der Wohntrakt des Neubaus – sprich der Grundriss des ersten, zweiten Obergeschosses sowie des Attikageschosses – rot eingefärbt. Der Wohntrakt hält den kGA von 5 m, welcher ebenfalls im Situationsplan eingezeichnet ist, ein. Hellrot eingefärbt ist das Geschoss der Autoeinstellhalle, welches deutlich in den kGA hineinragt. Das Geschoss der Einstellhalle soll unter dem gewachsenen Terrain zu liegen kommen. Es ist davon auszugehen, dass die Vorinstanz die Autoeinstellhalle – ohne es explizit auszuführen – als unterirdische und damit abstandsprivilegierte Baute beurteilt hat.

8.3 Gemäss Art. 95 Abs. 1 PBG bestehen für unterirdische Gebäude und Gebäudeteile keine Abstandsvorschriften, soweit der Nutzungsplan nichts anderes bestimmt. Gemäss Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) bedarf die Bestimmung jedoch der Umsetzung im kommunalen Recht und ist deshalb nicht direkt anwendbar. Das Gleiche gilt für die in Art. 76a PBG enthaltene Legaldefinition der unterirdischen Baute, welche mit dem II. Nachtrag zum Planungs- und Baugesetz – in Kraft seit 1. Oktober 2022 (nGS 2022-045) – Eingang ins Gesetz gefunden hat. Da das BauR der Gemeinde Z.___ noch nicht ans PBG angepasst worden ist und sich Art. 95 Abs. 1 bzw. Art. 76a PBG als nicht direkt anwendbar erweisen, ist auf die bisherige Regelung im BauG und im gültigen BauR abzustellen.

8.4 Nach dem bisherigen Art. 56 Abs. 4 BauG können unterirdische Bauten ebenfalls bis zur Grenze gestellt werden. Eine Legaldefinition der unterirdischen Baute enthält das BauG jedoch nicht. Der Begriff der unterirdischen Bauten wird aber in Art. 25 BauR näher umschrieben.

1. Als unterirdisch gilt eine Baute, wenn ihr Niveaupunkt in der Decke oder darüber liegt.

2. Unterirdische Bauten können bis zur Grenze gestellt werden, wenn der anstossende Bauteil innerhalb des ordentlichen kleinen Grenzabstandes vollständig im gewachsenen Terrain liegt und überdeckt ist. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über das Strassenwesen.

8.4.1 Zuerst ist zu prüfen, ob die Autoeinstellhalle überhaupt als unterirdisch im Sinn von Art. 25 Abs. 1 BauR zu beurteilen ist. Hierzu ist erforderlich, dass sich der Niveaupunkt in der Decke oder darüber befindet. Gemäss den Planunterlagen wird für den Wohntrakt und die Einstellhalle je ein separater Niveaupunkt ausgewiesen. Als Niveaupunkt gilt der Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses auf dem gewachsenen Boden (Art. 60 Abs. 2 BauG). Der Annahme, bei der Autoeinstellhalle handle es sich um einen separaten Gebäudeteil mit separatem Niveaupunkt, kann jedoch nicht gefolgt werden. Wie ein Blick auf den Grundriss des fraglichen Geschosses zeigt, handelt es sich bei der Autoeinstellhalle um ein zusammenhängendes Geschoss. Die Parkplätze erstrecken sich auf die gesamte Geschossfläche, so dass – entgegen der Niveaupunktberechnung – keine funktionelle oder bauliche Trennung zwischen den beiden vermeintlichen Bauteilen ersichtlich ist. Anhand der vorhandenen Unterlagen kann nicht festgestellt werden, wo der Schwerpunkt des eigentlichen Gebäudegrundrisses auf dem gewachsenen Boden liegt (Art. 60 Abs. 2 BauG). Bereits aus diesem Grund erweist sich die Rüge grundsätzlich als begründet. Aber selbst wenn der noch zu berechnende Niveaupunkt in der Decke oder darüber liegen würde, ist fraglich, ob die Baute – so wie sie gestaltet ist – bis zur Grenze gestellt werden könnte.

Unterirdische Bauten können gemäss Art. 25 Abs. 2 BauR nur dann bis zur Grenze gestellt werden, wenn der anstossende Bauteil innerhalb des ordentlichen kGA vollständig im gewachsenen Terrain liegt und überdeckt ist. Als problematisch erweist sich insbesondere der nordwestliche Bereich der Autoeinstellhalle, welcher deutlich in den kGA hineinragt. Es fragt sich, ob der anstossende Bauteil innerhalb des ordentlichen kleinen Grenzabstands vollständig im gewachsenen Terrain liegt. Für die Beurteilung wäre eine Darstellung im Schnitt (Richtung Ost-West) des entsprechenden Bereichs samt Darstellung des gewachsenen Terrains notwendig. Der Schnitt A zeigt zwar den Gebäude- und Terrainschnitt in Ost-West Richtung an, jedoch nur im Bereich des Wohntrakts, nicht aber der im Grenzabstand liegenden Einstellhalle. Die Frage kann aber letztlich offengelassen werden. Denn selbst, wenn der Gebäudeteil im fraglichen Bereich vollständig im gewachsenen Terrain liegen würde, so muss dieser Gebäudeteil zusätzlich auch noch vollständig überdeckt sein. Gemäss Umgebungsplan soll der Bereich der Autoeinstellhalle, für welche ein separater Niveaupunkt ausgewiesen worden ist, mit Rasen überdeckt werden. Weiter ist darauf eine Feuerstelle vorgesehen. Östlich des Rasenbereichs, nicht mehr auf der Einstellhalle liegend, ist ein rund 2 m breiter Streifen mit Betonverbundsteinen geplant. Die Betonverbundsteine dienen dem Zugang zur Rasenfläche von der Ostseite des Wohntrakts her. Weiter befindet sich entlang der Nordfassade der Autoeinstellhalle eine Treppe, welche den Zugang zur Rasenfläche auch von der Garageneinfahrt her ermöglicht. Es ist sehr zu bezweifeln, dass das die vorliegende marginale Überdeckung der Garage mit Rasen den Anforderungen einer vollständigen Überdeckung im Sinn von Art. 25 Abs. 2 BauR genügt. Unabhängig davon tritt aber auch die nordseitige Fassade der Autoeinstelle, welche sich im kGA befindet, deutlich in Erscheinung. Dies zeigt sich insbesondere in der Fassadenansicht. Es ist daher offenkundig, dass die Einstellhalle nicht vollständig überdeckt ist. Weil der im kGA liegende Teil der Einstellhalle nicht wie in Art. 25 Abs. 2 BauR vorgesehen, vollständig überdeckt ist, besteht auch keine Abstandsprivilegierung. Die Baute verletzt demnach den kGA von 5 m und hätte nicht bewilligt werden dürfen.

8.5 Die Rüge der Grenzabstandsverletzung erweist sich somit als begründet und die Baubewilligung ist entsprechend aufzuheben.

9. Weiter rügt der Rekurrent eine Verletzung des Gebäudeabstands. Vorliegend werde zwischen der bestehenden Baute und dem geplanten Neubau lediglich ein Gebäudeabstand zwischen 0 m und 4,2 m, statt von mindestens 10 m eingehalten. Die Rekursgegnerin stellt sich auf den Standpunkt, dass der Gebäudeabstand bei einem An- bzw. Zusammenbau von mehreren Gebäuden auf demselben Grundstück nicht zum Tragen komme.

9.1 Art. 93 PBG, welcher im PBG den Gebäudeabstand regelt, ist ebenfalls nicht direkt anwendbar. Daher ist grundsätzlich auf Art. 57 BauG zurückzugreifen, wobei aber anzumerken ist, dass die Regelung des PBG weitgehend derjenigen des BauG entspricht (Handbuch der Rechtsabteilung des Bau- und Umweltdepartementes zum neuen Planungs- und Baugesetz, S. 106, Stand 8. Februar 2021, abrufbar unter www.sg.ch, "Recht", "Planungs-, Bau- und Umweltrecht", "Planungs- und Baugesetz", "Handbuch PBG der Rechtsabteilung"). Demnach gilt als Gebäudeabstand die kürzeste Entfernung zwischen zwei Fassaden. Das Mass des Grenzabstands wird in Art. 16 Abs. 3 BauR festgelegt. Demnach beträgt der Gebäudeabstand die Summe der zonengemässen Grenzabstände. In der WG3 beträgt der gGA 10 m, der kGA 5 m, so dass der Gebäudeabstand mindestens 10 m beträgt.

9.2 Es ist der Rekursgegnerin zuzustimmen, dass dort kein Gebäudeabstand einzuhalten ist, wo die Fassaden direkt zusammengebaut sind. Mit dem strittigen Projekt erfolgt jedoch kein gewöhnlicher Zusammenbau in einer Linie, wie er etwa in den technischen Erläuterungen zu Art. 15 BauR skizziert ist oder bei Mehrfamilienhäusern oft zu sehen ist. Durch den schräg nach Südosten zurückversetzten Neubau, der sich zudem in seiner Geschossigkeit von den bestehenden Bauten deutlich unterscheidet, entsteht ein dichtes Gemenge von separaten Baukörpern. So sind etwa alle drei Gebäude in der Ebene "Einstellhalle" (vgl. Grundrisse) zusammengebaut, ein Teil der Einstellhalle kommt aber gegenüber dem Gebäude Vers.-Nr. 010 mit einem Abstand von 4,2 m zu liegen. In den darüber liegenden Ebenen "1. Obergeschoss" und "2. Obergeschoss" (vgl. Grundrisse) sind das Gebäude Vers.-Nr. 010 und der Neubau dagegen nicht zusammengebaut. Der Abstand zwischen den Fassaden beträgt dabei nur 5,04 m. Es fragt sich daher, wie es sich mit dem Gebäudeabstand verhält, wenn Gebäude teilweise bzw. punktuell zusammengebaut sind.

9.3 Ob zwei Gebäude als zusammengebaut gelten, hängt u.a. vom Erscheinungsbild der beiden Gebäude und von ihrer Einheitlichkeit als gesamtem Baukörper ab. Nach konstanter Praxis kann von einem Zusammenbau nur die Rede sein, wenn die einzelnen Gebäude, handle es sich um zwei- oder mehrgeschossige Bauten, unmittelbar mit je einer der Hauptfronten und ohne Zwischentrakt aneinandergefügt sind (BDE Nr. 31/2016 vom 30. Mai 2016 Erw. 3.2, RRB 1995/756, 1996/64, Erw. 3b; BDE Nr. 9/2010 vom 2. Februar 2010 Erw. 4.1.2). Der Abstand zwischen blossen Teilen desselben Gebäudes wird grundsätzlich nicht gemessen. Als solche Gebäudeteile kommen Aussenkamine, Lift- und Treppenhausanbauten, Balkone usw. in Frage. Nicht mehr als Gebäudeteil dürfen klarerweise ganze Gebäudetrakte qualifiziert werden. Zwischen ihnen sind Abstände zu messen. Werden zwei Gebäude oder Gebäudeteile mit einem Zwischendach verbunden, so besteht unter diesem ein "Zusammenbau" und ein Gebäudeabstand ist nicht einzuhalten. Voraussetzung ist, dass diese Verbindung selbst Gebäudecharakter aufweist. Eine derartige Verbindung zweier Hauptgebäude eliminiert die Messung des Gebäudeabstands im oberen Bereich aber nicht, könnten doch sonst die Gebäudeabstände überall und ohne Probleme mit Schöpfen, überdachten Sitzplätzen, Windfängen usw. umgangen werden. Ferner würde dies meist auch dem Sinn des Gebäudeabstands, lockere Überbauungen mit wohnhygienisch und feuerpolizeilich einwandfreien Verhältnissen zu erreichen, zuwiderlaufen (FRITZSCHE/ BÖSCH/W IPF/KUNZ, Zürcher Bau- und Planungsrecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Band 2, S. 1104).

9.4 Vor diesem Hintergrund zeigt sich eindeutig, dass zwischen dem Gebäude Vers.-Nr. 010 und dem Neubau im 1. und 2. OG der Gebäudeabstand einzuhalten ist und zwar unabhängig davon, dass die Gebäude im darunterliegenden Geschoss zusammengebaut sind. Der erforderliche Gebäudeabstand von 10 m ist mit 5,04 m deutlich unterschritten. Die Rüge erweist sich als begründet.

9.5 Der Gebäudeabstand zwischen dem Gebäude Vers.-Nr. 010 und der Autoeinstellhalle ist mit 4,2 m ebenfalls deutlich unterschritten. Zu prüfen ist aber, ob die Einstellhalle aufgrund ihrer

Ausgestaltung abstandsprivilegiert ist. Denn gemäss Art. 23 Abs. 2 Bst. c BauR gelten für An- und Nebenbauten folgende Sonderbauvorschriften:

[…] c) Der Gebäudeabstand von Nebenbauten ohne Wohn- und Schlafräume gegenüber anderen Bauten auf dem gleichen Grundstück muss - vorbehältlich der Bestimmungen der Feuerschutzgesetzgebung - mindestens 4,0 m betragen. Befinden sich in der der Nebenbaute gegenüberliegenden Fassade der Hauptbaute für die Belichtung notwendige Fenster (gemäss Art. 33), so ist ein Gebäudeabstand von mindestens 6,0 m einzuhalten;

Diese Privilegierung hinsichtlich Gebäudeabstand gilt nur für Nebenbauten. Die vorliegende Einstellhalle stellt jedoch keine Nebenbaute dar, da sie mit der Hauptbaute verbunden ist. Da die Privilegierung gemäss klarem Wortlaut von Bst. c nur für Nebenbauten gilt, ist grundsätzlich nicht weiter zu prüfen, ob es sich bei der Einstellhalle gegebenenfalls um eine Anbaute handelt. Aber selbst wenn der reduzierte Gebäudeabstand auch für Anbauten gelten würde, hilft dies nicht weiter. Anbauten lehnen sich an die Fassade eines Hauptgebäudes an, sind von diesem aber durch eine Innenwand getrennt. Sie müssen deutlich als Anbau erkennbar sein und beseitigt werden könnten, ohne dass das Hauptgebäude konstruktiv verändert werden muss (CH. BERNET, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 73-89 N 44). Die Einstellhalle lehnt nicht an die Fassade des Hauptgebäudes an, sondern ist ein Teil des zum Hauptgebäude gehörigen Geschosses "Einstellhalle".

9.6 Damit erweist sich auch die Rüge des verletzten Gebäudeabstands als begründet. Auch deshalb ist die Baubewilligung aufzuheben.

10. Weiter rügt der Rekurrent, die Erschliessung des Bauvorhabens sei in mehreren Punkten nicht gegeben. Diese Rügen betreffen namentlich auch den angefochtenen Teilstrassenplan, welcher die Erschliessung sicherstellen soll.

10.1 Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Land erschlossen ist. Nach Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG) ist Land insbesondere dann erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Nach Art. 67 Bst. a PBG ist Land strassenmässig erschlossen, wenn es über hinreichende Zu- und Wegfahrten verfügt. Diese Bestimmung des PBG ist unmittelbar anwendbar, entspricht jedoch inhaltlich Art. 49 Abs. 2 Bst. a BauG, weshalb auf die bisherige Rechtsprechung zum BauG abgestellt werden kann. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden und der geplanten Überbauung genügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten (namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung) ungehindert benützt werden kann und – wenn sie über fremdes Grundeigentum führt – rechtlich gesichert ist (vgl. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 513). Weitergehende Konkretisierungen, insbesondere hinsichtlich der Dimensionierung von Erschliessungsstrassen, hat das st.gallische Recht nicht getroffen (VerwGE B 2012/216 vom 22. Mai 2013 Erw. 3 mit weiteren Hinweisen; BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 5.2.3 mit Hinweisen; BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 9.1 mit Hinweisen).

10.2 Nach Art. 32 StrG werden Strassen gebaut bzw. ausgebaut, wenn u.a. die Zweckbestimmung (Bst. a), die Verkehrssicherheit (Bst. b), das Verkehrsaufkommen (Bst. c) oder der Schutz der schwächeren Verkehrsteilnehmer, insbesondere von Fussgängern, Radfahrern und Behinderten (Bst. d) es erfordert. Nach Art. 33 StrG sind beim Strassenbau besonderes folgende

Grundsätze zu beachten: Schutz des Menschen und seiner natürlichen Umwelt (Bst. a); Verkehrssicherheit (Bst. b); Schutz der schwächeren Verkehrsteilnehmer, insbesondere von Fussgängern, Radfahrern und Behinderten (Bst. c); Ortsbild- und Heimatschutz (Bst. d); Natur- und Landschaftsschutz (Bst. e); die anerkannten Grundsätze eines umwelt- und siedlungsgerechten Strassenbaus (Bst. f); sparsamer Verbrauch des Bodens (Bst. g).

10.3 Für die Beurteilung der technischen Anforderungen einer Erschliessungsanlage werden zwar in der Regel die Normblätter der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) beigezogen. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung anerkennt die VSS-Normen in ständiger Rechtsprechung aber nicht als Ersatz für eine gesetzliche Grundlage, sondern lediglich als Hilfsmittel für die Prüfung der sich bei der Abklärung des öffentlichen Interesses stellenden Frage, ob eine bestimmte Anlage den Anforderungen der Verkehrssicherheit genügt. Weil es sich dabei nur um Richtlinien handelt, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen Rechtsgrundsätzen standhalten muss, dürfen diese nicht schematisch und unbesehen der konkreten Verhältnisse zur Anwendung gebracht werden. Zu kommunalem Recht, und folglich zu öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften, werden die VSS-Normen nur durch direkten Verweis im kommunalen Baureglement (VerwGE B 2018/246 vom 8. Juli 2019 Erw. 5.2 mit Hinweisen; BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 5.2.5 mit Hinweisen; BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 9.3).

11. Der Rekurrent rügt, dass in der Baubewilligung wie auch im TSP die notwendigen Sichtzonen nicht sichergestellt seien.

11.1 Die Sichtzone bezeichnet den Bereich, der aus Gründen der Verkehrssicherheit für die freie Sicht offen zu halten ist (Art. 101 Abs. 2 StrG). Sichtzonen dürfen nicht als durchgehende Sichtstreifen entlang von Strassen gelegt werden; sie sind auf jene Bereiche zu beschränken, in denen die freie Sicht aus Gründen der Verkehrssicherheit geboten ist. Sie drängen sich unter anderem im unmittelbaren Bereich von Zufahrten auf (vgl. dazu auch Art. 65 Abs. 2 StrG). In den Sichtzonen ist alles untersagt, was die freie Sicht behindert. Die innerhalb der Sichtzone liegenden Flächen dürfen insbesondere nicht als Park- und Abstellplätze verwendet werden (vgl. D. GMÜR, Strassenpolizeiliche Bestimmungen, in: G. Germann [Hrsg.], Kurzkommentar zum st.gallischen Strassengesetz, St. Gallen 1989, N 5 zu Art. 101). Die politische Gemeinde hat die Hoheit (Art. 11 Abs. 1 StrG) und die Aufsicht (Art. 16 Abs. 2 StrG) über die Gemeindestrassen. Dementsprechend werden Sichtzonen für Gemeindestrassen von ihr durch Sondernutzungs- und Strassenprojektpläne oder durch Verfügung (inkl. Plan über die genaue Lage und Ausdehnung) festgelegt (Art. 102 Abs. 1 Ingress und Bst. d und e StrG sowie GMÜR, a.a.O., N 6 zu Art. 102).

11.2 Das TBA hielt im Amtsbericht fest, dass der Teilstrassenplan nicht genehmigungsfähig sei, da gemäss dem beigezogenen Strasseninspektorat (SI) die Sichtweiten nicht normgerecht seien und es am Sichtweitennachweis fehle. Weiter sei die Sichtzone nur im Situationsplan eingezeichnet. Die Sichtzone strahle aber auf das Nachbargrundstück aus, weshalb es sich um einen Eingriff in die Eigentumsrechte des betroffenen Grundeigentümers handle, welcher im korrespondierenden Landerwerbs- und Enteignungsplan als Einschränkung auf dem Grundstück entsprechend zu deklarieren wäre. Demnach fehle es an der rechtlichen Sicherstellung der notwendigen Sichtzone.

11.3 Mit Eingabe vom 20. Juni 2022 ergänzte die Vorinstanz den Landerwerbsplan um die strittige Sichtzone des Baugrundstücks und fügte auch noch die Sichtzonen der Grundstücke Nrn. 004 und 005 hinzu. Mit ihrem Vorgehen verkennt die Vorinstanz aber, dass es sich bei der nachträglichen Ergänzung der Sichtzone um eine Planänderung handelt, für welche zumindest gegenüber den Betroffenen eine Einsprachefrist zu eröffnen ist (Art. 47 Abs. 2 StrG). Da dies nicht erfolgt ist, sind die notwendigen Sichtzonen rechtlich weiterhin nicht sichergestellt. Wie das TBA im Amtsbericht zu Recht ausführt, ist eine nachträgliche rechtliche Sicherstellung der Sichtzonen per Verfügung aufgrund des engen sachlichen Zusammenhangs zwischen dem Strassenprojekt und dem Bauprojekt als nicht zulässig zu erachten. Bei einem erfolgreichen Widerstand gegen die nachträgliche Verfügung würde ein Teilstrassenplan resultieren, welcher die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet. In der Folge ist damit die Koordinationspflicht verletzt und in der Konsequenz fehlt es an der rechtlichen Sicherstellung der Sichtzone (vgl. VerwGE B 2019/244 vom 3. Mai 2020 Erw. 5.1. ff.).

11.4 Die Rüge der fehlenden Sichtweiten ist damit begründet und der Teilstrassenplan ist entsprechend aufzuheben. Aus gleichem Grund ist auch die Baubewilligung aufzuheben. Zumal der Teilstrassenplan auf das Baugesuch abgestimmt war, macht es aus koordinationsrechtlichen Überlegungen ohnehin Sinn den Teilstrassenplan aufzuheben, um ihn wiederum auf ein allfälliges neues Baugesuch abzustimmen und koordiniert auflegen zu können. An dieser Stelle ist noch darauf hinzuweisen, dass das ursprüngliche Vorgehen der Vorinstanz, einen Bau zu bewilligen mit der Auflage, die fehlende Erschliessung müsse vor Baubeginn geregelt sein (vgl. oben im Sachverhalt Bst. B.c), rechtlich nicht zulässig ist (vgl. VerwGE B 2022/132 vom 17. November 2022 Erw. 4.1).

12. Zusammenfassend ergibt sich, dass aufgrund der Grenzabstandsverletzung, der Nichteinhaltung des Gebäudeabstands sowie der nicht sichergestellten Sichtzonen Baubewilligung und Teilstrassenplan aufzuheben sind. Die beiden Rekurse erweisen sich demnach als begründet und sind im Sinn der Erwägungen gutzuheissen.

13.

13.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt je Rekursverfahren Fr. 2'500.–, insgesamt also Fr. 5'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden.

13.2 Der vom Rekurrenten am 6. Dezember 2019 im Verfahren Nr. 19-9365 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. Das Gleiche gilt für den am 18. November 2021 im Verfahren Nr. 21-10299 geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'800.–.

14. Rekurrent und Rekursgegnerin stellen in beiden Verfahren je ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

14.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272; abgekürzt ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP).

14.2 Der Rekurrent obsiegt in beiden Verfahren mit seinen Anträgen. Da die Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten boten, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) beträgt das Honorar in der Verwaltungsrechtspflege vor Verwaltungsbehörden pauschal Fr. 500.– bis Fr. 6'000.–. Für ein aussergewöhnlich aufwendiges Verfahren kann das Honorar um 100 Prozent erhöht werden (Art. 22 Abs. 2 HonO). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grundhonorar nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der notwendigen Bemühungen, der Schwierigkeit des Falls und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Beteiligten, bemessen (Art. 19 HonO). Nach ständiger Praxis des Bau- und Umweltdepartementes wird für durchschnittlich schwierige Rekursverfahren (ohne Rekursaugenschein) regelmässig ein mittleres Honorar von Fr. 2'750.–, zuzüglich Mehrwertsteuer festgesetzt, sofern ein begründeter Antrag auf Entschädigung der Mehrwertsteuer gestellt wurde.

14.3 Mit Schreiben vom 21. Dezember 2022 beantragt der Rekurrent in den beiden Rekursverfahren die Zusprache einer ausseramtlichen Entschädigung von insgesamt Fr. 6'000.– zuzüglich 4 % Barauslagenpauschale und 7,7 % Mehrwertsteuer. Warum im vorliegenden Fall Gründe für ein Abweichen von der praxisgemässen Pauschale bestehen sollen, ist nicht ersichtlich und wird vom Rekurrenten auch nicht geltend gemacht. Die ausseramtliche Entschädigung ist in den beiden Rekursverfahren demnach jeweils auf Fr. 2'750.– zuzüglich der beantragen 4 % Barauslagen (Fr. 110.–); insgesamt also Fr. 2'860.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen.

14.4 Da die Rekursgegnerin in beiden Rekursen mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihre Begehren sein deshalb abzuweisen.